天津经济技术开发区物业管理规定草案.docx
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天津经济技术开发区物业管理规定草案
天津经济技术开发区物业管理规定
（草案）
第一章总则
第一条（目的和依据）
为了规范天津经济技术开发区（以下简称开发区）物业管理服务市场行为，维护业主、物业管理企业的合法权益，明确物业管理行业的发展方向，为开发区投资者和居民创造一个整洁、文明、安全、舒适的工作和居住环境，根据《天津经济技术开发区条例》、《天津市物业管理条例》及国家有关法律、法规的规定，结合开发区实际，制定本规定。
第二条（适用范围）
本规定适用于开发区内的物业管理活动。
第三条（定义）
本规定所称物业，是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。
本规定所称物业管理，是指全体业主对物业共同利益的维护和管理，由物业管理企业依照与业主或者业主会合同约定，为业主提供服务，对物业及其环境、秩序进行专业养护、维修和管理。
本规定所称物业管理区域，是指开发区用地红线范围内物业相对集中、可实行统一管理的区域。
本规定所称住宅小区，是指包括住宅（含别墅、公寓）及配套商业服务设施等房屋在内的单一的或综合的物业管理区域。
本规定所称非住宅物业，是指包括商业设施、写字楼、酒店、宾馆等的商业物业；包括厂房、仓库、仓储中心等的工业物业；包括机关、学校、医院、幼儿园等的其他物业。
第四条（实行物业管理）
新建住宅小区和有两个以上业主的新建物业，应当实行物业管理；尚未实施物业管理的已建成物业，应当创造条件，尽快实行物业管理；单一业主的非住宅物业根据条件推行物业管理。
第五条（行业管理宗旨）
开发区物业管理行业发展坚持业主自治和专业服务相结合、政府监督与行业自律相结合的原则，推行“社会化、专业化、市场化、规模化”的物业管理体制。
第六条（主管部门）
开发区房地产行政主管部门是本区物业行政主管部门，负责本规定的组织实施。
其职责是制定物业管理法规及相关政策；规范物业管理市场行为及市场秩序；监督指导物业管理服务活动；调解物业管理服务纠纷等。
第七条（相关部门）
开发区社区居民委员会负责对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。
开发区规划、建设、公安、价格、工商、环保、综合执法等行政主管部门按照各自职责，负责相关的管理、服务工作。
第二章业主自治
第八条（自治管理）
业主通过业主会或者业主代表会（以下统称业主会）和业主委员会对物业实施自治管理。
第九条（业主与使用人）
本条例所称业主是指物业的所有权人。
本条例所称使用人是指物业的承租人或者实际合法使用物业的人。
使用人应当履行业主的义务。
经业主授权后，使用人享有业主相应的权利。
业主应当将与使用人的约定书面告知业主委员会和物业管理企业。
使用人无权当选业主委员会委员。
第十条（业主的权利）
业主享有下列权利：
（一）参加业主会会议，发表意见，享有表决权;
（二）推选业主代表、选举业主委员会成员，享有被选举权;
（三）监督业主会的工作；
（四）提议召开业主会会议；
（五）接受物业管理服务合同约定的服务；
（六）监督物业管理企业的管理服务活动；
（七）法律、法规规定的其他权利。
第十一条（业主的义务）
业主应当履行下列义务：
（一）遵守业主公约;
（二）遵守业主会通过的决议和物业管理制度;
（三）配合物业管理企业按照业主公约、物业管理服务合同和物业管理制度实施的物业管理活动；
（四）按照物业管理服务合同的约定，按时交纳物业管理服务费；
（五）按照规定缴存物业维修基金；
（六）接受社区居民委员会的监督管理；
（七）制止个别业主侵犯全体业主合法利益的行为；
（八）法律、法规规定的其他义务。
第十二条（业主会与业主代表会）
业主会由同一物业管理区域内的全体业主组成。
业主会是业主集体行使权利和维护全体业主合法权益的组织。
同一个物业管理区域内的业主不足一百人的，可以直接组成业主会；一百人以上的，由业主按照业主总数的一定比例推选业主代表，组成业主代表会。
业主代表会的代表一般不得少于三十五人。
业主代表名额分配时，应当按照房屋单元（楼层、楼门、楼栋等）建筑面积占区域总建筑面积的一定比例乘以业主代表会的总人数计算。
业主代表会行使业主会的权力。
第十三条（业主会的权力）
业主会行使下列权力：
（一）制定、修改业主会章程和业主公约；
（二）选举、更换业主委员会成员，监督业主委员的活动，审议通过业主委员会工作报告；
（三）审定物业管理服务合同内容，决定聘用、解聘物业管理企业；
（四）审议通过物业管理企业提出的物业管理服务年度计划和物业管理制度；
（五）监督物业管理服务企业的管理服务活动；
（六）决定维修基金的筹集和使用方案，并监督实施；
（七）审议通过物业管理企业的工作报告和物业管理收支情况报告；
（八）决定涉及业主利益的其他重大事项。
第十四条（业主委员会）
业主委员会是业主会的办事机构。
业主委员会成员在业主中选举产生。
业主委员会成员的条件：
（一）业主委员会成员应当是业主，即物业的所有权人；
（二）由道德品质好、责任心强、热心公益事业，能够履行业主权利和义务的人担任；
（三）由能独立行使民事权利、履行民事义务的人担任；
（四）由能遵守业主会章程和业主公约的人担任；
（五）由按照物业管理服务合同的约定，按时交纳物业管理费的人担任。
业主委员会成员中可以设执行秘书一人，协助处理日常工作。
第十五条（业主投票权数）
投票权按照业主拥有房屋建筑面积计算。
业主投票权数的具体计算方法，由业主会章程规定。
第十六条（首次业主会召开）
已交付使用的新建物业有下列情形之一的，应当召开首次业主会会议：
（一）出售建筑面积达百分之五十以上；
（二）业主入住率达百分之五十以上；
（三）首位业主实际入住达二年以上。
第十七条（业主会的召集）
首次业主会会议在开发区物业行政主管部门的指导下，由前期物业管理企业负责召集。
前期物业管理企业不召集首次业主会会议的，业主有权要求前期物业管理企业召集，或者要求物业管理行政主管部门督促召集。
前期物业管理企业仍不召集的，在物业管理行政主管部门的指导下，由社区居民委员会或者业主自行召集。
业主委员会改选、补（增）选时，业主会会议由原业主委员会召集，原业主委员会不召集的，业主有权要求原业主委员会召集，或者要求物业管理行政主管部门督促召集。
原业主委员会仍不召集的，在物业管理行政主管部门的指导下，由社区居民委员会或者业主自行召集。
第十八条（会议决定内容）
首次业主会会议应当讨论决定下列事项：
（一）制定业主会章程、修订业主公约；
（二）选举业主委员会；
（三）确定物业管理服务企业；
（四）决定物业管理其他重大事项。
第十九条（会议制度）
业主会会议每年至少召开一次。
由业主委员会负责召集。
业主会会议可以邀请公安派出所、社区居民委员会和使用人代表列席。
根据业主委员会或者五分之一以上业主的提议，可以随时召开业主会会议。
业主会做出的决议，必须经代表物业管理区域内二分之一以上投票权数的业主通过。
业主代表行使表决权前，应当事先征求其所代表的业主意见，并如实反映业主意见。
业主会做出决议后，应当在物业管理区域内公告。
业主会决议对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
业主会签订的物业管理服务合同，由全体业主共同承担民事责任。
第二十条（业主委员会职责）
业主委员会履行下列职责：
（一）召集业主会会议；
（二）执行业主会做出的决议，定期报告有关决议执行的情况，提出物业管理建议；
（三）根据业主会的决定，代表业主会签订、变更、解除物业管理服务合同；
（四）监督物业管理企业的服务活动，支持物业管理企业正当的服务活动；
（五）听取和反映业主及使用人的意见，协调业主及使用人与物业管理企业的关系；
（六）履行业主会赋予的职责；
（七）制止个别业主侵犯广大业主利益的行为；
（八）接受社区居民委员会的监督管理；
（九）召集业主会审议通过物业管理企业制定的年度管理计划和物业管理收支情况及服务的重大措施；
（十）完成业主会交办的其他事项。
第二十一条（业主会备案）
业主会自成立之日起十五日内，业主委员会应当持下列文件向开发区物业行政主管部门办理业主会备案手续：
（一）业主会备案申请表；
（二）业主会章程、业主公约；
（三）业主委员会组成人员的基本情况。
第二十二条（活动经费）
业主会和业主委员会可以在物业管理服务费中按照每年不超过百分之一的比例提取活动经费，具体办法由业主会和物业管理企业在物业管理服务合同中约定。
第二十三条（业主会章程）
业主会章程示范文本由开发区物业管理行政主管部门另行制定。
第三章物业管理企业与项目招投标
第二十四条（依法从业）
物业管理企业应当具有独立的法人资格，并按照物业行政主管部门核定的资质等级从事物业管理服务活动。
未取得物业管理行业资质的企业，不得从事物业管理服务活动。
第二十五条（资质审核和年审）
开发区物业管理行政主管部门负责对在开发区从事物业管理服务活动的物业管理企业的资质审核和年审。
第二十六条（物业管理企业权利）
物业管理企业享有下列权利：
（一）依照有关规定和物业管理服务合同，对物业及其环境、秩序实施管理；
（二）依照物业管理服务合同收取物业管理服务费；
（三）对造成物业共用的部位、设施、设备损失的，代表业主要求责任人停止侵害、恢复原状、赔偿损失；
（四）委托专业服务公司承担专项管理服务；
（五）拒绝任何形式的不合理摊派；
（六）制定物业管理服务制度，制止违反物业管理制度和业主公约的行为；
（七）可以开展多种经营和服务，以其收益补充物业管理经费；
（八）要求业主委员会协助管理；
（九）法律、法规规定的其他权利。
第二十七条（物业管理企业义务）
物业管理企业应当履行下列义务：
（一）履行物业管理服务合同，提供管理服务，维护业主利益
（二）定期公布物业管理服务费和维修基金的使用情况，接受业主质询；
（三）接受业主、业主会和业主委员会的监督；
（四）接受物业管理行政主管部门的监督指导；
（五）重大的管理措施应当得到业主委员会认可，并提交业主会审议；
（六）接受物业管理行业协会的监督管理；
（七）物业管理委托合同终止或解除时，向业主会新聘任的物业管理企业移交物业管理档案和本物业的公共财产，包括管理费、公共收入积累形成的资产；
（八）接受业主委员会委托的专业审计机构对其财务状况进行审计；
（九）法律、法规规定的其他义务。
第二十八条（协助事项）
物业管理企业应当配合社区居民委员会工作；协助公安部门维护物业管理区域内治安秩序、制止违法行为。
在物业管理区域内发生治安案件或者突发事故时，应当及时向有关部门报告，并协助做好救助和调查工作。
第二十九条（专项管理服务委托）
物业管理企业可以委托有资质的专业服务公司承担专项管理服务。
物业管理企业未经业主会同意，不得将物业项目管理权整体转让给其他物业管理企业。
第三十条（相关政策）
开发区鼓励物业管理服务企业积极参与市场竞争，实现规模化经营、专业化服务。
具体鼓励政策另行制定。
第三十一条（物业管理项目招标）
开发区推行物业管理项目招投标制度。
新建住宅小区物业管理委托和已建成住宅小区完成整体改造后重新选聘物业管理企业时，应当通过招标方式确定，或者从本社区范围内从事物业管理服务活动的企业中选聘。
第三十二条（招标组织）
未成立业主会的物业管理区域，由开发建设单位负责物业管理服务的招标组织工作；已成立业主会的，由业主委员会负责物业管理服务的招标组织工作。
业主会决定选聘物业管理企业的，应当在做出决定的同时，授权业主委员会确定中标人。
物业管理项目招标时，应当成立招标小组，招标小组负责招标活动的具体实施、审定标底、提出评标、定标办法和定标意见。
第三十四条（招标文件）
招标文件由招标小组负责制作。
具体包括投标书、投标须知、订立物业管理服务合同的条件及协议条款。
招标文件应当包括以下内容：
（一）招标邀请函；
（二）物业管理项目的基本情况：
包括占地面积、建筑面积及产权状况；物业管理用房；物业维修基金；共用设施、设备及场地情况等；
（四）物业管理服务的内容和服务标准；
（五）投标文件的格式；
（六）投标书的送达地点、截止时间；开标、评标的地点、时间；
（七）开标、评标、定标原则；
（八）其他需要说明的事项。
第三十五条（投标书）
参加投标的物业管理企业应当按照招标文件的规定编制投标书。
投标书应当明确物业管理实施方案，具体包括以下主要内容：
（一）投标人的资信文件：
包括营业执照、资质证明、业绩情况等；
（二）物业管理服务人员配备方案、物业管理服务分项标准、服务承诺及有关措施；
（三）物业管理服务费用收支预算方案；
（五）物业管理服务模式设想；
（六）物业维修养护计划等。
第四章前期物业管理
第三十六条（前期物业管理的界定）
前期物业管理是指业主会成立前，开发建设单位委托物业管理企业进行的物业管理活动。
前期物业管理分为两个阶段：
第一阶段是自建设项目扩大初步设计方案阶段至物业竣工验收合格的早期介入阶段；第二阶段是自物业竣工验收合格至业主会成立前的前期管理阶段。
第三十七条（前期物业管理的委托）
新建商品房出售前，房地产开发企业应当委托物业管理企业进行前期物业管理，并与其签订前期物业管理服务合同。
前期物业管理服务合同至首次业主会确定物业管理服务企业并签订物业管理服务合同之日终止。
房地产开发企业在出售新建商品房前，应当确定前期物业管理企业，并到开发区物业行政主管部门办理前期物业管理备案手续。
第三十八条（书面确认）
房地产开发企业出售新建商品房时，应当向购房人明示前期物业管理服务合同及其内容。
购房人购买新建商品房时，应当对前期物业管理服务合同中相关内容予以书面确认。
经过购房人确认的前期物业管理服务合同，对购房人具有约束力。
第三十九条（签署业主公约）
购房人购买新建商品房时，应当签署业主公约。
业主公约对购房人具有约束力。
第四十条（早期介入）
在早期介入期间，物业管理企业应当指派专门人员参与项目建设过程，了解熟悉物业相关设施、设备的配置和建设情况，为物业接管验收做好准备。
建设项目竣工验收时，有关部门应当通知前期物业管理企业参加。
第四十一条（前期管理）
开发建设单位应当在物业竣工验收合格后六十日内，向前期物业管理企业提供下列文件和资料：
（一）物业竣工验收资料；
（二）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料；
（三）共用的设施、设备清单及其安装使用、维护保养技术资料；
（四）业主分户清册；
（五）前期物业管理备案证明；
（六）物业质量保证文件和使用说明书文件；
（七）物业管理需要的其他资料。
第四十二条（物业管理服务用房建设）
开发建设单位在规划、设计新建商品房时，应当统筹规划、合理布局物业管理服务的各项设施，并按照物业管理区域内总建筑面积的千分之三至千分之四比例确定物业管理服务用房。
开发建设单位应当按照规划、设计的要求建设物业管理服务用房。
在物业竣工验收合格后三十日内，将建成的物业管理服务用房无偿移交物业管理企业。
第四十三条（物业管理服务用房的权属）
物业管理服务用房属于全体业主所有，专门用于物业管理服务活动和业主活动，任何单位和个人不得占用或者改作他用。
物业管理服务用房不得买卖和抵押。
物业管理用房应遵循“谁使用谁养护”的原则，由物业管理服务企业负责维修、养护，其费用不得从物业管理服务费中列支。
第四十四条（物业的接管验收）
首届业主会与新选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同后，开发建设单位应当向业主委员会移交物业工程建设文件及资料等明细目录（包括前期管理条款的规定内容），同时由前期物业管理企业向新选聘的物业管理企业移交全部前期物业管理资料和物业档案，并一起办理交接手续。
新选聘的物业管理企业在办理物业资料接管手续前，应当与业主委员会共同对建筑物及其相关的共用设施设备、甬道、场地等进行核实验收。
第四十五条（物业交接和接管规定）
新选聘的物业管理企业应在收到接管验收相关资料后15日内与开发建设单位约定时间进行验收。
验收合格后，开发建设单位与业主委员会和物业管理企业签订物业交接和接管书。
验收不合格时，由开发建设单位负责修缮，并重新商定时间复验。
验收时间不得超过30天。
接管验收后，发生隐蔽的重大质量事故时，物业管理企业应当及时向开发建设单位报告，分析原因和责任。
属于开发建设单位责任的，应当由其承担全部修缮费用。
新建房屋从验收接管之日起，在保修期内应执行国家建筑工程保修的有关规定，由开发建设单位负责保修。
开发建设单位可以向物业管理企业预付保修金，由物业管理企业进行维修，保修期满，保修金据实结算。
第四十六条（物业交接、接管责任书）
物业接管责任书应载明以下内容：
（一）交接双方、接管时间；
（二）物业的基本情况；
（三）文件资料保管；
（四）保修责任及保证金约定；
（五）质量问题及意外事故的处理约定；
（六）其他约定事项。
第四十七条（前期物业管理费用）
在前期物业管理期间，物业竣工验收合格并交付使用前发生的物业管理相关费用，由开发建设单位承担。
物业交付使用后，售出部分的物业管理服务费，由业主承担；开发建设单位与业主约定由开发建设单位承担物业管理服务费的，由开发建设单位承担。
物业管理区域内未售出房屋的物业管理服务费由开发建设单位（全额）交纳。
第五章物业的使用和维护
第四十八条（物业的使用规定）
物业管理区域内业主及使用人应当遵守物业管理有关规定，并禁止下列行为：
（一）拆改房屋的承重结构，在外墙上拆改、增设门窗，损坏、改变房屋外貌；
（二）占用物业共用部位和消防通道，损坏共用设施、设备；
（三）在屋顶堆放物品或者在阳台、露台、楼板上超荷载铺设地面材料、堆放物品；
（四）违章搭建建筑物、构筑物；
（五）放置超过安全标准的危险物品，排放有毒、有害物质或者发出超标噪音；
（六）乱设摊点、乱悬挂、张贴、涂写、刻画；
（七）侵占、毁坏绿地、树木和绿化设施；
（八）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；
（九）法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。
第四十九条（排水设施的管理）
物业管理区域内排水设施的养护管理应当遵守以下规定：
（一）排水管道应畅通无外溢，雨水井、污水井和化粪池应定期清理。
饮食业污水排放应符合开发区有关规定；
（二）业主及使用人应当正确使用排水设备，如因使用不当造成管道堵塞的，疏通费用由责任人承担；
（三）排水设施的养护管理由物业管理企业负责。
第五十条（外墙和屋顶管理）
物业管理区域内外墙和屋顶的管理应当遵守以下规定：
（一）墙面应保持整洁。
外沿墙面剥落损坏时，应及时修复；
（二）外墙、门脸一般至少应每三年粉刷一次；
（三）屋顶渗漏，应及时修复。
第五十一条（电梯管理）
物业管理区域内电梯的管理应当遵守以下规定：
（一）符合劳动部门的有关规定；
（二）电梯必须设专人检修保养，建立检修登记制度，确保安全运行；
（三）保持电梯紧急电话24小时畅通；
（四）电梯发生故障应于24小时内修复。
第五十二条（环境维护管理）
物业管理区域内环境卫生管理应当遵守以下规定：
（一）公共通道、门厅、栏杆、扶手、楼梯、电梯、门窗、甬道、绿地、设备间等部位的公共卫生应定时清扫，保持清洁；
（二）生活垃圾、装修垃圾、工业垃圾应由物业管理企业归集到指定地点，委托环卫部门定时清运，禁止随意堆放，相关费用按价格行政主管部门规定标准收取；
（三）在雨、雪、风等特殊气候条件下，应增加环境卫生清扫次数。
第五十三条（公共秩序维护）
物业管理区域内公共秩序维护应当遵守以下规定：
（一）指定车辆行使路线，车辆按指定地点停放、存放，禁止乱停乱放，维护车辆管理秩序；
（二）设置门卫24小时值班，区域定时巡视；
（三）定时对区域内共用部位、设施、设备进行全面检查，发现损坏时，立即采取措施进行维护，如发现井盖损坏或丢失，应当派专人看护或采取安全防范措施，并在24小时内恢复原样；
（四）制止摆摊、设点行为；
（五）对甬路、公共通道、防火通道的照明设施应经常进行检查，发现损坏的，应及时修复；
第五十四条（消防设施的管理）
物业管理企业应当加强物业管理区域内消防设施的管理。
指派专人对消防设施进行经常性检查，发现损坏和丢失的，及时修复，确保物业的消防安全。
发现人为造成消防设施损坏的，应当追究有关人员的赔偿责任。
第五十五条（装饰装修管理）
业主及使用人装饰装修房屋前，应当告知物业管理企业。
物业管理企业应当将有关装饰装修的规定和注意事项告知业主及使用人，并与其签订装饰装修管理协议。
第五十六条（物业档案管理）
物业管理区域内物业档案的管理应当遵守以下规定：
（一）物业管理企业应建立健全工程建设资料、合同、维修基金账目、财务账册及物业修缮管理等档案；
（二）物业管理企业变更时各类档案资料一并移交给新的物业管理企业（业主委员会）。
第五十七条（物业移交管理）
物业管理服务合同期限满不续约或者解除合同的，原物业管理企业应当在合同终止之日起十日内，向业主委员会办理下列移交事项：
（一）物业管理服务费、场地占用费、利用物业共用部位、设施、设备所得收益等余额和财务账册；
（二）物业档案资料及业主花名册；
（三）物业管理服务用房、场地和属于业主共同所有的其他财物。
新物业管理企业确定后，业主委员会应当将前款所列事项移交新物业管理企业。
第五十八条（相关服务规定）
开发区供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、路灯、绿化等专业经营服务部门按照各自职责，执行本规定。
相关服务应遵守以下规定：
供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营服务部门，应当直接为业主提供服务，按照国家有关规定与业主签订供应和使用合同，确保服务到户。
涉及两个以上业主的物业应当建立公用部位、设施、设备维修基金。
维修基金管理办法另行制定。
第六章物业管理服务与费用
第五十九条（物业管理服务规定）
物业管理企业进行物业管理服务时，应当遵守下列规定：
（一）按照物业管理有关的技术标准和服务规范、物业管理服务合同和物业管理服务年度计划提供物业管理服务；
（二）书面告知业主及使用人对物业共用部位、设施、设备的使用方法和注意事项；
（三）不得随意降低物业管理服务合同约定的服务标准，确保物业管理服务质量和水平；
（四）接受业主会、业主委员会对物业管理服务合同的监督和指正；
（五）接到物业损坏保修时，及时进行维修和处理；
（六）按照物业管理服务合同约定，做好其他物业管理服务事项。
第六十条（物业管理服务合同）
物业管理服务合同应当载明下列主要内容：
（一）当事人和物业的基本情况；
（二）物业管理服务内容和服务标准；
（三）物业管理服务费用及收费办法；
（四）物业管理服务合同期限、合同的解除条件；
（五）物业管理服务合同终止时物业档案资料的移交方式；
（六）违约责任及纠纷处理；
（七）其他约定事项。
第六十一条（物业管理服务内容）
物业管理服务合同中约定物业管理区域内的物业服务，主要包括下列内容：
（一）物业共用部位的维修、养护和管理；
（二）物业共用设施、设备的、使用、维修、养护和管理；
（三）电梯、智能系统等设备的运行服务；
（四）环境卫生清扫服务；
（五）物业装饰装修管理；
（六）消防设施的维修养护；
（七）排水设施的养护管理；
（八）物业管理区域内公共秩序的管理、服务；
（九）物业资料的管理和查询服务。
（十）物业管理的其他服务。
第六十二条（物业管理服务合同的备案）
物业管理服务企业应当自物业管理服务合同签订之日起十五日内，将物业管理服务合同报开发区物业管理行政主管部门备案。
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