住宅小区立项项目可行性研究报告书.docx

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住宅小区立项项目可行性研究报告书

项目可行性报告

附表

附页

第一章、总论

1.1项目决策背景

1、项目名称：

xxxx住宅小区工程项目

2、承办单位概况：

于2011年5月13日注册成立，注册资金2500万元，其中：

xxx房地产开发有限公司出资1000万元，占股40%；xxx天祥房地产开发有限公司投资1000万元，占股40%；xxx投资500万元，占股20%。

公司经营地址位于xxxx市xxxx区长城东路唐徕公园花展中心综合楼。

主要经营范围：

房地产开发与销售、房屋出租及管理，开发资质为暂定级别。

公司下设综合部、前期部、规划部、工程部、预算部、财务部，现有职工22人，其中具有中高级职称人员15人。

在董事长的领导下，公司全体员工通力合作，相互协调，初步形成了一个上进、勇于开拓的企业团队。

公司于2014年2月取的土地287.51亩，规划开发“xxxx”项目，总建筑面积约52万平方米，计划分两期开发建设，目前进入总规划方案的设计及报批阶段。

项目计划总投资20亿元，已投入资金3.13亿元。

项目一期计划7月初开工，8月中旬底到预售条件。

“xxxx”项目是为中国石油集团公司定向开发，项目一期已实现团购1012户，房屋产品浮化率达90%。

股东：

天正房地产开发有限公司成立于2003年，公司注册资金壹亿元，是房地产开发一级企业。

天正地产成立十年来，总开发面积累计超过300万平方米，在建项目总面积达到了150万平方米以上。

2010年，天正地产投资建设的“xxxx”项目更是在绿色、节能、人文、宜居、物业服务等方面树立了本土高端住宅项目的标杆形象，多次被评为“省优”、“市优”工程，被中国房地产协会评为“中国城市魅力经典楼盘”，是河北衡水第一家，也是河北省首批采用最先进的智能化电网技术的优质示范小区。

未来，在追求和促进经济发展的同时，将更多注重社会效益，致力于造福百姓、服务商户的事业，公司积极实施品牌战略，秉承“德被四方、融懿天下”的企业理念和“以人为本、以德为基、融合共赢”的企业价值观，坚持“产品是品质和诚信融合”的经营方针，视“诚信”为企业的生命。

一是创新经营理念，完善住宅使用功能，营造绿色、环保、和谐的人居环境，打造有特色、有生命力的精品楼盘；二是实行项目建设管理“四制”，明确项目法人单位的责任，选择高资质、高水平的策划、设计、监理、施工单位进行建设项目的策划、设计、监理和施工；三是将xxxx中石油职工住房作为精品商品房来建设，按照精品商品房的标准要求，狠抓质量管理，完善配套建设，为低收入群体营造理想家园，使其共享改革发展成果。

3、可行性研究报告编制依据：

（1）与委托方签订的咨询协议；

（2）国家计委计办投资审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；

（3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；

（4）《城市房地产开发经营管理条例》；

（5）《房地产项目经济评价方法》。

4、编制范围：

依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对xxxxxxxx区xxxx项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。

5、项目提出的理由：

1项目建设符合国民经济发展

当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。

根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。

xxxx房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。

根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积已达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。

我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2014年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。

正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。

因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。

②项目对城市建设将起到促进作用

目前，外地人已成为xxxx购房的主导力量，购房比重呈逐年上升趋势。

通过实地调研发现，xxxx区和xxxx区各楼盘外地人购买均在50%以上，部分楼盘甚至超过70%，因此，改善xxxx市人民的居住条件已经成为xxxx市政府特别关心的问题之同时，随着xxxx市经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使xxxx城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。

xxxxxxxx项目符合城市建设总体规划，顺应经济建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。

③解决劳动就业的需要

由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。

而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。

据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。

因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为xxxx市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加xxxx市当地社会就业岗位做出一定的贡献。

6、拟建地点

本项目坐落于xxxxxxxx市xxxx区，东临xxxx十四街，南至xxxx九路，北到xxxx八路，西临xxxx十二街。

xxxx十三街将项目东西一分为二（周边有七十二连湖、唐涞公园等优质景观配套。

北边临近鲁银城市花园小区）距xxxx市商业中心约8公里，距行政中心约5公里，距离xxxx河东机场24公里。

自然环境优越，道路交通便利。

7、预期目标

　　xxxx项目总体规划约287.51亩，总建筑面积约519272平方米，小区绿化面积高达67085平米，总规划约2872户。

共分二期开发，一期开发面积约227977平米。

共18栋，本次开盘18栋，约1280户。

8、主要建设条件

　区位：

xxxx项目定位为大型现代化都市综合社区，是一座集居住、商务、金融、休闲、娱乐、购物、文化、教育于一体的高档住宅小区。

一期围绕着七十二连湖错落有致地排布建设18栋高层住宅，户型类型为80-160平米两居、三居、四居高层湖景洋房。

项目毗邻“鲁能城市公园”住宅小区，交通方便，是xxxx区未来的重点发展区域。

　　环境：

项目充分利用现有的景观资源和迷人的小气候，采取错落布局、多重建筑形式的方法确保住户的景观眺望，另外，绿景向小区内部延伸，使小区内水景与住宅互补关联，在小区中心营造多个中心花园，使水运、绿意无处不在。

小区引进珍贵的高大植被，形成水滨绿廊，结合中心湖设置沿湖景观带，体现“高尚生活、浪漫水滨”。

1.2、主要技术经济指标

序号

项目

单位

数值

1

总用地面积

㎡

191672

2

规划总建筑面积

㎡

519272

3

绿化面积

㎡

67085

4

容积率

%

200

5

绿地率

%

35

1.3、问题与建议

项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。

分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及xxxx市的房地产项目开发程序及规定。

根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。

xxxx市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。

充分利用地块区域优势和景观资源，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。

第二章、项目投资环境与市场研究

2.1、投资环境分析

1、国家政治经济形势及有关政策

2013年全年国内生产总值568845亿元，比上年增长7.7%。

分产业看，第一产业增加值56957亿元，增长4.0%；第二产业增加值249684亿元，增长7.8%；第三产业增加值262204亿元，增长8.3%。

第一产业增加值占国内生产总值的比重为10%，与上年持平；第二产业增加值比重为43.9%，上升0.3个百分点；第三产业增加值比重为46.1%，下降0.3个百分点,固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资436528亿元，比上年增长19.6%。

在城镇投资中，第一产业投资1,466亿元，比上年增长31.1%；第二产业投资51,020亿元，增长29.0%；第三产业投资64,928亿元，增长23.2%。

全年房地产开发投资86013亿元，比上年增长19.8%，其中商品住宅投资58951亿元，增长19.4%。

商品房竣工面积101435万平方米，增长2.0%。

商品房销售面积130551万平方米，增长17.3%，其中商品住宅78741万平方米，增长17.5%。

中央经济工作会议将2008年的调控政策业位于紧缩，为“防止经济增长由偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀”，2012年12月8日，央行将存款利准备金率提高一个百分点；同年11月CPI同比上涨6.9%；随后央行、银监会明确规定第二套房贷以户为单位；12月国务院发出禁令：

城镇居民不得到农村购买小产权房，继2013年以来，因家出台的宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。

以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。

2、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素

　近年来，xxxx区围绕城市化发展战略，推进园区科技化、物流规模化、农村城镇化、农业产业化、农民市民化“五大战略”，打造西部历史文化名城、商贸物流城、金融信息城、文明卫生城、生态旅游城、基础教育城六大城市品牌，加大调农业、兴工业、整物流、建康居、引项目、促开放力度，农业产业化进程加快，工业经济实现突破，物流市场走廊初具规模，基础设施建设逐步完善。

工业：

　　近几年在完善工业园一期基础设施建设的同时，完成二期6.4平方公里基础设施建设，大力发展农副产品、小商品加工等劳动密集型产业，解决失地农民就业。

同时，突出抓好招商引资的软环境建设，力争为园区引进工业项目30项，中小企业创业园中的标准化厂房投产率达90%以上。

由南非拉普斯置业有限公司投资建设的大型生态、环保、商住、风景区城市综合开发项目----xxxx森林公园正在建设中。

占地1936.6亩的宝湖湿地文化公园建设启动，七十二连湖中的华雁湖、大雁湖、宝湖、大小西湖水系连通工程横贯其中，凸现了“城在湖中，湖在城中”的塞上湖城美景。

占地2700亩的万亩生态园一期工程建设完工，二期郊野公园、西部军事博览中心建设项目正在规划建设，体现集农业综合开发、产业结构调整、荒漠治理、生态建设、现代奶产业生产示范、扶贫和旅游观光融为一体的生态建设理念，建设xxxx市百万居民休闲娱乐的理想场所。

聚集了一批高新技术支柱产业，如小巨人机床、博尔泰力制药、xxxx启元药业等知名企业。

丰登、良田两镇有4万多农业人口，是金风区这个城市化新区特殊的区情。

随着城市化进程的加快，xxxx区的耕地面积已不足8万亩，xxxx区将发展设施、生态、高效农业。

同时，通过培育千亩万间温棚蔬菜基地、现代化奶牛园区及农产品加工龙头企业，延伸农业产业链，提高农产品的附加值，最终要在xxxx区形成区域化种植、专业化生产、产业化经营的农业发展模式。

xxxx区良田吊庄地区实施了扶贫开发项目，搭建了日光温棚。

目前，良田吊庄地区已建成二代温棚4万多间，人均纯收入1900元，较3年前翻了一番。

丰登镇建立食用菌基地，建起了400栋蘑菇种植大棚。

投入支农资金1400万元，配套蔬菜种植、畜牧养殖园区水电路基础设施，启动科技培训、净菜配送中心建设，新建二代温棚3万间，奶牛存栏达2万头，肉牛饲养量达3.5万头，设施蔬菜、畜牧养殖逐步成为农民增收的主导产业。

实施“塞上农民新居”示范点建设3个，推进丰登集镇农贸市场、商业街一期等工程建设，完成高桥村等人饮改水工程，新建乡村公路15.3公里，树立魏家桥四队等一批示范点，村容村貌整治效果明显。

农田水利基本建设完成农业综合项目区建设1.5万亩、高标准农田建设5000亩，砌护渠道18.4公里，配套各类建筑物400余座,随着城镇化进程的加快，xxxx区更多的农民从土地上走出来进城安家。

xxxx区将为失地农民、富余劳动力、下岗职工针对性地组织各类培训。

挖掘工业园、种养业、商业网点等方面的就业岗位，落实各项政策，鼓励引导自谋职业，自主创业。

继续培训劳务中介组织和经纪人，建立稳定的劳务输出网络，扩大劳务输出。

2.2、房地产市场分析

1、2013年1-11月全区房地产开发投资增长33.1%

　　1-11月，全区房地产开发企业完成投资530.80亿元，比上年同期增长33.1%。

其中住宅完成投资326.25亿元，增长25.5%；办公楼完成投资17.71亿元，增长72.3%；商业营业用房完成投资118.99亿元，增长53.5%。

一、房屋新开工面积稳步增加

　　1-11月，全区房屋新开工面积2042.05万平方米，同比增长13.2%，增速比1-10月加快4.4个百分点。

其中，住宅新开工面积1363.10万平方米，同比增长12.9%，增速比1-10月加快1.2个百分点。

　　二、商品房销售平稳

　　1-11月，全区商品房销售面积862.53万平方米, 比上年同期增长27.1%，增幅比1-10月回落0.2个百分点，销售额366.12亿元，增长35.7%，增幅比1-10月回落1.2个百分点。

其中，住宅销售面积761.52万平方米，销售额300.32亿元，分别比上年同期增长26.9%和36.3%。

　　三、房地产开发资金增速比上月略有回落

　　1-11月，全区房地产开发本年到位资金633.23亿元，同比增长41.4%，比上月回落5.6个百分点。

其中：

国内贷款100.14亿元，增长84.8%；自筹资金237.48亿元，增长30.3%；其他资金来源295.61亿元，增长39.8%；

　　四、商品房待售面积情况

　　截止11月末，全区商品房待售面积为788.45万平方，比上年同期增长12.9%。

其中，住宅待售面积506.53万平方米，比上年同期增长6.0%；

2.市场分析

2013年（1月1日-12月31日）xxxx楼市共成交商品房为23278套。

1-11月xxxx市商品房销售面积为499.69万平方米，同比增长34.5%，实现销售额为244.65亿元，同比增长41.2%。

从成交均价来看，xxxx市1月住宅类商品房成交均价为5056元/㎡，环比2012年12月xxxx市住宅类商品房成交均价微涨约0.74%。

2月住宅类商品房成交均价为5079元/㎡，环比涨0.45%。

2013年1-12月，xxxx房价涨为主，降为次，房价涨跌幅度平稳。

2013年4月xxxx最商品房价格达到全年最高点为5213元，其中xxxx区商品房成交均价约为7420元/㎡，名列xxxx三区两县第一。

继2013年6月之后xxxx新建商品房销量有所上升，xxxx三区两县成交均价为5134元/㎡，环比5月xxxx市住宅类商品房成交均价约微涨0.41%。

自新"国五条"细则实施以来，各地住宅成交量明显下滑，而房价却保持上涨趋势，xxxx也不例外。

6月份，xxxx48个新建商品房共计成交1457套。

9、10月份xxxx楼市迎来传统的销售旺季，成交量方面大大提升，9月，xxxx新建住宅共计成交2537套，环比涨8.8%。

进入9月后，xxxx各大房企退出购房优惠。

3、2013xxxx四区成交价格

xxxx区2013年商品住宅成交均价一直处上涨趋势，11月之后销售有所下降，2013年1-12月xxxx市xxxx区成交均价持续上升，全年成交均价为基本在7400元/㎡上下浮动，从上图可以看出，11月份xxxx区房价明显下降，均价下跌为6653元，与10月相比降833元/㎡。

自11月后，xxxxxxxx区房价持续升高。

2013年6-12月，xxxx市xxxx区楼市成交2199套，成交均价为7420元。

xxxx区作为xxxx重地开发区域，从新建楼盘数量来看，xxxx楼市的重点区域在xxxx区，可以从折线图上看出，xxxx区区并没有像其他几个城区那样，有很大浮动的价格变动。

与此同时，xxxx区楼市成交量一直处于xxxx首位，2013年xxxx市xxxx区成交均价为6401元/㎡。

6-12月，xxxx区楼市累计成交5018套，是xxxx楼市销售套数最高的热点区域。

西夏区在今年的发展过程中也是非常不错的。

从1月份的3987元/平方米到3月份的4131.3元/平方米，到8月份的4354元/㎡，总体成上涨趋势。

同样，和其他几大区一样，西夏区在金三银金九银十的销售旺季中也出现了价格的较高点。

从每月成交数据来看，西夏区的成交量在全市一直是处于低位，西夏区成交量不高，与区域居住价值认知度还不高有一定的关系，不过随着大型楼盘的不断开发，以及"西中心"蓝图规划的区域未来，未来西夏区的居住价值会被逐渐认可，其发展潜力或成为投资热门。

与其他区不同，贺兰县在2013年1-10月房价尽管处于涨势，但一直还未打超5字头数目，8月份贺兰县房价达到一个高点，达4320元/平。

从2月开始房价一路高升，6月到达高峰。

自2013年10月后，贺兰县房价出现拐点，11月贺兰县成交均价在4078元/㎡。

从成交量上来看，1-12月，贺兰县成交量最高的月份仍然是9月，当月成交620套，成交均价为4341元/㎡。

贺兰县在xxxx楼市来说，楼盘项目数量近次于xxxx区楼市。

4、2014年3月份国土局挂牌出让公告

（1）、2014年3月31日

（2）、2014年3月26日

5、xxxx市2013年国有建设用地供应计划

　　　　2013年是全面贯彻落实党的十八大精神，推进xxxx内陆开放型经济实验区和xxxx综合保税区（以下简称“两区”）建设的关键一年。

为全面贯彻落实xxxx市第十四届人民代表大会第一次会议精神，切实加强土地调控，积极推进“两个最适宜”城市建设，保障我市经济实现跨越发展，根据土地管理相关法律、政策规定及我市2013年的经济社会发展形势，制定本计划。

　　5-1、指导思想和基本原则

　　以深入贯彻落实科学发展观为统领，结合xxxx市国民经济和社会发展“十二五”规划发展目标和“两区”建设及2013年城市建设重点，合理安排2013年度国有建设用地供应的总量、结构、布局、时序和方式，促进土地节约集约及效益利用，增强政府宏观调控能力，以土地供应结构调整和利用方式的转变，促进产业转型升级和经济发展方式转变，推动民生改善，促进城乡统筹，推进经济社会跨越式发展。

坚持以下基本原则：

（一）严格保护耕地，控制新增建设用地总量，加大“批而未供”土地消化力度和存量挖潜力度，优先供应存量建设用地和闲置土地，着力保障经济社会发展的合理用地需求，促进土地节约集约及效益利用。

（二）优化土地供应结构，有保有压，优先保障民生项目、重大基础设施项目、现代服务业项目、战略性新兴产业项目用地，促进民生改善，促进房地产市场平稳健康发展，促进产业结构调整和经济增长方式转变。

　　（三）优化土地供应空间布局，坚持区域联动发展和城乡统筹发展要求，促进中心城区、滨河新区、阅海湾经济区、经济技术开发区、重点功能区、新农村协调发展，优化产业布局，着力提升城市综合服务功能。

　　（四）严格执行国家土地供应政策，严格规范土地供应方式，积极探索土地出让方式的优化完善，严格土地使用标准，促进市场配置土地资源基础性作用的发挥，严格查处违法违规用地。

　　5-2、计划指标

（一）总量

　　2013年度国有建设用地供应计划总量控制在1350公顷，其中新增建设用地控制在900公顷以内，占总量的67%；鼓励和引导存量建设用地450公顷，占总量的33%。

（二）土地用途结构

　　在2013年度国有建设用地供应总量中，商服用地（含物流用地）160公顷，占总量的11.9%；工矿仓储用地450公顷，占总量的33.3%；交通运输用地220公顷，占总量的16.3%；住宅用地350公顷，占总量的25.9%（其中廉租房、公租房、经济适用房、限价商品房等保障性住房用地245公顷，占住宅用地总量的70%）；公共管理与公共服务用地170公顷，占总量的12.6%。

　　（三）空间布局

　　2013年，中心城区建设用地的土地供应量占全市土地供应总量的35％，滨河新区建设用地的土地供应量占全市土地供应总量的25％，其它区域建设用地的土地供应量占全市土地供应总量的40％。

　　　　市辖三区中，xxxx区建设用地的土地供应量约占全市土地供应总量的38％，xxxx区建设用地的土地供应量占全市土地供应总量的35％，西夏区建设用地的土地供应量占全市土地供应总量的27％。

　　5-3、土地供应导向

　　土地供应采取“突出重点、区别对待、有保有压”的原则，优先保障民生、基础设施、现代服务业、战略性新兴产业等项目的用地，严禁高能耗、高污染、高排放等禁止类项

2.3、销售策略

1、营销策略

本项目由中国石油xxxx销售公司、xxxx市住房保障局和共同协商并签订协议，该项目由开发，限中国石油xxxx销售公司职工购买，签订协议时，中国石油xxxx销售公司报名并交款职工约1200人左右，本项目将确定以下推广策略：

推广渠道

（1）中国石油xxxx分公司团购

由于本项目主要以中石油团购为主，所以前期主要是联系中石油xxxx各个分公司，以产品推介会的形式做前期的团购

（2）单张派发

贯穿项目营销始终的宣传利器，中石油分公司较多，每个分公司在人口集中的地方，单张派发能起到良效。

（3）营销活动

●活动一：

“xxxx奠基仪式”。

●活动二：

“中石油系统第二批次团购活动启动仪式”。

媒体宣传组合

开盘前，公司会以团购，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传xxxx，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售一半做好蓄客准备。

开盘当月，公司会配合举办各种活动，扩大在xxxx的知名度，加以促进销售。

公交和站台广告：

开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。

●路桥广告：

贯穿项目营销始终。

●影视广告：

开盘前一个月高密度投放,开盘后在每次推新货时前一周每天投放。

●xxxx报纸：

开盘前一月投放1－2次。

●单张派发：

每天均需进行的推广方式,力求单张波及到xxxx的每一个角落。

●短信推广：

一般一个月派发1－2次，开盘前每周发送2－3次。

●公关活动：

开盘前举行一场活动，开盘当日举行1－2场，开盘后视销售情况举行。

第三章、建设规模与项目规划

3.1、建设规模

1、地理位置

项目地块位于xxxxxxxx市xxxx区，东靠xxxx十四街，南至xxxx八路，北到xxxx九路，西临xxxx十二街。

xxxx十三街将项目东西一分为二。

2、四至及面积

项目距xxxx市商业中心6公里，距行政中心4公里，距离xxxx河东机场25公里；

项目总体规划约287.51亩，总建筑面积约52万