上海市2013年基准地价更新成果.docx
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上海市2013年基准地价更新成果
目录
第一章基准地价成果 1
1.1基准地价内涵说明 1
1.2基准地价成果表 2
1.3土地级别范围说明 4
1.3.1住宅用地 4
1.3.2商业用地 9
1.3.3办公用地 16
1.3.4研发总部用地 22
1.3.5工业用地 25
第二章基准地价成果应用说明 29
2.1应用范围 29
2.2用途分类 29
2.3特定用途土地 31
2.4修正体系 31
2.4.1期日修正 32
2.4.2年期修正 32
2.4.3容积率修正 33
2.4.4区域因素和个别因素修正 38
2.4.5土地开发程度修正 67
2.4.6商业用地土地价格楼层修正 67
2.4.7地下建设用地使用权基本价格 68
第三章附件 69
第一章基准地价成果
1.1基准地价内涵说明
本次基准地价成果为分用途各级别国有建设用地在一定设定条件下的土地使用权平均价格。
A基准日为2013年1月1日；
B使用年限为对应用途的法定最高出让年限；
C开发强度为各用途各级别的设定容积率；
D住宅、商业、办公用地开发程度为“七通一平”，指宗地外通
路、供电、通讯、通上水、通下水、通污水、通燃气及宗地内场地平
整；研发总部类和工业用地开发程度为“五通一平”，指宗地外通路、供电、通讯、通上水、通下水及宗地内场地平整。
表1－1上海市基准地价内涵说明表
内容
用途
基准日
开发程度
年限
使用权类型
住宅
2013年1月1日
七通一平
70
出让国有建设用地使用权
商业
2013年1月1日
七通一平
40
出让国有建设用地使用权
办公
2013年1月1日
七通一平
50
出让国有建设用地使用权
研发总部
2013年1月1日
五通一平
50
出让国有建设用地使用权
工业
2013年1月1日
五通一平
50
出让国有建设用地使用权
1.2基准地价成果表
上海市2013年基准地价采用分类定级的方式，即依据不同用途划分土地级别，并确定基准地价成果。
各用途各级别的基准地价成果，如下表：
表1－2上海市基准地价成果表（楼面地价）
基准日：
2013年1月1日单位：
元/平方米
用途
住宅
商业
办公
研发总部
工业
级别
价格
设定容积率
价格
设定容积率
价格
设定容积率
价格
设定容积率
价格
设定容积率
1
25,840
2.5
34,060
4.0
22,850
4.0
6,500
2.0
2
18,890
2.5
27,090
4.0
17,040
4.0
4,350
2.0
3
15,220
2.0
19,670
2.0
12,910
4.0
2,740
1.6
4
12,750
2.0
15,270
2.0
10,990
3.5
1,450
1.6
5
10,730
2.0
11,130
1.8
7,350
3.5
990
1.6
6
8,200
1.8
8,120
1.8
5,780
3.5
1,550
2.0
860
1.2
7
6,160
1.8
5,770
1.6
4,230
2.5
920
2.0
615
1.0
8
4,370
1.4
4,400
1.6
3,090
2.5
675
2.0
450
1.0
9
2,810
1.4
2,910
1.2
2,070
2.0
450
2.0
300
1.0
10
2,090
1.2
2,230
1.2
1,370
2.0
说明：
该表不可独立理解和使用，须与基准地价土地级别范围说明和成果应用说明结合使用。
表1－3上海市基准地价成果表（土地面积单价）
基准日：
2013年1月1日单位：
万元/亩
用途
住宅
商业
办公
研发总部
工业
级别
价格
设定容积率
价格
设定容积率
价格
设定容积率
价格
设定容积率
价格
设定容积率
1
4,307
2.5
9,083
4.0
6,093
4.0
867
2.0
2
3,148
2.5
7,224
4.0
4,544
4.0
580
2.0
3
2,029
2.0
2,623
2.0
3,443
4.0
292
2.6
4
1,700
2.0
2,036
2.0
2,564
3.5
155
1.6
5
1,431
2.0
1,336
1.8
1,715
3.5
106
1.6
6
984
1.8
974
1.8
1,349
3.5
207
2.0
69
1.2
7
739
1.8
615
1.6
705
2.5
123
2.0
41
1.0
8
408
1.4
469
1.6
515
2.5
90
2.0
30
1.0
9
262
1.4
233
1.2
276
2.0
60
2.0
20
1.0
10
167
1.2
178
1.2
183
2.0
说明：
该表不可独立理解和使用，须与基准地价土地级别范围说明和成果应用说明结合使用。
1.3土地级别范围说明
根据不同用途土地价格影响因素因子的分布情况，住宅、商业、办公用地分为10个级别，研发总部、工业用地分为9个级别。
所述级别范围均不含滩涂。
1.3.1住宅用地
全市住宅用地共分为10级，中心城区以1－6级为主。
具体定级范围说明如下：
1级：
黄浦江以西：
北京西路－万航渡路－华山路－延安西路－江苏路－华山路－广元西路－恭城路－虹桥路－文定路－南丹路－南丹东路－宛平路－建国西路－襄阳南路－永嘉路－瑞金二路－复兴中路－西藏南路－西藏中路－北京西路
北外滩：
秦皇岛路－杨树浦路－东大名路－大名路－黄浦江－秦皇岛路
黄浦滨江：
中山东路、中山东一路、中山南路：
苏州河－南浦大桥
徐汇滨江：
黄浦江－沪杭铁路新日支线－宛平南路－龙华港－黄浦江
黄浦江以东：
黄浦江－张家浜－浦明路－浦电路－浦城路－陆家嘴环路－黄浦江
2级：
黄浦江以西：
黄浦江－秦皇岛路－杨树浦路－大连路－周家嘴路－海宁路－河南北路－苏州河－长寿路－武宁路－苏州河－中山西路（内环）－延安西路－虹许路（中环）－古羊路－宋园路－吴中路－中山西路（内环）－延安西路（延安路高架）－虹许路（中环）－古羊路－宋园路－吴中路－中山西路（内环）－中山南二路（内环）－宛平南路－龙华港－黄浦江，所围范围内1级以外的其他地区
黄浦江以东：
黄浦江－陆家嘴环路－浦城路－浦电路－浦明路－张家浜－黄浦江－塘桥新路－浦建路－东方路－浦电路－灵山路－民生路－黄浦江
联洋：
杨高中路－民生路－锦绣路－芳甸路－花木路－罗山路（内环）－杨高中路
世纪公园：
花木路－锦绣路－梅花路－白杨路－龙阳路－芳甸路－花木路
3级：
内环内除杨浦区，1－2以外的其他区域
黄浦江以西：
杨浦滨江：
杨树浦路－秦皇岛路－黄浦江－宁国路（内环）－杨树浦路
天山：
苏州河－双流路－天山路－古北路－延安西路－中山西路（内环）－苏州河
田林龙华世博滨江：
吴中路－桂林路－桂林南路－沪杭铁路－龙吴路－上中路（中环）－黄浦江－龙华港－宛平南路－中山南二路（内环）－中山西路（内环）－吴中路
新江湾城：
军工路－杨浦区西部行政边界（逸仙路）－政立路－淞沪路－闸殷路－军工路
黄浦江以东：
世博区域：
世博大道－耀华路－浦东南路－龙阳路－世博大道
碧云：
杨高中路－罗山路（内环）－锦绣东路－金桥路（中环）－杨高中路
4级：
政立路－逸仙路高架－汶水东路－粤秀路－彭江路－共和新路－灵石路－岚皋路－石泉路－中宁路－武宁路－大渡河路－金沙江路－真北路－苏州河－北虹路－天山西路－环西一大道（外环）－吴中路－莲花路－沪闵路－虹梅路（中环）－上中西路（中环）－上中路（中环）－龙吴路－黄浦江－耀华路－浦东南路－高科西路－张江路（中环）－金桥路（中环）－黎平路（中环）－军工路（中环）－翔殷路（中环）－国和路－政立路，所围范围内1－3级以外的其他地区
5级：
黄浦江－杨浦区北部行政边界－逸仙路高架－场中路－共和新路－汶水路（中环）－真北路（中环）－沪宁铁路－祁连山南路－普陀区西部行政边界－苏州河－环西一大道（外环）－环南二大道（外环）－黄浦江－中环－华夏西路（中环）－华夏中路（中环）－张江路（中环）－高科中路－申江路－唐陆公路－东陆公路－杨高北路－赵家沟－黄浦江，所围范围内1－4级以外的其他区域
6级：
外环内1-5级以外的其他区域（除浦东新区港城路、中高路以北区域）
普陀区、长宁区、徐汇区1－5级以外的其他区域
嘉定区：
真新新村街道外环外区域
宝山区：
友谊路街道、吴淞街道规划建设区
闵行区：
闵行边界－北横泾－沪青平公路－中春路－春申塘－闵行区边界－环南大道（外环）－环西大道（外环）－闵行边界
浦东新区：
外环高速公路（S20）－龙东大道－华东路－川杨河浦东运河－迎宾高速公路（S1）－外环高速公路（S20）
7级：
黄浦江以西：
闵行区：
华漕镇、颛桥镇、马桥镇、吴泾镇、江川街道规划建设区
宝山区：
顾村镇、杨行镇、大场镇规划建设区内6级以外的其他区域
嘉定区：
江桥镇、南翔镇规划建设区
松江区：
九亭镇、新桥镇规划建设区
青浦区：
徐泾镇规划建设区
黄浦江以东：
浦东新区：
高桥镇、高东镇规划建设区内6级以外的其他区域；S20以西1－6级以外的其他区域
浦东新区（原南汇区）：
周浦、康桥镇规划建设区
闵行区：
浦江镇沈杜公路以北区域
8级：
黄浦江以西：
宝山区：
月浦镇、罗店镇规划建设区
嘉定区：
新成路街道、菊园新区、嘉定镇街道、安亭镇、马陆镇、嘉定工业区规划建设区
松江区：
岳阳街道、永丰街道、方松街道、中山街道，佘山镇、泗泾镇、洞泾镇、车墩镇、小昆山镇规划建设区
青浦区：
朱家角镇沪渝高速公路（G50）以北区域、赵巷镇、盈浦街道、夏阳街道、香花桥街道规划建设区、华新镇
金山区：
朱泾镇建成区（健康路－亭枫公路－仙业路－临源街）、金山新城建成区（龙翔路－东平北路－东平南路－临桂路－卫零路－隆平路－卫一路－大堤路－荔浦路－海滨路－沪杭公路－亭卫南路－亭卫公路－龙翔路）、枫泾镇建成区、枫泾新镇区
黄浦江以东：
闵行区：
浦江镇沈杜公路以南区域
浦东新区（含原南汇区）：
惠南镇规划建设区、临港新城中心区、祝桥镇、六灶镇、宣桥镇、新场镇、航头镇
奉贤区：
南桥镇；金汇港－G1501上海绕城高速－浦星公路－金汇镇界－金汇港
9级：
上海市（不含金山区、崇明县）1－8级以外的其他区域
金山区：
金山新城中心城区未建成区、枫泾镇8级以外区域、朱泾镇8级以外区域、亭林老镇区、亭林大型居住社区、张堰镇建成区
崇明县：
城桥镇规划建设区、陈家镇、长兴岛
10级：
上海市1－9级以外的其他区域
1.3.2商业用地
全市商业用地共分为10级，中心城区以1-6级为主。
具体定级范围说明如下：
1级：
黄浦江以西：
外滩：
中山东一路：
延安东路－苏州河
南京东（西）路：
中山东一路－乌鲁木齐北路
西藏中路：
南京东路－福州路
淮海东（中）路：
西藏南路－襄阳北路
新天地：
淮海路－马当路－自忠路－黄陂南路－淮海路
徐家汇：
虹桥路肇家浜路：
恭城路－－天平路；华山路：
广元路－－虹桥路；天钥桥路：
肇家浜路－－南丹路；漕溪路：
虹桥路－－南丹路
2级：
黄浦江以西：
四川北路：
苏州河－东江湾路
福州路：
河南中路－西藏中路
金陵东路：
中山东二路－西藏南路
衡山路：
乌鲁木齐北路－宛平南路
豫园：
人民路－河南南路－方浜中路－人民路
静安寺：
北京西路－乌鲁木齐北路－华山路－延安中路－常德路－北京西路
中山公园：
汇川路－凯旋路－长宁路－汇川路长宁路：
定西路－汇川路
虹桥：
仙霞路－古北路－延安西路－仙霞路
黄浦江以东：
陆家嘴：
黄浦江－东昌路－浦东南路－黄浦江
新上海城：
商城路－浦东南路－张杨路－崂山东路
张杨路：
崂山东路－浦东南路
3级：
黄浦江以西：
周家嘴路－海宁路－河南北路－天目东路－共和新路－沪宁铁路－苏州河－中山西路（内环）－天山路－古北路－仙霞路－延安西路－中山西路（内环）－卢湾区边界－黄浦江－秦皇岛路－杨树浦路－大连路－周家嘴路，所围范围内1－2级以外的其他地区
虹桥：
天山路－古北路－仙霞路－延安西路－中山西路（内环）－天山路
古北：
延安西路－虹许路（中环）－古羊路－宋园路－吴中路－中山西路（内环）－延安西路
五角场：
政立路－国定路－国定东路－国和路－政立路
大宁商务区：
大宁路－万荣路－延长中路－共和新路－大宁路
虹口足球场：
大连西路－中山北一路（内环）－花园路－四川北路－四达路－欧阳路－大连西路
黄浦江以东：
黄浦江－塘桥新路－浦建路－东方路－浦电路－源深路－张杨路－东方路－黄浦江
联洋：
杨高中路－民生路－锦绣路－罗山路（内环）－杨高中路
4级：
内环内1－3级以外的其他区域
黄浦江以西：
江湾：
殷高路－淞沪路西侧规划道路（江湾－五角场城市副中心西边界）－三门路－国定路－政立路－国京路－殷高路
曹杨：
梅岭北路－杨柳青路－梅岭南路－梅岭北路
真北：
真光路－同普路－中环路－金沙江路－丹巴路－武宁路－曹安路
天山：
苏州河－双流路－天山路－中山西路（内环）－苏州河
仙霞路：
古北路－北虹路（中环）
金汇路：
吴中路－红松路
田林路：
桂林路－虹漕路
田林龙华世博：
吴中路－桂林路－钦州南路－钦州路－龙华港－黄浦江－外马路－中山南路－中山南一路（内环）－中山南二路（内环）－中山西路（内环）－吴中路
黄浦江以东：
碧云：
杨高中路－罗山路（内环）－锦绣东路－金桥路（中环）－杨高中路
张江：
碧波路－高科中路－科苑路－碧波路
龙汇路：
莲溪路－沪南路
世博区域：
世博大道－耀华路－浦东南路－龙阳路－世博大道
5级：
中环内1－4级以外的其他区域
黄浦江以西：
五角场辐射区：
国和路－政立路－国权北路－三门路－逸仙路－邯郸路－翔殷路（中环）－包头路－国和路
大柏树：
纪念路－广纪路－汶水东路－逸仙路－纪念路
曹安梅川：
曹安路－真光路－梅川路－真北路（中环）－曹安路；梅川路：
真光路－万镇路
南方商城：
古美西路－莲花路－沪闵路－万源路－古美西路
彭浦：
保德路－三泉路－闻喜路－阳曲路－保德路
新泾金汇：
天山西路－环西一大道（外环）－吴中路－虹许路（中环）－北虹路（中环）－天山西路
虹桥商务功能核心区：
扬虹路－华翔路－建虹路－申贵路－甬虹路－申虹路－锡虹路－申贵路－扬虹路
6级：
外环内1－5级以外的其他区域（除浦东新区港城路、中高路以北区域）
黄浦江以西：
普陀区、长宁区、徐汇区1－5级以外的其他区域
宝山区：
友谊路街道、吴淞街道规划建设区
闵行区：
虹桥商务区（北翟路－华翔路－沪青平公路－环西大道（外环）－北翟路）；沪青平公路－中春路－春申塘－闵行区边界－环南大道（外环）－环西大道（外环）－沪青平公路
黄浦江以东：
浦东新区：
外环高速公路（S20）－龙东大道－华东路－川杨河浦东运河－迎宾高速公路（S1）－外环高速公路（S20）
7级：
闵行区：
华漕镇、七宝镇、莘庄镇、梅龙镇规划建设区内除6级以外的其他区域；颛桥镇、吴泾镇、江川路街道规划建设区；浦江镇规划建设区内沈杜公路以北的区域
宝山区：
杨行镇、顾村镇、大场镇规划建设区内6级以外的其他区域
嘉定区：
南翔镇规划建设区；真新新村街道、江桥镇规划建设区内6级以外的其他区域
青浦区：
徐泾镇规划建设区
松江区：
九亭镇、新桥镇规划建设区
浦东新区：
高桥镇、高东镇规划建设区内6级以外的其他区域；S20以西1－6级以外的其他区域
浦东新区（原南汇区）：
康桥镇规划建设区内除6级以外的区域；周浦镇规划建设区
8级：
闵行区：
1－7级以外的其他区域
宝山区：
月浦镇、罗店镇规划建设区
嘉定区：
新成路街道、菊园新区、嘉定镇街道，马陆镇、安亭镇、嘉定工业区规划建设区
青浦区：
夏阳街道、盈浦街道、香花桥街道规划建设区
松江区：
岳阳街道、永丰街道、方松街道、中山街道、泗泾镇、洞泾镇、车墩镇、佘山镇、小昆山镇规划建设区
金山区：
朱泾镇建成区（健康路－亭枫公路－仙业路－临源街）、金山新城建成区（龙翔路－东平北路－东平南路－临桂路－卫零路－隆平路－卫一路－大堤路－荔浦路－海滨路－沪杭公路－亭卫南路－亭卫公路－龙翔路）、枫泾镇建成区、枫泾新镇区
奉贤区：
南桥镇；金汇港－G1501上海绕城高速－浦星公路－金汇镇界－金汇港
浦东新区（原南汇区）：
惠南镇规划建设区、临港新城中心区及洋山保税港、航头镇、新场镇、机场镇
9级：
上海市（不含金山区、崇明县）1－8级以外的其他区域
金山区：
金山新城中心城区未建成区、枫泾镇8级以外区域、朱泾镇8级以外区域、亭林老镇区、亭林大型居住社区、张堰镇建成区
崇明县：
城桥镇规划建设区
10级：
上海市1－9级以外的其他区域
1.3.3办公用地
全市办公用地共分为10级，中心城区以1－6级为主。
具体定级范围说明如下：
1级：
黄浦江以西：
黄浦江－苏州河－河南中路－天津路－贵州路－牛庄路－凤阳路－石门二路－奉贤路－南阳路－铜仁路－愚园东路－愚园路－愚园支路－乌鲁木齐北路－延安西路－延安中路－威海路－成都北路－重庆中路－长乐路－襄阳北路－襄阳南路－南昌路－兴业路－淡水路－复兴中路－西藏南路－方浜西路－人民路－云南南路－云南中路－九江路－河南中路－河南南路－人民路－兴东路－豆市街－白渡路－中山南路－王家码头路－外仓桥街－南仓街－陆家浜路－黄浦江
徐家汇：
广元路－广元西路－乐山路－虹桥路－文定路－南丹路－南丹东路－天钥桥路－肇家浜路－天平路－广元路
北外滩：
秦皇岛路－杨树浦路－东大名路－大名路－黄浦江－秦皇岛路
黄浦江以东：
黄浦江－东昌路－浦东南路－栖霞路－南泉北路－乳山路－东方路－黄浦江
2级：
黄浦江以西：
苏州河－安远路－长寿路－万航渡路－苏州河－中山西路（内环）－天山路－古北路－虹桥路－伊犁路－延安西路－中山西路（内环）－虹桥路－恭城路－广元西路－广元路－天平路－肇家浜路－徐家汇路－陆家浜路－黄浦江－苏州河，所围范围内1级以外的其他地区
北外滩：
东长治路－长治路－大名路－－东大名路－公平路－东长治路
黄浦江以东：
黄浦江－浦东南路－东昌路－黄浦江－塘桥新路－浦建路－东方路－浦电路－民生路－黄浦江
3级：
黄浦江以西：
内环线内除杨浦，1－2级以外的其他区域
杨浦滨江：
杨树浦路－秦皇岛路－黄浦江－宁国路（内环）－杨树浦路
五角场：
政立路－国定路－国定东路－国和路－政立路
黄浦江以东：
黄浦江－民生路－浦东大道－罗山路（内环）－黄浦江
浦电路－东方路－浦建路－锦绣路－民生路－浦电路
塘桥新路－黄浦江－龙阳路（内环）－浦东南路－塘桥新路
4级：
黄浦江以西：
殷高路－淞沪路西侧规划道路（江湾－五角场城市副中心西边界）－三门路－国定路－政立路－逸仙路高架－汶水东路－水电路－广中路－广中西路－志丹路－光新路－真如港－岚皋路－石泉路－中宁路－武宁路－桃浦－虬江－杨柳青路－枣阳路－金沙江路－真北路（中环）－苏州河－芙蓉江路－天山路－水城路－水城南路－延安西路（延安路高架）－虹许路（中环）－古羊路－宋园路－桂林路－钦州南路－钦州路－龙华港－龙吴路－长桥路（中环）－黄浦江－宁国路（内环）－黄兴路（内环）－国定东路－国和路－政立路－国京路－殷高路，所围范围内1－3级以外的其他区域。
宁国路（内环）－杨树浦路－中环路－黄浦江
黄浦江以东：
内环内1－3级以外的其他区域
世博区域：
世博大道－耀华路－浦东南路－龙阳路－世博大道
世博外围：
耀华路－浦东南路－龙阳路－杨高南路－川杨河－耀华路
碧云张江：
杨高中路－罗山路（内环）－高科中路－张江路－金桥路－杨高中路
5级：
中环内1－4级以外的其他区域
黄浦江以西：
新泾：
天山西路－环西一大道（外环）－延安西路－北虹路（中环）－天山西路
虹桥商务区：
北翟路－华翔路－沪青平公路－环西大道（外环）－北翟路
大柏树：
场中路－广粤路－汶水东路－逸仙路－场中路
新江湾城：
军工路－杨浦区西部行政边界（逸仙路）－政立路－淞沪路－闸殷路－军工路
黄浦江以东：
外高桥保税区：
海高公路－杨高北路－五洲大道－高川河－海高公路
金桥出口加工区：
金海路－杨高中路－金桥路（中环）－川桥路－唐陆公路－东陆公路－金海路
张江集成电路产业区：
龙东大道－张江路（中环）－高科中路－环东二大道（外环）－龙东大道
6级：
外环内1－5级以外的其他区域（除浦东新区港城路、中高路以北区域）
黄浦江以西：
普陀区、长宁区、徐汇区1－4级以外的其他区域
宝山区：
友谊路街道、吴淞街道规划建设区
闵行区：
虹桥交通枢纽（北翟路－华翔路－沪青平高速公路－环西大道（外环）－北翟路）；莘庄、七宝（S20外环高速－G50沪渝高速－集中建设区边界－春申塘－莲花南路－S20外环高速）
黄浦江以东：
浦东新区：
外环高速公路（S20）－龙东大道－华东路－川杨河浦东运河－迎宾高速公路（S1）－外环高速公路（S20）
7级：
闵行区：
华漕镇、七宝镇、莘庄镇、梅陇镇规划建设区内6级以外的其他区域；颛桥镇、吴泾镇、江川路街道规划建设区；浦江镇规划建设区内沈杜公路以北的区域
宝山区：
杨行镇、顾村镇、大场镇规划建设区内除6级以外的区域
嘉定区：
南翔镇规划建设区；真新新村街道、江桥镇规划建设区内6级以外的其他区域
青浦区：
徐泾镇规划建设区
松江区：
九亭镇、新桥镇规划建设区
浦东新区：
高桥镇、高东镇规划建设区内6级以外的其他区域；S20以西1－6级以外的其他区域
浦东新区（原南汇区）：
康桥镇规划建设区内6级以外的其他区域；周浦镇规划建设区21
8级：
闵行区：
1－7级以外的其他区域
宝山区：
月浦镇规划建设区
嘉定区：
新成路街道、菊园新区、嘉定镇街道，马陆镇、安亭镇、嘉定工业区规划建设区
青浦区：
夏阳街道、盈浦街道、香花桥街道规划建设区
松江区：
岳阳街道、永丰街道、方松街道、中山街道、泗泾镇、洞泾镇、车墩镇、佘山镇、小昆山镇规划建设区
金山区：
朱泾镇建成区（健康路－亭枫公路－仙业路－临源街）、金山新城建成区（龙翔路－东平北路－东平南路－临桂路－卫零路－隆平路－卫一路－大堤路－荔浦路－海滨路－沪杭公路－亭卫南路－亭卫公路－龙翔路）、枫泾镇建成区、枫泾新镇
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