XX住宅产品规划建议.docx
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XX住宅产品规划建议
杭州项目住宅产品深化研究
一、房地产市场走势和需求变化特点
1.市场表现及其走势
随着政府宏观调控的不断加强，杭州房地产市场开始出现全面下滑。
市场成交锐减，陷入低迷状态。
从1-6月份统计看，纳入杭州房地产信息网的八大区域成交量不断下降，到6月份，成交套数仅为818套，日均成交套数不足28套。
相比1月份2879套而言，简直就跌入冰点。
杭州市场观望气氛日益浓厚，开发商业需求者信心全面下跌，多方市场调研表明，杭州市场开发商和需求者的市场信心均跌至12年以来的最低点，目前的市场行情不容乐观。
房地产市场衰退可以分为如下三个阶段：
第一个阶段成交量急剧减少，价格小幅下跌；第二阶段成交量继续减少，幅度不大，但是价格急剧下跌；第三阶段成交量开始回升，价格低位徘徊，处于阴跌，市场逐步出清。
从杭州目前的市场表现看，正处在第一个阶段，市场观望切分浓厚。
从价格看，杭州房价已经开始松动，价格出现一定下跌。
6月份的成交均价为7440元/平米，与最高价月份3月份9226元/平米相比，下跌1786元/平米。
众多项目开始变相降价，如购房送车、实行98折甚至92折优惠等等。
最近开盘的萧山佳境天城对购房者提供200-300元/平米的价格优惠。
2.需求变化特点
市场成交低迷，市场投机开始淡出市场。
杭州楼市存在比较严重的市场投机，这一点毫无疑问。
从杭州本地经济水平和收入水平而言，支撑9000多元的房价，简直难以想象。
杭州城市收入房价比已经突破13：
1的危险水平。
经过4年的繁荣，杭州楼市的市场拐点已经逐渐显露，而今年政府政策的出台，就直接使这一拐点提前到来。
市场转向，需求结构中变化最大的就是投机客群的急速退场。
伴随市场转向，市场“羊群心理”开始作用，自住需求客群跟随退场。
从目前市场需求去客群看，主要分为如下几类：
（1）杭州本地自住人群。
他们目前构成杭州主要需求人群，从目前在售多个项目购买对象看，目前的需求人群已经以自住需求人群为主。
如今年6月25日开盘的顺发·佳境天城，70%都是杭州本地自住客。
（2）开发商的忠实跟随客户。
一些知名开发商在发展过程中，已经逐渐形成了自己一批比较忠实的市场客户群，这群人和开发上形成良好的关系，他们非常愿意购买这些开发商的产品，即使市场出现一定的波动。
由于良好的关系，开发商对这群人一般多有额外的特别优惠，因此，也促进他们的需求。
（3）外地入杭定居人群。
这主要以浙江人为主，由于进城思想、子女读书、业务需要、长期投资等多种原因，富裕的浙江人纷纷来杭置业，处于长期打算，而不是短期投机。
（4）少量投机者。
虽然主要的投机者已经退出市场，但是仍然存在少量的投机者，在目前价格下跌的情况下，伺机购入，但是他们已经不是市场的主体。
二、住宅产品走势研判
投资客户纷纷撤离，自住客户成为主体，杭州本地购买比重大幅增加。
因此，面对这种变化的市场行情，本项目的住宅产品必须做出相应的调整。
产品定位原则如下：
（1）自住导向的产品定位。
（2）品质之上，打造精品，构建扎实的价值基础
（3）分散市场风险，多元化定位。
（4）充分发挥地块特色，扬长避短。
根据上述原则，我们认为必须全力打造适合居住的杭州住宅社区新典范，仔细规划产品，
三、产品规划建议
（一）项目情况简介
1.现状介绍
本项目位于江干区新风路，西面为铁路，北面为机场路，南面直达天城路。
邻杭州火车东站，地块为200*500长方状，地块呈东南、西北斜角分布。
从项目地现状和未来规划看，有如下几个方面的特点：
（1）紧邻铁路，噪音问题比较突出。
因此，在产品规划中，必须重点考虑消除噪音的问题。
（2）西面隔绝，人流车流完全集中于新风路。
必须很好解决小区入口问题，方便居民进出。
（3）新风路临街面和南面为商业区，住宅分布于西、北面和中央区域。
（4）地块长宽比例不是很协调，朝南面过于狭窄，不利于住宅的排布。
这导致传统的板式排布格局很难实现。
（5）紧邻火车东站，未来流动人口聚集，环境复杂，这容易产生安全问题，而且整体环境会难以保证。
针对上述问题，需要采取相对应的规划措施，加以规避，树立自身独特的产品地位。
2.项目建筑指标
方案一：
占地面积：
100000平方米
总建筑面积：
250000平方米
容积率：
2.5
限高：
54米
住宅部分面积：
180000平方米
酒店式公寓面积：
18000平方米
商业部分面积：
50000平方米
方案二：
占地面积：
总建筑面积：
210000平方米
容积率：
2.5
限高：
54米
住宅部分面积：
酒店式公寓面积：
商业部分建筑面积：
（二）产品建议
1、整体规划布局建议
总体规划为开放式围合型花园社区，商住分离、人车分流、体验式园林景观、。
充分体现杭州国际性旅游城市特色，建设全景观花园式社区，打造杭州东部高品质楼盘典范。
Ø小户型产品设置在临近铁路沿线，朝向设置偏向东南，降低噪音干扰，大户型则位于西部分。
Ø西面通过坡体、树木和隔音板降低火车噪音。
Ø摆脱传统单调乏味的板式布局，开放式围合型组团、组团内景观园林，同时点缀以点式建筑。
开放式围合：
Ø人车分流、阳光车库
花园式阳光车库：
车库
2、外立面建议
现代风格，融入江南民居元素，多阳台设计，大视角空间，增大通透空间。
空调隐藏设计（参照深圳万科东海岸项目），从而使建筑外立面更加纯粹、整洁。
3、景观和休闲配套建议
建筑、景观的有效融合，观赏性和实用性的完美兼顾。
充分体现江南园林特色，通过绿化、亲水池、情景雕塑、亭子、景观喷泉、假山、木走廊等营造出园林化、花园式情景生活社区。
景观水池：
雕塑：
公共亭：
景观喷泉：
在配套上，完善保安配套设施的配置，考虑儿童游乐设施、老人休息娱乐配套等，增强社区温馨家庭氛围，使社区居民的生活更多的从室内引入室外，营造邻里亲和的和谐社区。
4、户型建议
杭州开发的商品房向来以大户型为主，户型结构单一。
最初是因为第一批购房者中多数为“实力派”，后来，则是因为杭州市场一路走红，房子普遍好卖，而大户型无论在设计的难易程度还是资源的利用、成本的控制上都占有优势。
伴随杭州市场下滑，自住需求者逐渐成为购房的主体，同时，经济实力较弱的购房者开始进入市场。
因此，需求开始呈现多元化、经济化的特点。
提高得房率、空间利率用，尽量减少空间浪费，同时保证空间的通光、通风性等良好的实用性。
根据杭州住宅户型销售调查看，杭州户型的空间浪费普遍比较严重，且以大户型为主，100平米的住宅做成2房2厅甚至2房1厅的情况非常普遍，3房面积普遍在130平米以上。
从今后的走势看，借鉴广州、深圳市场的发展特点，高得房率户型肯定会受到市场追捧。
在杭州，90平方米-120平方米的房子最好卖，而当面积超过140平方米以后，销售进度就明显降低。
因此，经济型二房、三房成为我们项目户型定位的主体。
根据杭州市场需求的变化，我们的户型配比建议如下：
房型
面积
（M2）
比例
（%）
1R
50-60
10
2R
80左右
15
45
90-95
30
3R
100-115
25
40
120-130
15
4R
140左右
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