精品食品物流园新建项目可研报告.docx
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精品食品物流园新建项目可研报告
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某县食品物流园新建项目
可行性研究报告
第一章总论1
1.1项目概况1
1.1.1名称及其承办单位1
1.1.2建设内容及规模1
1.1.3项目总投资及资金筹措1
1.1.4项目效益预测2
1.1.5主要技术指标2
1.2可行性研究工作依据3
1.2.1编制依据3
1.2.2编制原则4
1.2.3编制范围4
1.3结论与建议5
第二章项目建设必要性6
2.1项目由来6
2.2项目建设必要性7
2.2.1项目建设是引导和转化本地区潜在物流需求的需要7
2.2.2项目建设是支持有效的物流市场机制建立的需要8
2.2.3项目建设是促进区域经济发展的需要9
2.3项目建设的有力条件9
2.3.1政府有关部门大力推动物流发展9
2.3.2交通优势有利于现代物流产业的加速发展10
2.3.3区域物流市场需求迅速增长10
2.4项目区域基本情况11
2.4.1地理交通通讯11
2.4.2综合经济11
2.4.3固定资产投资12
2.4.4人口和人民生活12
第三章市场分析14
3.1国内物流市场现状14
3.1.1发展受市场需求约束14
3.1.2经营管理水平有待提高14
3.1.3物流管理不统一，阻碍了全国性综合物流体系的建立15
3.1.4发展现代物流的法制环境尚未完善15
3.2某省物流市场现状15
3.2.1行业进入门槛低，企业规模偏下16
3.2.2物流管理分散16
3.2.3物流管理缺位或滞后16
3.3某县物流业市场现状16
3.4某县熟食物流业市场预测18
3.4.1熟食产品物流配送需求19
3.4.2熟食加工原材料物流配送需求19
3.4.3熟食物流业配送需求预测19
第四章项目定位与建设方案21
4.1功能定位21
4.1.1指导思想21
4.1.2功能定位21
4.1.3用地布局22
4.2建设内容与建设规模23
4.2.1建设规模23
4.2.2建设内容24
第五章项目选址与建设条件25
5.1项目选址25
5.2建设条件25
5.2.1地理位置、交通条件25
5.2.2气候条件25
5.2.3工程地质条件25
5.2.4水、电供应条件26
第六章工程技术方案27
6.1物流配送流程27
6.1.1物流配送总体运作流程27
6.1.2原材料交易区28
6.1.3干货、冻品批发交易区货物流程28
6.1.4加工配送区货物流程28
6.1.5仓储区货物流程29
6.2货源供应方案29
6.3主要设备及生产控制系统29
6.3.1项目主要设备29
6.3.2生产及控制系统29
6.4食品检验检疫系统30
6.4.1检测基本流程30
6.4.2检测抽样方式30
6.4.3主要检测设备31
6.5恒温保鲜贮存库31
6.5.1组合冷库设备32
6.5.2组合冷库组装32
第七章总图运输及公用辅助工程33
7.1总图33
7.1.1物流园的组成33
7.1.2总平面布置33
7.1.3竖向设计33
7.1.4场内物流33
7.1.5绿化34
7.1.6总图经济技术指标表34
7.2建筑及结构设计34
7.3给排水35
7.3.1编制依据35
7.3.2编制范围35
7.3.3给水35
7.3.4排水36
7.3.5雨水36
7.3.6消防37
7.4供配电38
7.4.1用电负荷估算及变压器容量选择38
7.4.2供配电设施及系统38
7.4.3继电保护及电能计量38
7.4.4电气照明39
7.4.5电缆导线选择及线路敷设39
7.4.6防雷与接地39
7.5弱电系统40
7.5.1编制依据40
7.5.2编制范围40
7.5.3电视、电话及综合布线系统40
7.5.4保安监控系统41
第八章市场信息网络平台建设42
8.1规划目标42
8.2规划原则42
8.3平台系统规划方案42
8.3.1总体规划42
8.3.2组网技术43
8.3.3网络拓扑44
8.3.4IP地址和域名设计45
8.3.5网络管理45
8.3.6信息中心建设方案45
8.3.7应用系统支撑平台48
8.4应用系统规划方案49
8.4.1信息发布49
8.4.2网上销售功能50
8.4.3客户关系管理51
8.4.4网上采购功能52
8.4.5认证中心53
8.4.6银行支付接口53
8.4.7技术开发方案55
8.5系统安全56
第九章环境保护57
9.1环境现状57
9.2依据57
9.3污染源及污染物57
9.4环境治理及保护方案58
9.5预期达到的效果58
第十章消防、安全与节能59
10.1消防59
10.2安全60
10.2.1设备保护60
10.2.2作业安全60
10.2.3消防控制中心61
10.3节能61
10.3.1电气节能61
10.3.2节水措施61
第十一章市场管理及组织62
11.1经营管理模式62
11.2组织管理机构62
11.3劳动定员63
第十二章项目实施进度及工程招投标64
12.1项目实施进度安排64
12.2项目招投标65
12.2.1依据65
12.2.2招投标原则65
12.2.3招标范围及方式65
第十三章投资估算与资金筹措66
13.1投资估算66
13.1.1估算范围66
13.1.2估算依据66
13.1.3土建工程投资估算66
13.1.4建设投资估算67
13.1.5流动资金估算68
13.1.6项目总投资估算68
13.2资金筹措68
第十四章财务评价69
14.1经济评价说明69
14.2基础数据69
14.3财务分析70
14.4项目主要财务指标71
14.4.1财务生存能力分析71
14.4.2财务指标分析71
14.4.3不确定性分析71
14.5综合经济评价72
第十五章风险分析74
15.1技术风险74
15.2市场风险75
15.3管理和人员风险75
15.4资金风险76
第十六章结论与建议77
16.1可行性研究报告结论77
16.2对项目的建议78
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1名称及其承办单位
项目名称：
某县食品物流园建设
承办单位：
某县中小企业服务有限公司
拟建地点：
某省某县城关镇
建设性质：
新建
建设期限：
2012年6月～2015年12月
1.1.2建设内容及规模
本项目总用地面积为200亩（折合约133200m2），总建筑面积55500m2。
根据项目的建设性质和规划要求，整个园区规划为三大区域，一是仓储区24000m2（其中冷冻冷藏库4000m2），集存货、理货冷冻冷藏功能，年储存量1.48万吨；二是物流商务中心43000m2，为7层框架结构，主要有物流信息服务功能、商务办公功能、物业后勤服务功能；三是货运车辆停车区40000m2，车位150个，满足进出车辆的要求，同时具有集装箱拆拼装箱、还箱等服务功能；通道出入卡25m2，配置符合监管要求的卡口设备（电子栏杆、电子读写设备、电子识别设备、电子监控设备、电子地磅等），并配套建设市场信息系统。
项目建成后，年交易量可达100万吨。
1.1.3项目总投资及资金筹措
本项目总投资16083万元，其中：
工程费用11011.5万元，工程建设其他费用3709.17万元，预备费用736.03万元，建设期利息226.8万元，铺底流动资金399.50万元。
其资金筹措方式为：
自有资金9083万元，申请银行贷款7000万元。
1.1.4项目效益预测
现代物流是一个多元发展的复合型新兴产业，是一个生产性的服务行业，加快发展现代物流业，建设现代物流中心，对提速我县城镇化进程，推动产业、物流、商贸三大中心全面繁荣具有重大的现实意义。
项目通过运用全新现代服务业管理信息理念，对货运物流过程进行多要素的计划、实施和控制，将运输、仓储、整理、配送、信息等环节有机结合，形成完整的供应链，从而为用户提供高效率、多功能、一体化综合性服务，有利于产销信息和市场信息的沟通，促使生产企业提高产品质量，调整产品结构，增加名优和适销产品的生产供应，对于建立、健全和完善以市场为导向、规范交易、公平竞争的物资流通体制具有积极的促进作用。
项目的建设，是适应现代物流业发展趋势，推进某县工业化和城镇化进程的一项有利措施，是支持物流市场机制建立的需要，对有效带动项目区域商业市场的健康发展，优化资源配置，改善投资环境，实现经济社会可持续发展，提升城市综合实力和竞争力具有重要的意义。
1.1.5主要技术指标
主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
总规模
万吨
100
2
用地面积
亩
200
折合约133200m2
3
总建筑面积
m2
78500
其
中
仓储区
m2
24000
其中冷冻冷藏库4000m2
物流商务中心
m2
43000
原辅材料采购中心
m2
11500
5
容积率
58.93%
6
建筑密度
%
31.3
7
绿地率
%
20.65
8
项目总投资
万元
16083
9
投资利润率
%
47.12
10
投资利税率
%
48.49
11
财务内部收益率
%
40.59
所得税前
投资回收期
年
4.09
所得税前
财务净现值
万元
14038.59
所得税前
12
财务内部收益率
%
26.67
所得税后
投资回收期
年
4.7
所得税后
财务净现值
万元
7057.37
所得税后
13
盈亏平衡点
%
22.67
1.2可行性研究工作依据
1.2.1编制依据
1）《国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知》（国发〔2009〕8号）
2）《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见》（国办发〔2011〕38号）
3）《中共某省委某省人民政府关于促进生产性服务业加快发展的指导意见》（湘发（2007）9号）
4）《某省人民政府办公厅关于进一步加快现代物流业发展的若干意见》湘政办发〔2007〕41号；
5）《关于加快熟食产业发展的若干政策意见》（平政发（2008）29号）；
6）国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
7）其他有关的规程、规范、标准及项目的有关基础资料。
1.2.2编制原则
1）认真执行国家、行业有关熟食产品加工、检验、包装、标志、运输、贮藏及卫生等标准的规定；
2）选址必须符合城市总体规划，合理布局、有足够的建设用地，并有一定的发展余地；
3）总平面布置应满足熟食产品物流的有关要求和符合安全、防火的有关规定，并应因地制宜进行合理布置，既要求布置紧凑，力求节约建设用地，以利企业今后发展，同时要充分考虑环境保护设施和绿化用地；
4）充分利用当地的社会协作条件，以节约工程投资；
5）严格执行建设项目“三同时”的有关规定，污染物的排放必须符合国家规定的排放标准，尽量减少对环境的影响；
6）认真贯彻《消防法》和劳动部《关于职业卫生监察规定》的通知精神，采取切实防范措施，确保安全生产和员工的人身安全。
1.2.3编制范围
本项目建议书研究范围包括：
必要性分析、市场分析、选址分析、工程技术方案及建设规模、环境保护、投资估算及财务评价等方面的内容。
根据上述内容论证本项目建设与实施的必要性、技术可行性及经济合理性。
1.3结论与建议
某县食品物流园项目符合国家产业政策和某县产业总体规划，已被列某县“十二五”重点规划项目。
项目用地符合选址原则，地理位置优越，地质条件良好，交通方便，水、电供应有保障，适合项目建设。
项目建设有利于促进某熟食加工产业的发展，平抑区域食品物价；能够节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进就业，属于风险小、利润长期型、稳定型增长项目，有利于巩固公司在熟食产品批发市场领域的领先优势，增强公司核心竞争能力。
项目建设具有巨大的社会效益和经济效益。
因此，某县食品物流园项目技术上是可行的，经济上是合理的，建设条件是充分的。
第二章项目建设必要性
2.1项目由来
物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。
现代物流业是经济发展到一定阶段的产物，特别是后工业化社会对通过资源、劳动生产率获取利益的能力和潜力得到极大挖掘后，对流通环节利益的获得既有动力，也是现实的途径。
从现代物流发展的规律分析，其发展的推动因素主要来自于企业发展战略的改变、企业物流能力的培养需要、物流新技术的应用和物流服务的专业化分工与协作等几个方面。
在经济发达国家和部分经济发展水平较高的发展中国家和地区，企业除注重技术、产品、市场和客户开发能力的培植外，更为注重维持稳定而有效的供应链、使产品的服务更贴近用户、建立即时供应系统、实现零库存等物流战略的建立。
当前，物流业已成为世界现代流通领域的重要组成部分，也是加快城市经济循环，提高流通效益的重要环节。
某熟食产业经历了从无到有、从小到大、从乱到治、从弱到强的发展过程，已成为全县四大支柱产业之一。
全县现有食品生产加工厂343家，其中从事熟食加工的197家。
有省级龙头企业2家，市级龙头企业7家，150多家通过国家QS认证，申请专利83件，注册商标189件，拥有“玉峰”等9件某省著名商标、“飞旺”等10个省、市名牌产品、“玉峰”等6个某省（国际）食博会、农博会金奖。
某熟食产品走俏全国市场，200余家食品经销商云集某，除香港、澳门、台湾外产品畅销全国各地。
全县熟食产品年总产值达30亿元，原材料引进和产品外出货运总量达3000万吨。
某县中小企业股份有限公司成立于2010年10月，公司位于某县城关镇东兴大道政协大楼，注册资本100万元，主要从事经济与商务咨询服务，策划创意服务，企业管理服务，企业证照代办服务。
为建立完善某食品物流体系，进一步发展壮大某熟食产业，公司拟在某县通平高速与106国道交汇处，征地200亩，建设某县食品物流园，完善基础设施及服务功能，并配套建设信息系统系统，建成一个具有现代化配套设施，集交易、配送、信息、服务为一体的专业化仓储和物流基地，对于建立、健全和完善以市场为导向、规范交易、公平竞争的物资流通体制具有积极的促进作用。
2.2项目建设必要性
2.2.1项目建设是引导和转化本地区潜在物流需求的需要
物流活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相互适应、相互满足。
虽然某县及其区域内当前存在着巨大的物流需求，但相当的物流需求是一种低水平的物流需求，表现为相当部分传统商业企业与生产企业仍保持着以自我为中心、“大而全”、“小而全”的传统经营组织模式，尚未认识到通过联合规划与作业，形成高度整合的供应链体系，改善目前的生产供应与产品销售；企业在生产、销售的经营活动过程中对建立在供应链管理基础上的跨企业、跨行业的联合重视不够，在推行各自的技术标准。
管理标准、工作标准时尚未意识到建立共同的物流标准的重要性，真正意义上的物流需求难以形成。
随着某县整体经济的发展，这种初步意义上的物流需求将必然向现代高水平的物流需求转化，在这一转化的进程中，提高某县在物流服务供给能力方面的水平是至关重要的。
本项目建成后将有力地加强现有公路设施衔接以及交通运输设施与库、场设施的衔接，使现有物流资源得以合理整合，基础设施及其技术装备的运作水平得以提高。
2.2.2项目建设是支持有效的物流市场机制建立的需要
物流的市场化与经济发展的市场化程度直接相关，同时也与市场开放、管制相关联。
有效的物流市场机制建立要求市场更加开放，管制更加合理和科学，物流活动具有网络化的特点，物流中心只是其网络上的一个结点，需要网络上各个结点之间相互开放彼此的物流服务市场，便于企业在较大的市场范围内进行兼并、重组以资本运作为手段的企业经营网络建设，并为开展网络化物流经营活动提供与商流相适应的高效物流服务。
同时，物流服务活动存在着一系列委托与被委托。
代理与被代理的关系。
服务的无形化特点、各种复杂的费率协商、服务的标准和衔接、物权的转移、控制和结算的主体等，往往涉及多个方面，需要强有力的制度保障和执行机制，包括市场准入与汰出机制、市场保障机制及商业信用机制等等。
建立集中服务运作的物流园区，可在一定程度上为改善信用体系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践，有助于改善当前商业信用不健全的情况，支持和强化货主对物流服务需求的积极态度，减少自营物流，扩大物流服务的市场需求不足。
因此，某食品物流园的建设与运营，对某县与省内和周边重要的经济中心城市实现市场管制的合理化和科学化，建立良好的市场秩序，形成对物流服务企业活动的良性规范与积极引导，具有十分积极和现实的意义。
2.2.3项目建设是促进区域经济发展的需要
物流业发展程度已成为衡量一个国家、地区综合国力和现代化程度的重要标志，发展物流业是推进城市工业化、城市化、市场化和国际化进程，进而提升综合实力和国际竞争力的重要举措。
物流业是不断启动市场，促进需求、消费，推动国家经济增长的重要动力，加快发展物流业，有助于降低物流成本，提高物流效率；有助于推动比较优势转化为竞争优势；有助于改善发展环境，满足社会多样化的服务需求；有助于实现集约式发展，提高经济竞争能力和人民生活质量。
本项目立足某熟食产品规模和特色优势，内接万村千乡，外接市场辐射，联动全国各地熟食加工原料产品市场批发体系，通过熟食产品的精深加工和批发外销，拉动当地农村经济的发展，继而促进交通运输、通信、饮食服务、旅游等相关行业的发展；不仅繁荣地方经济，而且吸纳大量社会劳动力就业，为政府分忧，经济和社会效益显著。
2.3项目建设的有力条件
2.3.1政府有关部门大力推动物流发展
在国家层面上，2009年国务院印发了《物流业调整和振兴规划》，要求切实按照《规划》，做好统筹协调、改革体制、完善政策、企业重组、优化布局、工程建设等各项工作，确保《规划》目标的实现，促进物流业健康发展。
2011年，国务院办公厅印发《关于促进物流业健康发展政策措施的意见》，鼓励整合物流设施资源，支持物流企业加强与制造企业合作，全面参与制造企业的供应链管理，或与制造企业共同组建第三方物流企业；统筹规划和发展工业园区、经济开发区、海关特殊监管区域、高新技术产业园区等制造业集聚区的物流服务体系，积极引导区内企业将物流业务外包，扩大物流需求，推动区域内物流基础设施和信息平台等共享共用。
从地方来讲，某省人民政府办公厅印发的《某省“十二五”物流业发展规划》提出打造包括物流园区建设工程、物流业联动工程、商贸流通工程在内的十大重点工程，在全省主要消费中心城市的商贸集聚区，将打造一批特色商贸物流中心，完善落后地区和县级商贸服务设施。
《某县商贸流通业发展“十二五”规划》提出建设某熟食产品物流园，打造湘鄂赣毗邻地区食品物流中心城市的目标。
2.3.2交通优势有利于现代物流产业的加速发展
项目区内公路四通八达，通平高速、106国道、S308、S207省道贯穿东西、南北，京珠高速公路也在某境内通过，幕阜山、连云山、福寿山旅游公路通畅，通村公路通达率为100%，形成了较完整的交通运输网络。
项目建设地点距省会长沙市约100公里,距某市区约120公里，交通位置极为便利，地理位置十分优越。
2.3.3区域物流市场需求迅速增长
的0.74%，而货运量只有474万吨，货运周转量31900万吨公里，占全省的0.32%；全省每亿元GDP货运量9.42万吨，而某县只有4.05万吨。
全省每亿元GDP货运周转量9.38万吨公里，而某县仅为3.82万吨公里。
近几年，某县经济持续稳定增长为城乡居民收入水平的提高奠定了良好的基础，2010年全县城镇居民人均可支配收入突破10803元，农村居民人均纯收入突破2665元。
随着居民收入的增长，个人消费日趋旺盛，消费结构升级。
某作为一个有100多万人口的大县，有着独特的消费需求环境，而且这种居民自发行为具有较大的稳定性和一定的可持续性；居民消费升级也必然会带动居民消费食品市场的繁荣，加速地域间消费品的流动，进而推动某县食品物流业的发展。
2.4项目区域基本情况
2.4.1地理交通通讯
某县位于湘、鄂、赣三省交界处，某省东北部，处汨水、罗水上游。
东与江西修水县、铜鼓县接壤；南与浏阳市、长沙县毗邻；西与某县交界；北与某县和湖北省通城相连。
东北面以山为界，西南面以水为界。
地理坐标东经113。
1O'13〃～114。
9，6.-，北纬28。
25，33'l---29。
6'28〃之间。
某县现辖27个乡镇，总面积4125平方公里，合618.78，总面积占全省土地面积7.23%，县城区面积557平方公里。
全县总人口105.08万人，在全省各市、州中，幅员位居第7位。
某县基础设施建设完善。
公路纵横交错，四通八达，106国道、308、207省道以及正在兴建通平高速公路贯穿全境，京珠高速公路也在某境内通过。
全县100%的乡镇、村通了公路，通车总里程3370公里。
其中：
国道87公里，省道162公里，县道570公里，乡村道路2550公里。
全县1.5万门程控电话工程和光纤光缆通讯工程已经竣工，并投入使用。
2.4.2综合经济
14％；其中，第一产业增加值279810万元，同比增长2.6％；第二产业增加值515717万元，同比增长24％；第三产业增加值374136万元，同比增长9.4％。
产业结构比为23.9：
44.1：
32。
全县社会消费品零售总额250072万元，其中批发业73735万元。
某物华天宝。
在这片美丽富饶的土地上，蕴藏着丰富的地表和地下资源。
现已探明的矿藏有50多种，其中具有工业开采价值的20多种。
甲长石、云母、石膏、黄金等驰名中外。
这里盛产稻谷、棉花、西瓜、反时令蔬菜、辣椒、板栗等。
某山川秀美。
幕阜（山）虎踞其北，连云（山）峻拔于南，汨水横东西，山青水秀，气候宜人。
有“幕阜丹崖，连云翠璧，碧潭秋月，梧桐暮雨’’等风景旅游胜地。
境内重峦叠嶂，峡谷深邃，水力资源十分丰富，可供开发的达9万多千瓦，是全国小水电建设重点县之一。
某还是我国南方重点林业基地县，活立木蓄积量达300多万立方米，楠竹蓄积量3000多万根。
改革开放以来，机电、竹木、食品饮料、化工、矿产已成为某工业的支柱产业，初步形成了具有较强市场竞争能力的工业体系。
边际贸易活跃，城乡市场繁荣。
这里是湘赣过界水果、中药材、生姜、辣椒、木材等农副产品集散地。
就业形势基本稳定。
2010年新增城镇就业人员7168人，失业人员再就业4650人，劳动力转移就业新增人数19.13万人，年末城镇登记失业率控制在3
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