施工企业与房地产企业会计比较.docx

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施工企业与房地产企业会计比较

施工企业与房地产开发企业会计比较

一、含义不同

1.施工企业

（1）施工企业的含义：

施工企业又称建筑企业，是从事各种建筑物、土木工程、设备安装和机械化施工等建筑安装工程生产的企业，它是自主经营、自负盈亏、独立核算、具有法人资格的经济实体，主要包括建筑公司、安装公司、装饰公司和工程公司等。

施工企业是我国国民经济建设中的一个重要的支柱性产业，是我国经济建设中各部门和人民生活的重要物质基础。

（2）施工企业会计的含义：

施工企业会计是以建筑施工企业为会计主体的一种行业会计，它是以货币为主要计量单位，按照现行会计准则体系的要求，针对施工企业的生产经营特点，运用一整套专门的核算方法，对施工企业的经济活动进行全面、连续、系统、综合、的核算和监督，客观、及时、明晰、地提供会计相关信息的一种经营管理活动。

施工企业会计对于加强施工企业管理，提高施工企业经济效益起着重要的作用。

2.房地产开发企业

（1）房地产开发企业的含义：

房地产开发企业是指以盈利为目的专门从事房地产开发和经营活动的企业，它横跨生产和经营两个领域，因而它既是房地产商品的生产者，又是房地产商品的经营者。

（2）房地产开发企业会计的含义：

房地产开发企业会计是在城市建设综合开发、土地有偿使用和住房商品化的经济条件下，适应房地产开发企业经营管理的需要发展起来的专业会计。

房地产开发企业会计是指运用价值形式对房地产开发经营过程进行综合核算和监督的一种管理活动。

其主要运用价值形式来对企业开发经营过程进行综合的反映和考核。

二、生产经营特点的比较

这两个行业的会计核算方法都是由行业生产经营特点和不同的管理要求所决定的。

房地产开发企业开发建设的产品，除代建工程外，一般都是在对市场需求的预测和宏微观经济政策的基础上来确定开发项目及其具体内容的，这一点不同于施工企业“先有买主（即客户），后有标的（即资产）”的建造合同。

就产品的产权性质而言，即使施工企业建筑工程依地而建，但其移交给客户的房屋建筑物等不动产是不包括土地使用权在内的不完整产权，房地产开发企业却是在取得土地使用权后才可合法开发、经营土地和房屋的。

在产业链条中，房地产开发企业和施工企业使用的建筑材料、机器设备等，都属于工业企业的产成品，而房地产开发企业开发的房屋、土地又成为其他企业生产经营所必需的场所。

在合作过程中，房地产开发企业的建筑安装工程若采用出包方式，其承包方就是施工企业。

当然，施工企业也为工业企业建造生产设施、安装设备。

1.施工企业会计

施工企业会计的主要经营业务包括生产工厂厂房、港口设施、铁路、桥梁、道路、住宅等产品。

经营特点：

（1）生产施工的流动性；

（2）生产周期的长期性；

（3）需露天及高空作业较多，受自然条件影响较大；

（4）建筑安装产品具有多样性和建筑施工生产具有单件性；

2.房地产开发企业会计

房地产开发企业的主要经营业务包括土地的开发与经营；房屋的开发与经营；城市基础设施和公共配套设施的开发建设和经营；代建工程的开发等。

经营特点：

（1）生产经营有组织有计划，开发经营业务复杂，开发的产品具有商品性；

（2）经济活动具有流动性、单件性、长期性和专业性；

（3）开发建设投资数额大，经营风险大。

三、会计核算与账务处理的具体比较

建筑施工企业的资金运动，一般包括供应、施工生产和工程结算三个阶段，施工企业正是针对供应、施工生产和工程结算三个阶段来进行会计核算的，并据此提供施工企业的相关会计信息。

下面就重庆建工第七建筑有限责任公司与雅居乐地产控股有限公司做比较。

重庆建工第七建筑有限责任公司：

重庆第七建筑工程有限责任公司始创于1952年，先后隶属国家建设部、四川省建设厅和重庆市建筑管理局，1998年4月经重庆市人民政府批准企业（原企业名：

重庆第八建筑工程公司）改制重组，现隶属重庆建工集团有限责任公司。

公司拥有房屋建筑工程施工总承包（一级），市政公用工程施工总承包（一级），建筑装饰装修工程专业承包（一级），钢结构工程专业承包（一级），机电设备安装工程专业承包（一级），土石方工程专业承包（一级），消防设施工程专业承包（一级），地质灾害治理工程（甲级），起重设备安装工程专业承包（二级），文物保护工程施工（二级），建筑幕墙工程专业承包（二级），水利水电工程施工总承包（三级）等施工资质。

以下简称“重庆七建公司”。

雅居乐地产控股有限公司：

雅居乐地产开发公司成立于1992年，2005年12月15日于香港交易所上市，是以房地产开发、物业管理及室内装修、酒店管理为业务的股份公司。

在重庆南岸南滨路有“重庆雅居乐国际花园”、“重庆雅居乐·雅郡”两个项目。

（一）施工企业会计核算的具体方法

1、应收及预付款项的核算

应收及预付款项是施工企业资产的重要组成部分，是施工企业在日常生产经营过程中发生的各项债权。

例1、重庆七建公司拨付给所属内部独立核算的工程队货币资金100000元，作为工程队的生产经营周转资金，已从银行存款账户支付。

账务处理如下：

借：

拨付所属资金——工程队100000

贷：

银行存款100000

工程队收到企业拨入的货币资金时，账务处理如下：

借：

银行存款100000

贷：

上级拨入资金100000

2．内部往来款项的核算

内部往来款项是用来核算企业与所属内部独立核算单位之间因购销和其他业务而发生的债权债务和收付款项的，该账户可以总括地核算和监督企业内部往来款项的结算情况。

（1）施工企业与所属的内部独立核算单位之间往来款项的账务处理:

例2、重庆七建公司委托所属的内部独立核算的运输队为公司运输办公用品，发生运输作业费5000元。

运输队应填写“内部往来记账通知单”一式两联，一联自己留存，一联连同所附的单据凭证交给总公司。

公司应作账务处理如下：

借：

管理费用5000

贷：

内部往来——运输队5000

运输队应作账务处理如下：

借：

内部往来——公司5000

贷：

其他业务收入5000

3、周转材料的核算

周转材料指施工企业在施工生产过程中能多次周转使用并保持原有物质形态而值却逐渐转移的各种材料。

例3、重庆七建公司外购一批木板，实际成本206000元，计划成本200000元，货款已经支付，木板验收入库。

应作账务处理如下：

借：

材料采购——周转材料206000

贷：

银行存款206000

借：

周转材料——在库周转材料200000

贷：

材料采购——周转材料200000

月末结转购入周转材料成本差异。

应作账务处理如下：

借：

材料成本差异——周转材料6000

贷：

材料采购——周转材料6000

4、长期资产的核算

（1）临时设施的核算

临时设施是施工企业长期资产的组成部分，是指施工企业为了保证施工和管理工作的正常进行而建造的各种临时性生产和生活设施。

例4、1）临时设施的购建业务发生时的账务处理

重庆七建公司因承包工程需要，在施工现场附近购置简易房屋两间，作为施工管理临时办公室，用银行存款支付全部价款600000元，房屋现已交付使用。

购入临时设施时，账务处理如下：

借：

固定资产——临时办公用房600000

贷：

银行存款600000

2）临时设施清理时的账务处理

例5、重庆七建公司为使一号工程施工正常进行而在施工现场搭建临时工棚，发生以下经济业务，相关账务处理如下：

①领用原材料38000元，支付工资10000元，费用发生时进行账务处理如下：

借：

在建工程——临时设施工程48000

贷：

原材料38000

应付职工薪酬10000

②上述临时设施工程完工交付使用时，作账务处理如下：

借：

固定资产48000

贷：

在建工程——临时设施工程48000

③假设上述临时设施预计使用2年，按月计提折旧时，作账务处理如下：

每月摊销额=48000÷（2×12）=2000（元）

借：

工程施工——一号工程2000

贷：

累计折旧2000

④假设上述临时设施因三号工程提前竣工，而只使用了一年半之后就因不再使用而拆除时，有关账务处理如下：

首先，将该临时设施转入清理

临时设施净值=48000－2000×18（一年半）=12000（元）

借：

固定资产清理——临时设施清理12000

累计折旧36000

贷：

固定资产48000

其次，支付清理费用

若发生清理费用1000元，其中工资700元，用现金支付其他费用300元。

账务处理如下：

借：

固定资产清理——临时设施清理1000

贷：

应付职工薪酬700

现金300

第三，取得残料回收价值

若残料处理作价2400元，款项收存银行。

账务处理如下：

借：

银行存款2400

贷：

固定资产清理——临时设施清理2400

最后，转销其清理后的净损失

净损失=12000+1000－2400=10600（元）

借：

营业外支出——处理临时设施净损失10600

贷：

固定资产清理——临时设施清理10600

（二）房地产开发企业会计核算的具体方法

开发产品是指房地产开发企业将已完成全部开发过程并已验收合格，可以按合同规定的条件移交给购货单位，或者说是可以按照完工产品的标准对外销售的产品。

1、存货的核算

（1）开发产品增加的核算

例1、雅居乐地产开发公司在2010年6月完工了一批商业楼，开发公司根据期开发的商品楼的验收单，结转其开发产品的实际成本500000元。

雅居乐地产企业根据有关会计凭证做的会计分录如下：

借：

开发产品500000

贷：

开发成本500000

2、分期收款开发产品的核算

例2、2010年8月雅居乐地产开发公司以分期收款方式销售一套住宅，售价2000000元。

合同约定分四次等额收款，从次月起每月1日收款。

该住宅的成本为1000000元。

根据有关凭证，雅居乐地产开发企业所做的会计分录为：

（1）签订合同，交付房地产时

借：

分期收款开发产品2000000

贷：

开发产品2000000

（2）每月1日，收到房款时

借：

银行存款1000000

贷：

主营业务收入1000000

同时结转与上述商品房销收入相关的销售成本

借：

主营业务成本250000

贷：

分期收款开发产品250000

3、出租开发产品的核算

例1、雅居乐地产开发公司将竣工后的花园小区10号楼整体出租给永新公司，该房屋的总造价为4000000元，房屋竣工验收后，当即投入经营出租使用。

据有关凭证，雅居乐地产应做的会计分录为：

借：

开发产品4000000

贷：

主营业务成本4000000

同时将该楼整体出租的会计分录为：

借：

出租开发产品——出租产品4000000

贷：

开发产品——房屋4000000

4、周转房的核算

（1）修理房修理费用的核算

例1重庆雅居乐国际花园3号楼周转房发生修理费用160000元，用银行存款支付。

该费用分16个月计成本。

根据有关凭证，企业所做的会计分录为：

支付款项时

借：

长期待摊费用160000

贷；银行存款160000

每月摊销修理费用时

借：

开发费用10000

贷：

长期待摊费用10000

例2、周转房减少的核算

重庆雅居乐国际花园1号楼周转房在使用2年后，雅居乐地产开发公司改变其用途并将其对外出售。

其原始价值为2980000元，累积摊销额为268200元，房屋售价2800000元存入银行。

据有关凭证，雅居乐地产公司应做的会计分录为：

借：

银行存款2800000

贷：

主营业务收入2800000

同时

借：

主营业务成本2711800

周转房——周转房摊销268200

贷：

周转房——在用周转房2980000

5、开发成本的核算

“开发成本”账户为成本类账户，用以核算企业在开发产品过程中所发生的各项费用。

企业对出租房进行装饰及增补室内设施而发生的出租房工程支出，也在本账户核算。

（1）土地开发成本的核算

土地开发是房地产开发企业主要业务之一，其开发产品为建设场地。

土地开发的目的和用途有两个：

一是为销售或有偿转让而开发商品性建设场地，二是直接为本企业兴建商品房和其他经营性房屋而开发自用建设场地。

雅居乐地产开发公司于2011年2月，对位于重庆南滨路上的棚户区进行改造，经面积为88000万平方米的开发地区划分为两个用途。

甲区为商品房，准备对外转让；乙区为自用建设场地，企业自行开发商品房。

本期企业共发生如下经济业务，根据有关凭证，企业做出了相应的会计处理。

1）用银行存款支付土地征用及补偿费800000元，其中甲区500000，乙区300000元。

借：

开发成本—土地开发—甲区—土地征用及补偿费500000

开发成本—土地开发—乙区—土地征用及补偿费300000

贷：

银行存款800000

2）用银行存款支付勘察设计费共计150000元，其中甲区100000元，乙区50000元。

3）本期应付现场管理人员工资50000元，福利费7000元，固定资产折旧费30000元，水电费10000元。

借：

开发间接费用97000

贷：

应付职工薪酬——工资50000

——福利费7000

累计折旧30000

应付账款10000

6、房地产开发企业营业收入的核算

（1）房屋销售的核算

例1、雅居乐地产开发公司于2011年年底发生的经济业务如下：

将竣工并办理验收手续的商品房出售，售价为30000000元，款项收到存入银行。

据有关凭证，企业所做的会计分录为：

借：

银行存款30000000

贷：

主营业务收入30000000

经转本月已销售的开发产品为实际成本25000000元。

借：

主营业务成本25000000

贷：

开发产品——商品房25000000

（2）出租开发产品租金收入的核算

例2、雅居乐地产开发公司将开发完毕的商业网点出租，其实际成本为800000元，租赁合同约定年租金额为100000万元，年末收到当年租金并存入银行，每年应计提出租房屋的摊销额为80000元。

将商业网点出租时的会计分录为：

借：

出租开发商品——出租商业网点800000

贷：

开发产品——商业网点800000

收到租金时的会计分录;

借：

银行存款100000

贷：

主营业务收入100000

计提摊销额时的会计分录为

借：

主营业务成本800000

贷：

出租开发产品——出租产品摊销——80000