安置房建设项目可行性研究报告Word下载.docx
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51011420111014号）；
⑺成都市新都区规划局《中华人民共和国建设用地规划许可证》（地字第510114*********号）；
⑻其他相关资料。
4、研究范围
我公司受业主的委托，对项目进行可行性研究，主要研究内容包括：
项目的提出背景及建设的必要性、项目业主单位、项目选址与建设条件、项目建设方案、节能节水措施、环境影响评价、项目建设管理、工程实施进度计划、投资估算、社会效益和项目风险分析等。
5、项目提出的背景、必要性和社会意义
⑴成都市“十二五”规划提出了城乡统筹发展的具体方向；
⑵《成都市走廊发展控制规划》带来的发展契机；
⑶新都区“北部新城城市重点发展区”的定位推进新型城镇化建设；
⑷“一三产业联动”和泰兴镇总体规划布局展现区域农业发展新形象；
⑸项目的建设是推进“三个集中”、加强土地集约利用的需要；
⑹项目的建设是贯彻落实泰兴镇城市总体规划、构建新型城乡形态的需要；
⑺项目的建设是顺利完成“鹤舞天乡”项目用地拆迁、保障“鹤舞天乡”项目的需要；
⑻项目的建设是改善人居环境、加快城市化进程的需要，有利于提高被拆迁农户的生活质量。
1.2项目概况
1、项目选址
本项目为XX区XX镇XX工程自强苑项目，自强苑是龙门花园的组成部分，位于龙门花园南部，紧邻8米宽的规划道路。
龙门花园项目用地位于规划二号线东侧，将军街以南，泰北街以西，南临一条8米宽的规划道路。
2、建设内容及规模
建设内容：
项目的建设内容为3栋住宅楼（含架空层地上车库）、1栋公服配套用房和门卫及其他用房，包括建筑工程、装饰工程、安装工程、总平工程（含管线工程及道路绿化工程）等。
建设规模：
项目规划用地7370.98㎡（11.06亩），总建筑面积为19720.54㎡，其中住宅楼3栋，为17层框架剪力墙结构，建筑面积16588.17㎡；
公服配套用房1栋，为11+1框架剪力墙结构，建筑面积1217.05㎡；
门卫及其他用房20㎡；
地上车库为架空层，建筑面积1895.32㎡。
3、主要建设条件
建设地地形、地貌以及工程水文地质条件符合建设要求；
有良好的区域环境，便捷的交通，基础设施较完善，具备相应的供水、供电、供气、排水、通信条件。
4、项目施工进度安排
根据工期定额及本地类似工程组织实施建设情况，拟定项目建设工期为21个月时间（含前期工作），具体进度安排如下：
⑴2011年10月底前完成前期工作；
⑵2011年11月-2012年11月完成本工程各项建设内容；
⑶2012年12月底，项目通过竣工验收并交付使用。
5、项目总投资及资金筹措
项目总投资3672.32万元，其中工程费用3250.57万元，工程建设其他费用314.79万元，基本预备费106.96万元。
项目建设所需资金全部来源于政府专项资金（新居工程），属于泰兴镇财政预算内资金，项目投资将根据工程进度计划投入。
1.3结论、存在的问题及建议
1、结论
本项目建设条件基本具备，项目所需资金来源有保证，社会效益显著，项目的建设是必要、可行的。
2、存在的问题与建议
项目的建设资金全部来源于政府专项资金（新居工程），由泰兴镇财政预算内资金安排。
为了保证工程的顺利实施，业主单位应根据年度资金使用计划和项目实施进度计划，积极与泰兴镇财政部门沟通协调，做好建设资金的拨付工作，以保证建设工程达到预期效果。
项目业主应对工程质量严格控制，同时也应密切注意与项目有关的财税、产业政策和法律法规及技术标准等的变更或可能发生的变化，以便及时制定相应的应对措施。
建议有关部门批复本可行性研究报告，以利于业主尽快实施项目计划，促进项目早日建成，实现各项建设目标。
第二章建设背景及必要性
“十二五”期间，成都市将按照建设世界现代田园城市“三步走”的战略步骤，把建设“新三最”城市作为“十二五”发展总目标，建成“中西部地区创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强”的现代特大中心城市，这一宏伟愿景为新都区的发展提出了更高要求。
新都区以“世界现代田园城市示范区”为建设目标，在新一轮的发展规划中继续推进区域经济发展和城乡统筹，奋力打造宜居新区、文化名区和产业强区。
这一崭新规划也为泰兴镇带来了巨大的历史发展机遇。
2.1建设背景
1、成都市“十二五”规划提出了城乡统筹发展的具体方向
国家“十二五”规划明确提出要统筹城乡发展，积极稳妥推进城镇化，加快推进社会主义新农村建设，促进区域良性互动、协调发展。
成都市“十二五”规划确立了综合示范的规划目标，即综合体现“世界现代田园城市”内涵，全面展示现代城市、现代农村、现代产业、生态环境和人文环境，展示新型城乡形态，体现产业发展、社会和谐、环境优美；
提出了统筹集成的具体方向，即与城乡统筹综合示范、土地综合整理、城乡环境综合整治、四大新城建设、战略功能区建设、现代农业示范片建设、场镇改造等相结合。
这些指导性意见都为泰兴镇的发展指明了方向。
2、《成都市走廊发展控制规划》带来的发展契机
《成都市走廊发展控制规划》是对成都市城市发展形态的控制规划。
依据资源条件，规划决定采用“走廊发展模式”，依据现有基础和未来发展趋势，规划“一区两带六走廊”。
“一区”为中心城区，是城市化主要发展区和产业高端化的主要集聚区；
“两带”为龙门山、龙泉山生态旅游发展带，既是自然生态保护带，也是山区旅游发展带，是成都市建设国际化旅游城市的主要承载区；
“六走廊”指以中心城为核心形成六条交通走廊来串联市域主要城镇，包括成新走廊、成灌走廊、成温邛走廊、成龙走廊、成青走廊和南部走廊，依托高速路、快速路、轨道交通等基础设施，高度集聚各类生产生活要素，集中集约发展。
泰兴镇位于成青走廊范围内，和青白江一起成为成青走廊的“工业发展区”，并与东南部的编组站和新石公路相结合，使泰兴镇成为一个交通方便的物资货运中转站，将带动镇域的商贸产业发展。
成都市“走廊式”的发展规划，为泰兴镇发展带来了契机。
3、“北部新城城市重点发展区”的定位推进新型城镇化建设
新都区按照世界现代田园城市示范区的建设目标，以产业结构调整升级为突破口，以建设两条示范线、三条生态带、五大产业园区为路径，构建“北部新城城市重点发展区”为核心的世界现代田园城市示范中心区，构建“新繁、石板滩组团”为核心的统筹城乡发展示范区，构建“成德、成彭、蜀龙、成青四条走廊”为核心的统筹城乡发展动力区，加快推进新型城镇化建设，最终形成多中心、组团式、网络化的城乡空间格局，构建新型城乡形态。
泰兴镇位于石板滩次区域内。
结合成青走廊规划和自身区位特点以及泰兴铁路编组站的建设，确定泰兴城镇性质为：
新都工业集中发展区和铁路编组站的配套区之一，以居住为主的新型市镇。
依托丰富的生态资源、便利的交通和坚实的物流基础，泰兴镇将成为新都工业园区配套完善的居住区，成为新都市重点发展区域之一。
4、“一三产业联动”和泰兴镇总体规划布局展现区域农业发展新形象
“一三产业联动”是指依托生态环境、区位交通优势，推进第三产业由零星散落向特色集群转变。
2010年8月四川省委农工委、省农业厅、省旅游局在成都共同签署合作框架协议，共同推进乡村旅游和休闲农业发展。
该框架协议签订后，四川将创建一批国家级休闲农业与乡村旅游示范县和休闲农业示范点，打造一批国家级星级示范企业，大力引导和带动全省乡村旅游和休闲农业发展，通过第一产业和第三产业联动，发展现代农业。
泰兴镇位于世界现代田园城市示范线二号线，是现代高科技农业综合展示区域。
根据泰兴镇城市总体规划，城市发展方向以现有老城区为基础，跨越成青快速路，沿新石路向西、北两方向发展，城市规划布局在功能上形成“两轴一心两片”的结构形式。
同时，按照区委区政府倾力打造示范线的工作要求，泰兴镇以新石路、成青路沿线为重点，将工业东区与白鹤岛“鹤舞天乡”项目相结合，加快一三产业联动发展，突出展现现代城市农业新形象。
白鹤岛“鹤舞天乡”生态休闲观光养生公园项目为泰兴镇2011年初成功引进的综合生态旅游区，采用“统筹城乡+养生度假+生态居住”的综合开发模式，总投资20亿元，规划总面积2400亩，项目建成预计将解决2000人就业。
“鹤舞天乡”项目成为推动泰兴镇镇域经济发展的加速器。
2.2项目建设的必要性
本项目作为泰兴镇的新居工程建设，列入了新都区2011年的区级重点项目计划，对加快城乡一体化进程，完善泰兴镇的居住环境有着重要作用。
1、项目建设是改善人居环境、加快城市化进程的需要
围绕“新市民安居社区”主题，高标准规划建设集中居住小区，是改善人居环境、提高城市化水平的重要途径。
长期以来泰兴镇城镇居住环境差，设施配套不齐全，布局散乱，不集中；
办公、居住混杂，商业分布零散，规模小；
公用工程用地零星，绿化用地偏少，城镇景观缺乏。
而本项目范围内的居民原为分散居住，市政及公益基础设施配套不完善，污水排放、垃圾处理、卫生环境、医疗保障、文化娱乐、商业服务等条件较为薄弱，人居环境不佳。
本项目的建设，对拆迁农民进行了集中安置，高起点的规划、建设集中居住小区，使农民成为社区居民，生活水平将有明显提高。
主要体现在以下几点：
一是搬迁居民将迁入的小区各项基础设施十分完备，水电供应、燃气供应、污水收集、垃圾处理、公共卫生等一系列市政设施均一步到位，居民可以真正过上方便的现代城市生活；
二是按照以人为本、注重功能的原则，建成后的小区内设有社区中心、文化娱乐中心、大型绿地等服务功能区，公共设施配套能力较之以前明显增强，能为居民创造一个优越的生活、娱乐、休闲环境；
三是安置房按照高标准、高质量、高水平的要求建设，注重居民生活的需求与细节，从使用功能配置与空间视觉体验两个层面全面提升社区的整体品质，区别于以盈利为目的的商品房，群众安置均采用产权调换的形式，不会因住房条件改善而提高价格，使群众真正享受到城市建设的“实惠”。
与此同时，群众还能得到不同程度的经济补偿，为他们以后的安居乐业增添一份保障，这也是泰兴镇政府取之于民、用之于民、富民强镇政策的具体体现。
2、项目建设是推进“三个集中”、加强土地集约利用的需要
土地是城市发展的空间和城市功能的载体，土地供应与保障状况如何，直接影响到城市发展的空间、潜力和方向。
本项目区域内目前分布着大量的农民宅基地和镇村办企业，缺少科学规划，房屋多以二、三层为主，土地使用过程中存在着容积率低、利用粗放、布局零乱、效率不高等现象。
通过本项目的实施，将充分挖掘该区域内原有建设用地的潜力，大大提高土地使用效率，盘活现有存量土地，实现有限土地资源的“再生”利用，达到从严控制建设用地总量、土地节约集约利用的目的，为泰兴镇未来城市发展提供可观的用地保障。
同时，本项目的建设，可以推动农民向城镇集中，解决工业东区和编组站的配套住宅问题，为泰兴镇引入规模化企业提供发展空间，进而增加当地居民的就业机会和收入，更进一步提高他们的生活水平和生活质量，推进“三个集中”的统筹实现。
3、项目建设是顺利完成“鹤舞天乡”项目用地拆迁，保障“鹤舞天乡”项目顺利建设的需要
泰兴镇生态条件优越，毗河生态景观带与成青走廊均穿过泰兴镇，适于发展生态旅游业。
位于新都县泰兴镇毗河上的白鹤岛，是毗河生态旅游带上的重要风景区，由三个河心岛和两岸风景区组成。
白鹤岛附近水流缓有大片湿地，是观鹭和野鸭的好地方。
2011年初泰兴镇成功引进白鹤岛—“鹤舞天乡”生态休闲观光养生公园项目。
该项目以白鹤岛优越的生态自然环境为依托，将白鹤岛母子岛作为主景，辅以毗河两岸茂林修竹中的农家乐和300亩高效农业观光园，索桥、楼台、亭阁等精致建筑配套，构成成都近郊一处集休闲、聚会、运动、观光、科考于一体的综合生态旅游区。
本项目的建设既是泰兴镇当地的新居工程，又是“鹤舞天乡”项目的拆迁安置配套工程，直接解决了“鹤舞天乡”项目拆迁农户的住房问题，极大地减小了该项目用地拆迁的阻力，有助于保障该项目顺利地建设实施。
4、项目建设是贯彻落实泰兴镇城市总体规划的需要
成都市和新都区的“十二五”规划（草案）都提出了统筹城乡发展、加快宜居新区（镇）建设的奋斗目标。
围绕这一目标，泰兴镇总体规划提出将规划区作为新都工业集中发展区和铁路编组站的配套区，配套完善的居住区，形成“两轴一心两片”的功能结构布局，其中“两片”即指成青快速路以南的以老镇区为主的居住片区以及成青快速路以北的居住新区。
本项目正是处于这一区域的规划居住小区。
本项目的实施，有利于完善泰兴镇的城市化布局和形态，增强小城镇的公共服务和居住功能，构建新型城乡形态。
综上所述，本项目的建设对改善人居环境，加快城镇化进程，节约集约利用土地，发展地方经济，落实总体规划都有着非常重要的作用，是一项重要的民生工程，所以建设本项目是非常必要的。
第三章项目业主单位
3.1单位基本情况
成都市新都区兴城建设投资有限公司成立于2007年6月。
公司是按照现代企业制度的要求组建，实行自主经营、独立核算的国有投资公司，注册资本1亿元人民币。
公司主要从事新都区统建房、廉租、经济适用房、限价商品房的开发建设与土地整理与开发，新都区城市配套基础设施、公共设施、环境整治的投融资、建设和管理以及其他非行政许可的经营项目。
3.2单位人员基本情况
公司现有董事会成员5人，监事会成员5人。
公司董事长、总经理张谨。
全体董事、监事都具有大专以上学历。
公司现设有办公室、财务与资产管理部、投资发展审计部、工程技术与造价管理部、征地拆迁安置部，共有职工38人。
其中大专以上学历32人，具有高级职称2人，中级专业技术职称12人，初级专业技术职称5人。
图3-1组织机构图
3.3单位承建项目情况
公司自成立至今，已承担兴城大道、万和北路、清源路、学院路、蜀龙路北延线、绕城路、体苑路、新园路、桂河路、天香西路、同仁路北延线、五桂小区道路、体育公园、育英路南段、曲景大道、惠民路、学院东路、货运大道、小城故事西侧道路、金鹏路北段、清源东路、红星小区南侧道路等20余条道路、绿化、路灯的建设任务。
目前公司在进行建设的道路工程有兴城大厦、文广中心、金融服务中心；
毗河印象，美好小区等安居工程。
3.4单位经营目标和财务状况
经营目标：
以新都区重点项目投资为主，开展多元投资，实现资产的保值增值。
财务状况：
截止2010年12月，公司总资产435,467万元，其中，流动资产49,178万元，非流动资产386,289万元（固定资产114万元、在建工程126,883万元、无形资产259,292万元）；
负债94,920万元，其中，流动负债21,530万元，非流动负债73,390万元；
所有者权益340,547万元。
资产负债率21.80%，流动比率2.28。
可以看出，公司资产质量比较好，结构合理。
第四章项目选址与建设条件
4.1项目选址
“三个集中”一直是成都统筹城乡发展、推进城乡一体化的重要方法和基本原则。
本项目充分考虑到农民向城镇和新型社区集中和土地向适度规模经营集中的原则，选址于泰兴镇城镇规划区——泰兴镇高筒社区，区域交通比较便利，市政水、电、气、通讯、网络等基础设施较完备。
图4-1项目位置图
本项目建设地位于泰兴镇城镇规划区内，用地性质属于规划的二类住宅用地，项目用地取得了成都市新都区规划管理局本项目建设用地规划红线图、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证，批准该项目建设，因此项目建设用地符合当地城镇规划要求。
项目用地为当地政府配置的集体建设用地，基本完成了拆迁工作，建设条件具备。
4.2项目建设条件
4.2.1区位条件
新都区位于成都市北郊，居“天府之国”川西平原腹地，素有“天府明珠”和“香城”之称。
全区幅员面积482平方公里，六分之五为平原，六分之一为浅丘。
新都区现辖13镇4乡，全区总人口62万人。
新都区是成都市科技·
文化·
旅游卫星城，在成都市总体规划中被确定为都市区，其中32.6平方公里为都市区。
新都区同时被定位为成都市城北副中心，承担成都市机械、电子、食品、生物制药、旅游和物流基地的功能。
新都镇、新繁镇均为四川省历史文化名城。
据四川省优先发展“成都一个特大城市，绵阳一个大城市，德阳等10个中等城市”的平原都市群发展战略，新都区处于中国西部最具活力的成都平原经济圈的核心地带，是四川省委、省政府确定的“成（都）-德（阳）-绵（阳）”高新技术产业带的桥头堡，在四川省经济大盘上占据着极其重要的位置。
图4-2新都区位置图
泰兴镇位于成都市北郊，地处川西平原腹心地带，在毗河沿岸和龙泉山脉的浅丘边沿，浅丘平坝各半，坐落在新都区城东南5公里处。
全镇幅员面积29.1平方公里，境内南北长约8.5公里，东西宽约8公里，东与青白江区祥福、日新、龙王等乡镇接壤，南与本县的石板滩、木兰两镇交界，北与新都、龙虎两镇相连，西与三河镇为邻。
成青快速路至西向东、县道新石路至南向北从规划区内穿过。
隔毗河与新都区工业集中发展区相望，南临泰兴编组站。
图4-3泰兴镇位置图
4.2.2用地条件
泰兴镇内现状用地主要集中于新石公路以南泰兴镇老城区内，新建高筒小区、成青路以北安置小区和美泉小区，其余均为农田和以林盘为主的民宅用地。
现状居住用地以二类住宅和村民农用房为主，其中二类住宅用地主要集中于泰兴镇老城区，村民农房散点分布在规划区内。
公共服务设施用地以市属行政办公用地为主，还包括零星商业设施、一家老年活动中心、泰兴镇公立医院一座和泰兴畜牧站等；
工业用地主要集中于泰北街和泰南街两侧，主要有成都通灵中药饮片精选有限公司、牛皮厂、养鸭场、泰兴镇汽修厂、康达光学元件厂、惠民空心砖厂、美泉预制厂、美泉油厂、美泉祥松酒厂、华泰公司植物厂、泰兴煤厂、华泰油厂、工贸公司面粉厂等；
仓储用地主要为位于兴隆街南侧的泰兴镇粮站；
市政公用设施用地有高筒加油站、泰兴镇供电所、泰兴镇电信分局、泰兴镇邮政支局、泰兴镇水务站、泰兴镇自来水厂等。
现状居住用地面积37.93hm2（其中3.88hm2为居住区级公共服务设施），占规划总用地的63.35%，村镇居住用地面积6.71hm2，占规划总用地的5.53%。
现状总人口3500人。
表4-1现状用地统计表
序号
用地类别名称
面积（hm2）
比例（%）
人均用地面积（m2/人）
1
二类居住用地
37.93
31.25
108.37
其中
住宅用地
34.05
占居住用地比例（%）
89.77
97.29
公共服务设施用地
3.88
11.4
11.09
2
3.99
3.29
行政办公用地
1.11
商业用地
0.42
金融保险业用地
0.63
市场用地
1.05
文化娱乐业用地
0.04
医疗卫生用地
教育科研用地
0.11
3
工业用地
2.77
2.28
7.91
4
仓储用地
0.73
0.6
2.09
普通仓储用地
5
道路广场用地
10.24
8.44
29.26
道路用地
6
市政公用设施用地
1.45
1.19
4.14
供水用地
0.13
供电用地
交通设施用地
0.19
邮电设施用地
0.71
7
绿地
0.38
0.31
1.09
园林生产用地
8
水域和其他用地
63.9
52.64
182.57
水域
2.1
耕地
55.09
村镇居住用地
6.71
合计
规划总用地
121.39
100
346.83
本项目建设用地面积11.06亩，符合《新都区泰兴镇控制性详细规划》（2008.12），符合供地条件，已经取得新都区国土资源局《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》。
4.2.3区域自然条件
1、水文、气象特征
⑴地表水
岷江流经新都区境内的主要河流有两条，均由西北向东南贯穿全境。
北有青白江，源于都江堰蒲柏闸分流，其上游称为蒲阳河，蒲阳至人民渠分流口下称为青白江，从任家沟进水口入境，流经高宁、利济、清白、清流、新农等八个镇，在邓家坝出境进入广汉市，于金堂县赵镇东南部与毗河、北河相汇成沱江，境内流程33.4km，河宽40～50米，多年平均流量37.6m3/s，枯水期流量5m3/s；
南有毗河，以都江堰内江支流柏条河，徐堰河在石堤埝处分水进入区境，境内流程37.8km，水量充沛，河道弯道大，河床宽80～100m，比降2.5‰，多年平均径流量15.3m3/s，在下游金堂县城赵镇处注入沱江。
河流穿境过程中散流分岔，纷繁如网，密布全区，形成自流灌溉网络，灌溉面积达42.28万亩，占总耕地面积的93.4%，可利用水量丰水年为14.2亿m3，平水年12.1亿m3，枯水年10.3亿m3。
各河流的水量变化与区域降水变化紧密相关，年度内丰水期为6～9月，枯水期12～翌年3月，其余为平水期。
⑵地下水
境内地下水主要储存于弱风化带孔隙中，具有分布广、埋藏浅、储量少等特点。
⑶气候
新都区属中亚热带湿润季风气候区。
其主要气候特点是：
季风气候明显、冬无严冬、夏无酷暑、气压低，湿度大；
春季气温回升快，但不够稳定，夏季雨水集中，易出现局部洪涝，秋季气温下降快，绵雨天气偏多，冬季霜冻较少，干冬现象较普遍。
2、人文地理条件
泰兴镇地处川西平原腹心地带，位于新都城南赤岸山麓东段，东与青白江区祥福、龙王接壤，南同石板滩镇、木兰镇交界，西与三河街道为邻，北跟新都镇相连，隔毗河与新都区工业集中发展区相望。
镇域东西宽8.3公里，南北长7.3公里。
幅员面积29平方公里，平坝、浅丘各半。
秀美的毗河穿境而过。
有耕地23797亩，全镇下辖13个村、148个村民小组，1个居委会。
全镇农民（含失地农转非人口）27154人，镇区有各类常住人口3500人，其中有非农业人口1521人。
4.2.4基础设施
交通：
项目区内成青高速公路由西南向东北穿过，西南至成都，东北到青白江。
县道新石路由北向南穿越规划区，北接新都主城区，东南接石板滩镇。
泰龙公路连接木兰镇和泰兴镇。
项目区对外交通发达。
供水：
根据《成都市新都区县域总体规划》（2007-2020），泰兴镇用水将统一纳入成都市城市供水体系，由成都市水六厂五期BOT输水管线提供，沿新石路敷设至泰兴镇。
规划用水量为1.28万吨/日。
供电：
根据规划，泰兴镇镇区电源由《新都区泰兴镇总体规划》规划的110kV泰兴变电站提供。
110KV规划变电站向泰兴镇镇区出线6回。
供气：
根据规划，气源由中石化石板滩分输站提供，在泰兴镇镇区外，新石路以北、小龙门斗渠以南规划一座配气站。
为确保供气安全可靠，气压稳定，本规划区内燃气配气干管的布置采用环状。
配气干管主要沿成青快
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