科濠安置房建设项目可行性研究报告.docx
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科濠安置房建设项目可行性研究报告
岳阳市君山区科濠安置房建设项目
可行性研究报告
岳阳市君山区新城保障性安居工程建设投资有限公司
二O一三年八月
附件
1、公司营业执照及组织机构代码证
2、公司章程
3、项目环评审批意见
4、建设项目选址意见书
4、建设用地规划许可证
5、建设工程规划许可证
6、建设工程施工许可证
7、土地证
第一章总论
1.1项目概况
1、项目名称
岳阳市君山区科濠安置房建设项目
2、项目性质
新建
3、项目建设单位
岳阳市君山区新城保障性安居工程建设投资有限公司
4、项目建设地点
本项目共建设四个小区：
农科所安置小区建设在君山区农业局农科所，教育局安置小区建设在君山区柳林洲镇，君山区贸易公司安置小区建设在君山区贸易公司，濠河安置小区建设在君山区柳林洲镇。
根据四个小区所处地理位置分为两个片区：
其中农科所安置小区、教育局安置小区、君山区贸易公司安置小区三个小区组成农科所片区，濠河安置小区形成濠河片区。
5、项目建设规模及建设内容
项目包括农科所安置小区、教育局安置小区、君山区贸易公司安置小区及濠河安置小区共四个小区，总用地面积123415.3平方米（其中出让用地53017平方米），净用地面积11547.2平方米，公共绿地面积45170平方米。
项目主要建设住宅房及少量临街商铺共1690套，总建筑面积227569.2平方米。
项目分两期实施：
其中一期建设包括农科所安置小区安置住宅房及商铺227套，建筑面积30522平方米，教育局安置小区安置住宅房及商铺177套，建筑面积22260平方米，君山区贸易公司安置小区安置住宅房及商铺176套，建筑面积23860平方米及濠河片区安置住宅房及商铺348套，建筑面积41117.8平方米；二期建设濠河片区出让用地商品住宅房及商铺762套，建筑面积109809.4平方米。
6、项目实施进度
该项目实施期计划为26个月，分两期进行实施。
项目计划于2013年9月前完成项目立项等前期工作，2013年10月开始一期建设，建设期16个月，2015年11月一期完工；2014年10月开始二期工程建设。
期间完成土建安装工程、装饰工程、设备安装调试、场内绿化道路等项工程，预计2015年11月工程全部竣工。
7、投资估算
项目总投资估算为27810万元。
其中：
工程费用16657万元，其它费用9829万元，预备费用1324万元。
其中一期总投资18866万元：
工程费用8627万元，其它费用9341万元，预备费用898万元；
二期总投资8944万元：
工程费用8030万元，其它费用488万元，预备费用426万元。
8、资金筹措
一期工程总投资18866万元，其中申请银行贷款10000万元，项目单位自筹资金8866万元；
二期工程建设资金8944万元由项目单位通过一期工程销售收入及其他渠道筹措解决。
1.2报告编制依据和范围
1.2.1报告编制依据
1、湖南省委、省政府《关于加快新型城镇化推进城乡一体化的意见》（湘发〔2012〕6号）
2、湖南省政府《关于印发湖南省推进新型城镇化实施纲要的通知》（湘政发〔2012〕37号）
3、岳阳市人民政府关于加速推进新型城镇化的实施意见（岳政发[2013]1号）
4、《岳阳市君山区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
5、《岳阳市城市总体规划（2008-2030年）》；
6、《岳阳市君山区土地利用总体规划（2006-2020年）》；
7、岳阳市君山区人民政府《关于进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》（君政发[2011]2号；
8、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
9、国家有关法律、法规和规范；
10、项目单位提供其他相关资料。
1.2.2报告编制的范围
根据国家对建设项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，本可研报告对该项目建设的背景与必要性、建设场地与条件、内容与规模、建设方案、投资估算与资金筹措等方面进行综合研究和分析，重点研究建设方案与投资估算、经济评价等，为有关部门和项目单位提供可靠的论证和评价依据。
1.3项目建设单位简介
岳阳市君山区新城保障性安居工程建设投资有限公司由岳阳市君山区人民政府和汤翠柏全额出资成立的公司，公司住所在岳阳市君山区挂口新区世纪大道亚华大市场五楼，现注册资金5000万元，其中实收资本5000万元，君山区人民政府出资4700万元，汤翠柏出资300万元。
公司是区人民政府授权经营的具有独立企业法人资格投资融资机构，由区保障性住房工作领导小组、区住建局、区财政局、区发改局、国土资源局君山区分局、房地产管理局君山区分局共同管理，其中以区保障性住房工作领导小组管理为主。
公司的主要任务是搭建全区保障性安居工程投资融资平台，多渠道筹集建设资金，加快推进君山区保障性安居工程建设。
公司经营范围为：
安居工程建设投资及资金使用监管；统筹安居工程建设；凭本企业资质证书从事房地产开发、经营和资产管理；城乡安居工程土地储备、土地整理；建筑装饰材料（不含硅酮胶）的销售；城镇建设项目投资。
1.4技术经济指标
具体技术经济指标见下表
总体技术指标表
序号
项目
单位
指标
备注
1
总用地面积
平方米
123415.3
其
中
一期工程
平方米
70398.3
农科所安置小区
平方米
19388
教育局安置小区
平方米
11999
君山贸易公司安置小区
平方米
13364.4
濠河安置小区（划拨用地）
平方米
25646.9
二期工程
平方米
53017
濠河安置小区（出让用地）
平方米
53017
2
净用地面积
平方米
111547.2
其
中
一期工程
平方米
64915.5
农科所安置小区
平方米
18752.4
教育局安置小区
平方米
11012.2
君山贸易公司安置小区
平方米
12008
濠河安置小区（划拨用地）
平方米
23142.9
二期工程
平方米
46631.7
濠河安置小区（出让用地）
平方米
46631.7
3
公共绿地面积
平方米
45170
其
中
一期工程
平方米
25765.8
农科所安置小区
平方米
7096
教育局安置小区
平方米
4391.6
君山贸易公司安置小区
平方米
4891.4
濠河安置小区（划拨用地）
平方米
9386.8
二期工程
平方米
19404.2
濠河安置小区（出让用地）
平方米
19404.2
4
总建筑面积
平方米
227569.2
其
中
住宅面积
平方米
220187.6
其中
一期工程
平方米
112539.8
农科所安置小区
平方米
28102
教育局安置小区
平方米
21254
君山贸易公司安置小区
平方米
22775
濠河安置小区（划拨用地）
平方米
40408.8
二期工程
平方米
107647.8
濠河安置小区（出让用地）
平方米
107647.8
商铺面积
平方米
7381.6
其中
一期工程
平方米
2870.6
农科所安置小区
平方米
2420
教育局安置小区
平方米
1006
君山贸易公司安置小区
平方米
1085
濠河安置小区（划拨用地）
平方米
709
二期工程
平方米
2161.6
濠河安置小区（出让用地）
平方米
2161.6
5
建筑基地面积
平方米
34341
7
容积率
1.84
8
建筑密度
30.8%
9
绿地率
36.6%
第二章项目建设背景及必要性
2.1项目建设背景
安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。
安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。
随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。
《湖南省推进新型城镇化实施纲要（2012-2020年）》在改善城乡居民居住条件方面提出要加大保障性安居工程建设与管理力度：
坚持政府主导、政策扶持、社会参与的原则，加大公共财政投入，全面落实保障性住房建设各项政策措施及相关规定。
发挥市场机制作用，以公共租赁住房为重点，统筹廉租住房、经济适用住房等保障性住房建设。
岳阳市人民政府《关于加速推进新型城镇化的实施意见（岳政发[2013]1号）》提出，以科学发展观为指导，加快实施岳阳新型城镇化“一核两带三圈”战略，以规划为引领，以项目为抓手，以产业为支撑，以创新为动力，以民生为根本，坚持走资源节约、环境友好、经济高效、社会和谐、各级城镇协调发展、城乡互促共进的新型城镇化道路。
《岳阳市君山区土地利用总体规划（2006-2020年）》提出，积极打造柳林洲镇挂口老城区、西城办事处九公里行政办公区以及君山工业小区三点一线连片的新城区风貌。
积极发展小城镇，培育发展一批区域中心集镇，提升城镇人口吸纳能力和产业承接能力。
加快推进城乡一体化，坚持把城镇建设与新农村建设融为一体，突出特色风格，提升品位档次，吸引农民进镇，聚集城镇人口，加速城镇发展。
为进一步促进全区房地产市场健康快速发展，搞活房地产业，改善居民居住条件，提高人民生活水平，拉动地域经济增长，充分发挥房地产业在经济社会发展中的重要作用，岳阳市君山区人民政府《关于进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》提出，依据现行住房保障政策框架，把经济适用房、廉租房、公租房、安置房和棚户区改造的配置引入市场，引导和满足居民合理的住房消费需求，增强住房保障能力，促进房地产业发展，实现其相互促进，达到“群众得实惠，产业得发展，政府得民心”的目的。
本项目建设符合君山区社会事业发展的总体战略部署，项目的实施是满足人民群众生活需求、提高人民群众生活品质的需要，有助于促进和谐社会的发展。
2.2项目建设的必要性
2.2.1项目建设是建设创新型城市，实现产业的转型升级的需要
创新型城市是依靠科技、知识、人力、文化、体制等创新要素驱动发展的城市，对其它区域具有高端辐射和引领的作用。
加快推进创新型城市建设，是君山区加快转型升级，实现新一轮跨越发展的战略选择。
本项目建设符合产业转型升级的要求，符合发展文化产业的精神，符合建设生态环保型城市、节能型产业的精神。
项目的建设为加快提升君山区自主创新能力，加快建设创新型城市，转变经济发展方式，实现跨越发展提供了重要支撑。
2.2.2项目建设是改善人居环境、加快城市化进程的需要
围绕新市民安居社区主题，高标准规划建设集中居住小区，不仅可以为君山区引入规模化企业提供发展空间，更是改善人居环境、加快城市化进程的重要途径。
本项目安置的居民现有居住地分散，居住地市政及公益基础设施不甚完全，污水排放、垃圾处理、卫生环境、医疗保障、文化娱乐、商业服务等条件薄弱。
随着本项目的建设，对现有居民进行集中安置、高起点的规划，建设集中居住小区，使其成为社区居民，群众生活水平将明显提高。
主要体现在以下几点：
一是安置居民将迁入的小区各项基础设施十分完备，水电供应、燃气供应、污水收集、垃圾处理、公共卫生等一系列市政设施均一步到位，群众可以真正过上方便的现代城市生活；二是按照以人为本、注重功能的原则，建成后的小区内设有社区中心、文化娱乐中心、大型绿地等服务功能区，公共设施配套能力较之以前明显增强，能为居民创造一个优越的生活、娱乐、休闲环境；三是安置房按照高标准、高质量、高水平的要求建设，注重居民生活的需求与细节，从使用（功能配置）与空间（视觉体验）两个层面全面提升小区的整体品质，区别于以盈利为目的的商品房，群众安置均采用成本价购置的形式，不会因住房条件改善而提高价格，使群众真正享受到城市建设的“实惠”，实现人民群众安居乐业，这也是君山区政府取之于民、用之于民、富民强区政策的具体体现。
2.2.3项目建设是是加强土地集约利用的需要
土地是城市发展的空间和城市功能的载体，土地供应与保障状况如何，直接影响到城市发展的空间、潜力和方向。
国务院颁布的《关于深化改革严格土地管理的决定》是近年来国务院出台的关于土地管理的最全面、最明确、规格最高的一份文件。
《决定》从我国现实国情出发，贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，坚持社会主义市场经济的改革方向，针对当前土地管理中存在的突出问题，提出了深化改革、严格土地管理的一系列重大措施。
君山区政府坚决贯彻执行国家及湖南省的有关文件，实行统一的土地价格，管理和用地指标管理，根据上级下达的用地计划，确定年度各类用地数量，实行定性定量供地。
项目区域内目前分布着大量的农民宅基地和镇村办企业，缺少科学规划，土地使用过程中存在着容积率低、利用粗放、布局零乱、效率不高等现象。
通过本项目的实施，将充分发掘项目区域内原有建设用地的潜力，大大提高土地使用效率，实现有限土地资源的“再生”利用，达到从严控制建设用地总量、土地节约集约利用的目的，为君山区未来城市发展提供可观的用地保障。
2.3项目建设的可行性
2.3.1项目建设的技术可行性
项目建筑不存在新材料、新技术的运用，属于一般建筑。
项目所使用的技术已经成熟，因此该项目建设在技术上是可行的。
2.3.2项目建设的方案可行性
项目建设符合国家工程建设规范、标准的要求，能够完全满足消防、卫生、绿化、取暖采光、保温隔热、给排水、交通等标准，满足规划局的规划要求，在方案上是可行的。
2.3.3交通条件
项目拟建地交通便捷，可利用现有公路，材料运输可以直达工地。
材料运输均采用汽车运输。
2.3.4施工力量及材料供应
项目建设所需的各种建筑材料能在城区购买，且项目为框架结构，土建和安装工程可通过招标由地方施工单位承建。
第三章场址选择及建设条件
3.1场址选择
3.1.1选址原则
1、项目址选择纳入并符合岳阳市城市规划的总体要求。
2、项目选址应远离易燃、易爆场所，不应设在有污染腐蚀性气体源的下风向。
3、项目选址应建在交通方便，基础设施比较完备的地区。
3.1.2项目选址
本项目共建设四个小区：
农科所安置小区建设在君山区农业局农科所，教育局安置小区建设在君山区柳林洲镇，君山区贸易公司安置小区建设在君山区贸易公司，濠河安置小区建设在君山区柳林洲镇。
根据四个小区所处地理位置分为两个片区：
其中农科所安置小区、教育局安置小区、君山区贸易公司安置小区三个小区组成农科所片区，濠河安置小区形成濠河片区。
3.2建设条件
君山区位于湖南省西北部，北纬29°26'08.36"，东经113°01'35.33"海拔29.5米。
新区政府座落在南庙组，辖六个镇、一个街道办事处、二个生产场，总面积718平方公里，总人口24万，是岳阳市中心城区三大组成部分之一。
3.2.1自然条件
君山区属典型亚热带季风气候区，春湿秋凉夏热冬寒，四季分明，年日照时数1726.7小时，平时气温16.8摄氏度，年均降雨量1417毫米，雨水充沛，水质较好。
境内地势平坦，土地肥沃，野生蔬菜种质资源极为丰富。
现有森林面积20万亩，森林蓄积量达40万立方米，森林覆盖率13.9%，其中杨树速生林15万亩，成熟林2万亩。
有湖州滩涂23.7万亩。
矿产资源以麻石为主，储量在5亿立方米以上，石质优良，石材产品远销日本和韩国。
3.2.2交通条件
君山区北靠长江，南濒洞庭，306省道、岳常高速公路贯穿东西，202省道纵越南北，且有洞庭湖和长江码头20余座。
沿长江可通江达海，涉洞庭可入三湘腹地，经306省道东连赣、皖，西达湘西和鄂、川，洞庭湖大桥连接岳阳市中心城区和京广铁路、京珠高速、107国道，世纪大道、旅游路、景明路等形成城区交通骨架，各镇、村道路纵横贯通，“湘楚腹地，五省通衢”，交通十分便捷。
3.2.3社会经济条件
2012年全区地区生产总值88.5亿元，人均GDP32100元，财政总收入2.5亿元，全社会固定资产投资52.7亿元，社会消费品零售总额11.4亿元，三次产业结构调整为21:
48:
31；2010和2011年度被评为全省县域经济发展先进县（市）区，近三年被评为全市民本岳阳绩效考核先进单位。
3.2.4基础设施建设条件
1、给水
项目自来水管网离选址地很近，可采用DN150mm管经供水管从城市自来水总管接出。
项目的排水主要是生活污水，量不大，可排入附近排水管道。
2、供电
新建项目周边道路即有110V双回路供电线路，接入十分方便。
3、供气
项目周边即有天然气接口，接入十分方便。
第四章项目规划建筑设计
4.1规划设计理念
本方案出发点是合理利用好现有的土地资源，在规划允许范围内创造最大的社会效益与经济效益。
设计本着以人为本，再现符合居住的都市生活环境，以满足人们对生活不断提高的追求，同时满足建设主管部门的基地控制指标。
此项目的规划遵循以下基本原则：
1、人本原则
规划设计中坚持以人为本的原则。
设计建造一个自然、和谐且独具魅力的人居环境，提升本地块的生活品质。
适应君山人口结构的变化趋势，在居住区中贯穿无障碍设计原则。
2、生态的、可持续发展的原则
坚持规划设计与经济发展水平的协调，以可持续发展为目标，配置公共服务设施，留有发展余地。
设计中贯穿生态设计观，合理确定居住区生态容量，绿地设计注重生态效益。
3、地域文化性原则
创造和谐愉悦的居住氛围，为营造小区特色文化提供硬件基础。
在创造舒适的生活空间的同时，更应注意传统文化的移植与延续，增强居住区内的人的交流、沟通、提供舒适的空间和环境。
4、注重城市形态设计原则
在营造优美小区环境的同时，充分考虑立面风格的特点，创造良好的城市风貌，形成和谐统一的城市天际线。
4.2设计依据
1、地形现状图；
2、用地红线图；
3、规划依据图；
4、《城市居住区设计规范》GB50180-93
5、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005版）
6、《民用建筑设计通则》GB50352-2005
7、《岳阳市规划技术管理规定》
8、《建筑设计防火规范》GB50016-2006
9、国家及岳阳市现行的有关规划建设的规范、法规等
4.3总平面规划设计
4.3.1总平面布局
本项目共分为四个小区：
农科所安置小区、教育局安置小区君山区贸易公司安置小区及濠河安置小区。
各小区均形成以住宅为主的空间轮廓线，总建筑面积227569.2平方米，建设住宅房及少量临街商铺共1690套。
其中农科所安置小区30522平方米，建设安置住宅房及商铺227套；教育局安置小区22260平方米，建设安置住宅房及商铺177套；君山区贸易公司安置小区23860平方米，建设安置住宅房及商铺176套；濠河安置小区150927.2平方米，建设住宅房及商铺1110套（其中安置住宅房及商铺348套，建筑面积41117.8平方米；出让用地住宅房及商铺共762套，建筑面积109809.4平方米），各小区沿主入口布置物业管理设施。
各小区住宅均为多层设计，总体布置上本着景观均好的原则。
4.3.2道路交通组织与停车系统
小区内均以一条弧形道路作为主要车行道，贯通整个小区，流畅便捷。
主干道7米，次干道5米，宅间路2.5-3米。
主干道连通大部分的建筑单体，同时运用一些辅助的环形车道构成了整个小区的路网。
小区内停车位根据住宅的分布，设置地面停车位。
4.3.3景观设计
总体设想：
小区绿化系统建设努力创造舒适、安全、健康、平衡的生态型景观环境。
1、景观系统
利用现有规划水系，沿水形成生态绿地，多种植乔木及其他多样生物，体现生态要求。
岸线布置多样化，有自然草坡，有人工驳岸，有亲水平台，有台阶延伸，水的形态也多样化设计，使其可赏、可游、可憩。
沿街景观是小区面向城市的窗口，也是城市空间向住宅小区空间的过渡区域，该区域通过尺度、比例、细部的处理，营造一种社区居住文化的氛围，并使之成为城市一景。
绿化渗透到每一寸商业中，构成点、线、面全方位立体景观系统。
2、绿地系统
遵循“均好性”原则，结合主题草地、林木点缀。
在小区中心设置阳光绿地，并逐步向两地块形成各自的中心景观，再向周边内部组团引导，形成以点带面、沿中心向周围辐射的绿化景观系统，使每个组团都能充分享受景观，充分体现均好性。
力求自然活泼的风格，建造景观各异，丰富多彩的人工植物群落；植物布置充分考虑住宅的通风、采光、隔热等待定功能，并处理好与地下车库及地下管线的关系；高层的绿化设计充分考虑鸟瞰效果，满足居民的俯视要求；运用传统园林的设计手法，充分利用建筑、树木、地形、水体、道路等条件，设置对景、借景、框景等不同景点，使景区内的植物空间优雅舒适，变化丰富。
a、立体绿化
推行分绿到户的原则，强调环境的均好性与可识别性，形成收放有致、和谐有序的高尚社区绿化系统，并与道路绿化、庭院绿化、平台垂直绿化相连，形成点、线、面立体交织的网络绿化体系。
精心处理小区绿地，使之园林化、艺术化，增强环境的可参与性，重点建设小区中心绿地。
充分利用健身场地、活动休闲场地、小品、雕塑等中西造园手法来组景、造景、点景，丰富社区的园林文化氛围。
b、栽植计划
植物栽植选取原则：
注意常绿灌木和落叶乔木的分配，丰富季节变化；少病虫害、抗污染、适应性强，树形洁净以减少管理维护困难；在可选择的条件下，尽可能使用诱鸟与蜜源植物，以加动物之食源与栖息之所；基于景观道路的效果考虑，局部性选用开花树种，以构成花间道效果。
4.3.4消防设计
各小区内布置环型消防车道并有两个消防出入口，在住宅建筑的长边设置消防扑救面；消防楼梯宽度和疏散距离满足要求。
4.3.5技术经济指标
总体技术指标表
序号
项目
单位
指标
备注
1
总用地面积
平方米
123415.3
其
中
一期工程
平方米
70398.3
农科所安置小区
平方米
19388
教育局安置小区
平方米
11999
君山贸易公司安置小区
平方米
13364.4
濠河安置小区（划拨用地）
平方米
25646.9
二期工程
平方米
53017
濠河安置小区（出让用地）
平方米
53017
2
净用地面积
平方米
111547.2
其
中
一期工程
平方米
64915.5
农科所安置小区
平方米
18752.4
教育局安置小区
平方米
11012.2
君山贸易公司安置小区
平方米
12008
濠河安置小区（划拨用地）
平方米
23142.9
二期工程
平方米
46631.7
濠河安置小区（出让用地）
平方米
46631.7
3
公共绿地面积
平方米
45170
其
中
一期工程
平方米
25765.8
农科所安置小区
平方米
7096
教育局安置小区
平方米
4391.6
君山贸易公司安置小区
平方米
4891.4
濠河安置小区（划拨用地）
平方米
9386.8
二期工程
平方米
19404.2
濠河安置小区（出让用地）
平方米
19404.2
4
总建筑面积
平方米
227569.2
其
中
住宅面积
平方米
220187.6
其中
一期工程
平方米
112539.8
农科所安置小区
平方米
28102
教育局安置小区
平方米
21254
君山贸易公司安置小区
平方米
22775
濠河安置小
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