财务项目策划上交.docx

财务项目策划上交.docx

《财务项目策划上交.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《财务项目策划上交.docx（11页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

财务项目策划上交

李村步行街WaffleBant咖啡店可行性研究报告

小组综合报告

2015年1月10日

前言

第一部分市场分析及项目选址

1.1项目投资环境和市场研究

1.2市场宏观背景

1.3区域市场分析

第二部分项目分析及评价

2.1地块解析

2.2项目SWOT分析

2.3项目评价

2.4项目定位

第三部分销售及经营收入测定

3.1正常费用构成

3.2各类物业销售收入估算

第四部分可行性研究结论与建议

4.1可行性研究结论

4.2项目主要问题的解决办法和建议

4.3项目风险及防范建议

前言

本组对李村步行街商圈WaffleBant咖啡店建设的可行性进行了研究。

经过详细的实地考察、市场调查、市场预测、资金加盟、前期投入和收入预测、行业竞争现状以及该地区的市场需求等内容的分析，已完成本项目的研究及分析工作，现将研究结果报告如下：

第一部分市场分析

1.1市场环境分析

李沧区地处青岛市区北端，东依崂山山脉，与崂山区接壤，西临胶州湾，南邻市北区，北靠城阳区与青岛流亭国际机场相连，是进出青岛的咽喉之地。

东西长约14公里，南北长约11公里。

区境总面积为97.98平方公里。

李沧区东部为青岛CLD（中央生活区），是2014青岛世园会的主办地，东部自然环境优越，生态宜居，有百果山、李村河等自然景观和人文景观，是青岛市最宜居的区域之一

李沧区中部商业发达，以李沧万达广场、伟东乐客城、银座广场、宝龙广场、苏宁半岛总部、北方国贸、崂山百货、利客来为核心，形成了多流通渠道、多经济成分并存的大商贸格局，面向青岛、辐射半岛的“一站式购物天堂”，成为与市南区相媲美的青岛两大购物中心之一。

区内星级酒店，经济型酒店众多，以绿城喜来登，世园假日等星级酒店分布于魅力世园四周；蓝海大饭店，锦江之星，如家，7天，分布于李村商业圈周围。

李沧区面积98平方公里，人口51万，李沧区辖11个街道（李村、虎山路、浮山路、永清路、振华路、永安路、兴华路、兴城路、楼山、湘潭路、九水路）。

1.2市场调研

李村商圈目前有维客、利客来、北方国贸三个大型商场，以及百盛、五星、苏宁、国美、维客广场、利客来公园超市、北方国贸家得、佳乐家等中型商场，商业面积四十万平方米，李村目前正在建设的大型商业项目有八个，这将为李村增加商业面积一百多万平，到2015年，李村的商业面积将达到150万平。

据山东省青岛市商务局统计，李沧商圈三年新增主力商业面积超过80万平方米，总面积达到100万平方米，已经超越台东商圈，成为青岛商业面积最大的商圈。

预计未来两年，李沧商圈商业面积将达到200多万平方米，成为山东半岛最大的商圈。

李村的青岛中央居住区已出具规模，房产大鳄大手笔频现，无论是开盘数量还是成交数量，李村都位于各区市前列，到2015年，青岛中央居住区将为李村新增加人口30万以上，人气决定商圈，这将为李村商业的高速发展，打下最坚实的基础。

1.3市场宏观背景

全区完成生产总值247.4亿元，按可比价格计算，同比增长13.2%，增速市内四区第一，高于全市平均增速1.5个百分点。

其中，第二产业增加值128.5亿元，同比增长8.3%；第三产业增加值118.8亿元，同比增长19.3%，第三产业增加值增速十二区市第一，高于全市平均水平6.9个百分点。

全区产业结构显著优化，第三产业增加值占GDP比重比2010年末上升了3.3个百分点，升幅位于十二区市第一，快于全市平均水平1.9个百分点。

全区二、三产业结构由2010年末的55.3：

44.7调整为52：

48。

2014年，世界园艺博览会将在李村开幕，李村正借力世园会完成升级改造，大量资金已在这两年涌入李村，总投资额达到300亿，2014年的李村，将在万众瞩目下，完成丑小鸭到白天鹅的质变，而李村商圈也得益于此，资金的充裕，将使李村商圈突破瓶颈。

1.4市场竞争对手分析

竞争对手每月营业额（万元）

竞争对手半年营业额（万元）

竞争对手所在地

星巴克万达广场

咖啡陪你万达影院内，

一杯咖啡万达广场

太平洋咖啡万达广场

84年那些咖啡生活馆万达广场金街步行街

小结：

1、几家店都分布于东李万达广场内，距离李村中心虽不足5千米，但也都多余4千米。

2、通过5公里竞争对手一月及半年营业额分析，收入稳定。

3、李村周边专业咖啡厅较少，竞争压力小。

4、交通的便利，及世园会的成功举办，李沧区的商业圈不断增大，外来人口不断增加。

第二部分项目选址

2.1选址比较

地点

租金

交通情况

平均每天人流量

竞争对手

李村步行街圆盘

15万/年

2万/天

便利

少

万达广场

20万/年

1万/天

不太便利

太多

小结：

经过各方面比较最终选址李村步行街圆盘处

2.2选址分析

1、交通便利，周边交通便利，青岛M3地铁建成，青岛进入地铁时代，李村是M3受益最大的商圈，而台东在此时还未通地铁，2016年，青岛M2地铁建成，而M2地铁的建成也将意味着李村会拥有双地铁，高下立现。

地铁改变青岛，地铁决定人气，也将改变青岛的商圈，受益于地铁的李村。

2、高流量人群，拥有周边最大商业街，每天人流量巨大。

3、竞争对手，根据实地调查周边竞争者少，压力较小。

人流量中近几年去咖啡店的次数

小结：

1，较小的竞争压力。

2，大量的人群，切人口每年不断增加。

3，便利的交通优越的位置

项目的建筑规模和内容

李村步行街wafflebant咖啡店，属于全国连锁的简餐式咖啡店。

位于该商圈二楼，建筑面积为50㎡。

风格主体情侣风，室内设备以及装修全部由总部承担，室内设备包括咖啡机，华夫饼机，烤箱，冰淇淋机，冷柜，桌椅等，均由总部提供。

经协调，加盟费定为45万，其中20万为加盟费用，25万为硬软件费用；此外，需要5万培训费用。

2.2项目SWOT分析

优势（s）

1、项目位于李村最繁华的商圈，周边各行业发达，可以带动客源，保证每天的客流量。

2、新店开张，加上情侣的装修风格，会吸引一批新的顾客，加以真诚待遇，会成为永久客户。

劣势（W）

1、周边小型的饮品店太多，存在不少竞争。

2、价格因为由总部规定，个别价格偏高。

机会（O）

1、经考察，李村步行街以圆盘为中心，东西南北四路没有正式咖啡店。

2、地铁线开通，会带来一批以白领为主军的新客源。

威胁（T）

1、肯德基和麦当劳是最大的威胁因素。

2、一旦新鲜劲过去，且没有保障一定客源，将面临排挤问题。

三大SO策略

1、营业时间改为24小时。

2、经营对象以大学生、白领为主，增设聚会、休闲、娱乐的区域。

3、视情况增加娱乐设施，如台球桌或者体感游戏机

三大WT策略

1、增加宣传，具体可以采用传单、公交广告、增大Logo加深客人对本咖啡店的认知。

2、建立二维码，关注并推广即可过得相应的优惠及免单机会。

3、集合流行元素，定时更改店内的一些可更换装饰物，贴合顾客的消费心理。

2.3项目评价

李村步行街Wafflebant咖啡店项目在李村商圈来说，目前属于将简餐和咖啡合并的第一家，对于发展而言，拥有较开阔的前景。

由于该项目上市时机良好，产品稀缺，预计销售压力不大。

另外，从未来长期投资回报的角度考虑，应该采用行之有效的方式降低咖啡店的经营成本，提高咖啡店的盈利能力，尽量保证实现销售中承诺的投资回报，降低中小投资者的投资风险，提高发展商的品牌形象。

整体来看，本项目运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配套完善，受周边经济带动的利好影响，本项目前景展望非常良好。

2.4项目定位

Wafflebant咖啡店是由华夫邦特总部负责，是因商圈的扩大以及地铁的开通而建。

该咖啡店占地50㎡，共用基金65万。

Wafflebant咖啡店是一家咖啡加简餐模式的咖啡店。

位于李村步行街中心，交通发达。

该咖啡店严格按照总部流程标准运作管理，实现管理具体化。

因此，项目应该定位为：

李村步行街Wafflebant咖啡店。

2.5方案评估意见

综合以上项目评估方案的比较分析，我们认为：

采取加盟的方式更加保险，对于目前情况及资金而言，具有三大战略性意义：

■快速回笼大量资金，缓解资金压力

■产权总部分配，自己掌握，保证对项目的经营管理权

■促进咖啡店管理水平的全面提高，保证咖啡店的高效可持续发展

第三部分成本，销售及经营收入测定

3.1正常费用构成

1、加盟费用：

包括20万元外加培训费用为5万元

2、店面租赁费：

每年15万元

3、能源费用：

包括水费、电费等费用，该项约占总收入的3%

4、员工费用：

每位员工2000元每月，一共雇佣2人，一年的工资支出为4.8万元

5、设备装修：

25万元

6、维修费用：

1.5万元

7、材料成本：

包括咖啡豆，方糖等，该项约占总收入的20%

3.2各类物业销售收入估算

经过分析客流量，顾客喜欢食品，与其他店面比较，绘制了日营业收入的表格。

（其中人次取平均最低值。

）

日营业收入

种类

价格

人次

收入

摩卡咖啡

26元

70人

1820元

美式咖啡

20元

卡布奇诺

30元

拿铁咖啡

28元

华夫饼

12元

70人

700元

布丁

10元

起司蛋糕

15元

巧克力华夫饼

19元

注：

表中食品及咖啡单价均为总部规定，不可更改。

小结

1、经过前期调查，根据一定比例所得，客流量约为100人次每天。

2、咖啡的平均价格为26元/杯，甜点的平均价格为10元/份。

3、由表可以计算出年收入约为90万元，固定成本为每年34万元，加盟、培训、设施等费用分摊为5年，每年的纯利润约为38万元。

第四部分可行性研究结论与建议

4.1可行性研究结论

经过对李村步行街客流量及总部对这次项目的的研究分析，，本组经过详细的市场调研后认为：

■项目的变更是必要的、可行的、合理的

■在目前各种利好因素的作用下，Wafflebant咖啡店前景良好

■在2005年5月份将该项目投放市场的时机是可行的

■考虑目前实力以及资金储备、企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟

结论：

在宏观政策、经济、市场环境不发生重大变化的前提，在保证咖啡店盈利能力和品牌价值、并采取行之有效的营销手段的条件下，本项目作为咖啡店销售是可行的！

4.2项目主要问题的解决办法和建议

4.2.1如何提高咖啡店的盈利能力？

1、树立咖啡店亲民形象：

（1）将咖啡店的品牌固定时间段内宣传，加深对华府邦特品牌的认识，提高知名度，提升经营管理水平和档次；

（2）增加产品附加价值，并在形象和服务上独树一帜，迅速和市场上的竞争对手相区别；

（3）将客户吸收为会员，提升投资回报附加值，增加购买吸引力，促进项目销售；同时有利于提高以后咖啡店经营的销售率；

（4）建立长期品牌发展战略，拓宽客源范围，提高市场占有率。

2、降低固定成本和提高盈利能力，

（1）可以举办一场形象大使的征选，一可以提高总部知名度，二可以增加小店人气，客源。

（2）降低酒店固定经营成本

利用酒店管理公司先进的酒店管理方法，降低酒店固定经营成本，提高酒店盈利能力。

4.2.2如何降低投资者的风险

1、提供经营担保服务

建议由专业的担保公司或其他机构为咖啡店的后续经营提供担保，降低投资者的风险，提升公司品牌价值；

2、采用风险较低的回报方式

建议采用风险较低的免月供和固定回报模式，既可以保证投资者利益，促进销售，又可以减小咖啡店经营压力，降低经营风险；

4.3项目风险及防范建议

4.3.1项目风险

1、项目本身风险

（1）项目销售报批中的不确定因素

（2）会带动相类似的产业。

2、市场风险

（1）市场对该类型产品的接受程度

（2）投资活跃程度

（3）预期金融政策的调整对投资性销售的影响

3、经营风险

（1）咖啡店的盈利能力直接决定对承诺投资回报的实现

（2）周围存在的竞争关系

4.3.2防范建议

1、加快销售准备工作，抢占市场先机；

2、加大营销推广力度，缩短销售周期，规避周边饮品店对本咖啡店的冲击；

3、提高咖啡店经营管理水平，保证未来合理的投资回报。

20015年1月18日