管理学物业管理案例分析.docx
《管理学物业管理案例分析.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《管理学物业管理案例分析.docx（27页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
管理学物业管理案例分析
一、某物业管理公司将其所辖的大厦拒交物业管理费的业主告上法庭，请求法院判令被告支付所欠缴的物业管理费及相应滞纳金。
业主辩称其从未与物业管理公司签订任何形式的委托服务合同，物业管理公司与业主委员会签订的合同无效，其按0.90元/㎡收费属于单方行为。
同时又称，物业管理公司服务质量差，管理混乱，其拒交物业管理费合理。
问题：
1、物业管理公司与业主委员会签订的合同对业主是否具有约束力？
理由是什么？
2、业主能否以服务质量差拒交物业管理费？
如能，请说明理由；如不能，说明理由及救济途径。
答案：
1、有。
《物业管理条例》第36条规定：
“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
”因此，物业管理公司不必与住宅区内的每一位业主签订物业服务合同。
其与业主委员会签订的物业服务合同即对全体业主具有约束力。
2、不能。
依《物业管理条例》第7条之规定，按时交纳物业管理费是业主的法定义务。
个别业主以物业服务不到位、服务质量差等理由来逃避交纳物业管理费用的法定义务不当。
如对物业管理公司的服务不满意，业主可依据物业服务合同约定，通过政府物业管理行政主管部门、仲裁委员会、法院追究物业管理公司的违约责任。
二、黄女士购买了某小区商品房一套。
该小区的业主委员会与某物业管理公司签订物业服务合同，约定物业管理费由物业管理公司直接向业主按月收取。
后黄女士将该商品房出租给万某一家使用。
黄女士认为物业管理费应由实际使用人万某交付，就告知物业管理公司直接向承租人万某收取。
万某认为物业管理费应由业主支付，自己只有支付租金的义务而无支付物业管理费的义务。
故拒绝向物业管理公司支付物业管理费。
问题：
本案物业管理费应由谁支付？
说明理由。
答案：
应由黄女士支付。
《物业管理条例》第42条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。
因此，向物业管理公司交纳物业管理费，是业主应尽的义务。
物业服务合同与房屋租赁合同属于两个不同的法律关系。
业主与物业使用人可以约定由物业使用人交纳物业管理费，但业主应当负连带责任。
在此情况下，业主在交纳物业管理费后，可依法向物业使用人追偿。
本案中黄女士与万某并没有约定由万某支付物业管理费，因此，应当由黄女士支付物业管理费。
三、某物业管理公司将住宅小区的楼内一层电梯旁的公共部位100余平方米出租给他人设摊经营。
小区业主认为，该公共部位已在购房时摊入业主所购房屋的建筑面积之中，其对此公共部位拥有使用权，物业管理公司未经业主同意，擅自将公共部位让与他人经营是一种侵权行为。
故业主委员会一纸诉状将物业管理公司告上法庭。
物业管理公司则认为其作为住宅小区的管理者，有权将楼内一层电梯旁的公共部位出租给别人经营。
问题：
物业管理公司是否有权出租该公共部位？
理由是什么？
答案：
物业管理公司无权出租，其行为侵害了业主的合法权益，应当承担民事责任。
《物业管理条例》第55条规定：
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理公司的同意后，按照规定办理有关手续。
本案若电梯旁共用部位如果由全体业主分摊，其出租经营就应当由业主大会决定；如果只由部分业主分摊，则需征得相关业主同意方可出租。
四、业主林某新楼入住一个月后，发现墙面及楼板有多处明显的裂痕，并有逐渐扩大的迹象，于是找到开发商要求进行检测和维修，但开发商并未派人检查。
林某遂找到物业管理公司，要求进行检测和维修。
物业管理公司称房子仍在保修期内，质量问题应当由开发商来负责。
林某遂拒交物业管理费。
物业公司无奈之下将林某告上法庭，请求法院判决林某交纳拖欠的物业管理费及滞纳金。
林某辩称：
房屋存在严重的质量问题，在其多次提出检查、维修的要求后，开发商和物业管理公司均不给予答复，因此，其有权拒交物业管理费。
问题：
林某抗辩能否得到支持？
说明理由。
答案：
不能。
物业管理公司在本案中不存在违反物业管理合同的情形，林某应当依约交纳物业管理费。
《物业管理条例》第31条规定：
“建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。
”林某与开发商之间的房屋质量问题属于房屋买卖合同关系，与本案不是同一法律关系，林某可以另行主张。
房屋质量问题与物业管理服务内容无关，林某不得以此作为拒交物业管理费的抗辩理由。
五、某业主在住宅区内被歹徒抢去身上的手袋，内有现金、手机等价值六千多元。
案发当时物业管理公司保安林某在场，但林某因看见歹徒腰间小刀而不敢上前阻止。
被抢后，该业主要求物业管理公司悉数赔偿。
问题：
1、物业管理公司应否承担责任？
2、物业管理的保安责任性质是什么？
3、物业管理公司是否存在违约？
说明理由。
答案：
1、物业管理公司依过错程度对业主损失承担相应赔偿责任。
2、物业管理的公共秩序服务的性质是一种群防群治的安全防范服务。
物业管理公司与业主之间不存在人身、财产的保管或保险关系。
3、物业公司违约。
《物业管理条例》第47条规定，物业管理公司具有协助做好物业管理区域内安全防范工作及发生安全事故时的及时报告、救助的义务。
案发时，物业管理公司保安林某没有采取报警、救助等必要的措施，没有尽到应尽之义务，构成违约，物业管理公司应依据其过错程度向业主承担赔偿责任。
六、两罪犯从后门进入某小区，潜入3栋104房内，伺机作案。
当晚，该房屋业主马某被罪犯杀害。
后两名罪犯被人民法院判处死刑。
马某家属向法院起诉，状告小区物业管理公司违约，索赔百万余元。
物业管理合同没有物业管理公司保障业主人身、财产安全的约定。
问题：
马某家属请求能否得到法院支持？
请简述理由。
答案：
不能。
《物业管理条例》第36条规定：
“物业管理公司应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业管理公司未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
”
因此，物业管理公司是否应对其管理区域内业主的人身、财产安全负责，应由业主委员会与物业管理公司所签订的《物业服务合同》确定。
物业管理公司违反合同约定，且该违约行为最终导致马某死亡的，物业管理公司应承担相应的法律责任。
否则，物业管理公司无责。
本案物业管理公司对犯罪行为的发生无法预见、不能控制，无明显的过错，故不应承担责任。
七、李先生购买了某小区的一套住宅，购买时开发商承诺前两年物业管理费为１元／平方米，且写进了购房合同中。
但李先生入住后物业公司收费实为２元／平方米。
对此，物业公司说“开发商说的不算数”，收费是依据有关标准及合同约定。
而开发商则称物业已移交物业公司管理，自己无权过问。
问题：
根据该案例回答以下问题并说明理由。
1、开发商承诺对物业公司是否具有约束力？
2、开发商是否应承担责任？
答案：
1、没有。
开发商无权承诺物业管理费的收费标准。
物业管理与房屋买卖是两种法律关系，物业公司与开发商是两个独立的民事主体。
物业公司不因开发商承诺而受约束或承担责任。
2、开发商应赔偿李先生管理费损失。
由于开发商没有完全履行合同所约定的义务，依据《中华人民共和国合同法》第107条规定：
“当事人一方不履行合同的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”因此，李先生可要求开发商按1元/平方米的标准赔偿两年的管理费损失。
八、一物业管理公司承接了某花园多层住宅小区的管理，做到了环境清洁卫生，公共场地每天清扫，无乱堆乱放，下水道通畅，公共用水池定期清洗；保安人员２４小时值班、巡逻；公共配套设施维护良好，水、电、消防设施保障有效。
经过该物业管理公司一年的努力，小区内绿地覆盖由原来的20％提高到26%，园林绿化维护良好，增加了社区活动场所，开展了正常的社区文体活动，因此，该物业管理公司向花园业主委员会提出：
物业管理费由原来的每平方米0.8元提高到每平方米1元，但遭到业主委员会的拒绝。
问题：
1、物业服务收费应遵循的基本原则是什么？
2、物业管理公司的要求是否合法？
答案：
1、根据《物业管理条例》第41条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则。
2、要求是否合法应视其具体情况确定。
如果物业管理公司事先和业主委员会协商达成一致，并依约提高物业管理服务的水平和服务质量，增加了物化劳动和活劳动的投入，则要求提高收费标准是合理合法的。
但如果该公司事先没有和业主委员会协商，自作主张增加各种投入来提高小区的质量档次和服务水准，事后要求提高管理费时，业主委员会有权拒绝。
九、某小区的业主王某家中被盗，财产损失达二万多人民币。
王某认为其所交的物业管理费中已包含了治安管理服务内容，因此其家中被盗，物业公司应承担赔偿责任。
问题：
请结合《物业管理条例》的相关规定及物业管理实践，分析物业公司在业主私人财产失窃中的责任。
答案：
1、依《物业管理条例》第47条之规定，业主所交管理费中所含治安管理服务为公共区域的治安防范服务，而非业主家中的安全保障服务。
2、物业管理公司是否应承担责任，应视具体情况而定。
如果该小区公共区域治安隐患多，保安员不履行职责，而且又能证明这些因素与业主家中被盗有必然的因果关系，则根据《物业管理条例》第36条规定，物业管理公司未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
如果物业公司采取了多种防范措施，公共区域没有治安隐患，保安员尽职尽责，业主也找不到物业公司的不当之处，则物业公司不应承担赔偿责任。
十、某阴雨天，小区大堂内潮湿地滑，物业公司遂于门口处放置“小心地滑”的警示牌。
业主李某经过大堂时，因湿滑摔倒在地，造成骨折住院一个多月，花费医药费数千元。
李某认为其摔倒主要是因为地滑，因此物业公司应当赔偿其医药费、误工费和精神损失费。
问题：
1、物业公司是否应对大堂地板尽管理责任？
2、物业公司是否需承担责任？
阐述理由。
答案：
1、大堂地板是小区公共部位，属物业管理公司责任范围，物业公司有进行管理的责任。
2、物业公司不用承担责任。
地滑主要是由于天气原因引起，而非物业公司管理作业中的不当操作而引起。
在地面湿滑的客观环境下，物业公司已在显著位置设置了警示性标志提醒业主，采取了相应的防范措施，尽到了物业管理的责任。
因此，物业公司不应承担民事赔偿责任。
十一、房改后，某公司住宅区设立了物业管理公司。
目前，该物业管理公司只提供保安和环卫服务，每月每户各项服务只收8元的管理费。
一天，某商场为该住宅区的便民店送货，司机驶入住宅区后，为了赶时间，车速较快，不注意而将正在越过马路行动缓慢的一老人撞成重伤。
该老人因此花去11万元医疗费。
老人家属遂要求商场和物业公司连带赔偿医疗费。
问题：
本案医疗费的赔偿责任应由谁承担？
说明理由。
答案：
应由商场承担。
物业管理公司在本物业管理区域内与业主、住户之间不存在人身、财产的保管或保险关系。
物业公司尽管收取了物业管理费，但物业管理的保安服务是一种群防群治的安全防范服务。
物业管理公司在该事故的发生中不存在过错，不应承担责任。
货车司机在小区内行驶速度过快，未尽到注意义务而将老人撞伤，存在过错。
但司机的送货行为是其履行职务的行为，其行为造成的法律后果由商场承担。
十二、一对老夫妇在某小区有一套住宅。
老两口在澳大利亚女儿家住了半年，最近回到自己家。
物业管理员上门收取物业管理费，老夫妇称：
“我们半年都不在家，不应交物业管理费。
”
问题：
业主的空置物业是否应交纳物业管理费？
理由是什么？
答案：
应当交纳。
理由：
1、物业管理费支出不因空置物业而减少。
物业管理费的支出目的是维持、保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行、使用、维修和保养。
业主空置物业仅仅是区分所有建筑物的专有部分空置，共用部分仍然在运行、使用之中。
故，物业管理费支出不因空置物业而减少。
2、物业管理工作量不因空置物业而减少。
电梯、高低压配电设备、共用照明、水泵、消防设施等共用设备、设施仍然要投入正常运行，仍然需要维修和保养；保安的值勤、巡逻、安全检查等工作量也不会减少；清洁卫生、环境绿化等等物业管理的管理服务工作量也不会因部分业主的物业空置而有所减少。
3、空置房由业主引起，应承担相应责任。
造成业主的物业空置的责任在于业主本身，而非物业管理公司无理阻挠不让业主投入使用，因此，空置房的责任不在于物业管理公司。
4、减免空置物业管理费对其他业主来不公平。
虽然物业空置，但空置房的业主仍然在享受着因物业管理的优质服务而带来的物业保值和增值的经济成果。
十三、大厦管理员小朱在客户下班后的一次例行巡查中，发现某公司的门未关，叫了几次里面也没回应。
于是他马上走进该公司查看有无财物失窃。
问题：
小朱的做法有无不妥？
你有什么建议？
答案：
小朱的做法不妥。
我国《宪法》第90条、《刑法》第245条均明确禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。
因此，小朱在没有任何其他见证人在场的情况，擅自进入该公司显然不妥。
在此情况下，小朱应通知管理处其他保安及该公司有关人员，同时自己守住门口不动，待管理处其他保安及该公司有关人员到场后才能进入公司。
然后再查看有否失窃，若有失窃，则立即报案；若无失窃，查看完后，应锁好公司门。
十四、某大厦物业管理公司将大厦底层大堂公共部位１５０多平方米出租给一个公司做电脑展台。
大厦部分业主认为此面积已在购房时分摊到了各业主的头上，各业主对此部分共有使用权。
要求物业管理公司不要侵犯业主权益，拆除展台或给予业主一定的赔偿。
问题：
1、业主要求能否得到支持？
理由是什么？
2、利用公共部位经营所得收益应如何使用？
答案：
1、业主要求合法，应予支持。
根据法律规定及购房合同约定，共有面积和共有设备为全体业主共有，是全体业主的共同财产。
《物业管理条例》第55条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理公司的同意后，按照规定办理有关手续。
物业管理公司擅自将大堂公共部位出租，业主有权要求停止侵害，赔偿损失。
2、利用公共部位经营所得收益应当主要用于补充专项维修资金，或按照业主大会的决定使用。
十五、业主投诉大堂管理员没有代其保管物品。
刚到该公司的几位实习生有不同看法：
小李认为管理员做得对，因为该大厦管理委托合同没有代客保管物品的规定；小陈认为管理员做得不对，因为他违反了顾客至上的服务宗旨，没有想业主之所想，急业主之所急。
对此，你有什么看法？
答案：
小李的观点是对的。
因为一旦形成事实上的保管合同，万一物品有损坏或丢失，则依《合同法》第374条规定，物业管理公司就可能承担赔偿责任，除非能证明系无偿保管且无过失。
因此，物业管理公司要做好对业主的耐心解释工作，动之以情，晓之以理。
我们提倡业主至上的服务宗旨，但不能违反有关原则和规定。
十六、某小区共有1000套住房，还有200套尚未售出。
为了进一步搞好物业管理工作，小区成立了业主委员会筹备小组。
后筹备小组召开业主大会，通过差额选举，选举出了业主委员会委员。
但在公布业主委员会当选委员名单前，有部分业主提出发展商将未出售的200套房屋计算为自己的投票权，侵犯了业主的合法权益，坚决反对选举结果，并要求进行重新选举。
问题：
１、发展商是否可将未出售的200套房屋计算为自己的投票权，为什么？
２、物业公司应如何协调本案的这个矛盾？
答案：
1、发展商可将末出售的200套房屋计算为自己的投票权。
发展商未出售的房屋也许房地产开发商留着自用、出租或其他用途，只要这部分房屋的所有权未发生转移，发展商就是建筑物区分所有权人。
在法律地位上，发展商与其他业主一样，拥有建筑物区分所有权人对专有部分的所有权及对共有部分的成员权等各项权利。
其据此拥有业主大会的选举权和被选举权，任何人都不能随意剥夺。
2、作为物为管理公司，应积极协助业主大会开展工作，向业主解释法律有关建筑物区分所有权的相关规定，依法维护全体业主（包括发展商）的合法权益，依法做好业主委员会的选举工作。
若以后发展商出售物业导致其业主地位或业委会成员发生变化，则应协助业主大会依法进行变更。
十七、某小区保安员小张有一次在门岗值班时，住在Ａ栋三楼的业主下班回来，他想把公文包放在门岗处，等买菜回来再拿。
小张思考片刻后，礼貌地拒绝了该业主的请求。
问题：
小张的做法有无不妥？
你会如何处理？
答案：
小张的做法是对的。
因为一旦形成事实上的保管合同，万一物品有损坏或丢失，则依《合同法》第374条规定，物业公司就可能承担赔偿责任。
当然，物业管理公司要做好对业主的耐心解释工作，动之以情，晓之以理。
我们提倡业主至上的服务宗旨，但不能违反有关原则和规定。
十八、某住宅小区的物业公司为了解决小区内车辆乱停乱放的状况，在住宅小区的空地建起了一个车辆保管站，要求业主把车辆停放在保管站内。
除自行车免费保管外，物业公司每月向摩托车、汽车的车主收缴一定的费用。
由于部分业主认为乱停乱放虽然不好，但保管站的面积已在购房时分摊到各业主头上，且业主每月向物业公司缴交管理费，物业公司向业主收取机动车辆管理费是侵犯部分业主的权益。
要求物业公司停止收取机动车辆的保管费。
问题：
物业公司对机动车辆收取管理费是否合理？
答案：
合理。
但应向业主解释清楚，收取的费用是为了支付实施车辆的管理所必须发生的人工费和设施、设备费及相关的管理费用。
费用的收取以维持车辆保管站的正常运作为最低限度。
该费用中不得包含场地的租金。
十九、某房地产公司开发了花地小区。
由于是分期开发，分期入住，该小区在很长一段时间内难以成立业主委员会，故由开发商委托物业公司管理。
但随后开发商接到业主投诉，指责物业公司人员经常不到位，楼梯垃圾清理不及时，环境绿化无人管。
开发商立即向物业公司提出限期解决问题的要求，但物业公司在限期内并无任何明显改善。
于是开发商以物业公司违约为由，起诉到法院，要求解除合同，由物业公司赔偿损失。
问题：
1、开发商与物业公司之间的合同是否有效？
为什么？
2、合同解除的两种情形是什么？
3、本案开发商是否有权解除合同？
为什么？
答案：
1、依法，如果合同不存在主体不合格、无效代理、意思表示不真实、内容不合法等四种情况，则合同有效。
本案开发商与物业管理公司不存在上述情形，应合法有效。
2、合同的解除有两种情形：
即约定解除和法定解除。
3、如合同将物业公司不履行合同义务约定为合同解除的条件，则物业公司违约不提供物业管理服务时，开发商可行使约定解除权解除合同。
如果合同没有约定解除条件，则仅在物业公司违约行为导致开发商和业主的合同目的无法实现时，开发商方可行使法定解除权请求解除合同。
二十、某住宅小区108单元第6层单号住宅的外墙下水管渗漏，湿了以下三层沿管的大片外墙。
物业公司提出要对其维修，其维修费由谁出？
108单元单号８家住户，其说法不一，7、8层的住户说：
此事与他们无关，他们不出维修费；6层以下的住户说：
该维修费应由第6层的住户出；第6层的住户说：
该维修费应从维修基金出。
问题：
该维修费应由谁承担？
简述理由。
答案：
应由8户业主共同承担。
水管渗漏，属一般维修，换根外墙水管即可。
因此，不应使用维修基金。
这根水管从性质上说属8户业主物业的公共部位，水管修好后，8户业主都受益。
因此，应由8户业主共同维修，具体费用按份额比例分摊。
二十一、某管理员在小区巡视时，见到几个收废品的人在小区内高声招揽生意，立即上前制止，并劝其离开。
但这几个人不听劝告，不愿离开，该管理员立即招来保安员将其驱赶出去。
请问：
该管理员的做法有无不妥？
你有什么建议？
答案：
做法无不妥。
因为小区公共场所属全体业主共有，就小区业主而言，公共场所是全体业主共同的私有财产。
外人在小区内高声招揽生意，侵犯了全体业主的合法权益，做为小区物业管理人员，该管理员应劝其离开。
但驱赶的方式容易激化矛盾，故应采取劝说为主的方式。
二十二、一业主购买了一套高档公寓并且已经入住。
按照该公寓物业收费标准，该业主每月要交纳物业管理费500余元，每半年结算一次。
在与开发商签订购房合同时，该业主表示难以接受这样高的物业管理费用。
售楼小姐说，考虑到该小区已售出80%，可以为他减免1/3的物业管理费。
可是该业主入住后，小区物业公司仍然要按全价收取物业管理费，于是业主与物业公司之间爆发了一场收费大冲突。
问题：
1、物业公司是否可以要求业主全额支付物业管理费？
2、在何种情况下业主可按管理费的2/3交纳？
请列举三种情形。
答案：
1、可以。
依《物业管理条例》第7条之规定，业主应当按时交纳物业管理费。
收取物业管理费是物业公司的权利，开发商擅自作出承诺对物业公司无法律约束力。
2、①开发商取得物业管理公司关于减免物业管理费的授权书，并作出上述承诺；②开发商擅自作出承诺后，物业公司予以追认；③物业公司书面同意业主按2/3交纳；④开发商书面承诺为业主补贴1/3的物业管理费。
二十三、某小区业主未经物业公司同意，擅自封闭了观景阳台并加建了防护栏。
物业公司根据《业主公约》“为维持小区整体形象和相邻住户安全，业主不得私自封闭观景阳台及在窗户上加装防护栏”的约定，要求其在三天内拆除防护栏。
该业主并不理睬，物业公司遂对其采取了断水断电等措施。
后物业公司诉至法院要求该业主拆除防护栏，业主反诉要求物业公司恢复水电供应。
问题：
1、物业公司是否有权要求业主拆除防护栏？
2、物业公司是否有权采取断水断电措施？
答案：
1、有权。
根据《物业管理条例》第7条、第17条规定，业主在物业管理活动中，应遵守业主公约、业主大会议事规则。
业主公约对全体业主具有约束力。
该业主在阳台加建防护栏的行为违反了《业主公约》约定，物业公司有权要求其拆除。
2、物业公司无权采取断水断电措施。
首先，该业主已按物业管理合同的约定交纳了物业管理费和水电费，应得到包括水电供应在内的物业管理服务。
其次，水电的供应者是供水、供电部门，在未经供水、供电部门同意且有法定事由的情况下，物业公司无权断水断电。
物业公司因业主未拆除护栏就采取断水断电等措施，没有合同及法律依据。
二十四、某小区业主购买一套商品房，开发商承诺交付60平方米花园。
该业主收楼时发现花园面积少了30平方米，遂占用小区公共绿地扩建其花园。
小区物业管理公司发现后要求该业主停止扩建并还原绿地遭拒绝，遂诉至法院。
该业主辩称：
开发商交付花园缩水30平方米构成违约，其采取自力救济进行扩建并无不当；物业管理公司对小区物业不享所有权，其无权起诉。
问题：
1、物业管理公司是否有权起诉？
请说明理由。
2、业主应否承担责任？
如不用承担责任，理由何在？
如须承担责任，承担何种责任？
答案：
1、有权。
《广东省物业管理条例》第24条规定，禁止践踏、占用绿地。
第39条规定，业主或者使用人违反规定践踏、占用绿地的，由业主委员会或其授权的物业管理公司予以制止、限期改正；逾期不改正的，由物业管理公司恢复原状；恢复原状所需的费用以及对他人造成的损失，由责任人承担。
因此，该业主违法占用公共绿地，物业管理公司有权制止，其起诉合法。
2、业主应承担责任。
《民法通则》第117条第2款规定：
“损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。
”业主违法占用小区公共绿地，依法应恢复原状。
二十五、某日上午，一辆黑色奥迪轿车驶入某小区，保安上前查看，发现车中坐的是该小区的某位业主，便要求司机将车停放到地下车库。
但司机以停放时间不长为由拒绝，并直接将车开到业主居住的楼房。
车刚停稳，一块鹅卵石从天而降，砸坏了车的后挡风玻璃，无人受伤。
业主认为在小区公共部位发生的物品损坏物业公司应予赔偿。
但物业公司认为此次事件是由于业主违规停车造成的意外事故，其不应赔偿。
问题：
物业公司是否应赔偿该业主损失？
为什么？
答案：
依据《物业管理条例》第7条之规定，业主应遵守物业管理区域内公共秩序方面的规章制度。
因此，物业公司应对自己管理范围内的车辆进行管理，而车主也应遵守物业公司对于停车管理的规定，听从物业公司合理的管理、安排。
《物业管理条例》第36条规定：
“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业管理企业未能履行物业服务合同，导致业
升级会员 