绿色建筑的运营管理(程大章).pdf
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同济大学同济大学程大章程大章ChengChengDazhangDazhang（TongjiTongjiUniversityUniversity）运营管理的概念运营管理的概念Theconceptofoperationsmanagement人工设施人工设施的的DFCDFCDesignForCostofartificialfacilities绿色建筑的运营管理分析绿色建筑的运营管理分析Operationsmanagementanalysisofgreenbuilding提高绿色建筑运营水平的对策提高绿色建筑运营水平的对策Raisethelevelofgreenbuildingoperationalcountermeasures世上的人工设施和组织机构都需要通过精心的规划与执行，去谋求实现当初立意的目标功能、经济收益、非经济的效果和收益。
这就是“运营管理”。
运营管理在其生命期相伴而行，是一项长期的工作与活动，不仅需要持续的人力与资金的投入，还需要有周详的策划与有力的执行。
如果运营管理存在缺陷，那么人工设施和组织机构的建设目标是不可能实现的。
按绿色建筑的理念推进建设，采用绿色技术实施建设，取得绿色建筑的标识认证，已经成为中国建设业的主流。
有不少项目在设计阶段获得了高星级评价，到了运营阶段评价时，由于缺乏有效的运营能力和真实的运行数据，往往达不到预期的绿色目标。
投入了大量的精力和资金建造出的绿色建筑，为什么达不到预期的目标？
2013年国务院办公厅（国办发1号文）的绿色建筑行动方案中强调“树立全寿命期理念”和“树立全寿命期理念”和“建设运营”“建设运营”，这两条关键词语切中了目前绿色建筑的工作缺陷，需要我们给予高度的重视。
运营管理（OperationsManagement）是确保能成功地向用户提供和传递产品与服务的科学。
有效的运营管理必须准确把握人、流程、技术和资金等要素整合在运营系统中创造价值。
运营管理是一个投入、转换、产出的过程，也是一个价值增值的过程。
现代运营管理涵盖的范围已从传统的制造业扩大到非制造业。
绿色建筑的运营管理同样也是投入、转绿色建筑的运营管理同样也是投入、转换、产出的过程，并实现价值增值。
通过换、产出的过程，并实现价值增值。
通过运营管理来控制建筑物的服务质量、运行运营管理来控制建筑物的服务质量、运行成本和生态目标成本和生态目标的实现的实现。
生命期评价生命期评价LCALCA（LifecycleLifecycleassessment,assessment,），），全生命期成本全生命期成本LCCLCC（LifeCycleLifeCycleCostCost）面向成本的设计面向成本的设计DFCDFC（DesignForDesignForCostCost）全生命期成本分析源自生命期评价LCA（Lifecycleassessment,），是资源和环境分析REPA（RegisteredEnvironmentalPropertyAssessor）的一个组成部分。
LCA是面向产品系统，对产品或服务进行“从摇篮到坟墓”的全过程的评价，是一种系统性的、定量化的评价方法。
全生命期成本LCC（LifeCycleCost）是指产品从策划开始，经过论证、研究、设计、生产、使用一直到最后报废的整个生命期内所耗费的研究、设计与发展费用、生产费用、使用和保障费用及最后废弃费用的总和。
面向面向全生命期成本全生命期成本的设计的设计上世纪90年代初，把价值工程引入了产品/项目的成本分析，是以面向成本的设计DFC（DesignForCost）的形式提出的。
在满足用户需求的前提下，在分析产品制造过程、销售、使用、维修、回收、报废处置等产品全生命期中各阶段成本组成情况的基础上，进行评价，从中找出原设计影响产品成本过高的部分，通过修改设计来降低成本。
建设费建设费15%15%修缮费修缮费15%15%设施更新费设施更新费23%23%能耗费能耗费27%27%清洁费清洁费20%20%公共建筑公共建筑物物生命期生命期成本分析成本分析绿色建筑的各类绿色系统是由部品、设备、设施与智能化软件组成，同样具有全生命期的特征，它们都要经历一个研制开发、调试、测试、运行、维护、升级、再调试、再测试、运行、维护、停机、数据保全、拆除和处置的全过程。
绿色建筑要进行面向成本的设计DFC，需要绿色设施和措施的生命期内的成本数据。
投入的效益如何？
增量成本如何回收？
目前有着各式各样的计算与说法：
有些是以理想的计算值来说明效果（如节能效果分析），有些是忽略运行投入来得出增量成本的回收期（如非传统水源利用），有些则是回避了具体的经济分析（如太阳能光伏发电）。
总之，能准确说明绿色建筑效益的资料很少。
绿色建筑建设的平均增量成本概算统计绿色建筑建设的平均增量成本概算统计住宅建筑住宅建筑3030-5050元元/m/m225050-8080元元/m/m228080-150150元元/m/m22公共建筑公共建筑4040-6060元元/m/m226060-180180元元/m/m22180180-380380元元/m/m22绿色建筑技术分为被动技术和主动技术。
被动绿色技术不使用机械电气设备干预建筑物运行的技术，如建筑物围护结构的保温隔热、固定遮阳、隔声降噪、朝向和窗墙比的选择、使用透水地面材料等。
所使用的材料与设施，在建筑物的运行中养护工作量很少，但也存在一些日常的加固与修补工作。
主动绿色技术使用机械电气设备来改变建筑物的运行状态与条件，如暖通空调、雨污水的处理与回用、智能化系统应用、垃圾处理、绿化无公害养护、可再生能源应用等。
所使用的材料与设施，则需要在日常运行中使用能源、人力、材料资源等，以维持有效功能，并且在一定的使用期后，必须进行更换或升级。
标准涉及的内容标准涉及的内容运行措施运行措施运行成本运行成本收益收益1合理设置停车场所设置停车库/场管理系统管理人员费、停车库/场管理系统维护费方便用户，获取停车费2合理选择绿化方式，合理配置绿化植物绿化园地日常养护绿化园地养护费用提供优美环境3集中采暖或集中空调的居住建筑，分室（户）温度调节、控制及分户热计量（分户热分摊）设置分室（户）温度调节、控制装置及分户热计量装置或设施。
控制系统维护费方便用户，节省能耗，降低用能成本4冷热源、输配系统和照明等能耗进行独立分项计量设置能耗分项计量系统计量仪表/传感器和能耗分项计量系统维护费为设备诊断和系统性节能提供数据5照明系统分区、定时、照度调节等节能控制设置照明控制装置检测器和照明控制系统维护费方便用户,节省能耗，降低用能成本6排风能量回收系统设计合理并运行可靠排风口设置能量回收装置轮转式能量回收器维护费节省能耗，降低用能成本7合理采用蓄冷蓄热系统设置蓄冷蓄热设备蓄冷蓄热设备维护费降低用能成本标准涉及的内容标准涉及的内容运行措施运行措施运行成本运行成本收益收益8合理采用分布式热电冷联供技术设置热电冷联供设备及其输配管线管理人员费、燃料费、设备及管线维护费提高能效，降低用能成本9合理利用可再生能源设置太阳能光伏发电、太阳能热水、风力发电、地源/水源热泵设备及其输配管线设备及管线维护费节省能耗，降低用能成本10绿化灌溉采用高效节水灌溉方式设置喷灌/微灌设备、管道及控制设备设备及管道维护费节省水耗，降低用水成本11循环冷却水系统设置水处理措施和（或）加药措施设置水循环和水处理设备设备维护费及运行药剂费节省水耗，降低用水成本12利用水生动、植物进行水体净化种植和投放水生动、植物水生动、植物的养护费用环境保护13采取可调节遮阳措施设置可调节遮阳装置及控制设备遮阳调节装置和控制系统维护费节省能耗，降低用能成本14设置室内空气质量监控系统设置室内空气质量检测器及监控设备室内空气质量检测器和系统维护费改善室内空气品质15地下空间设置与排风设备联动的一氧化碳浓度监测装置，设置一氧化碳检测器及控制设备一氧化碳检测器和系统维护费改善地下空间的环境标准涉及的内容标准涉及的内容运行措施运行措施运行成本运行成本收益收益17节能、节水设施工作正常同3、4、5、6、7、8、9、10、11、13、18同3、4、5、6、7、8、9、10、11、13、1818设备自动监控系统工作正常设置设备自动监控系统设备自动监控系统的检测器、执行器和系统维护费节省能耗，降低用能成本，提高服务质量和管理效率19无不达标废气、污水排放设置废气、污水处理设施废气、污水处理设施的检测器、执行器和系统维护费，废气和污水的检测费环境保护20智能化系统的运行效果设置信息通信、设备监控和安全防范等智能化系统智能化系统维护费改善生活质量，节省能耗，提高服务质量和管理效率21空调通风系统清洗日常清洗过滤网等，定期清洗风管日常清洗人工费用，风管清洗专项费用提高室内空气品质22信息化手段进行物业管理设置物业管理信息系统物业管理信息系统维护费节省能耗，提高服务质量和管理效率23无公害病虫害防治选用无公害农药及生物除虫方法无公害农药及生物除虫费用环境保护标准涉及的内容标准涉及的内容运行措施运行措施运行成本运行成本收益收益24植物生长状态良好绿化园地日常养护同2同225有害垃圾单独收集设置有害垃圾单独收集装置与工作流程有害垃圾单独收集工作费用环境保护26可生物降解垃圾的收集与垃圾处理设置可生物降解垃圾的收集装置和可生物降解垃圾的处理设施可生物降解垃圾的收集人员费用和可生物降解垃圾处理设施的运行维护费环境保护和减少垃圾清运量27非传统水源的水质记录设置非传统水源的水表非传统水源的水质检测费保证非传统水源的用水安全这些运行措施是众所周知的，但是它们的运行成本与收益，往往因项目的技术与设施特点、管理的具体情况，而有着各种说法和数据。
运行成本尚缺少数据的积累，收益则难以按每一项措施进行微观分列或宏观效果评价。
7类运行成本设施维护费：
设施维护费：
信息与控制系统一般为造价的2-4%，机械电气设备一般为造价的2-3%。
设施更新费：
设施更新费：
信息与控制系统的更新周期一般为6-8年，机械电气设备的更新周期一般为8-10年。
设施运行消耗：
设施运行消耗：
主要为设施本身的能耗和材耗，如水处理设施运行所需投放的药剂等。
养护费：
养护费：
绿化养护（人工,肥料,农药等）费用。
清洁费：
清洁费：
中央空调投运后。
其风管需2年清洗一次。
清洗费用为风管展开面积20-30元/m2。
垃圾分类收集与处理费垃圾分类收集与处理费。
检测费：
检测费：
运行中所排放污水和废气的检测，非传统水源水质的检测等。
国内绿色建筑运营水平不高的原因源于长期来的“重建轻管”，这里有体制问题，也有操作机制有体制问题，也有操作机制问题。
问题。
我们追求建成了多少绿色建筑，这是建设者（项目投资方、设计方和施工方）的业绩。
但是要核查绿色建筑的运行效果是否达到了设计目标，尤其是绿色措施出现问题时，建设者和管理者往往互相推诿责任，因为建设者不承担运营的责任，而管理者则是被动地去运行管理绿色建筑，并不将此作为自己的成就。
从经济核算的角度考虑，绿色措施的运行成本高于传统建筑，在低物业收益的状态下，不少物业管理机构其实把绿色建筑视为一种负担，常因某些理由不时地停用一些绿色设施。
为提高我国绿色建筑运营水平，有如下4点建议。
11明确绿色建筑管理者的责任与地位明确绿色建筑管理者的责任与地位。
物业管理机构接手绿色设计标识的建筑，应承担绿色设施运行正常并达到设计目标的责任，获得绿色运营标识，物业管理机构应得到80%的荣誉和不低于50%的奖励。
建议建设部节能与科技建议建设部节能与科技司和房地产监管司合作，适时颁发“绿色建筑物司和房地产监管司合作，适时颁发“绿色建筑物业管理企业”证书，业管理企业”证书，以鼓励重视绿色建筑工作的物业管理企业。
22认定绿色建筑运行的增量成本认定绿色建筑运行的增量成本。
绿色建筑建设有增量成本，运行相应地也有增量成本。
而绿色建筑在节能和节水方面的经济收益是有限的，更多应是环境和生态的广义收益。
建议凡是通过绿色运营标识认证的建筑物，建议凡是通过绿色运营标识认证的建筑物，可按星级适当增加物业管理收费，以弥补可按星级适当增加物业管理收费，以弥补其其运行运行的增量成本，的增量成本，在机制上使绿色建筑的物业管理企业得到合理的工作回报。
33建设者须以面向成本的设计建设者须以面向成本的设计DFCDFC实行绿色建筑实行绿色建筑的建设的建设绿色建筑不能不计成本地构建亮点工程，而是在满足用户需求和绿色目标的前提下，应尽可能降低成本。
建设者须以面向成本的设计方法来分析绿色建筑的建造过程、运行维护、报废处置等全生命期中各阶段成本组成情况，通过评价找出影响建筑物运行成本过高的部分，优化设计降低全生命期成本。
建设者（项目投资方、设计方）在完成绿色设建设者（项目投资方、设计方）在完成绿色设施本身设计的同时，还须提供该设施的建设成本施本身设计的同时，还须提供该设施的建设成本和运行成本分析资料，以说明该设计的合理性及和运行成本分析资料，以说明该设计的合理性及可持续性。
可持续性。
通过深入的设计和评价，可以促使建设者减少盲目行为，提高设计水平。
44用好智能控制和信息管理系统，以真实的数用好智能控制和信息管理系统，以真实的数据不断完善绿色建筑的运营据不断完善绿色建筑的运营。
运营时的能耗、水耗、材耗、使用人的舒适度等，是反映绿色目标达成的重要数据。
通过这些数据，可以全面掌握绿色设施的实时运行状态，及时发现问题、调整设备参数；根据数据积累的统计值，比对找出设施的故障和资源消耗的异常，改进设施的运行，提升建筑物的能效。
这些功能都需要智能控制和信息管理系统来实现。
绿色建筑的智能控制和信息管理系统广泛采集环境、生态、建筑物、设备、社会、经营等信息，有效监控绿色能源、蓄冷蓄热设备、照明与室内环境设备、变频泵类设备、水处理设备等。
在智能控制和信息管理系统的平台上，在智能控制和信息管理系统的平台上，依据真实准确的数据依据真实准确的数据来来实现绿色目标的综合管实现绿色目标的综合管理与决策。
理与决策。
经过几年的积累后，运营数据、成本和收益将能正确反映绿色建筑的实际效益。
绿色建筑只有通过有效的运营管理，才能达到绿色建筑只有通过有效的运营管理，才能达到预期的目标。
我们要应用生命期评价和成本分析预期的目标。
我们要应用生命期评价和成本分析的科学方法，理清绿色建筑运营管理的工作内容，的科学方法，理清绿色建筑运营管理的工作内容，准确掌握建设、运行维护费用所构成的生命期成准确掌握建设、运行维护费用所构成的生命期成本，本，去去合理选用绿色技术，逐步完善绿色建筑运合理选用绿色技术，逐步完善绿色建筑运营的体制与机制，才能使我国的绿色建筑走上持营的体制与机制，才能使我国的绿色建筑走上持续发展的道路。
续发展的道路。
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