广州市住宅郊区化发展研究.pdf

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收稿日期:

2001-07-09作者简介:

华而实（1964-）,女,汉族,经济师,硕士;主要研究方向:

房地产评估。

广州市住宅郊区化发展研究华而实（广州市国土房管局估价所,广东广州,510030）摘要:

住宅郊区化是城市化进程的必然趋势。

郊区住宅以其环境、价格、配套及服务优势影响百姓的生活和城市房地产格局。

文章分析总结了广州市住宅郊区化的发展进程,并提出了住宅郊区化发展应加强规划控制力度、沿交通线组团开发、保护生态系统、关注新技术对居住观念的影响等观点。

关键词:

广州市住宅郊区化发展方向近年来,随着社会经济的高速发展和人民生活水平的不断提高,人们对居住环境的要求越来越高。

有山有水、空气清新、风光怡人的市郊,成为许多人向往的居家之地。

目前,我国大中型城市不断向外扩展,开始出现住宅郊区化的现象。

由于郊区土地可开发利用资源广阔,地价低,有利于规模开发和经营;而市区地价昂贵、交通拥挤、空气污染,难于进行综合性开发,并且随着高速公路网、地铁、轻轨铁路及网络的发展和完善,使得在近郊的生活、办公条件与市中心没有了显著差异;而政府关于减轻城区环境压力的基本政策的实施,又从另一个侧面加速了住宅郊区化的发展。

然而真正实现住宅郊区化,还将面临一个较长的过程,还有很多问题等待我们解决,因此有必要对住宅郊区化发展问题进行探讨。

一、住宅郊区化发展进程目前,我国住宅郊区化以北京、广州、上海、深圳等城市发展最快。

广州市经过近十几年的发展,住宅郊区化经历了以价格为导向、以环境为导向和向全面发展三个阶段。

第一阶段:

1988年,广州和番禺交通门户洛溪大桥的建成通车,从根本上解决了广州至番禺的交通障碍,从而奏响了广州住宅郊区化的序曲。

洛溪新城以低价赢得了一批较低收入的消费者的青睐,同期发展起来的还有同和、黄岐等板块的低档商品房及同德围等区域的经济适用房。

随着城市的进一步发展,城区的生态环境越来越遭到破坏,环境污染、人口密集、治安恶化等城市病相继出现,人们渴望到郊外寻找一个美丽、宁静、环境优良的家园。

同时,郊外发展商亦发现单纯以价格为导向,发展低价低档住宅也遇到一些市场障碍,主要表现在:

仅以价格为导向,不能成为郊区住宅的主流,不能吸引高档次、高收入和高素质的人群到郊区居住。

楼盘的形象和品牌很难再得到提升,无法满足更为成熟的消费者的要求。

第二阶段:

1997年前后,郊区住宅开始走向以环境为导向的阶段。

“洛溪板块”的郊区住宅经过近十年的积累,慢慢地走向成熟。

以丽江花园、祈福新村等为代表的一批以环境为导向的楼盘的出现,吸引了一批高素质、高收入的社会精英阶层入住。

在此阶段,城里工作、郊外居住逐渐被人们所接受,而且,郊外住宅相对于市中心住宅来说,可谓是物美价廉。

同时,在发展过程中,郊外住宅也形成了自己独有的社区文化,形成了自己的品78第1卷第1期广东工业大学学报（社会科学版）Vol.1No.12001年9月JournalofGuangdongUniversityofTechnology（SocialSciencesEdition）Sept.2001牌和对消费者的凝聚力、号召力。

第三阶段:

2001年,随着“华南板块”的崛起,宣告了广州郊区住宅的全面发展阶段的开始。

“华南板块”的发展,不是一两个大盘的开发,而是整个区域均是上千亩,乃至几千亩的综合大盘。

它不仅仅是以环境和价格取胜,而是在品牌、环境和规划设计等方面注入了“生态”新概念,楼盘整体性地提高了一个档次。

从近期推出的星河湾（锦绣天河）来看,参与设计开发的全都是世界一流的机构。

它们带来了世界各地住宅文化的精华,并结合广州地域文化特点,精心设计,使之真正与国际高品质住宅接轨。

南国奥林匹克花园,亦邀请国际设计机构,将高尔夫文化与社区有机结合在一起,使高尔夫融入平民百姓的日常生活中。

华南新城、雅居乐、锦绣香江也都是各有各的精彩,先期开发的广地花园、华南碧桂园、海怡花园等亦都会在后期有更为不俗的表现。

所有这一切表明:

房地产开发,已经进入到了一个“郊区化、大盘化、个性化、国际化”的发展阶段。

“华南板块”带来的不仅仅是房地产区域与产品的升级,而是开发商竞争门槛的升级、买家水平的升级以及市场的升级。

二、住宅郊区化发展的优势

（一）环境优势从市区迁到郊区,不仅仅是为了追求住宅的宽敞,更主要的是为了追求高素质的人居环境,它包括生态环境、生活环境和心理环境三个方面。

郊外所拥有的世外桃源般的自然环境,可营造深刻的生态主题和令都市人向往的居住空间。

“居室有价,居住环境无价”正是郊区生态环境的优势表现。

此外,郊区住宅同时可提供更丰富的生活品质内涵。

因为郊区化物业土地储备充裕,设计师可以淋漓尽致地挥洒生活蓝图,为人们提供充分的休闲娱乐的场所。

在规划设计上可充分尊重自然,注重自然与人的结合,注重生态措施和工程措施的结合,使人们寻找到心灵的安静与安详。

郊区住宅还可令都市人重拾“家园”的梦想。

在低层小楼加上私家花园的郊区社区,家园是一种实实在在、其乐融融的生活。

（二）价格优势郊区住宅具有低成本优势:

一是地价便宜,当地政府为吸引资金带动地方经济的发展,往往给予各种优惠条件。

如根据番府199830号文、财综字1999117号文计算,番禺撤市设区前,大石、南村一带商住用地的土地出让金加土地开发基金（相当于广州市原八区的土地出让金）为88元/平方米（土地面积）。

若按容积率1.5计,楼面价格为59元/平方米。

根据穗府199358号文计算,海珠区南洲路、广州大道南一带商住用地的土地出让金约为楼面价格350元/平方米,前者仅为后者的17%。

二是郊区住宅多为低层公寓或别墅,建筑成本比高层住宅低得多。

正因为地价便宜,开发成本低,开发商有较大的成本空间去精心设计、精心建造,令产品更具吸引力,使得住宅的性能价格比达到理想水平。

（三）配套及服务优势住宅郊区化并不意味着生活在孤岛上,郊区生活同样可以享有舒适、便利的生活方式。

由于郊区住宅开发规模较大,有较大的土地空间建设集购物、医疗、教育、休闲、运动、文化、家政服务于一体的配套设施,满足人们的各种需要。

三、住宅郊区化发展应注意的几个问题随着我国城市化进程的加快,城市人口的不断增加以及住宅消费水平的提高,住宅郊区化发展是必然趋势。

但同时我们也应看到,由于我们的经济发展仍然还处于较低水平,实现住宅郊区化,还将面临一个较长的过程。

顺应住宅郊区化的内在发展规律,把握住宅郊区化发展方向,应特别处理好以下几个问题。

（一）加强政府宏观规划控制的力度在郊区住宅的开发中,政府一定要加强区域性土地利用规划、城市规划和公共设施规划,严格按照规划和城市经济发展状况有序批出土地,禁止急功近利的一窝蜂的圈地运动,引导有实力的开发企业进行规模化的79城市规划与建设:

广州市住宅郊区化发展研究开发。

国内外关于卫星城的建设极为普遍,但象“洛溪板块”、“华南板块”这种“市场经济行为”先行、由开发商自主开发模式全世界却相当少见。

大多数的做法是政府规划好一片土地,建设好基本的交通、公共设施、商务及就业环境,然后再由政府和开发商共同开发住宅。

虽然目前“洛溪板块”、“华南板块”的开发符合城市发展的主要方向,交通大路网已建成,地理位置和自然生态环境也具备“新城”的先天条件,但由于政府规划滞后,宏观控制力度弱,存在的问题已经暴露出来,主要表现在开发商各自为阵,不惜重金完善小区各项配套,但整个地区缺乏城市规模等级的大、中型公共服务设施,而这一点确正是国外新城包括香港新市镇开发模式的重要因素。

其次,郊区住宅开发应纳入卫星城建设体系中,新城应避免成为“卧城”或度假城。

它最主要的功能是疏散市中心的人口,所以合理规划工业区、商贸区,创造商贸环境和就业机会是卫星城建设的重要内容。

（二）应采用沿交通轴线进行组团式开发在郊区住宅的开发中,宜采用沿交通轴线进行组团式开发。

随着高速、快速道路的建设,城市沿交通轴线发展的势头强劲。

房地产开发也应与城市空间拓展相一致,充分利用轴线附近的区位优势,依托已建成的或规划将建的大容量快速道路系统,发展城市郊区的组团式住宅建设。

郊区住宅比较理想位置是处于高速公路附近,与城市中心区车程在4560分钟。

这种组团式的开发可避免以往开发模式的弊端,发挥集聚效应,形成设施完善、交通便捷、环境洁净、生活舒适并且居住效率高、生态效率高、运行效率高、积聚效率高的现代住宅区。

（三）应保护好原先的生态系统,创造良好的人居环境在郊区住宅的开发中,应以人与自然的和谐共生为原则,尊重并保护自然环境。

要创造良好的人居环境,首先要提高污染处理能力和处理率;第二,完善物质循环利用体系,提高资源重复利用率,做到废物资源化,废物减量化;第三,增强生态系统对污染物的稀释、净化能力,即增加绿地、自然保留地面积,改善生态环境。

（四）应充分考虑知识经济和高新技术对居住环境和居住观念产生的影响随着信息产业的发展和知识经济社会的来临,以及网上购物、网上学校、网上医疗等虚拟空间的存在,“居家工作”的人会越来越多。

在21世纪,会有相当多的职业可以在家里办公,住宅不仅是工作之余的生活场所,也成了工作的场所,而电子商务对传统商业的削弱,网上学习、交流、娱乐又丰富了住宅的功能。

郊区住宅因其优美的自然环境吸引了众多的市民,必将成为知识经济时代理想的居住地,但其建造标准应当充分考虑信息时代的特点,具备智能化、人性化等优点,住宅的功能和质量一定要预留适当的发展空间。

注释:

印发关于进一步促进经济发展的若干措施的通知.番府199830号关于印发新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法的通知.财综字1999117号广州市国有土地使用权出让金标准.穗府199358号AStudyonResidentialSuburbanizationinGuangzhouHuaEr-shi（GuangzhouLandResourceAndHouseAdministrationBureau,Guangzhou,Guangdong,510030）Abstract:

Residentialsuburbanizationistheinevitabletrendoftheurbanizationprocess.Becauseoftheadvantagesofitsenvironment,priceandcommunityservice,suburbresidencehasasignificanteffectonurbanlifeandrealestatespacestructure.ThispaperanalysestheprocessofsuburbanizationinGuangzhouandproposesthatweshouldattachgreatimportancetourbanplanning,groupopening-upandenvironmentprotection,etc.Keywords:

residenceinGuangzhou,suburbanization,development80第1卷第1期广东工业大学学报（社会科学版）Vol.1No.12001年9月JournalofGuangdongUniversityofTechnology（SocialSciencesEdition）Sept.2001