上海市房地产市场分析2022年四季度-43页.pdf

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上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有0百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有1目录一、政策概要03二、土地市场06

（一）土地交易总体情况061、新增供应062、成交情况073、成交金额08

（二）经营性地块分析.091、商品住房用地092、商服用地10（三）产业用地分析131、工业用地132、研发用地15三、住宅市场16

（一）新建商品住宅市场（不含保障房）161、供销情况162、成交价格193、热点项目21

（二）存量住房市场231、价格监测232、成交量情况233、成交价格26百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有2四、商办市场29

（一）大宗交易案例29

（二）商业市场.301、供销情况302、成交价格32（三）办公市场.341、供销情况342、成交价格36五、工业研发市场39

（一）新建工业研发房地产市场39

（二）存量工业研发房地产市场391、成交量情况392、成交价格41百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有3信贷：

期限1年以上已放公积金贷款，明年执行下调后利率10月11日，中央国家机关住房资金管理中心发布关于首套个人住房公积金贷款利率下调后的问答。

对于住房公积金个人住房贷款是首套住房贷款，10月1日前已经放款了，利率是否可以下调的问题，住房资金管理中心回应称，根据人民银行相关规定，假设贷款已经放款了，如果期限在1年以上，到年底仍然执行原利率，2023年1月1日开始，执行下调后的住房公积金个人住房贷款期限档次利率。

如果期限在1年以内，到贷款结清前仍然执行原利率，不再进行利率调整。

金融：

央行、银保监会发布金融支持房地产的16条措施11月23日，银保监会办公厅发布动态中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知，共从六个方面推出16条金融举措促进房地产市场平稳健康发展。

具体措施包括：

1、稳定房地产开发贷款投放；2、支持个人住房贷款合理需求；3、稳定建筑企业信贷投放；4、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；5、保持债券融资基本稳定；6、保持信托等资管产品融资稳定；7、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；8、鼓励金融机构提供配套融资支持；9、做好房地产项目并购金融支持；10、积极探索市场化支持方式；11、鼓励依法自主协商延期还本付息；12、切实保护延期贷款的个人征信权益；13、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；14、阶段性优化房地产项目并购融资政策；15、优化租房租赁信贷服务；16、拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。

金融：

下调金融机构存款准备金率0.25个百分点11月25日，央行发布公告决定于2022年12月5日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。

本次下调后，百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有4金融机构加权平均存款准备金率约为7.8%。

此次降准的目的一是保持流动性合理充裕，保持货币信贷总量合理增长，落实稳经济一揽子政策措施，加大对实体经济的支持力度，支持经济质的有效提升和量的合理增长。

二是优化金融机构资金结构，增加金融机构长期稳定资金来源，增强金融机构资金配置能力，支持受疫情严重影响行业和中小微企业。

三是此次降准降低金融机构资金成本每年约56亿元，通过金融机构传导可促进降低实体经济综合融资成本。

金融：

股权融资方面调整优化5项措施11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问。

房地产市场平稳健康发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并即日施行。

具体措施包括；一、恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。

二、恢复上市房企和涉房上市公司再融资。

三、调整完善房地产企业境外市场上市政策。

四、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。

五、积极发挥私募股权投资基金作用。

政策：

上海市住房租赁条例表决通过，明年2月1日起实施11月23日，市十五届人大常委会第46次会议表决通过上海市住房租赁条例，落实“房住不炒”，规范住房租赁行为，保障住房租赁当事人合法权益，促进住房租赁市场健康发展，定于明年2月1日起实施。

1999年12月27日上海市第十一届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过的上海市房屋租赁条例同时废止。

条例明确规定：

禁止群租，平衡租赁双方权利义务；管好“二房东”，规范住房租赁市场秩序；住房保障坚持服务与监管并重等内容。

政策：

中央经济工作会议部署2023年房地产工作12月15日至16日，中央经济工作会议在北京举行，分析当前经济形势，部署2023年经济工作。

百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有5在房地产方面，会议指出，要支持住房改善等消费；要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。

要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。

要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

小结四季度，多部门陆续出台房地产行业融资利好政策，其中，银保监会联合推出16条金融举措，促进房地产市场平稳健康发展；证监会发布“新5条”支持房地产股权融资。

信贷、债券、股权“三支箭”为房地产企业提供政策支持，保持房地产融资平稳有序；另一方面央行下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，货币金融政策出现放松迹象。

信贷方面，下调首套个人住房公积金贷款利率，并阶段性调整差别化信贷政策，因地制宜，放宽部分城市的首套住房贷款利率下限等一系列政策组合拳旨在实现“保交楼”目标的同时，支持住房消费需求的合理释放提升市场信心，保障房地产业良性循环和健康发展。

百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有6

（一）土地市场总体情况1、新增供应产业用地占比近八成，土地市场供应量同、环比下降2022年四季度，上海新增供应土地73幅（土地供应面积约250.8公顷），供应量同比下降56.3%，环比下降27.7%。

分土地用途看，四季度产业用地（工业、研发）供应57幅，供应量占比最高，为市场供应主力，占比达78.1%；商服用地供应10幅次之，占比13.7%；居住用地（住宅、租赁、保障）次之，供应6幅，占比8.2%。

分区域看，本季度供应量排名前5的区域分别为：

浦东新区供应土地18幅，占比为全市最高，达24.6%；嘉定、松江区供应土地分别为10、9幅，占比分别为13.7%、12.3%；闵行及金山区供应土地均为7幅，占比分均为9.6%。

百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有72、成交情况受供应缩量影响，土地市场成交量同步回落2022年四季度，共成交地块83幅，同比下降56.1%，环比下降40.3%。

土地成交面积约277.3公顷，同比下降67.7%，环比下降60.2%。

本季度，受供应缩量影响，成交量同步回落。

2021Q4-2022Q4地块季度成交量走势分月度看，其中：

10月成交地块22幅（土地成交面积约48.4公顷），11月成交地块18幅（土地成交面积约50.3公顷），12月成交地块43幅（土地成交面积约178.6公顷）。

2022Q4土地成交月度分布百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有8分环线看，地块成交集中于外环以外区域，该区域本季度成交地块69幅，约占市场总成交量83.2%。

分区域看，本次成交的土地分布于除杨浦、长宁以外的14个区域，其中浦东新区成交量最大，成交地块20幅，占比约24.1%，嘉定区次之，成交地块13幅，占比约15.7%。

3、成交金额土地成交量下滑，成交金额同步回落四季度，土地成交总金额约295.4亿元，随着地块成交量下滑，土地成交金额同步回落，环比下降84.5%，同比下降76.8%。

2021Q4-2022Q4全市土地成交总金额（亿元）走势百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有9

（二）经营性地块分析1、商品住房用地受第四批居住集中用地供应量影响，成交量回落明显四季度，受土地供应节奏影响，第四批居住用地集中成交，本季度共计成交居住用地6幅，土地成交面积约32.7公顷，同比下降87.9%，环比下降89.3%，地块成交量回落明显。

2021Q4-2022Q4商品住宅用地季度成交量走势与此同时，商品住房用地成交总金额约126.8亿元，环比下降93.1%，同比下降86.7%。

平均楼面地价约2.0万元/，环比下跌35.8%，同比上涨15.7%。

2021Q4-2022Q4商品住宅用地季度成交额及成交均价走势百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有102022年四季度共成交6幅商品住宅用地，分别位于宝山、嘉定、静安、浦东、青浦区，具体如下：

2022Q4商品住房用地成交情况一览表序号地块名称土地用途土地面积（）成交总价（万元）楼面地价（元/）房地联动价（元/）1静安区中兴社区C070202单元313-07地块商业用地教育用地普通商品房5197.648830364141230002宝山区顾村镇共富社区N120901单元E1A-05地块普通商品房34630.120796033362656963青浦区赵巷镇佳恒路南侧B3A-01、B3A-02、B3B-01地块普通商品房61415.133081024484545004青浦区华新镇新凤南路西侧16-05、16-06、17-02、18-03地块普通商品房商业用地117621.448758421094470005嘉定区安亭镇汽车城核心区JDC3-1101单元04BB-01、04BC-10地块商业用地办公楼普通商品房文体用地30804.6901549158396006自贸区临港新片区万祥社区04PD-0201单元B0103、B0202、B0305地块普通商品房77470.11024861050329400合计327138.912678242、商服用地商服用地成交量、成交金额双双回升2022年四季度，商服用地成交15幅，土地成交面积约25.2万，同比下降51.5%，环比上升111.9%，可建总建筑面积约58.1万。

百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有112021Q4-2022Q4商服用地季度成交量走势本季度，商服用地成交金额约89.3亿元，同比下降21.1%，环比上升154.7%，平均楼面地价约1.5万元/。

溢价方面，本季度绝大多数商服用地均以底价成交，仅两幅地溢价成交，分别为：

“浦东新区洋泾街道东单元C000204编制单元1-04-10A地块”（溢价率113.7%）及“浦东新区三林社区Z000702单元01-07地块”（溢价率44.4%）。

2021Q4-2022Q4商服用地季度成交额及成交均价走势百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有12从区域分布看，本季度商服用地成交分布于浦东、崇明、松江、静安、徐汇、虹口和普陀7个区。

其中浦东新区成交5幅，崇明区成交3幅，松江区和静安区成交2幅，其余三区各成交1幅。

2022Q4商服用地成交区域分布值得关注的是，本季度浦东新区塘桥社区成交的一幅商办用地，即“浦东新区塘桥社区C000502单元04-01地块”，该地块出让土地面积约2.1万，成交总价为四季度商服用地最高，达23.6亿元。

百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有13（三）产业用地分析1、工业用地2022年四季度，上海市工业用地成交42幅，同比下降8.7%，环比持平。

土地成交面积约2729.2亩，同比下降30.0%，环比下降45.5%。

2021Q4-2022Q4工业用地季度成交量走势本季度，工业用地成交金额约28.3亿元，同比下降13.3%，环比上升47.1%。

平均地价约103.7万元/亩，同比上涨23.8%，环比上涨169.8%。

2021Q4-2022Q4各季度工业用地成交金额及平均地价百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有14本季度，上海市成交的工业用地中，其中5幅为高质量标准化工业用地。

具体如下表所示:

2022Q4高质量标准化工业用地一览表序号地块名称产业导向出让面积（）可建建筑面积（）成交总价（万元）1奉贤区市化工区奉贤分区A7B-03号地块化学原料和化学制品制造业3141328051.332992青浦区青浦工业园区天瑞路北侧I-11-04B地块（原I-11-04

（1）地块）专用设备制造业10085.52017116953金山区金山工业区JSS3-0407单元（漕泾工业园）03-23地块（CB_201904002）造纸和纸制品业3537.959502664奉贤区青村镇07b-10b号地块通用设备制造业8524.513930.528965临港新片区04FX-0002单元G01街坊G01-01C地块专用设备制造业33104.4827614017合计86665.3150863.8210173百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有152、研发用地2022年四季度，上海市研发用地成交20幅，同比持平，环比上升17.6%。

土地成交面积约563.3亩，同比下降42.8%，环比下降18.7%。

2021Q4-2022Q4研发用地季度成交量走势本季度，研发用地成交金额约51.1亿元，同比上升91.2%，环比上升158.1%。

平均地价约906.7万元/亩，同比上涨234.4%，环比上升217.5%。

2021Q4-2022Q4研发用地成交金额及平均地价百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有16本季度，上海市成交的研发用地中，其中3幅为高质量标准化研发用地。

具体如下表所示:

2022Q4高质量标准化研发用地一览表序号地块名称产业导向出让面积（）可建建筑面积（）成交总价（万元）1浦东新区上海国际医学园区31-05地块研究和试验发展8989.526968.553132嘉定区江桥镇北虹桥地区JDPO-1002、JDPO-1003单元80-02B地块研究和试验发展7363.814727.633143嘉定区江桥镇北虹桥地区JDPO-1002、JDPO-1003单元84-01B地块科技推广和应用服务业6864137283089合计23217.355424.111716小结四季度，随着全市土地供应节奏的放缓，全市土地供应量同环比下降。

成交上，受供应影响，成交量也同步回落，成交地块主要集中于外环以外区域。

结构上，受“第四批居住用地集中供地公示”供应影响，成交量显著回落；而商服用地在本季表现较好，成交量及成交金额均有所回升；产业用地成交量保持稳定，环比基本持平。

百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有17

（一）新建商品住宅市场（不含保障房）1、供销情况受多重因素叠加影响，市场整体呈“供大于求”态势2022年四季度，上海新建商品住宅供应套数约36976套（约411.3万），环比上升15.3%，同比上升32.3%。

成交套数约23171套（约265.3万），环比下降27.8%，同比上升1.8%。

新建商品住宅市场供求比1：

0.63。

四季度，新房市场六、七、八批次集中密集上市，使得新房市场供应量激增。

另一方面，受疫情扩散等客观因素影响，导致市场产生一定的观望情绪，新房市场去化速度放缓，市场出现“供大于求”态势。

近期各季度上海新房供求走势百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有18环线分布上：

“外环以外”为主导，占全市交易量超七成从环线分布看，供应方面，2022年四季度新建商品住宅内环内供应套数722套，占比约2.0%；内中环间供应套数3726套，占比约10.1%；中外环间供应套数3753套，占比约10.1%；外环以外供应套数28775套，占比约77.8%。

成交方面，内环内成交套数516套，占比约2.2%；内中环间成交套数2828套，占比约12.2%；中外环间成交套数3067套，占比约13.2%；外环以外成交套数16760套，占比约72.4%。

本季度，外环以外区域交易量仍占据上海新建商品住宅市场的主导地位，成交量约占市场总成交量近超七成。

近期各季度上海新房成交套数环线分布图百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有19区域分布上：

浦东新区持续榜首，交易量占比全市最高从区域分布看：

供应方面，本季度浦东新区新建商品住宅市场供应量8737套，占全市总供应量最高，达23.6%；青浦区次之，供应套数6739套，占比约18.2%。

成交方面，浦东新区新建商品住宅成交5276套，占全市总成交量最高，达22.8%；闵行区次之成交套数4121套，占比约17.8%。

2、成交价格受供应结构影响，新建商品住宅市场成交均价呈上涨现象2022年四季度，上海新建商品住宅成交均价约65620元/，同比上涨约16.9%，环比上涨6.8%。

成交金额约1740.8亿元，同比上升22.3%，环比下降22.4%。

近期各季度上海新房成交额及成交均价走势百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有20分环线看，本季度内环以内新建商品住宅成交均价约125896元/，环比上涨6.0%；内中环间成交均价约115537元/，环比上涨9.0%；中外环间新房成交均价约79555元/，环比上涨6.0%；外郊环间成交均价约57374元/，环比下跌0.7%；郊环以外新房成交均价约32572元/，环比下跌9.6%。

近期各季度上海新房成交均价分环线走势分区域看，杨浦等8个区域本季度商品住宅成交均价出现下跌，占比约50.0%。

其中，杨浦区跌幅最大，该区本季度成交均价99866元/，环比跌幅12.0%。

其余8个区成交均价出现上涨。

涨幅最大的是浦东新区，该区本季度成交均价71008元/，环比涨幅39.2%。

细化成交数据分析，供应结构的调整，是导致这些区域成交均价出现波动的主要原因。

从个案市场报价看，并未出现明显波动，市场整体价格水平仍保持平稳。

百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有212022Q4及2022Q3新房区域均价对比（元/）3、热点项目2022年四季度全市新增楼盘119个，共有40个楼盘触发积分制，触发几率约33.6%。

其中，达到60分的楼盘共18个，见下表：

2022年四季度新增入围积分达60分楼盘情况表序号楼盘名称区域环线供应套数（套）备案均价（元/）入围积分1御江廷徐汇内中环间32313100092.752招商虹玺虹口内环以内16413512986.83森兰壹公馆浦东中外环间417030085.924静安天悦静安内中环间34410500080.745越秀仁恒天樾园和闵行外郊环间607360077.646静安天悦静安内中环间33210500077.037象屿招商蟠龙府青浦外郊环间3376000075.858象屿招商蟠龙府青浦外郊环间1356000074.96百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有22注：

表中相同名称的楼盘为不同批次上市从市场热度看：

上述楼盘中，“御江廷