浅析近期金融政策对房地产的影响.pptx
《浅析近期金融政策对房地产的影响.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《浅析近期金融政策对房地产的影响.pptx（28页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
市场研究分享浅析近期金融政策对房地产的影响深圳代理事业二部：
杨柳2008年10月24日汇报前言汇报前言：
u鉴于目前央行不断出台降息、房贷专项政策，特思考金融政策对于我国宏观经济与房地产行业产生的影响，以及粗略探讨预测未来市场变化。
关键字关键字：
u降息、经济、房地产简介简介：
u本研究主要思考金融政策对房地产的影响报告框架报告框架u一、背景新政一、背景新政u二、降息与新政给经济二、降息与新政给经济与地产带来的影响与地产带来的影响u三、未来相关预期三、未来相关预期u11、从加息通道到降息的转折、从加息通道到降息的转折u22、宏观经济环境、宏观经济环境过热到危机、全球救市过热到危机、全球救市u33、具体利率、房贷调整、具体利率、房贷调整10.23.新政解读新政解读u11、对宏观经济的影响、对宏观经济的影响抑通胀抑通胀+防通缩防通缩u22、对地产大势的影响、对地产大势的影响近期心理效应为主近期心理效应为主u33、对具体按揭的影响、对具体按揭的影响个体影响小个体影响小u11、各方观点、各方观点房价见底房价见底-PK-PK-仍有调整下降仍有调整下降u宏观预期宏观预期较长经济危机较长经济危机-PK-救市有成效救市有成效u22、相关建议、相关建议u33、观点总结、观点总结背景与新政宏观经济、新政解读1.宏观宏观经济环境过热到危机、金融/地产救市从加息通道到降息的转折从加息通道到降息的转折央行降息四年来央行首次降息央行降息四年来央行首次降息背景与调整情况背景与调整情况央行历次调整利率时间一览表央行历次调整利率时间一览表次数次数调整时间调整时间调整内容调整内容142008年10月15日一年期贷款基准利率下调0.27个百分点132008年9月16日一年期贷款基准利率下调0.27个百分点122007年12月21日一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点112007年09月15日一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点102007年08月22日一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点92007年07月20日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点82007年05月19日一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点72007年03月18日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27%62006年08月19日一年期存、贷款基准利率均上调0.27%52006年04月28日金融机构贷款利率上调0.27%，到5.85%42005年03月17日提高了住房贷款利率32004年10月29日一年期存、贷款利率均上调0.27%21993年07月11日一年期定期存款利率9.18%上调到10.98%11993年05月15日各档次定期存款年利率平均提高2.18%；各项贷款利率平均提高0.82%u中国人民银行决定：
从2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。
央行称，此举旨在为解决央行称，此举旨在为解决当前经济运行中存在的突当前经济运行中存在的突出问题，落实区别对待、出问题，落实区别对待、有保有压、结构优化的原有保有压、结构优化的原则，保持国民经济平稳较则，保持国民经济平稳较快持续发展。
快持续发展。
宏观经济面临的国内外环境将更加趋紧宏观经济面临的国内外环境将更加趋紧中国历年经济增长率中国历年经济增长率9%8%7%8%7%8%9%10%10%11%11%11%10%0%2%4%6%8%10%12%1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年背景与调整情况背景与调整情况家局利用量模型做出国统计经济计预：
测“十一五”（2006-2010）期，中间国GDP年均增率到长将达8左右雷曼兄弟公司事件已拖累全球股市和相关雷曼兄弟公司事件已拖累全球股市和相关金融市场、波及中国金融市场、波及中国AA股多次走低股多次走低u雷曼破产雷曼破产中国中国AA股股波及心理层面加重围观情绪波及心理层面加重围观情绪“雷曼兄弟事件”可能会导致部分外部资金抽离，这会给A股市场本来就有些捉襟见肘的资金面带来更大压力。
u中国中国AA股股：
从6124点到18001800点点背景与调整情况背景与调整情况雷曼兄弟雷曼兄弟CEO理查德理查德富尔德富尔德面临极大困境面临极大困境A股股1800点为点为前期底部点位前期底部点位出台金融与房地产救市政策的两大理由出台金融与房地产救市政策的两大理由和背景和背景目前全国性的降价浪潮如期袭来，房地产成交量价齐跌，但是价格跌幅目前全国性的降价浪潮如期袭来，房地产成交量价齐跌，但是价格跌幅相对滞后。
土地流拍，固定资产投资减少，企业倒闭，失业率增加，财政收相对滞后。
土地流拍，固定资产投资减少，企业倒闭，失业率增加，财政收入和税收锐减，这是政府所不乐见的，也是房地产行业既得利益集团和特殊入和税收锐减，这是政府所不乐见的，也是房地产行业既得利益集团和特殊利益群体不可承受之痛。
利益群体不可承受之痛。
防范房地产金融风险扩大内需全球金融海啸已波及中国实体经济，全球经济陷入衰退，中国经济全球金融海啸已波及中国实体经济，全球经济陷入衰退，中国经济绝不可能独善其身，经济下行成为现实，保增长成为决策层需要考虑的绝不可能独善其身，经济下行成为现实，保增长成为决策层需要考虑的首要问题，在出口疲软、投资萎缩的情况下，扩大内需成为一个突破口首要问题，在出口疲软、投资萎缩的情况下，扩大内需成为一个突破口和一种可能，而房地产对于上下游产业的拉动效应无疑是明显的。
和一种可能，而房地产对于上下游产业的拉动效应无疑是明显的。
背景与调整情况背景与调整情况财政部：
购房契税降至财政部：
购房契税降至1%1%最低首付调最低首付调为为20%20%核心提示：
u财政部10月22日发文，从2008年11月1日起，对个人对个人首次购买首次购买9090平米平米及以下住房及以下住房,契税契税税率下调到税率下调到1%;1%;个人销售或购买住房暂免征收印花税和土地增值税。
u同时，居民首次居民首次购房最低首付款比购房最低首付款比例调整为例调整为20%20%，个人住房公积金贷个人住房公积金贷款利率下调款利率下调0.270.27个百分点个百分点。
具体政策一：
从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。
地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。
二：
金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。
同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。
汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。
三：
加快廉租住房建设,加大实物配租力度,扩大廉租住房租赁补贴范围,推进棚户区（危旧房）改造。
背景与调整情况背景与调整情况10.23.新政解读新政解读新政后还贷及房产交易测算表新政后还贷及房产交易测算表u政策政策11：
金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。
同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。
案列：
案列：
100万房产贷款8成，首付2成，按月递减还款10年；符合个人在深圳首次购买90平方米以下普通住房（具体还得看银行的政策），实施新政后月供减少480元。
背景与调整情况背景与调整情况10.23.新政解读新政解读新政后还贷及房产交易测算表新政后还贷及房产交易测算表u政策政策22：
从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。
地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。
案例案例：
按照总价100万的二手房买卖为例，三税调整后交易过程可减免税费6005元。
背景与调整情况背景与调整情况10.23.新政解读新政解读金融政策影响金融资本市场/房地产市场2.对整个市场环境的影响中国每年新增就业人口近千万持增经济续长就增加业政治定稳GDP每上涨1，增加新工作岗位8090万个保中每年新增人口就机，中为证国业会国GDP增率不长将得低于7保证保证据源：
高盛投行数来GDPGDP增长速度房地产市场发展状况小于4%萎缩4%5%停滞甚至倒退5%8%稳定发展8%10%高速发展10%以上飞速发展对宏观经济的影响对宏观经济的影响降息对非房地降息对非房地产行业的影响产行业的影响降息对金融资本市场的影响降息对金融资本市场的影响此次全面下调存款准备金率和降息是货币政策全面放松的信此次全面下调存款准备金率和降息是货币政策全面放松的信号。
总的来说对银行业是大利好。
号。
总的来说对银行业是大利好。
一方面，降息意味着保险公司的投资收益会下降一方面，降息意味着保险公司的投资收益会下降;另一方面另一方面伴随降息的必然是结算利率下滑，业务成本下降。
但保费会伴随降息的必然是结算利率下滑，业务成本下降。
但保费会有一定的增长，总的来说，正负相抵对保险业的影响是中性。
有一定的增长，总的来说，正负相抵对保险业的影响是中性。
银行业：
银行业：
小结降息对非房地产行业的影响：
小结降息对非房地产行业的影响：
对银行和证券市场都是较大利好，对保险业来说相对银行和证券市场都是较大利好，对保险业来说相对影响较小。
对影响较小。
债券市场在利率下调的刺激下表现红火，上证国债指数一再债券市场在利率下调的刺激下表现红火，上证国债指数一再创出新高，债市迎来一个上升的周期。
总的来说牛市还将持创出新高，债市迎来一个上升的周期。
总的来说牛市还将持续。
续。
保险业：
保险业：
降息对非房地降息对非房地产行业的影响产行业的影响债券市场：
债券市场：
各地政府近期出台房地产救市政策各地政府近期出台房地产救市政策降息对房地产降息对房地产行业的影响行业的影响新近出台的地方性房地产政策概览新近出台的地方性房地产政策概览城市主要政策内容北京房价从暗降转为明降，降价幅度10万到50万不等。
上海发布关于再次调整本市住房公积金贷款额度上限的通知，公积金贷款上限提至60万。
深圳深圳救市缓行救市缓行,调研称深圳能承受房价再降调研称深圳能承受房价再降20%20%。
杭州出台关于杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见，共24条，内容涉及购房入户、税费减免、二套房贷、公积金贷款等许多方面。
西安市民买商品房可获政府补贴，对购房户按购房款总额，分1.5%、1%、0.5%三个等级给予一定比例的财政补贴。
南京市民购买商品房给予一定比例的财政补贴；对开发商加大金融扶持力度，可延期交付建设规费、出让金。
长沙救市第一招：
全面推行货币补贴方式，救市第二招：
下调二手房交易综合税，救市第三招：
给房地产商解压（如取消由各区收取的教育配套费），救市第四招：
公积金贷款首付由30%降为20%。
福州公积金贷款条件放宽。
降息对房地产降息对房地产行业的影响行业的影响历次存款准备金率调高开始给楼市成交带来高峰，然后反历次存款准备金率调高开始给楼市成交带来高峰，然后反弹，存款准备金率调低后成交量持续下跌弹，存款准备金率调低后成交量持续下跌u4月准备金率由15.5%调至16%，楼市成交量出现高峰u5月准备金率由16%调至16.5%，成交量先涨后降u6月准备金率由16.5%调至17.5%，成交反弹u9月准备金率由17.5%调至16.5%，成交量持续下跌降息对楼市影响降息对楼市影响地产开发商“降息”利好地产开发商“降息”利好u这是顺应市场需求、对紧缩性信贷政策的微调。
u某地产研究中心认为，这样开发贷款环境相对更为宽松，这对恢复开发商心理以及取得更多贷款都有很大帮助，尽管主要的国有银行并未下调存款准备金利率，但开发商在当前资金链越来越紧的情况下也看到了信贷放松的信号。
降息影响降息影响这一新的政策将惠及房地产企业信贷条件与规模的适当放宽，流动性加大信贷条件与规模的适当放宽，流动性加大有利于缓解深受信贷紧缩之苦的地产资金压力有利于缓解深受信贷紧缩之苦的地产资金压力已购房者贷款成本微降增强信心已购房者贷款成本微降增强信心u一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，对于房贷消费者来说，每月减少支出成本是显而易见的，尤其是贷款年限较长的客户。
以客户申请总额申请总额100万、期限为万、期限为10年年的房屋按揭贷款为例，在近2次降息前，客户总共需要支付利息超过44.5万，月供为12043元（等额本息），而在连续降息后，客户需要支付的利息总额减少至为42万、月供降为11854元，每月减少了每月减少了189元元。
降息影响降息影响降息前利息降息前利息月供月供降息后利降息后利息息月供月供减少减少44.544.5万万1204312043元元4242万万1185411854元元189189元元说明：
银行贷款月供对照表详见附件说明：
银行贷款月供对照表详见附件意向购买人群难扭转观望氛围意向购买人群难扭转观望氛围,心理心理利好的成分居多、对实际销售促进有待时利好的成分居多、对实际销售促进有待时日日u而对于那些处于观望中的群体，这次降息也不能扭转大部分的观望态度。
uu相关人士分析，相对于目前微小的还贷差异，购房者对开发商类似于大甩卖的促销打折更感兴趣。
陈先生:
自己想为结婚买套房子，如今大家都在传说房价会继续跌，因此会再等等。
当问及会否因为降息买房，他表示自己还是尽量等总价低的时候购房尽量等总价低的时候购房，这样减少整体的贷款额度比计较一点点的利息合算的多减少整体的贷款额度比计较一点点的利息合算的多。
张小姐:
目前降价楼盘很多，促销幅度也越来越大，自己一个同事买了一套住房，不到一个月每平米下跌近千元，损失了近10万元，因此自己还想再等等，不不会因为每月少还点钱就急着买房会因为每月少还点钱就急着买房。
降息影响降息影响心理利好的成分居多心理利好的成分居多、对实际销售促进尚、对实际销售促进尚有待时日有待时日普遍观望心态普遍观望心态小结：
降息给房地产带来的影响小结：
降息给房地产带来的影响降息对房地产市场具有短期正面影响降息对房地产市场具有短期正面影响贷款利率下调对房地产市场将产生一定的刺激作用贷款利率下调对房地产市场将产生一定的刺激作用降息影响降息影响降息直接降低买房的成本和还贷压力，在某种程度上增加房降息直接降低买房的成本和还贷压力，在某种程度上增加房地产交易量，对购房者信心恢复有一定利好。
但是中国房地产价地产交易量，对购房者信心恢复有一定利好。
但是中国房地产价格估值水平仍然偏高，降息虽然能缓解房地产困境，但效果有限格估值水平仍然偏高，降息虽然能缓解房地产困境，但效果有限；房价的理性回归，才能大量释放购房需求。
；房价的理性回归，才能大量释放购房需求。
贷款利率下调有助于降低购房成本，但目前并未对房地产业贷款利率下调有助于降低购房成本，但目前并未对房地产业形成实质性利好，难以扭转当前房地产市场的困境。
形成实质性利好，难以扭转当前房地产市场的困境。
22未来预期金融资本市场/房地产市场3.对金融、税收、宏观大势以及房地产行业的未来预期未来未来2323年中国将处于“低通胀、高增长、高利润”年中国将处于“低通胀、高增长、高利润”向“高通胀、保增长、适度利润”过渡的宏观大势调整时期向“高通胀、保增长、适度利润”过渡的宏观大势调整时期宏观预期宏观预期中央政府在完成一系列的政策转变后，中国房地产市场才中央政府在完成一系列的政策转变后，中国房地产市场才有可能从调整期进入恢复期，恢复期约持续有可能从调整期进入恢复期，恢复期约持续11年左右时间年左右时间宏观预期宏观预期“双降”双降”-银根收紧缓和的一个信号银根收紧缓和的一个信号救市，言之尚早救市，言之尚早自住客才是救市“稻草”自住客才是救市“稻草”观点各方观点一一二二三三地产未来预期地产未来预期宏观大势研判世联的主要观点宏观大势研判世联的主要观点u第一、“低通胀、高增长、高利润”的时代在第一、“低通胀、高增长、高利润”的时代在20072007年底宣告结束，年底宣告结束，未来将呈现“高通胀、保增长、适度利润”的特征。
未来将呈现“高通胀、保增长、适度利润”的特征。
u第二、受全球能源及原材料价格、人口等因素的影响，中国“高通第二、受全球能源及原材料价格、人口等因素的影响，中国“高通胀”的经济特征将在未来持续约胀”的经济特征将在未来持续约1010年左右的时间。
年左右的时间。
u第三、未来第三、未来2323年中国将处于“低通胀、高增长、高利润”向“高年中国将处于“低通胀、高增长、高利润”向“高通胀、保增长、适度利润”过渡的调整时期。
通胀、保增长、适度利润”过渡的调整时期。
u第四、中央政府在完成一系列的政策转变后，中国房地产市场才有可第四、中央政府在完成一系列的政策转变后，中国房地产市场才有可能从调整期进入恢复期，恢复期约持续能从调整期进入恢复期，恢复期约持续11年左右时间。
年左右时间。
u第五、调整时期的房地产市场特征：
房价呈现下降趋势，整体走势类第五、调整时期的房地产市场特征：
房价呈现下降趋势，整体走势类似股票市场价格走势。
似股票市场价格走势。
u第六、“高通胀”的经济特征下，房地产是对抗通胀的最有效工具。
第六、“高通胀”的经济特征下，房地产是对抗通胀的最有效工具。
注：
本研究根据与陈董的访谈整理而成。
地产未来预期地产未来预期附：
附：
银行贷款月供对照表银行贷款月供对照表（2008年年10月月9日调息后等额本金还款）日调息后等额本金还款）贷款年限贷款年限（年）（年）公积金贷款公积金贷款商业贷款商业贷款优惠利率优惠利率基准利率基准利率银行银行利率利率（%年）年）月供还款月供还款（元）（元）银行利银行利率（率（%年）年）月供还款月供还款（元）（元）银行利银行利率（率（%年）年）月供还款月供还款（元）（元）549218.304261965194.243060750227.4167105.135.13136.24586.34956.3495112.78376.22506.2250145.583315108.468186.2855117.80562094.579273.6739103.91672586.245866.583395.58333080.690362.220390.0278使用方法：
用准备贷款的金额乘以年限对应的月供金额使用方法：
用准备贷款的金额乘以年限对应的月供金额欢迎交流，谢谢指导！
3.
升级会员 