中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划推介材料.pptx

中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划推介材料.pptx

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1管理人/销售机构中金-印力深圳深国投广场资产支持专项计划推介材料财务顾问2担保人印力集团简介产品概览及交易结构目录深国投广场情况附件一：

担保人及借款人财务数据附件二：

深圳市商业地产市场情况附件三：

印力集团项目列表3CMBS交易结构管理人/销售机构（中金公司）信托受托人（华润信托）单一资金信托资产支持证券本金及收益交易结构图物业抵押信托收益权专项计划设立并管理原始权益人/信托资金提供方（深圳印力商用置业开发管理有限公司）持有信托受益权设立并受托管理转让信托受益权支付对价监管银行资金监管托管银行资金托管资产支持证券认购资金兑付资产支持证券本金及收益登记托管机构支付代理机构借款人（印力商用置业有限公司）发放信托贷款担保人（印力集团控股有限公司）境外担保还本付息先持有人优级次借款人自持级资产支持证券持有人4交易参与方计划管理人/推广机构中金融股有限公司国国际份信托受托人深投信托有限公司华润国原始权益人/资金提供方深印力商用置管理有限公司圳业开发借款人/抵押人/出质人印力商用置有限公司业保证人印力集控股有限公司（团SCPGHoldingsCo.,Ltd）托管人/监管银行中建行股有限公司深市分行国设银份圳资产服务机构印力商用置有限公司业律师事务所广广信君律事所东达师务信用评级机构中信券估有限公司诚证评评估师深市仲量行（北京）土地房地估有限公司圳联产评顾问会计师威振事所毕马华会计师务登记托管机构中券登算有限任公司深分公司国证记结责圳5主要发行条款示意主要发行条款示意*目物标业深投广（商国场业+公）办总规模37.89元（先亿优级36元）亿产品分层优先A优先B次级档分层规模25.96元亿10.04元亿1.89元亿评级AA+AA-期限3+3+3+3年，累积12年-利率类型固定利率，每3年重新置设由借款人自行认购付息频率每季度付息-还本方式根据本，在还计划12年完先内摊还优A全部本金每分配日剩余金作收益分配个资为申报机构深券交易所圳证特殊条款先持有人每三年可以行使回售优级选择权次支持券持有人每三年可以回全部先支持券级资产证选择赎优级资产证管理人次支持券持有人可每三年商整先支持券期收益率计划与级资产证协调优级资产证预信用增进措施先优/次、收入押增信、物抵押增信级结构质业物租金金流先业资产现对优A支持券的本息超覆盖（级资产证额1.2倍）；12年期可完全部先间摊还优A本金流性支持机：

印力商用置有限公司物的日提供流性支持动构业为业产运营动基增信：

印力集信托借款提供担保础资产团对还款路径物生的毛收入金流首先入目公司有的收款，再全由收款向管行管的管集，由业资产产现进项现账户额账户监银监监账户归并管向信托付监账户账户转现金流归集额度按月集归所有金流均入管，必要信托借款本付息部分集至信托后，剩余部分公司可自行支取现应进监账户还归账户信托贷款资金提供方深印力商用置管理有限公司圳业开发账户设置、收款、信托专项计划账户专项计划账户财产账户*具体行款根据目物情及管通行适整发条将标业实际况监沟进当调6信托借款还本计划季度还本计划周期（按季）优先A还本安排（万元）周期（按季）优先A还本安排（万元）1900.00255,200.002900.00265,300.0031,800.00275,700.0041,900.00285,800.0051,900.00295,900.0061,900.00306,000.0072,900.00316,500.0082,900.00326,600.0093,000.00336,700.00103,000.00346,800.00113,300.00357,300.00123,400.00367,400.00133,400.00377,500.00143,500.00387,600.00153,900.00398,100.00163,900.00408,200.00174,000.00418,400.00184,100.00428,500.00194,400.00439,000.00204,500.00449,100.00214,600.00459,300.00224,700.00469,500.00235,100.004710,000.00245,200.0048*129,400.00*注：

款到期日的贷应当偿还129,400.00万元信托款剩余本金余，即先为贷额对应专项计划优-A剩余金额10,100.00万元及先优-B剩余100,400.00万元及次级18,900.00万元。

7专项计划划款路径及报告日期注：

如无日的，公月最后一日对应则为该历专项计划设立日专项计划设立日：

“推广”下，根据事所计划专户会计师务验资报告，募集金已到“明”定的目专项计划资总额达计划说书约标募集金，“管理人”公告“”成立之日额经计划专项计划资产服务机构报告日：

“服机”按照“服合同”的资产务构务约定向“受托人”和“管理人”出具服机告抄送计划资产务构报并“机”及其分析之日，评级构师即“专项计划设立日”起每满3个公历月的对应日后的第1个“工作日”资产服务机构报告日计划管理人报告日托管银行报告日计划管理人报告日：

“管理人”按准款的定向“计划标条约资产支持券持有人”披露收益分配告（如需要）和证报/或资产管理告之日，报即“专项计划设立日”起每满3个公历月的对应日后的第3个“工作日”托管银行报告日：

“托管行”按照“托管”的定向“银协议约计划管理人”出具托管告之日，报即“专项计划设立日”起每满3个公历月的对应日后的第6个“工作日”专项计划相关报告日划款路径示意深国投广场租金收入租金收入收款账户监管账户信托账户专项计划账户每一个质押收入划款日每一个监管账户划款日每一个信托分配日按月归集按月划付借款人在管监行立银开出人其全质为部押收入质设置的全部收款账户受托人在中国建行股设银份有限公司深圳市分行立开中金公司作为管理人在计划托管行立银设按月划付8资金归集、分配时间轴基准日T+（x）月+1日+4日+6日T+3（x）月S日S+1日基准日：

“计划管理人”向“非特定原始益人”权支付“基”础资产价款且“信转让托”完成款放贷款之日质押收入划款日：

“出人”向质对“管”应监账户划付相“款期应划”“押收入”的间质日期。

为“基准日”起每满1公个月的日的历对应前3“工作日”个监管账户划款日：

各“管”监账户向“信托”账户划款的日期，即“押收入款质划日”后第1工个作日信托利益核算日：

受托人算计当期向受益人分应配的信托利益的日期，指“管监账款日”后第户划3工作日、“款个还日”后第3工作个日和“信托止终日”后第3工作个日信托分配日：

“管监款日”后账户划5个工作日受托人分配内信托利益之日、“还款日”后5工作日个受托人分配信托利内益之日和“信托止终日”后5工作日个内受托人分配信托利益之日报告基准日：

“基准日”起每满3公月个历的日对应还款日/S日：

“借款人”按照“款合贷同”的定本付约还息之日。

“款日”初还始：

（为1）放款日（含日）起每该满3公月的日个历对应及

（2）款到期日贷（含提前到期日）担保启动日：

发生“担保事启动件”的情下，况系指“款日”后还的第1“工作个日”（S+1日）S+3日担保划款日：

生“担发保事件”的情启动况下，“保人”而对证言，系指“款日”后还的第3“工作日”个；在“抵押物”、“押质物”需要的情变现况下，“担保款日”划为取得置收入之变现处日S+8日计划管理人分配日：

每个“款日”还后的第8“工作日”个（S+8日）S+9日托管银行划款日：

每个“款日”后还的第9个“工作日”（S+9日）S+11日兑付日：

每“个还款日”后的第11“工作个日”（S+11日）及在“专项计划终止日”后，如“资支持券”本息产证未付完，尚兑毕“止为专项计划终日”后第10工个作日注：

如无日的，公月最后一日对应则为该历9深国投广场资产支持专项计划n的物深投广抵押担保，目估标业国场项值60.52元，信托款本金合亿贷计为37.89元亿，抵押率为62.6%，比靠人信用支持仅债务的普通租金券化品具著资产证产显优势n信托款存期的未收入定押，根据贷续间来设质金流，在存期，押收入现预测专项计划续间质可先实现对优A本息的级1.2倍超覆盖额n截至2017年中，担保人印力集到团净资产达126.0元亿n万科合其他投方收印力集联资购团96.55%的股，把印力集定位万科唯一的商地权团为业产管理平台，已注入第一批并经42商物个业业，印力集的未展提供强有力的支持为团来发n作先的零售商地和平台为国内领业产开发运营，印力集在团2017年4月“深知名品荣获圳牌”n深投广具著的位，域国场备显区优势区内竞争良好、客源充足、配套施全，状况优质设齐预可提供定金流支持计稳现n以，深投广的出租率基本保持租开业来国场满，近五年租金收入年均合增率复长8.8%n物中心部分的改造完成后，租面增预计购赁积加逾4,000平方米n先优级/次分级层n保障目目得到持、定地，借款人标项续稳经营印力置自身提供物的成本的流性业对业运营动支持n印力集提供保担保，同的售团证时对专项计划回回的保担保购义务证n多重交易面的增信方案有助于一步结构层进缓释风险信托贷款抵质押增信，底层资产详实可靠担保人印力集团规模实力雄厚，股东背景强大标的物业运营多年，改造后收入将进一步提升结构设计稳定安全，多重机制缓释风险产品亮点10担保人印力集团简介产品概览及交易结构目录深国投广场情况附件一：

担保人及借款人财务数据附件二：

深圳市商业地产市场情况附件三：

印力集团项目列表11股权架构印力集团-专注零售商业地产的开发、投资及运营商强有力的股东背景支持公司业务稳定发展黑石集团联营企业投资基金2%96.6%注：

股截至权结构2017年6月末印力集团管理团队1.4%印力集团控股有限公司SCPGHoldingsCo.,Ltd持有项目28个，约348万平方米万科注入项目42个，约170万平方米管理第三方项目11个，约96万平方米GPLP印力集团管理团队12项目获取开发运营管理资产管理投资并购房地产私募基金管理物业管理购物中心运营管理及招租改造升级开发管理招商推广策略营销资产负债表业务（重资产）资本管理业务（轻资产）n重资产业务可确保我们：

持得定的租金收入续获稳能享受物增的收益够业值带来可通物中心的主管理提升商物价过对购动业业值n轻资产业务可确保我们：

持得定的管理收入续获稳费降低表资产负债业务风险享有活的投模式灵资轻重并举的业务模式轻资产与重资产模式并举物业管理13开发者+资产持有者+运营者+资金回收能力多元化投资模式直接持有（合并）深圳深国投广场万科注入项目南京新一城28个42个原汉威基金项目西溪印象城管理第三方项目卓越的资产管理及资本管理能力n灵活的投资策略活不同体投灵选择载资/持有旗下物业化本优资结构最大化本效率资运营n良好的财务状况通多元化的融渠过资道及持定的收益续稳在的同可业务扩张时始保持健的终极为稳财务状况原凯雷基金项目2个苏州印象城原合作并购项目南京悦荟广场9个13个4个8个购物中心，34个社区商业11个受托管理的第三方购物中心位于上海、宁波等城市14nSCP公司在深成圳立n第一目在深个项圳宝安工建开设n德商用合作与凯n“本开创资+开发+”的商模式运营业n美西蒙、摩根士与国丹利建合目公组资项司，共同“印象开发城”系列物中心购2003200420052006n集和普洛斯成主要华润团为股东n成注于商地的为专业产开发商运营n正式立“印象城”、创“新一城”、“深投国广”三大品牌场2009n略性引入黑石工成主要股战与银国际为东n雷在目面成略合作与凯项层达战201320142016n通格里的支持过麦，印力集合黑团联石集完成团国内9大型物中心的个购并购n引入万科作大股为，完成东并Bamboo目项资产收购历年来，通过与国内外顶尖的商业地产运营商及投资机构合作，实现稳步增长中国最早进入并深耕零售商业地产领域2017n受托管理万科首批42商地个业产资产包，成万科唯一将为的商地平台业产15024681012过往十年实现了高速增长过往10年，印力集团持有的资产价值和管理的开业项目都实现了迅猛增长，员工数量与日俱增4002,700员工数量管理项目11122834*149001711121324里程事件位：

元单亿持有资产10年复合增长率：

23%注：

*包含出管理目输项承建模式基金模式收购模式与凯德、西蒙和摩根士丹利合作开发商业项目与合作伙伴项目置换后，完全自主运营，与汉威基金合作完成四个商业开发项目完成此前与黑石开展平台式合作的9个项目资产包的收购81*万科新平台万科唯一商业地产平台16印力集团足迹已遍布全国，深耕一二线城市，区域覆盖程度行业领先全国性的区域战略布局业务遍布全国21个省，39个城市持有/管理项目81个并表投资物业价值约298亿元人民币持有或管理总建面约614万平方米注：

布局截至业务2017年6月末广深公司31目，个项146万m2广，广西、福建东西安公司：

5目，个项36万m2重、西、四川、州庆陕贵、云南武汉公司6目，个项50万m2湖北，湖南，河南上海公司22目，个项184万平方米上海，江，安徽苏杭州公司9目，个项102万m2浙江，江西北京公司8目，个项96万平方米北京、天津、山、宁东辽、黑江龙管理资产规模总计约580亿元17印力集团万科商业新平台住宅产业旅游地产物流地产商业地产养老服务教育产业n收购后，作为万科唯一的商业地产平台，印力集团将逐步管理万科现有商业地产项目；n目前万科已首批将42个商业地产资产包，体量总约170万平方米，包括8物中心和个购34社商，委托个区业印力集管理。

第二批移交印力集管理的商团经营拟团业地包也已在中；产资产经筹备n万科印力集署委托管理框架，在同等市将与团签协议场件下条优先选择委托印力集团或其下公司管理公属经营司持有的其他商地目。

业产项印力集团成为万科唯一商业平台n商业地产是重点发展方向之一：

万科新的十年展略发战n收购印力集团96.55%的股权：

快速提升商地为业产运管理能力，万科于营2016年合其他投方收印力联资购集股团权n印力集团为万科的商业新平台：

基于印力集成熟的商团和管理能力，万科定把其定位万科商业开发经营决为业和管理的平台展新开发并发业务商业地产成为万科重点发展方向之一印力集团助力万科城市配套服务商的战略，协同万科生态系统资源，实现万亿大万科集团愿景绿色科技18n现任公司董事长、CEO及万科集团高级副总裁，全面负责公司经营和管理工作n从事住宅和商业地产事业超过二十五年竺海群先生合伙人副总裁广深公司总经理李楚华先生合伙人副总裁首席财务官（CFO）钟林雄先生合伙人副总裁武汉公司总经理公司拥有多年从事商业地产行业的核心管理团队，团队成员平均从事商业地产年限超过12年董事长兼CEO丁力业先生是印力集团的创始人之一，致力于集团愿景、发展战略和经营方针的制定公司董事长（兼CEO）、万科集团高级副总裁卓著的核心管理团队2016年获评“中国商业地产特别贡献奖”2015年获评“中国商业地产杰出领袖人物”2015年获评“中国购物中心10大管理人物”2015年被聘为清华大学苏世民书院荣誉院董2010年2012年获评“中国商业地产领袖人物”2011年获评为首届“深圳百名行业领军人物”付凯先生合伙人高级副总裁原万科北京区副总经理叶挺先生合伙人副总裁上海公司总经理原上海万科商用资产总经理许英女士合伙人副总裁商业管理中心总经理盛宇飞先生合伙人西安公司总经理张媛女士合伙人北京公司总经理张雪东先生合伙人杭州公司总经理丁力业先生19担保人印力集团简介产品概览及交易结构目录深国投广场情况附件一：

担保人及借款人财务数据附件二：

深圳市商业地产市场情况附件三：

印力集团项目列表20南山商圈宝安商圈福田商圈罗湖商圈龙岗商圈香蜜湖区域深圳市商圈分布情况深国投广场深国投广场位于福田商圈，为深圳市购物中心发展成熟度较高的区域深国投广场所属区域情况:

福田深市坐深中心和中央商的中心城，外交通便利区圳拥圳区务区区内香蜜湖域位于深中，公路地交成便捷交通区圳轴线与铁错组网络香蜜湖域于福田区处区CBD第一射，覆盖范人口多，有大的消市辐带内围内众庞费场香蜜湖域是唯一位于深中心的色生域，成深首屈一指的高端住宅，覆盖多消力强的商人群区圳绿态区为圳区众费实劲务21深国投广场物业情况概览山姆会员店购物中心写字楼深国投广场物业基本情况建筑面积建筑面总积约20.7万平方米可租面赁积12.7万平方米，其中：

一期山姆店面会员积2.2万平方米二期物中心购约3.5万平方米字写楼约7万平方米开业时间2007年9月，集物中心、字一体的商合体开业购写楼为业综2017年11月完成一期改造，2019年2月完成全面改造22深国投广场辐射面积广阔，辐射区域内人口密集n辐射范围：

大致北以南、深南以北新洲路以西城路以片为环侨东东区n辐射人口：

约36万，主要分布在射范香、香蜜湖、科、竹、安托山等片的多住宅小辐围内侨农园个区众区n辐射区域人口密集，但未来新增供应较少辐射区域确定标准：

n深投广距离在与国场步行10分钟公交车15分钟地铁4站自驾车20分钟n同主干道的物理阻时将隔考在虑内安托山侨香北侨香农科香蜜湖香梅北景田北景田南竹园竹子林侨城北23CreateaPositiveEcosystem引领品质生活影响广泛的优质租户项目亮点显著的区位优势业态结构合理品牌租户集聚历史经营业绩稳步提升升级改造进行中未来增长潜力巨大物业设计领先屡获殊荣24n位于深市福田香蜜湖商圈圳区主要道路交汇处n公共交通便利，地站及公与铁交站距离近较地理位置优越n位于香蜜湖片，周多成熟及区边高端住宅小，消者力强区费购买n覆盖44万中高端白及家庭型领消群体费优质客源充足n域同字少区内级别写楼较n近域基本有同模商临区没规合体建筑业综区域内的稀缺资源n近深市童、深临圳儿乐园圳国林花卉博；附近行际园览园银、校、院配套施全学医设齐配套设施齐全位置客源配套稀缺性1234深圳市儿童乐园深圳眼科医院显著的区位优势125影响广泛的优质租户-山姆会员旗舰店2深国投广场引入中国第一家山姆会员店山姆会员店沃尔玛旗下高端会员制商店n高端定位：

高端消群体，提供高品口、针对费质进绿色商品，究目消人群的需求专门研标费n仓储式卖场：

集和超市于一体，架合一，仓库库节约成本，消者采商品无需仰伸手、腰低，费购时头弯头消者提供最方便舒适的取件。

为费货条n会籍制度：

通制度及益定高端消群体，过会员权锁费提高客粘性，山姆店的率户会员会员续费达70%以上n有竞争力的价格：

大的采，格的以控庞购团队严筛选制品量及价格，最大可能降低商品成本单数全球销售额最佳的山姆会员店n2005年，中国第一家山姆店入深投广，会员迁国场该店已成深市重要地之一现为圳标n入以山姆驻来蝉联全球销售额最高店，门2016年销售到额达约24亿世界500强企业之一30余年成功经验全球800多家门店5,000种精选单品5,000万忠实会员26品牌租户集聚，打造多家旗舰店27%29%17%10%3%5%深国投广场餐饮服饰休闲娱乐美容时尚儿童业态结构合理，品牌租户集聚购物中心业态构成多样化，引领消费升级n整体业态构成多样化，结构合理；n购物中心部分（不含主力店）：

租户业态多元，其中餐饮类约占29%，服饰类约占27%，休闲娱乐约占17%，儿童类约占10%；n写字楼部分：

租户行业类型多样，包括消费、证券、保险、地产等领域3写字楼购物中心27历史经营业绩稳步提升客流量租户销售额年租金深国投广场经营业绩稳定：

开业以来出租率常年保持约100%；租金收入持续攀升，印力管理以来年均复合增长率约10%；近五年年客流量逾2,000万人次，租户销售额累计增长17.8%；2016年购物中心非主力店单月最高销售坪效超过2,900元/平方米开业10年来，深国投广场经营业绩稳步提升注：

除售坪效外，以上据包含山姆店销数会员4深国投广场2016年年度销售额约33亿（含山姆会员店），位列深圳购物中心销售额排行榜第二名万人次元亿百万元28升级改造进行中，未来增长潜力巨大n2017年2月始，深投开国广施行了一系列改造场计，主要涉及划5的个楼层改造、建、化等。

扩优预完成改造后，共增计将计加逾4,000平方米租面赁；积n以租金占比算，目前计购物中心及字的租多写楼约于2021年及以后到期，近期面的租力小；临换压较n改造后化商的将优场业态合，增加体式消组验费业，提升引入品牌量，态质而更加迎合域的消从该区群体的需求，匹配费该区域力水平购买购物中心及写字楼租赁期限年租金占比情况5改造后品牌提升情况n跨界合，融入文化健康主组与题n保留增加互体品，如影院、童游、烘焙等，延客并动验类儿乐园长顾逗留时间n增加互社交品、引入意、品牌联网类创数码类n注重品生活和体质验n新，引入人品牌及精致功能配套业态创气n新增体，增加年客消黏性数码验馆轻户费趋势品牌创新亮点29物业设计领先，屡获殊荣6深国投广场近年来屡获殊荣升级改造后的深国投广场为顾客提供了更加舒适的购物体验2013赢销盛典“年度最佳营销创新”奖2012赢销盛典“年度最具价值零售品牌”奖2011世界购物中心协会ICSC购物中心大奖（亚洲）2014南方都市报“最优质体验购物中心”大奖2015中国商业高峰论坛“杰出商业品牌”大奖2017意大利ADesignAward国际设计大奖物业改造+外立面物改造，提升硬件场内业一目外立面，增外统项设广廊，加强山姆场连与会店商互，共享客群员业动打造项目亮点改造一下沉式花，负层园行一中空及广改造进层场性化的部装修个内体验提升提升次，着重体经营层验式品牌打造LOFT景，引体场进，增加体功能验业态验增加租赁面积通六平台的改造，过对层打造成屋平台酒一顶吧条街，新的可租面开发赁积，租收益增加实现赁30n物估机仲量行的估，截至经业评构联评2017年5月31日：

目深投广的体估标资产国场总值约为60.5元人民亿币按面证载积13.7万平方米算，物估价计业值单为44,014元/平方米按建筑面实际总积20.7万平方米算，物估价计业值单为29,212元/平方米n近期同品估比：

周益田假日广建筑面类产评值对边场积7.0万平方米，估评值84.15，物估价亿业值单12.0万/平方米物业估值合理未来租金收入预测稳健基本假设空置率为0租金增率：

长沃尔玛为2%2.2%（租到期后一次性按市水平出租）约场其他租前至户当2025年为4%，2026年至土地使用到期日权为3.5%百万元料源：

仲量行资来联物业估值及未来十年租金收入预测31担保人印力集团简介产品概览及交易结构目录深国投广场情况附件一：

担保人及借款人财务数据附件二：

深圳市商业地产市场情况附件三：

印力集团项目列表32担保人印力集团主要财务数据概览人民币百万元2017年半年度2016年度2015年度2014年度资产负债表：

资产总额39,41537,54116,85115,399其中：

投资物业29,74127,52710,8619,571负债总额26,81626,50110,6769,575其中：

总有息债务21,28018,4117,5776,506权益总额12,59911,0406,1755,823利润表：

营业额1,5361,232591523经营溢利2,8911,160708607年度溢利1,684746590178其中：

归属于母公司股东年度溢利1,684746595183现金流量表：

经营活动使用的现金净额7731,051-265-290投资活动（使用）/产生的现金净额-215-7,481-723-