建筑设计管理办法.docx
《建筑设计管理办法.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《建筑设计管理办法.docx（36页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
建筑设计管理办法
建筑设计管理办法
第一章总则
第一条为规范中维地产房地产开发建筑设计管理，控制建筑设计的质量、进度、成本，结合实际，制定本办法。
第二条本办法所称总部，系指中维地产股份有限公司；所称子公司，系指中维地产股份有限公司全资、控股及控制的各级投资企业；所称中维地产，系指总部及子公司的总称；所称单位，系指子公司及总部各部门的总称。
第三条本办法适用于总部及各子公司房地产开发项目建筑设计管理。
第二章概念方案设计阶段
第四条设计资料准备
规划设计部根据项目设计计划的时间要求，及时收集概念设计阶段需要的资料，资料的内容包括：
（一）日常产品研究成果、产品配置标准等资料；
（二）已完成同类型项目的经验总结和完善后的设计图纸；
（三）子公司提供《宗地自然条件表》《宗地社会条件表》；
（四）项目拓展部提供《项目可行性研究报告》；
（五）市场营销部提供《项目定位建议书》；
（六）市场营销部提供《竞争楼盘列表》。
规划设计部组织相关部门完成项目设计基础资料评审，评审意见和结论填写在《项目设计基础资料移交评审表》中，并由参与评审人员共同签字确认。
第五条《概念方案设计任务书》的编制和评审
规划设计部负责《概念方案设计任务书》的编制，并报设计分管副总经理审批。
第六条概念方案设计
（一）规划设计部向设计单位发出《概念方案设计任务书》。
（二）设计过程控制
1.规划设计部负责设计过程中与设计单位进行设计中期交流，及时沟通解决设计过程中的问题，并将相关沟通内容记入《设计交流信息记录表》。
2.设计单位按任务书要求的时间提交设计成果，规划设计部对设计单位送交的设计成果进行初审。
第七条概念方案设计评审
（一）规划设计部组织、市场营销部、成本管理部进行评审，规划设计部汇总评审意见。
（二）规划设计部汇总评审意见报分管副总经理审核,并将评审意见反馈给设计单位。
（三）概念方案设计最终成果经设计分管副总经理审核，总经理审批确定。
（四）概念方案设计确定后，规划设计部应启动方案设计工作。
第三章方案设计阶段
第八条方案设计资料准备
规划设计部在方案设计前负责收集以下相关资料：
（一）子公司提供《建设用地规划许可证》、规划要点、大市政条件和水文资料等；
（二）市场营销部提供深化的营销建议；
（三）成本管理部提供方案设计成本建议。
第九条《方案设计任务书》的编制和审批
规划设计部根据以上资料编写《方案设计任务书》，并报设计分管副总经理审批。
第一十条方案设计
（一）规划设计部向设计单位发出《方案设计任务书》；
（二）设计过程控制
1.规划设计部负责在设计过程中与设计单位进行设计中期交流，及时沟通解决设计过程中的问题，并将相关交流内容记入《设计交流信息记录表》；
2.设计单位按任务书要求的时间提交设计成果，规划设计部根据《方案设计任务书》的要求，对设计单位送交的设计成果进行初审。
3.子公司应及时将设计方案向政府相关部门咨询意见。
第一十一条方案设计评审
（一）规划设计部组织规划方案设计评审会，安排设计单位汇报方案设计成果，总经理、相关副总经理、市场营销部、成本管理部、子公司总经理、子公司设计分管副总经理、子公司设计部及子公司总经理指定人员参加评审。
子公司应汇报与政府部门咨询意见。
规划设计部汇总评审意见，报设计分管副总经理审批。
（二）规划设计部将评审意见反馈给设计单位对方案进行修改、调整。
修改后的设计成果由规划设计部组织子公司、市场营销部、成本管理部及相关人员进行确认，最终方案设计成果需经设计分管副总经理审核，总经理审批。
第一十二条方案设计报批
（一）规划设计部将审批后的方案设计资料提交子公司；
（二）子公司按计划时间完成方案报批，将方案设计报批文件交子公司项目档案管理部门存档，将报批文件复印件交总部规划设计部存档；
第一十三条规划设计部根据批复文件，结合项目实际情况启动机电方案、景观方案设计工作，并组织市场营销部和子公司研讨确定销售示范区的划分。
第四章扩初设计阶段
第一十四条扩初设计设计准备
规划设计部在初步设计前，及时收集以下设计资料：
（一）子公司提供政府主管部门对方案设计批复意见，及市政咨询方案。
（二）子公司提供勘察单位提交的《地质勘查报告》。
（三）成本管理部提供初步设计限额指标。
（四）必要时，可邀请物业公司提供物业管理建议。
第一十五条《初步设计技术措施》的编制和评审
由设计单位提交《初步设计技术措施》，规划设计部审核后报设计分管副总经理审批。
（一）初步设计过程控制
1.规划设计部负责在初步设计过程中与设计单位进行中期交流，及时沟通解决设计过程中的问题，并将相关过程记入《设计交流信息记录表》；
2.设计单位按要求的时间提交设计成果，规划设计部根据《初步设计技术措施》的要求，对设计单位送交的设计成果进行初审。
第一十六条扩初设计评审
（一）规划设计部组织子公司、市场营销部、成本管理部及相关人员进行对设计单位送交的初步设计成果从建筑、使用功能、成本等方面进行评审，由规划设计部汇总评审意见报设计分管副总经理审批。
（二）规划设计部将评审意见反馈给设计单位，设计单位对规划方案进行修改、调整。
第一十七条扩初设计报批
（一）规划设计部将审批后的扩初设计资料提交子公司;
（二）子公司按计划时间完成扩初设计的报批，及时通报报批进展情况，将批复文件交子公司项目档案管理部门存档，将复印件交总部规划设计部存档。
第一十八条扩初设计同时，规划设计部根据项目具体需求开展机电方案深化工作。
第一十九条扩初设计完成后，子公司设计部负责组织施工图设计。
第五章施工图设计阶段
第二十条施工图设计设计资料准备
子公司设计部负责收集以下相关资料：
（一）规划国土局、消防局、环保局、人防办等主管部门关于初步设计的审批意见书。
（二）经审批的材料设备选型建议书。
第二十一条《施工图设计任务书》编制和评审
子公司设计部根据以上资料编制《施工图设计任务书》，并组织子公司工程部、成本核算部和总部规划设计部进行评审，经子公司审批后报总部规划设计部备案。
第二十二条施工图设计
（一）设计单位按《施工图设计任务书》要求的时间、限额设计要求和成果标准提交施工条件图；在此期间由子公司组织各专业工程师对施工条件图进行审查，形成《设计交流信息记录表》，对发现的问题督促设计单位修改。
（二）设计单位提供最终施工图，子公司设计部再次组织工程部、成本核算部、总部规划设计部和工程管理部对施工图进行图纸内部评审。
同时，子公司应将相关图纸送外部审查，在取得内外部审批意见后，形成《施工图审查意见表》。
（三）由子公司设计部将《施工图审查意见表》发给设计单位进行补充、修改和完善。
设计单位修改完成后，设计成果由子公司设计部进行复核。
第二十三条最终施工图设计图纸分发到相关单位、部门。
第二十四条子公司设计部在建筑施工图设计同时，组织机电专业施工图设计。
第二十五条子公司设计部在施工图完成后，应组织完成材料设备的选型定板工作，编制《材料设备选型定板清单》，并按《材料选型定板管理办法》的相关规定审批。
同时，子公司设计部应组织景观施工图和装饰施工图设计工作。
第二十六条子公司成本核算部应根据施工图编制预算。
第二十七条施工图交底
（一）由子公司设计部负责组织施工图设计单位、施工单位、监理单位进行施工图交底，明确施工组织要求和解答相关问题，并填写《施工图交底记录》，子公司、设计单位、施工单位、监理单位四方共同确认。
（二）子公司将《施工图交底记录》提交设计单位进行设计更改，跟踪图纸修改进程，子公司对设计单位修改的图纸进行复核后，分发到相关部门。
第六章附则
第二十八条子公司应根据本办法，结合实际，制定本公司建筑设计管理的实施细则，报总部备案。
第二十九条本办法由总部规划设计部负责解释。
第三十条本办法自发布之日起施行，原《概念设计管理流程》、《方案设计管理流程》、《扩初设计管理流程》、《施工图设计管理流程》同时废止。
宗地自然条件表
表一
填表人：
填写日期：
年月日
项目名称
图纸、图片名称
内容要求
完成情况
宗地位置
宗地城市位置图
表达宗地在城市范围内的位置，可在城市地图基础上制作
□已制作
宗地区域位置图
表达宗地在城区范围内的位置，可在城市地图基础上制作
□已制作
宗地现状
宗地红线图
宗地面积、角点定位、红线尺寸、标高
□已移交
宗地地形图
宗地为复杂地形时，表达现状地形、标高（等高线）、现状地貌
□已移交
宗地现状照片
标明拍摄点与目标点位置
□已制作
宗地绿化分布图
绿化的定位
□已制作
宗地水体分布图
水体的定位
□已制作
说明：
1.本表格所列为描述宗地自然条件所需的图纸目录。
应在投资分析阶段收集、制作完成，并作为设计前期阶段进行概念设计、方案设计阶段进行规划方案设计的基础资料。
2.投资分析阶段，若政府提供的“宗地红线图”、“宗地地形图”深度不足，则应在设计前期阶段落实并确认此二图纸。
宗地自然条件表
表二
填表人：
填写日期：
年月日
土地名称/项目名称
城市
气温
常年绝对温度
最高℃
最低℃
平均℃
城市
风向
主导风向
风向频率玫瑰图（另附图）
□已收集
空气
质量
宗地空气质量状况
□空气质量良好□空气质量较差，需进行检测
噪音
宗地噪音状况
□周边无噪音源□周边有噪音源，需进行检测
水文
宗地内有无地表水
□池塘□水渠
宗地周边有无地表水
□江□河□湖□海□水渠
周边地表水常年水位（黄海高程）
M
周边地表水最高控制水位（黄海高程）
M
地下水位标高（黄海高程）
M
宗地内水质状况
□水质良好□水质较差，需进行检测
特殊地下物
冲沟
□有□无
暗河
□有□无
古墓
□有□无
化石
□有□无
地下军用设施、管线
□有□无
地下油罐房
□有□无
其它大型地下建筑物、
□有□无
说明：
1．依据宗地社会条件表一（表1.2.1）的周边公共设施图，当周边存在污染源与噪声源时，应结合实地具体情况判断是否对宗地空气质量状况、水质状况、噪声状况进行检测；决定进行检测后应附各项检测报告。
对于尚未达到饱和通车的道路，应根据道路等级预测饱和通车时的噪音。
2．当存在特殊地下物时需另附文对其进行详细说明。
宗地社会条件表
表一
填表人：
填写日期：
年月日
项目名称
图纸名称
内容要求
完成情况
区域现状图
表达宗地所处区域（道路、周围建筑物等）的现状特征
□已移交
区域总体规划图
表达政府对宗地所处区域的规划设想和建设计划
□已移交
区域交通分析图
表达地铁、轻轨、公交流线及宗地附近站点；表达私家车赴宗地的可选路线
□已移交
周边交通分析图
表达宗地周边道路名称、级别、尺寸及拟建道路的拟建时间等
□已移交
周边道路断面图
表达宗地块周边道路断面各分项尺寸
□已移交
周边公共设施图
表达宗地周边存在对项目设计存在影响的公共建筑名称、类型、面积、基本功能、形态及建成时间；
表达对项目设计存在有利与不利因素的设施：
广场、公园、城市雕塑，高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音和污染的设施
□已移交
市政管线图
表达给水、雨水、污水、弱电、煤气、暖通、宽带等接口位置、管径、埋深、标高等
□已移交
说明：
本表格所列为描述宗地社会条件所需的图纸目录，应在投资分析阶段收集、制作完成，并作为设计前期阶段进行概念设计、方案阶段进行方案设计的基础资料。
宗地社会条件表
表二
填表人：
填写日期：
年月日
项目名称
当地政策法规要求
日照间距系数
消防间距
□无特殊要求
其它间距
□无特殊要求
建设工程用地许可证
总用地面积
ha
□暂无要点
总建筑面积
m2
容积率
建筑密度
绿地率
车位总数
限高要求
层或m
配套的名称与面积要求
退红线要求
竞争楼盘列表
填表人：
填写日期：
年月日
编号
楼盘名称
发展商
所处地段
价位/平米
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
其
他
说
明
确
认
栏
市场营销部：
年月日
市场营销经理：
年月日
规划设计部经理：
年月日
1.“竞争楼盘”，是指区域内与本项目地理位置、市场定位、产品类型等方面存在相似性，可能与本项目产生竞争的楼盘。
2.本列表中的竞争楼盘，须由规划设计部与市场营销部共同确认。
竞争楼盘设计信息表
表一
楼盘名称
位置
规划
总用地面积
M2
总建筑面积
M2
容积率
绿化率
总户数
户
车位数
地面
个
地下
个
建筑
住宅总面积
M2
住宅产品类型
□独立别墅□联排别墅□平层公寓□花园洋房
□小高层□高层□其他
住宅结构形式
会所面积
M2
会所个数
商业面积
M2□租□售
幼儿园
班
小学
班
景观
周边自然景观
□有□无
景观设计面积
M2
包含项目
游泳池
室外
M2
室内
M2
水景/喷泉
个
儿童游戏场
组
硬地活动场
个
网球场
个
羽毛球场
个
其它
说明：
针对项目竞争楼盘，需完成表格内全部内容。
若用于其它楼盘的考察和调研，可酌情选择完成。
竞争楼盘设计信息表
表二
该楼盘的主要卖点、所采用的新概念新技术
设计资源
设计内容
设计单位名称
规划
建筑
方案
施工图
景观
方案
施工图
室内
装修部品标准
室外
墙面一
墙面二
窗
□白铝□彩铝□塑钢
其它
公共室内
电梯品牌
电梯厅
装修标准
其它
住宅室内
□毛坯房
□标准装修
□提供□不提供装修套餐
项目
品牌或材料
入户门/内门
地板
洁具
厨柜
吊顶
其它
说明：
1.针对项目竞争楼盘，需完成表格内全部内容。
若用于其它楼盘的考察和调研，可酌情选择完成。
竞争楼盘设计信息表
表三
户型
编号
户型种类
面积（M2）
实用率（%）
比例
备注
1
2
3
4
5
6
主力户型编号为:
户型特色评述：
（应附图表达）
说明：
1.实用率
国家规范无定义，为房地产销售中使用的指标，通常为：
单套内建筑面积/单套商品房销售面积（套内建筑面积＋按规定应分摊的公共建筑面积）。
2.单套内建筑面积
包括套内的使用面积、墙体面积及阳台面积。
3.单套内使用面积
住宅房间实际能使用的面积,不含墙、柱等结构构造和保温层的面积。
说明：
此表由规划设计部与市场营销部共同完成
编制责任人汇签：
日期：
项目设计基础资料移交评审表
项目名称：
资料名称
评审内容
资料来源
/日期
责任部门
移交确认
确认日期
自然条件
*宗地城市位置图
是否满足设计要求：
是□ 否□
是否是最新版本：
是□ 否□
规划设计部
*宗地区域位置图
是否满足设计要求：
是□ 否□
是否是最新版本：
是□ 否□
规划设计部
*宗地红线图
是否满足设计要求：
是□ 否□
是否是最新版本：
是□ 否□
项目拓展部
*宗地地形图
是否满足设计要求：
是□ 否□
是否是最新版本：
是□ 否□
项目拓展部
*宗地现状照片
是否满足设计要求：
是□ 否□
是否是最新版本：
是□ 否□
规划设计部
宗地绿化分布图
是否满足设计要求：
是□ 否□
是否是最新版本：
是□ 否□
规划设计部
*宗地水体分布图
是否满足设计要求：
是□ 否□
是否是最新版本：
是□ 否□
规划设计部
*城市气温及风向
是否满足设计要求：
是□ 否□
是否是最新版本：
是□ 否□
规划设计部
空气质量及噪音
是否满足设计要求：
是□ 否□
是否是最新版本：
是□ 否□
规划设计部
*水文
是否满足设计要求：
是□ 否□
是否是最新版本：
是□ 否□
规划设计部
*特殊地下物
是否满足设计要求：
是□ 否□
是否是最新版本：
是□ 否□
规划设计部
社会条件
区域现状图
是否满足设计要求：
是□ 否□
是否是最新版本：
是□ 否□
项目拓展部
区域总体规划图
是否满足设计要求：
是□ 否□
是否是最新版本：
是□ 否□
项目拓展部
*区域交通分析图
是否满足设计要求：
是□ 否□
是否是最新版本：
是□ 否□
项目拓展部
*周边交通分析图
是否满足设计要求：
是□ 否□
是否是最新版本：
是□ 否□
项目拓展部
周边道路断面图
是否满足设计要求：
是□ 否□
是否是最新版本：
是□ 否□
项目拓展部
周边公共设施图
是否满足设计要求：
是□ 否□
是否是最新版本：
是□ 否□
项目拓展部
*市政管线图
是否满足设计要求：
是□ 否□
是否是最新版本：
是□ 否□
项目拓展部
*当地政策法规要求
是否满足设计要求：
是□ 否□
是否是最新版本：
是□ 否□
规划设计部
*建设工程用地许可证
是否满足设计要求：
是□ 否□
是否是最新版本：
是□ 否□
项目拓展部
竞争楼盘
*竞争楼盘列表
是否满足设计要求：
是□ 否□
是否是最新版本：
是□ 否□
市场营销部
*竞争楼盘设计信息表
是否满足设计要求：
是□ 否□
是否是最新版本：
是□ 否□
规划设计部
其它
评审记录
签名：
说明：
1、*项为必选项，根据项目具体情况由规划设计部确定。
2、资料由责任部门负责人评审并签名确认，由规划设计部负责组织实施评审过程。
项目概念方案技术评价表（示例）
时间：
填表人：
一
满足市场营销方面的内容
评分
理由陈述
1
技术经济指标
满足甲方经济技术指标要求：
1）物业类型比例；2）地下车库面积；3）总建筑面积；4）总户数；5）配套设施面积；6）户车比。
2
规划与营销主题的关系
1）建筑与景观充分融合。
2）景观主题与概念策划是否吻合。
3）充分保护及利用现有景观资源。
3
交通组织
1）交通流线合理便捷，并与商业及服务配套等有效结合。
4
物业分布与分期开发
1）不同售价物业类型在区内分布的合理性，及相互之间的关系和谐。
2）宗地资源与不同售价物业分布的匹配度。
3）商业服务与社区配套设施布置的服务有效性。
4）物业的分期开发与项目经营测算的匹配度。
5
销售示范区
1）设置有效的示范区：
包括销售大厅，销售样板间，景观示范区。
2）销售人流与施工人流组织的合理性。
3）示范区形象是否有冲击力。
6
户型使用标准的满足
1）户型分布及面积指标是否符合市场的产品建议书要求。
（参见设计任务书附件）
2）户型功能配置是否满足市场的产品建议书中的使用标准。
（参见设计任务书附件）
7
立面风格与市场策划的关系
1）整体风格应紧扣策划定位要求，主题鲜明。
2）立面风格的创新性。
3）立面总体协调性。
综合得分
市场营销部建议
二
满足技术方面的内容
评分
理由陈述
1
要点及规范
1）政府部门规划要点：
·建筑退线；·容积率；·限高；·绿地率；·建筑密度。
2）满足消防要求：
·防火间距；·消防车道及登高面的设置。
3）满足建筑日照间距要求。
2
规划结构
1）规划思想（手法）的先进性。
2）空间组织有序列感，有标识性。
3）车行道路骨干清晰，辐射均匀，道路网密度适宜。
4）人行系统与景观系统、车行系统的衔接关系。
5）停车布置合理：
·停车方式的经济性；·停车场的位置服务均好；·出入口的设置和装置合理，便于管理。
6）公共设施空间分布的合理性。
7）景观手法与使用功能是否匹配。
8）开发分期与规划结构的结合关系是否合理。
3
管理模式
1）分级管理体系的设置是否清晰合理。
2）管理模式是否有效，并具有经济性。
3）分期开发的管理模式是否合理。
4
户型设计
1）厅房是否方正，厨卫布置得当，使用方便；动静分区合理，私密性好；公共交通是否紧凑，实用率高。
2）充分考虑朝向、景观、通风设计（客厅、主卧朝向及景观要好；户内有穿堂风）。
3）户型的创新性（采用入户花园、空中花园、错层跃层等设计手法；创造个性化空间）。
4）结构梁柱布置应合理，不影响使用及美观，平面功能可灵活改变。
5）设备管井布置应合理，空调机、热水器位既满足功能需要，又不影响立面美观。
5
技术设计
1）土方平衡设计合理性。
2）技术配套设施形态与位置设计合理性。
3）保温、遮阳和降噪等新技术新材料采用的合理性与经济性分析。
综合得分
技术方面建议
三
满足成本方面的内容
评分
理由陈述
1
目标成本分析
1）目标成本与规划/建设要求内容对应的一致性。
2）目标成本与建设标准和项目特征对应的一致性。
3）目标成本水平合理性。
4）目标成本计算汇总无误。
5）目标成本文件符合公司深度和格式要求。
2
投资效率分析
1）投资效益与其他同类项目对比成本水平与售价的关系，同时反映售价和成本水平的合理性。
2）本项目中，各类物业或建设内容贡献的收益对比，反映各部分建设内容的投资效益，同时也反映规划设计内容的合理性
升级会员 