成都房地产市场分析报告.docx

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成都房地产市场分析报告

2004年1－7月成都房地产市场分析

据市统计局统计，今年1-７月全市累计完成固定资产投资４56.49亿元，同比增长２0.6%，增幅下降１6个百分点。

投资增速逐月下降,国家宏观经济调控成效显现,３至7月投资增速分别为32．4％、29.7%、26.4%和2４.5%。

基建、技改、房地产开发分别完成投资187.3１亿元、82．99亿元、1４4.９１亿元，同比增长1８．７%、2５.2%、2３.9％。

国家严控土地,紧缩金融贷款，投资增速放缓。

在建重点建设项目进展缓慢，上报项目仅完成全年计划投资的33．3%。

成都南部新区基础设施建设进度很快,已完成进度的49.7%。

在基建、技改投资增速回落的情况下，房地产投资健康发展。

房地产开发呈现出在建规模增大、新开工面积不足、开发资金充足、空置面积逐渐变少等特点。

一、全市房地产市场运行特征

（一）房地产开发投资保持快速增长　

年初,成都市房地产开发投资较弱,呈现低速增长,从4月份开始,房地产开发投资开始加速，5月至７月表现出持续快速增长之势。

1—7月全市房地产开发投资完成14４.9１亿元，比去年同期增长23.9％，其中住宅投资完成1０3.76亿元，增长１９.4%;商业营业用房完成投资2４.５8亿元,增长85%；办公用房完成投资3.43亿元,下降34．4%。

住宅和商业用房的投资增长迅速，特别是商业用房的投资增强表现尤其活跃,而与之相反的是，办公用房投资力度不强。

在房地产开发投资中,港澳台和外商投资增长迅猛,外商投资增势喜人。

1—7月,港澳台商投资12.３5亿元,增长91.８％，外商投资13.3３亿元，增长4．19倍。

其中,中海兴业（成都）发展有限公司完成投资５.1亿元;成都盛吉利房地产开发有限公司完成4．5亿元；成都熊猫万国商城有限公司完成投资2.7亿元。

（二）土地购置面积继续增长，动工延缓导致新开工面积不足

1—７月成都市累计购置土地61７．6万平方米,同比增长62.7％，增长较快。

虽然政府加大了土地投放力度,但由于国家紧缩房地产金融贷款，严格治理土地购买市场，客观上加大房地产企业购地后的开发资金压力，使已购土地的动工延缓,从而导致新开工面积不足。

据统计,1—7月新开工面积６41.5万平米，下降５%；其中住宅新开工面积52０.4４万平方米，减少９．2%。

商品房施工面积达到227０万平米,同比增长1８.3%,其中住宅施工面积1759.2１万平米,同比增长９．9%。

商品房竣工面积为3６4.4９万平米，同比增长1３.5％,其中住宅竣工314.68万平米,同比增长6．0%。

（三）开发资金充足，定金及预付款成开发商主要融资渠道。

1—７月，房地产本年资金来源中银行贷款为３７．0７亿元,比去年同期下降7.7%。

虽然国家严控房地产贷款的发放，但成都市销售市场旺盛,购房户定金及预付款增长迅速,开发资金并未因此受到影响。

1—７月，购房户定金及预付款达到103.8３亿元,比去年同期增长59.7％。

所占比例为总资金来源的47.9％,较去年同期提高８.４个百分点。

1—7月成都市房地产本年资金来源合计２16.71亿元,比去年同期增增长31.6%。

（四）空置商品房总体持续下降

空置面积连续半年呈现下降趋势。

２—7月，空置面积分别比去年同期下降７.4%、12.3%、１７.9％、20.3％、2１.１%和23．4％。

７月份，全市商品房空置152.8万平方米。

其中,住宅下降4３.１%。

与此同时,办公楼和商业营业用房的空置面积比去年同期增加13.1%和２1.2%。

从商品房空置的特性来看，空置期在“一年以内”的“待销房”面积大大降低，空置面积为67．74万平方米。

“一年及一年以上”的“滞销房”和“积压房”仍呈上升态势,达到85．０６万平米,同比增长8.0％,其中住宅空置4２.３7万平米,同比减少4.８%，办公房空置面积１０.0４万平米，同比减少２．2%，商业营业房空置1８.10万平米,同比增长38.9％。

（五）全市商品房销售、房价平稳增长

１—7月,全市商品房销售均价为2117元／平米，比去年同期上升6.06%，每平米上升１21元，其中住宅销售均价为1973元／平米，同比增长6.５%。

房价上涨较为平稳。

据统计局数据显示，商品房销售面积（现房销售＋预售转竣工销售）354.3２万平米,同比增长8.9%，其中住宅销售33３.２4万平米，同比增长8．6%。

商品房销售额达到7５.0２亿元,同比增长15.5%，其中住宅销售额为65.76亿元，同比增长15．7%。

　表1:

２00４年1—７月房地产开发投资、施工竣工销售统计表

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　　　　　　　　数额　同比增长率

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固定资产投资（亿元）　　456．49　　20.6%

房地产业投资（亿元）　　１44.９1　　　23.9%

土地购置面积（万平方米）　　617.６0　　62.７%

土地购置费（亿元）　　40.18　３5．5％

商品房施工面积（万平方米）22７0　18.3％

其中：

新开工面积64１．51　－5.0%

住宅施工面积　　　　　17５9．21　　　9.9%

商品房竣工面积（万平方米）　364.4913.5％

　其中:

住宅　　　314．68　６.0%

商品房销售面积（亿元）　　354.32８.９%

其中:

住宅销售面积　333．24　　８.6％

商品房空置面积（万平方米）　152.8　　23.4%

一年及一年以上空置　　85．06　8．０%

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　数据来源:

成都市统计局

二、市区房地产市场运行情况

据成都房产管理局统计,今年１—7月市区商品房销售面积4９３.24万平米，同比增长29.５5%;成交金额180.30亿元,同比增长45.10％；其中住宅成交面积418.９0万平米,同比增长26.49%,成交金额131．72亿元，同比增长40.81%。

商品房供应面积为323.8９万平方米，同比减少了21.44%,住宅供应面积达到２28.7７万平米，同比减少２2.49％。

住宅供应缺口达到190万平米，缺口巨大。

（注：

全市销售面积统计口径是：

现房销售+预售转竣工销售,市区统计口径是：

完成合同备案的房屋面积。

市区供应面积统计口径是:

批准预售面积）　

[分物业供销状况]

１、住宅供应缺口继续增大，高房价压力难解除。

据成都房产管理局统计，今年１—７月成都市区共批准住宅预售面积为228．77万平方米，同比减少了2２.４9%;共销售住宅４18.90万平方米,同比增长2６．49%，住宅供应缺口为190万平米,７月住宅缺口增加了近26万。

住宅缺口的进一步扩大,充分说明目前房地产市场处在一个供小于求的供求失衡状态，这与目前全国的形势相一致，这也势必进一步抬高成都的房价,由于土地紧缺问题已经成为众多开发商的一个发展瓶颈,有钱没地的现象非常普遍,各大小开发商积极寻求合作机会，缓解发展问题,新一轮的整合即将开始。

目前成都市国土部门加大了土地的投放力度,适时推出许多住宅用地,缓解了一部分住房的需求压力,近期也有很多楼盘亮相，预计下半年的住宅供应上会有所上升,但要想完全解决这类短缺问题终归取决于政府的经济适用房政策的力度、实施情况和土地供应计划。

2、商业用房供过于求，销售情况好转。

与住宅市场不同,商业用房在供应上超过销售,呈现供过于求的现状。

今年１—7月商业用房的供应面积达到５5.02万平米，同比减少了1２．69％;销售面积达到46.５3万平米,同比增长31.39％，供过于求面积为8.49万平米。

在今年连续几个月商业用房的强势供应后，本月开始供应势头有所减弱,销售情况有所好转。

3、办公用房供应减少,销售稳步增长。

今年1—７月办公用房销售面积达到9.６１万平米,同比增长了1１.95%；销售金额达到3.91亿元，同比增长17.87％。

供应方面,办公物业的供应有所减少，供应面积为６.66万平米,同比减少了45.21%。

销售情况最为理想的数“时代广场”,销售面积超过了15000平米，“时代广场”凭借其优越的地理位置及低价位吸引投资者,即将上市的超五星级写字楼项目“开行国际大厦”也将掀起一轮写字楼风暴。

　表２:

2004年1—7月各类物业供销对比表（单位:

万平米）

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　　　　总体　　住宅　办公用房商业用房　其他用房

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供给32３.８９2２8．７7　6.６6５5.0233．4５

销售　　493.24　418．9０　　9.６１　　　４6.53　　１8.2０

供应缺口16９．35　190.132.95　-8．４９　-15.2５

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　　数据来源:

成都市房产管理局

[分方位供销状况］

１、城东市场加速启动。

今年以来,城东的商品房市场显得尤为活跃,7月商品房供应足足增加了１0万平米,大中型楼盘频频出现,“金色家园”、“东润风景”、“尖东旺座”、“静居嘉苑”等楼盘掀起了一片城东热。

供应方面，在各方位都出现缩水的情况下，城东却有成倍的增长,１－7月合计供应７5.７9万平米，同比增长10０.88%，其中住宅供应达到65．81万平米,同比增长11１.9５%，而同期其他方位的住宅供应分别比去年同期减少了7%—50%不等;销售方面,城东的商品房销售面积达到74．18万平米。

同比增幅达到87.３3%,其中住宅销售面积达到66.56万平米,同比增长86．33％。

城东作为成都市未来发展的城市重点区域，其各种配套设施逐步完善,各种工厂企业都已经大部分得到搬迁，沙河改造也取得了重大成就,各种风景区、住宅区的规划及交通规划都已经提上日程，城东副中心中心城区的建设已步入实施阶段，锦江区区委、区人大、区政府等相关锦江区政府部门将进入城东副中心，由于目前城东的土地供应相对较为充足,这也为城东的房地产发展提供了无限的动力,城东副中心的运作亦已进入开发阶段,近期副中心的一块6０0余亩的土地进入拍卖流程也揭开了城东副中心大规模开发的序幕。

2、城西住宅缺口近10０万,缺口继续增大。

城西住宅供应缺口最大，接近1０0万平米,占供应总缺口的53％。

城西商品房供应面积１0６.75万平米,同比减少了42.99％，其中住宅供应面积为71.83万平米，同比减少５1.50%;商品房销售面积达到193．57万平米，同比增长20.02％，其中住宅销售面积达到1７1.２8万平米,同比增长１6．2６％。

城西的发展受到城市东、南扩展的影响,使商品房建设步入一个相对温和的发展阶段,也由于城西土地的匮乏殆尽使其失去进一步发展的平台，但今年拍卖的1800亩“地王”将会带动城西的三环外（高新区）片区的快速发展,这也是城西房地产未来的发展方向。

影响力堪与当年成都花园带动周边效应的影响相比，也预示着城西地产面临突破和机遇。

3、城南市场表现平稳。

今年１—7月城南的房地产供销市场表现平稳,7月份商品房供应和销售也稳步发展。

由于城南的开发格局已经基本定型，土地供应也已经基本处于无地可供的局面,因此，城南将逐渐延伸至郊区（县）发展。

1—7月城南供应商品房面积74.90万平米,同比减少２8.７5%，其中住宅供应面积达到58.08万平米，同比减少7.57％；商品房销售面积达到１20.68万平米,同比增加２5.２9%,其中住宅销售面积105.85万平米,同比增长２8．50%。

4、城北非住宅市场发展迅猛。

今年１—7月城北的非住宅物业市场发展迅猛,办公用房供应量出现大幅增长势头，供应达到3.22万平米（７月未增加）,同比增加了６倍多，销售面积达到1.89万平米,增幅也达到253.4１％。

商业用房供应为１５.73万平米（7月未增加）,同比增长17３．４８%，销售达11.13万平米,同比增长11１．69％。

由于城北环境的改善,城北的商贸、物流特性得到了加强,从而形成了城北的商业和办公物业的飞速发展。

　表3:

2０0４年１—7月市区各方位商品房供求状况（单位：

万平米）

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　　　　　城东　城南　城西城北　市中心

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总体供给７5.７9　74.９0　10６.75　　39.２3２7．2２

　　销售　74．1８120.6８193．5７　46.4８５８．3３

住宅　供给　65.８１　58.08　71．8３　15．3４17.7１

　　　　　销售　６6．56　　105.8５　171.28３1.8１43.4

办公用房供给0.50　０.761.６63.２2　0．５2

　　销售　　0.4４1.47　2.00　1.89　3.81

商业用房　供给３.３59.３5　21.89　15.734.7

　　　销售５．６9　　7.９513.4411.13　　8.3２

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数据来源:

成都市房产管理局

［分环域供销状况]

1、内环以内住宅供销旺盛，办公物业供应大幅缩水。

今年1—７月市区内环线以内住宅的供销非常旺盛。

住宅供应面积达到２0.38万平米，同比增长70.6４%,销售面积达到５0．９５万平米,同比增长111.60%，销售金额也达到19.43亿元，同比增长109.26％。

虽然今年有“时代广场”等比较畅销的办公物业，但与去年相比，内环以内区域的办公物业供应仍呈现大幅缩水的现状。

供应面积仅0.５1万平米,同比减少91．91％，销售平稳增长,达到3．81万平米,同比增幅6.8％。

2、一至二环办公物业、商业物业供应强劲增长。

今年1—7月成都市区一至二环区域办公用房供应面积达到4万平米，同比增长855.71%，增幅非常明显；商业物业也达到了13.86万平米的供应量，同比增长７4.96%。

由于城市发展逐渐向多元化发展，区域型商贸中心逐渐成型，这些因素形成了商业、办公的空间外拓。

3、三环外区域市场开始加速。

三环外区域是近年来的一个发展热点。

特别是城南、城东副中心的规划确立及近来的实质性实施,三环外区域迎来了发展的一个高潮。

首先,供应方面，三环外主要体现在住宅供应上，1—7月共供应了11.32万平米的住宅，同比增长11０.01%;销售方面,商品房销售总面积达到1１.91万平米,同比增长207．０３%，其中住宅销售面积10.43万平米,同比增长192.０７％，商业用房销售面积1.37万平米，同比增长392.９５％。

　表4：

２004年１—７月成都市区各环域商品房供求状况（单位:

万平米）

－－------－-－－------－------－--------－－-－-－------------------－-－-

　　　　　内环以内内环至一环一至二环　　二至三环三环外

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总体供给31.80　　２0.93　92．48　　１6５．26　１3.42

　　销售　6５.42　　　　56.44　　1０6.7１　246.49　　17.80

住宅　供给20．38　１2.45　６5.24　１１9.3７　11．32

　销售50.９549．６０　　　８8.１７214.0３16.15

办公用房　供给　0.５1　　　0.44　　　4．00　１.70　0.００

　　　销售　　3.81　　0.８4　２．08　　２．8８0.０0

商业用房供给　６.79　3．７２　　　１4.55　　２8.１０　　1．８6

销售　8.０2　　4.171１.85　　　２0.97　　1.52

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　数据来源：

成都市房产管理局

[分户型供销状况］

１、小户型销售旺盛，价格平稳上涨。

今年１—7月成都市区的小户型销售势头迅猛。

面积区间在60平米以下销售面积达到48.97万平米,同比增长1３２．25％,合计销售1103０套。

市场供应面积为31.04万平米,同比增长12.７3％，合计６88２套。

虽然小户型的供应增幅并不明显,但相对于其它面积的户型供应都减少的现况，小户型却显得非常独特。

小户型的价格上涨也表现平稳。

200３年全年同样户型面积区间的小户型的交易均价达到3４66元／平米，而今年１—７月交易均价为３576元／平米，每平米增长110元,与去年同期相比，每平米增长47元。

2、大户型缺口较大。

除了小户型之外,销售最为火爆属60—９0平米的实用型住房，销售面积达到75．39万平米,销售增幅达到49.7０%的增幅，９0平米以上的户型销售也保持平稳增长,但是供应较为不足,大户型供给逐渐萎缩,在户型面积区间在1２０—1８0平米、180以上的供给量分别缩水22．12％、３2.72%，此类户型供销缺口最大，据统计,120平米以上户型住宅缺口达到１04.75万平米，占住宅总缺口的55％。

　表５:

２０0４年1—7月不同户型面积住宅的供销状况（单位：

万平米）

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　　　　　　60以下　　６０-90　　9０-１２01２0－180　1８0以上

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供给　３1.04　4６．01　49．97　８4.35１７.40

同比增长%　1２.7３％　-22.6１％　-32．47%－22.12%-32.7２％

销售　　　48．9７　７5.39　8８.０3１５3.215３．29

同比增长％１０7.7２%　4９.70%１7.80％７．７7％　3２.12％

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　　数据来源:

成都市房产管理局

（三）市区商品房销售价格情况

1、市区住宅均价３１4４元/平米,增长11．３％。

据市房产管理局统计，今年1—7月成都市市区商品房销售均价是3655元/平米,与去年同期相比（去年同期价格为3264元/平米）,价格每平米上升391元，涨11.9８%,与去年全年水平相比，价格上升296元/平米，上涨幅度为8．8％。

其中住宅销售均价为3１44元/平米,每平米比去年全年价格水平（去年全年住宅销售均价2923元/平米）增长221元／平米，但与去年同期相比（去年同期的住宅销售均价为28２５元/平米）每平米上涨319元，同比增长11.３%。

商业用房交易均价为8337元/平米，同比增长１6．２％。

办公用房交易均价为4０69元／平米,与去年同期相比增长6％。

２、中高价位物业销售火爆。

今年1—7月住宅成交面积中有7３%集中在1８0０—３600元/平米价位区间上。

从下表可以看出，2７００—３600元／平米和３６00—5000元/平米的中高档区间的住宅销售增长幅度最为明显，分别增长69．６２％和156．24%。

而价位在2700元／平米以下的住宅交易量逐渐减少。

商业用房的主力成交价格仍是在10０00元/平米以下，占八成左右,但值得关注的是1０0０0—150０0元／平米、15000—20０00元／平米和20000元／平米以上的商业用房增长迅速,增幅分别为100.89％、１29.79％和２0２.27%,办公用房600０元／平米以上价位区间的销售增幅达138.40%，形势较好，我们可以得出一个结论:

中高价位物业的销售势头较为强劲，这也是房价快速上涨的动因之一。

（详见表6）

表6:

2004年1—7月成都市区商品房销售物业的价格状况统计（单位:

万平米）

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　　价格范围　１80０以下　1８00-2700　27０0-3６00　36００-50０0　５0０0以上

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住宅销售面积1６．５６　１２3.0１１82.０9　8１.8３15.39

　同比增长　－33.40%　　-2１．23％　69.６2%　1５6.2４％　　4１．91％

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　价格范围　　　　300０以下3000-４00０400０-５０0０5000-６00０6０00以上

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办公用房　销售面积　４.53　1.001.６２　　0.29　　2.1７

　　　　　同比增长　2７.4７％　　-40.16％　－1.８3％-63.18%1３８.40％

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价格范围500０以下５000－１0０00１０000-150００　１５０00－2000020０00以上

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商业用房销售面积　　15．8820.53　　　5.2８　　1.95　2.9０

　　　　　　　　同比增长1６．77%　1８.08％　　10０.８9%129.７９%２02.27%

数据来源:

成都市房产管理局

（四）市区二手房交易情况

今年1—7月成都市市区二手房交易总量为181.15万平米，同比增长４5.6２%，其中住宅成交152.１６万平米,同比增长５２.1３％。

办公用房交易达１0．30万平米,同比增长49.02％。

商业用房交易达9．25万平米，同比增加了5．97%,二手房成交面积占同期房屋总成交面积的