轨道交通地下商业街项目可行性报告.docx
《轨道交通地下商业街项目可行性报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《轨道交通地下商业街项目可行性报告.docx（15页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
轨道交通地下商业街项目可行性报告
轨道交通地下商业街项目可行性报告
前言
地下商业街的显现，是与社会生产力的提高相适应的，是国际化都市商业成熟的重要标志之一。
近年来，各地纷纷涌现出地下商业街，一些政府和开发商对地下商业街的投资也很热衷。
其实地下商业街开发是需要必然的市场条件的，而其市场条件又是有必然规律可循的，地下商业街的开发价值也是要受各类客观因素限制的。
而目前重庆和国内许多城市一样，也前后显现了很多的地下商业街，但其经营却鱼龙混杂，有优有劣。
尽管地下商业街看上去很美，但并非表明地下商业的果实就能够那么轻易采摘。
它仍然有着庞大的风险。
因此关于地下商业街的投资开发，它关系到投资理念、策划定位、计划设计、招商运营等诸多问题。
需要咱们认真去试探。
现就轨道交通地下商业街的可行性提出以下分析探讨。
第一部份项目－1F空间的形成
项目地下空间的形成是因整个项目的工程设计需要而显现。
一、项目的空间计划
项目实际为南坪地域的中心交通枢纽工程，工程首要的作用是作为：
疏导车行、人行交通而存在。
项目共分为以下几个部份：
1.－3F：
双向六车道车行道路
项目计划设计的双向六车道的车行道路是项目建成以后外区车辆出入南岸区的重要交通要道。
计划中的车道跨度比较大，六车道依照车流出入情形分成两个隧道进行布置，因轻轨站台和车道的设计需要，车行隧道的顶部设计为平顶，以知足－2F站台的设计布置要求。
2.－2F：
轻轨三号线站台
建设中的轻轨三号线南坪站站台设立在项目的－2层上，此层共布置有两个站台，别离位于南坪会展中心旁及南坪远程汽车站旁。
站台两旁设计有轻轨工程所必需的相关配套设施，站台的地板即为－3层车行通道的顶板。
3.－1F：
地下人行空间
项目－1层的空间首要的用途是组织人行交通，分流、疏散人群，为汽车与轻轨之间进行的换乘提供必要的通道，有序的组织过街人流。
4.1F：
南坪中心转盘地上车行道路
地面的车行道路要紧用作南坪中心地域的循环车行通道，在地面层设计有多个公交汽车停泊站台，供公交汽车线路停泊和乘客换乘。
（空间示用意）
二、－1层空间的形成缘故
（一）工程缘故
通过与工程要紧负责人进行充分的沟通和讨论后，了解到－1层空间的形成要紧有以下缘故：
1.项目工程在大面积实施开挖以后自然形成了一个空间，此空间的顶板即为项目地面层的车行道路及中转站台。
2.整个项目开挖量大，如进行土方回填，依照总量计算和繁重计算，整个工程的－3层部份需要进行设计的调整，将平顶的设计改成拱顶才能够符合土方回填带来的压力。
3.项目所在地块的标高不能知足－3层进行拱顶设计的要求，而依照重庆市轨道公司对轻轨站台设计的相关设计规定，轻轨站台层地面必需为水平才能够知足正常的利用需要，因此项目－3层顶部只能采纳平顶设计。
4.－3层顶板采纳平顶设计，顶板的最大负荷不能够经受项目土方回填后对其产生的庞大压力，这一情形决定了项目不能采纳土方回填的方式进行处置，只能进行浇筑、盖板对已经开挖空间进行处置，因此－1层空间必需存在。
（二）人行交通组织
在南坪交通枢纽工程完成以后，从南坪工贸到珊瑚村全长830米左右的范围内地上人行通道被多条车行匝道、交通出口等分隔，地上人行交通变得再也不方便。
为了保证市民有一个相对舒适方便的人行通道和行走环境，将地上人行通道“移植”到地下，为市民制造出一个舒适、安全的人行空间。
项目的－1层空间的首要功能确实是为南坪转盘的人行交通提供必要的通道。
整个－1层空间内共有与地面层的出入口约28个，散布与道路两旁、公交汽车换乘点、轻轨站点、过街通道等处，起到组织南坪转盘人行交通的目的。
市民通过项目的－1层空间能够很方便、安全的从南坪会展中心、工贸转盘等地抵达南坪东路、区府、南坪商业中心等地。
此处空间的存在专门好且有效的解决了市民人行交通的问题，在必然程度上实现了中心转盘及周边区域的人车分流，解决了目前南坪中心转盘虽有红绿灯设计但仍然存在人车混行的问题，在必然程度上降低了交通安全事故的发生机率。
因地面人行道路受工程阻碍利用再也不方便舒适，为给市民提供一个舒适、安全、便利的行走空间，项目－1层空间必需存在。
第二部份项目空间的利用
既然项目的－1层空间因工程结构的需要及人行交通组织的需要必需存在，那么咱们必需考虑清楚此处空间在尔后的利用中的功能及利用价值。
在项目－1F空间形成以后，对此空间的处置依照利用功能的不同能够分为以下两种情形：
1.不做任何功能的改变，只用作人行交通的组织和工程需要而存在；
1.在充分发挥其组织人流交通的作用同时，利用其独特的地理位置将其存在的功能进行商业的考虑。
是不是将此空间的利用功能定位为商业用途必需通过整个南坪区域的商业配套情形、消费情形，重庆市现有地下商业经营情形，项目工程的实际情形进行综合的考虑。
一、南坪商圈相关情形分析
（一）相关统计数据
在对南坪商圈近7000户商户进行走访调查后，咱们取得整个南坪商圈的商业业种搭配情形及各业种经营面积的统计数据，以下数据均来自正在经营的商户，而未包括空置商业：
业种
面积
面积比例
店铺数量
IT通讯
6784㎡
%
72
服装
11131㎡
%
384
饰品
1078㎡
%
77
皮具
2013㎡
%
90
美容美发
10324㎡
%
122
餐饮
79516㎡
%
302
休闲娱乐
114445㎡
%
155
酒店服务
213150㎡
%
43
社区服务
76426㎡
%
430
日杂百货
865㎡
%
21
五金建材
3388㎡
%
64
主题卖场
21200㎡
%
9
专业卖场
58050㎡
%
17
次主力店
10000㎡
%
2
主力店
69000㎡
%
6
其他
30825㎡
%
161
合计
708195㎡
100%
1955
休闲行业细分统计
业种
面积
面积比例
店铺数量
洗脚城
6470
%
15
网吧
11520
%
23
茶楼
16030
%
42
休闲吧
12760
%
22
咖啡厅
2800
%
4
保健按摩
1880
%
4
洗浴中心
10100
%
4
歌城
15150
%
9
电玩
1562
%
6
娱乐
4000
%
4
健身房
2660
%
6
舞厅
1200
%
2
其他
28322
%
13
合计
114445
%
155
（二）统计数据分析
依照以上的统计数据，能够取得以下分析结论：
1.在南坪商圈的商业业种经营面积比例中，经营面积位于前三位的依次为：
酒店服务行业，占％；休闲娱乐行业占％；餐饮业占％；三个业种总经营面积占到商圈总经营面积的％。
2.通过休闲行业的经营业种细分能够看到，本行业经营面积比例位于前三位的别离为：
茶室占％；歌城占％；休闲吧占％；而年轻消费群体常常出入的咖啡厅仅占％；电玩城仅占％；娱乐城仅占％；舞厅仅占％；针对年轻时尚消费群体存在的经营业种经营面积比偏小，经营规模不能知足市场的需要。
3.传统商业中与市民日常购物最紧密的服装零售行业，总经营面积比仅为％；饰品仅为％；日杂百货仅为％；以上三项经营面积总和仅为商圈中欧难过经营面积的%，不能知足市民购物的需求，存在较大的市场供给缺口。
4.在目前的南坪商圈经营商业中，餐饮、酒店、茶室、休闲吧已经能够知足市场的需求；针对年轻时尚消费人群的休闲娱乐行业经营面积略显不足；而针对一般市民日常购物需要的服装零售、装饰饰品、日杂百货等行业的经营面积严峻不足，已经不能知足本地市民的需求。
（三）结论
通过以上统计数据能够取得以下结论：
1.南坪商圈内的商业经营面积虽大，但各业种配比不均，显现商业经营面积的失衡，部份业种已经不能知足市场的需求。
2.休闲娱乐行业经营面积尽管位于商圈业种经营面积的第二，但针对年轻时尚消费人群的休闲娱乐业种经营面积略显不足，不足以达到将此部份消费人群留在区内消费的目的。
3.南坪商圈内的经营业种需要进行从头的配比，需要有新的商业面积显现来填补目前显现的商业缺口，用于知足区内市民的日常消费需求，达到拦截过江消费的目的。
二、五大商圈地下商业情形
随着地上可建筑面积的缩减、道路交通体系的从头计划，向地下要空间要面积是以后城市进展的主流方向，国内的要紧城市地下商业的经营情形及销售情形都相当好，各个中心城市已经慢慢开始向地下要面积进行商业经营和市政配套。
重庆市要紧的五大商圈目前已经显现了地下商业设施，具体如下：
（一）相关统计数据
商圈
解放碑商圈
观音桥商圈
沙坪坝商圈
杨家坪商圈
南坪商圈
总经营面积
（万㎡）
规模比例
28%
38%
14%
12%
8%
规模排名
2
1
3
4
5
（二）统计数据分析
从以上的统计数据咱们能够看到：
1.观音桥商圈的地下商业建筑总面积达7.6万平方米，占主城区地下商业38%，总规模占据五大商圈第一。
2.解放碑商圈地下商业总建筑面积达到6.1万平方米，占了五大商圈地下商业的28%；总规模位列第二。
3.沙坪坝商圈的地下商业总建筑面积为2.9万平方米，占五大商圈地下商业的14%；总规模位列第三。
4.杨家坪商圈拥有的地下商业总建筑面积为2.6万平方米地下商业的建设，占五大商圈地下商业的12%；总规模位列第四。
5.南坪商圈拥有的地下商业总建筑面积为1.6万平方米，只占五大商圈地下商业8%；总规模位列最末。
南坪商圈是重庆的五大商圈之一，与解放碑商圈及杨家坪商圈的车行距离都比较近，拥有专门好的区域辐射优势和区位优势。
但南坪商圈目前的地下商业经营面积仅为杨家坪商圈的2/3，不到解放碑商圈的1/3，地下商业进展相对掉队。
随着商业中心旧城改造工程面积慢慢减少，以后利用改造工程修建地下商业的机遇将愈来愈少，这就决定了咱们需要抓住机遇进行中心商圈的立体扩展，地上商圈地下商圈一起计划，为打造新的商业格局和计划奠定物业基础。
（三）结论
依照以上的数据分析能够取得以下结论：
1.南坪的地下商业空间略显不足，有新增的可能和必要。
2.在地面商业扩张受土地资源严峻限制的情形下，进行商业空间的立体扩展势在必行。
3.要从头进行南坪商圈的商业经营业种配比，使商圈商业能够知足区内市民的需要，拦截过江消费就必需有新的商业空间显现进行必要的补充，依照以后城市商业进展的趋势，那个商业空间目前可能出此刻地下。
4.在以后商圈进展中，地下商业的进展前景乐观，地下商业将成为整合商圈资源，重组商业结果的重要进展空间。
三、项目空间情形
项目－1F空间层高最低部份为米左右，最高部份为超过10米左右，设计有专门的采光窗、自然通风口、空气互换设施、供配电设施等；空间长度约为830米，最窄处为39米，最宽处超过100米。
地下空间设计有多个出入口与地上建筑连接，并可能设计专门的通道与南坪现有的地下商业设施、相关商业配套设施、大型商业建筑等连接，将南坪现有的商业资源进行整合，实现地下商业步行街的功能。
空间是公路交通与轨道交通的连接和互换通道，是过街人流的必经通道，往来人流量大，随着轨道交通的进展和城市进展进程的加速，天天通过项目空间的人流量将会慢慢增多，项目空间拥有庞大的往来人群，拥有足够的空间和优越的位置及连接通道实现南坪商圈商业物业的从头整合，拥有庞大的商业开发价值。
四、项目空间功能定位
依照项目空间的实际情形，结合目前南坪商圈的商业现状，地下商业的实际经营情形及预期经营前景，建议将项目空间的功能定位为：
以组织人流交通为主兼有整合南坪商圈资源的集合型商业空间
1.必需承认及重视项目空间的要紧即首要功能是为：
城市交通系统中进行过街及换乘人流的组织。
2.利用项目空间的空间结构及位置对南坪商圈现有的商业物业进行有机的连接，整合商业资源，充分利用往来人群进展地下商业街。
3.将整个空间建设成为富有鲜明特点，往来方便的集合型商业空间，增强南坪商圈商业建筑及现有商业空间之间的联系，建设一条富有创新意识的“室内商业步行街”。
第三部份项目商业空间的定位
一、产品定位
内街独立商铺
1.以小面积独立商铺为主，间或布置少量面积稍大的专卖店，充分考虑小型商家的经营需求，表现产品的变现能力。
2.强调南段商业与地上商业建筑之间的有机融合，充分利用现有商业资源指导项目产品的计划和布置，使项目商业与现有商业融为一体，增强可经营性，尽可能缩短市场培育期，为良性经营制造条件。
二、功能定位
因项目要紧作为人行交通的要紧组织空间存在，必需第一知足交通的组织功能再进行商业功能的利用考虑，因此能够利用的商业空间面积比较小，不具有单独作为一个大型商业设施存在的可能性。
规模决定了项目的商业需要紧密依托项目周边现已存在的商业设计而存在、进展，因此将项目商业的功能定位为：
连接、整归并补充完善南坪现有商圈计划的地下商业纽带
1.突出项目商业空间的“连接、整合”作用，正视项目商业空间存在的价值，端正开发心态。
2.强调“补充完善”的作用，合理的充分利用这一契机，对南坪商圈进行计划调整布局，使其加倍适应南岸区居民的需要。
三、档次定位
结合南坪现有商业的经营档次，充分了解消费者对商品的档次需求以后，建议将项目商业的档次定位为：
中高级室内商业步行街
1.以中高级商家为项目要紧目标经营商家，保证项目拥有相对照较高的经营档次，与重庆市现有地下商业进行有效区分。
2.强调“室内商业步行街”的概念，强调步行功能，保证项目的唯一性。
四、经营业种初步构思
商业街经营业态布局的原则是：
第一、项目的经营定位；第二、南坪商圈的经营现状；第三、项目地面周边社会环境；第四、周边相邻经营业态的延续或配套；第五条、也是最重要的一条，确实是，轻轨地下商业人流大、停留时刻短、顾客年纪轻、上班族较多的消费特点，商业区街也应适应这一特点来确信商业运作的业态布局划分。
由此，将商业街分为两个经营分区，即：
购物区、休闲区。
购物区
（一）经营区域划分
1.经营C区：
轴线范围：
纵轴线3—3至3—20
2.经营D区：
轴线范围：
纵轴线3—20至3—38
3.经营E区：
轴线范围：
纵轴线3—38至4—18
4.经营F区：
轴线范围：
纵轴线4—18至4—36
5.经营G区：
轴线范围：
纵轴线4—36至4—58
（二）经营主题及商业计划
1.经营C区
1）经营主题：
都市生活街
2）商铺计划
商铺：
26个
中岛柜台：
4组
3）经营计划
建议要紧经营业种为：
音像光碟、工艺礼物、节日商品、文化用品、书店、皮鞋护理、药店、保健品店、精品糕点店、干洗服务等。
2.经营D区
1）经营主题：
潮流衣饰皮具街
2）商铺计划
商铺：
46个
中岛柜台：
8组3个
3）经营计划
建议要紧经营业种为：
休闲运动衣饰、牛仔系列服装、外贸衣饰、港韩衣饰、鞋类、皮具、手袋、箱包、服装加工等经营。
3.经营E区
1）经营主题：
南坪中央广场
2）商铺计划
商铺：
19个
中央柜台：
10组
中央卖场：
1个
3）经营计划
建议要紧经营业种为：
饮品店，甜品层、鲜点房、入口食物店、自助银行、商务中心、票务中心，彩票售票处、问讯处等经营。
4.经营F区
1）经营主题：
时尚精品街
2）商铺计划
商铺：
46个（其中中铺20个）
3）经营计划
建议要紧经营业种为：
运动用品、户外用品、时尚精品店、女性饰品店、彩扩冲印、玩具店、精品眼镜、个性腕表、化妆用品等经营。
5.经营G区
1）经营主题：
家居用品街
2）商铺计划
商铺：
39个（其中中铺16个）
3）经营计划
建议要紧经营业种为：
家居用品、家居饰品、厨房用品、卫浴用品等。
休闲区
（一）经营区域划分
1.经营A区：
轴线范围：
纵轴线1—19至1—39
2.－2层经营H区：
轴线范围：
纵轴线3—7至4—58
（二）经营主题及商业计划
1.经营A区
1）经营主题：
休闲娱乐长廊
2）商铺计划
不确信，依如实际情形进行划分
3）经营计划
建议要紧经营业种为：
咖啡店、茶餐厅、茶座、书吧、美容美发店等。
2.－2层经营H区
1）经营主题：
休闲娱乐长廊
2）商铺计划
店铺：
28个
3）经营计划
建议要紧经营业种为：
电玩、网吧、数码影院、歌屋、酒吧、美容院、美发厅、个人护理、洗脚屋等。
第四部份项目开发价值
一、销售、经营价值
本项目要作为一个商业空间进行计划和开发，必将将会增加整个项目的资金投入，尽管开发商更多的是看重为南岸区市民谋福，但也需要考虑整个的本钱投入问题。
通过与项目要紧工程负责人的沟通了解到：
若是将项目作为商业空间进行二次的包装、分隔、增加配套相关设备、设施，这部份投资的总和大约为：
人民币5000万元。
依照对重庆市其他要紧商圈地下商业销售价钱和租赁价钱的调查可了解到：
重庆市一般地下商业的套内平均销售价钱约为：
30000～40000元/㎡，平均租赁价钱约为：
150～200元/㎡·月。
依照我司初步对商业空间的划分，计算出商业空间实际可用于销售的商铺的套内面积约为：
7177㎡，可用于经营的－1层店铺套内面积约为2300㎡。
则：
项目可实现的销售收入为：
7177×33000＝万元
可实现的租金收入为：
2300×150×12=414万元
收入合计为：
＋414＝万元
二、社会价值
随着重庆城市化进程进展脚步的加速，愈来愈多的非城镇人口转为城镇人口，他们的大量涌入使本已充满压力的城镇就业问题矛盾加倍突出。
项目商业空间的计划建设将为社会提供上千个就业机遇，实现千人的就业，解决政府的实际问题，有利于减缓日趋加大的就业压力。
三、商业价值
随着人民生活水平的提高，消费者花费在休闲、购物上的时刻愈来愈多，对购物场所的要求也更高，档次的选择加倍多样化，对档次的要求也更高。
依照对南坪现有的消费群体进行的相关调查后发觉：
这部份消费人群在选择购物场所的时候加倍注重多样性和完善性及档次感，在日常的消费购物中部份人群仍然选择在解放碑商圈进行。
南坪商圈目前的计划已经不能知足拦截过江消费的要求，本区消费者仍然有选择到外区商圈购物的适应。
项目地下商业空间能够合理的整合南坪现有的商业建筑，起到从头整合伙源进行二次合理计划的作用，能够在新建的商业空间中依照消费者的特点进行商业的计划，使南坪商圈加倍符合消费者的购物要求，拦截过江消费，从头树立南坪商圈的商业形象。
四、财政收入
项目商业空间将能够容纳相当数量的中小型经营商家入场，这部份商家所能够制造的税收收入将增加政府的财政收入，有利于积存市政建设资金。
五、持续开发价值
随着轨道交通在市民生活中的作用愈来愈大，依托轨道交通存在的地下商业，及轨道交通通过的商业区域将在很长的一段时刻内取得重视和进展，拥有专门好的进展前景，拥有比较大的持续开发价值。
项目地下商业不单单依托轨道交通而存在，它还连接了传统公路交通和轨道交通，起到重要的连接、换乘作用。
项目商业空间不是孤立存在，而是拥有整合南坪现有商业的重要条件，能够将现有的商业进行有效、有机的连接，形成一个大型的综合性商业空间，丰硕消费者的购物场所，知足他们日趋提高的购物要求，是拥有可持续性开发和进展价值的重要的室内商业空间。
第五部份总结
依照对南坪商圈现有商业结构、商业情形的分析结合目前重庆市地下商业进展情形，充分考虑项目商业空间的投入产出比及往后的经营方向及目标，能够取得以下结论：
1.南坪交通枢纽工程-1层空间有作为商业空间利用的可行性和必要性。
2.项目建成后有利于从头计划南坪商圈，整和商圈资源，从头树立南坪商圈形象。
3.项目建成后为重组南坪商圈商业结构，进展相关购物型、娱乐型商业拦截区内过江消费人群提供了必要的建筑空间。
4.项目运营后有利于增加财政收入，减缓就业压力，拥有专门好的持续进展空间。
升级会员 