青岛房地产市场研究年报销售情况房价走势资讯盘点成交分析.docx
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青岛房地产市场研究年报销售情况房价走势资讯盘点成交分析
精品汇编资料
一、全国房地产市场总结与分析
1、全国土地市场情况
2、房地产市场销售情况
3、全国房价走势分析
4、全国房地产态势分析
5、2009年全国房地产市场预测
二、青岛市场资讯盘点
1、2008年青岛房地产市场大事记
2、市场资讯回顾及点评
三、2008年青岛房地产市场总体情况分析
1、青岛市整体成交分析
、总成交分析
、市内七区成交统计
、成交面积构成
、成交价格构成
、楼盘销售排行
2、市内四区成交分析
、总成交分析
、商品房成交分析
3、区域成交均价分析
、市南区
、市北区
、四方区
、李沧区
4、其它区域成交分析
、崂山区
、城阳区
、黄岛区
四、2008年青岛土地市场分析
1、市内四区土地出让情况
2、市内四区土地出让分析
、土地出让区域分析
、土地出让性质分析
、土地出让方式分析
3、市内四区典型出让地块分析
4、崂山区典型地块分析
五、2008年全国房地产政策研究
1、2008年出台的政策
2、全国各地2008年救市政策解读
3、青岛房地产市场救市政策及解读
一、全国房地产市场总结与分析
2008年，在中国房地产纪年史上，具有里程碑的意义。
中国房地产市场特殊表现的国际经济背景是：
美国次贷危机升级为全球金融风暴，全球经济显着下滑；国内经济背景是：
经历五年繁荣后，2008年经济拐头下行。
与国内经济走势同步，我国房地产市场亦从2007年的红火逆转为2008年冬初降。
纵观30年来我国房地产业的发展，明显可以看出1998年住房体制改革后，走出了一波“黄金十年”的牛市行情。
各种数据都表明这是一波空前、也可是绝后的增长与繁荣。
然而，繁荣过度便会出现泡沫，就应当有所回归，这也正是2003年以来房地产宏观调控的主要目的。
从2007年第四季度开始，至2008年第三季度，我国楼市调整态势越来越明显，第四季度开始已加快下行。
以历史的眼光，通过数据比照，从几个方面总结一下2008年中国房地产市场的运行态势。
1、全国土地市场情况
从2003年开始，我国土地市场步入繁荣期，重要表现是房地产开发企业每年的土地购置面积超过3亿平方米，并一直持续到2008年，其中2007年超过4亿平方米，为历史最高水平，反映出2007年在房市火爆的背景下，开发商积极拿地，各地纷纷爆出地王，大型地产商尤其是从资本市场融得巨资的企业疯狂圈地。
数据来源：
国家统计局网站
步入2008年之后，开发商购地热情明显下降，全国土地市场低迷，各地皆出现流标现象，大城市尤为突出。
据不完全统计，今年，全国流标、流拍的土地达到出让总数的15％。
国土资源部土地宏观调控课题组撰写《2008年上半年土地市场运行的经济分析报告》显示，今年上半年全国土地供应总量比去年同期减少%。
据统计，上半年，北京共出让住宅土地万平方米，仅相当于全年计划供应住宅供地1700万平方米的1/3，广州的比例则更低，仅15%，福州则不及计划的三成。
另外，国家统计局数据表明，1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积亿平方米，同比下降%；完成土地开发面积亿平方米，同比下降%。
以上海为例，2008年前11个月流标的住宅用地比例高达38%。
地出让频频流标，充分反映了房地产市场的不景气和开发企业对后市的忧虑。
随着今年房地产市场持续下滑，过去几年被诸多开发商引以为傲的高土地储备成了企业的包袱，一方面很多开发企业已无多余资金购地，或者没有足额资金缴纳去年拍下的高价地。
因此，今年已普遍出现开始开发企业减少开工量，或者停止项目施工，甚至有少数开发企业谋求退地。
频繁的土地流标会进一步打击市场信心，让观望气氛加重，不利于稳定市场。
2、房地产市场销售情况
其次，观察房屋销售形势。
从1996年开始，我国商品房销售量持续平稳上升，2005年增幅较大，并首次迈上5亿平米平台，2007年成交量高达亿平米，创下历史新高——笔者估计以后也很难超越这一高点。
2008年1-11月，全国商品房销售面积亿平方米，同比下降%。
其中，商品住宅销售面积下降%。
充分表明，市场出现显着调整。
数据来源：
国家统计局网站
由于全国各地楼市发展不均衡，2008年月东部地区房屋销售量下降幅度大于中西地区，一二线城市下降幅度大于三四线城市。
上海、北京、武汉、福州等重点城市的成交萎缩超五成，惨不忍睹，已出现非理性超跌的现象。
11-12月重点城市的成交量明显增加，主要跟政策利好有关，不具有持续性。
总体而言，成交低迷成为2008年楼市最鲜明的特点之一。
3、全国房价走势分析
看下图全国房价指数的同比增幅可知，近十年来，我国楼市和房价一直处于增长周期。
1999年第四季度，全国房屋销售价格指数同比由负增长，扭转为正增长，并一直持续至今。
从增幅看，2004年一季度至2005年二季度，增幅平均8%以上，其后有所回落，2007年三季度至2008年二季度重新跃上8%。
之后，2008年三季度涨幅大幅回落，幅度之大历史罕见，充分反应了此次房价下行的压力之大，基本上跟美国2007年第三度的情况类似，而至今美国房价依然在下跌，比2006年房价高点已下跌近三成。
数据来源：
国家统计局网站
房价同比增幅跨度为一年，并不能反映房价的短期走势，因此我们再分析一下月度房价的环比增长情况。
由下图可知，2007年9月环比增幅达到最高点，之后下滑，直到2008年8月，全国70个大中城市房屋价格指数环比增幅为%，为近几年首次出现负增长，表明全国房价真正出现“拐点”。
接下去，9月、10月、11月房价环比增幅依次为%、%、%，房价下跌呈加速趋势。
国家统计局数据表明：
2008年年1-11月全国商品房成交均价为3931元/平米，同比去年同期成交均价3951元/平米，已经下跌%。
基本上可以判断出来，2008年全年全国房价同比2007年，基本上属于横盘形态，没涨也没跌。
4、全国房地产态势分析
全国房地产开发景气指数综合体现了开发投资、土地购置、施工开工、空置面积、资金来源等情况，反应了行业景气度，尤其体现开发商对于市场的预期和投资意愿。
由下图可知，2004年2月，国房气指数高达近108点，其后有所波动，但总体下滑，反映了在宏观调控之下，开发商的热情有所减退，直到2007年4月开始持续上升，直2007年11月达到106点多，其后一路下滑，2008年10月为，比9月份回落点，比2007年同期回落点，步入不景气区间11月进一步下滑至，比10月份回落点，比去年同期回落点。
类型
城市
风险
高度风险城市
风险最高
武汉、哈尔滨、福州、厦门、西安、杭州、成都
未来供过于求局面明显、市场存量较大、消化周期长
风险次高
天津、深圳、连云港、扬州、苏州、徐州、大连、南昌、
未来市场供应量大、消化周期长
中度风险城市
风险中度
北京、南京、宁波、无锡、郑州、长春、太原、长沙、南宁、沈阳
未来市场供求关系适中，消化周期长度中等
低度风险城市
风险次低
上海、广州、重庆、昆明、海口、济南、常州、青岛
未来市场供应量较小，供求关系较平衡，消化周期较短
风险最低
贵阳、合肥
未来市场供应量小，供求关系平衡，消化周期短
数据来源：
国家统计局网站
从2008年11月的分类指数看：
房地产开发投资分类指数为，比10月份回落点，比去年同期回落点；本年资金来源分类指数为，比10月份回落点，比去年同期回落点；土地开发面积分类指数为，比10月份回落点，比去年同期回落点；商品房空置面积分类指数为，比10月份回落点，比去年同月回落点；房屋施工面积分类指数为，比10月份回落点，比去年同期回落点。
总之，各项指标都在回落，反映出开发商对后市比较悲观。
尤其值得警惕的是，截至11月末，全国商品房空置面积亿平方米，同比增长%，增幅比1-10月提高个百分点。
其中，空置商品住宅7084万平方米，同比增长%，增幅提高个百分点。
5、2009年全国房地产市场预测
2009年中国房地产市场又将何去何从？
我国房地产市场发展已难以摆脱外界经济环境的深重影响。
2009年，国内外宏观经济还将继续下行，国际金融风暴继续肆虐，世界各国都受到波及，欧美地区受灾尤其严重，国内经济亦受其负面影响，出口下滑，经济下行，外资撤离。
总的看来，全球经济步入衰退的可能性较大。
国内经济面比主要发达国家要好一些，但国内经济下行已成定局，股市、楼市皆低迷，实体经济亦萎靡不振，企业效益下滑，中央在为2009年经济增长“保八”而奋斗。
因此，在内外宏观经济双重负面影响下，我国房地产市场必然也会同步下行。
但是，国际社会的救市行动使经济下滑的速度变缓。
尤其是近几个月来，我国政府拯救经济的决心很大，11月“4万亿投资计划”的出台，表明国家促内需保增长的力度将超过1998年应对亚洲金融危机的措施，“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”也标志着持续五年之久的紧缩型宏观调控转变为扩张型调控。
尤其是12月举行的中央经济工作会议，态度坚定的提出了“保增长、扩内需、调结构”的九字经济工作方针。
政策利好显而易见。
就房地产政策而言，10月22日财政部和央行的相关文件标志着中央救楼市的开始，实际上地方政府救市的热情和力度远远超过中央。
12月中央经济工作会议公报中明确提出：
“要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。
要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。
”2008年12月20日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，其中分为六大条，13小条，内容的全面性和重要性可与2005年出台“国八条”、2006年出“国六条”相提并论。
其中重点提出加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费、支持房地产开发企业积极应对市场变化。
中央和地方政府救经济、救楼市态度是鲜明的，力度还在不断增加中，那么，是否意味2009年房地产市场因此会触底反弹，步入下一轮增长周期。
我们认为政策利好难以在2009年迅速转化成市场回暖的实效。
原因很简单，绝大部分政策其效力显现都需要一个过程，存在滞后期。
若进一步往深处探究，则会发现政策显效的内因是市场主体（尤其是买方）的心理预期发生改变。
就当前来看，全国楼市的预期是向下走的，救市之策绝非“神仙药”，无挽狂澜之力，短期内市场不容乐观。
然而另一方面，随着越来越多、越来越强的救市政策出台，市场预期会必然受其影响，慢慢改变，终会迎来由量变到质变的时间节点。
从经济发展的周期性规律来看，楼市周期基本与经济周期同步。
改革开放以来，我国经济经历了三个周期，第一个周期（1979-1990年）的高峰出现在1984年（GDP增长%），低谷出现在1990年（GDP增长%）。
第二个周期（1991-2001年）高峰出现在1992年（GDP增长），低谷出现在1999年（GDP增长%）。
第三个周期从2002年开始，2007年达到高点（GDP增长%），若按前两次规律，2011-2012年将有可能迈入新的增长期。
另外，对比1998年和2008年中央两次救经济，可以发现二者面临的外部环境和采取的措施有许多相似之处，但1998年GDP增速却没能守“8%”的关口，降至%，1999年进一步下滑至%。
由此，我们认为2009年中国GDP增长必然继续下滑，能否保住“8%”，形势并不乐观，2010年经济增长会有所回暖，但很难进入下一轮增长期，因为分析上一轮经济调整，在经历1998-1999两年低谷之后，2000-2001年GDP增幅为8%多点，仍然属于低位盘整期，直至2002年才重新迈上9%大关，迈入新一轮增长。
由此，我们可以大致推测，本轮中央救经济，虽然力度很大，但也很难在两年内显着提升经济，2009-2010年，我国经济基本上会在低部调整。
房地产市场周期基本与宏观经济同步，有时会稍微提前一段时间，因此我们认为2009年中国楼市仍然继续下滑，市场底部极有可能出现在2010前后，其后会维持1-2年的小幅上行加盘整的态势。
还有，楼市回暖的时间节点还跟政府救市的力度有关，如果2009年中央和各地政府持续加大救市力度，则不排除市场在2009年下半年见底的可能性，总体来说，这种可能性较小。
另外，2009年在全国房地产市场整体下行的背景下，各地房地产市场的运行态势会有明显差别。
部分城市将会出现明显下滑，而一些城市的表现会相对比较稳定，还有少数城市可能会调整到位，下半年可能出现触底反弹。
总体而言，我们认为本轮房地产市场必然是一次三年左右的中期调整，而目前仅仅才调整了一年，房价仅仅开始环比下跌才一个季度。
从成交量上判断，2009年房地产市场可能会到达底部，上文已有所述，部分城市已经出现成交量“超跌”现象，而我国住房需求的基本面没有大的改变，投资和投机需求大幅萎缩，然而以首次置业和二次改善为的自住需求依然大量存在，正是这些需求将使2009年成交量维持在一低位盘整的状态，不可能在2008年下半年这样的低位基础上继续大幅下跌。
综而言之，2008年我国房地产市场真正出现由涨到跌的拐点，而2009年将更加不容乐观，总体下行势不可免。
目前，政府和行业最应提防的是房价过快、过度下跌，这也2008年上半年国家就明确提出的“防止房价大起大落”。
如果真的出现房价大落，则不仅危及企业，而且不利市场稳定发展，若不加以防范，则有可能出现市场“硬着陆”。
由于目前国内外经济形势非常不乐观，按照市场下滑的惯性，未来几个月，全国房价环比跌幅还可能继续扩大。
针对于此，政府必须予以足够的重视，加大稳定市场、剌激需求的政策力度，在放松二套房贷政策、减免交易环节的税收等方面应进一步加大力度，地方政府则可以因地制宜的在购房抵个调税、购房予以贷款贴息、购房入户等方面进行更大力度尝试。
二、青岛市场资讯盘点
1、2008年青岛房地产市场大事记
2008年1月，中国楼市尤其是青岛楼市继续经历深刻变化。
在恶劣的天气中，包括中天、创辉等中介倒下的悲剧陆续上演，地产领袖公开发表40岁前不买房等言论。
2008年1月3日青岛市政府召开住房工作会议，提出“2221”的指导方针，提出今年本市住房建设“两改、两增、两扩、一改善”的目标要求，即：
改造旧城区、改造城中村；增加廉租住房实物配租比重，增加租金补贴数额；扩大保障性住房建设规模，扩大经济适用住房和限价商品住房社会销售数量；改善旧住宅区居民的居住条件。
一直对市南区香港西路原审计局区域钻石地块虎视眈眈的香港新鸿基地产却并没有出手，从而导致该地块流拍。
开发商在大背景的影响下，态度谨慎。
2月，青岛市政府开始对土地严加管理，对逾期不能开工的或增加税金，或无条件收回，这让开发商的土地开发加快节奏。
2月众多政策房项目陆续推出，在2008年上半年影响市内四区楼市。
本月2007年底推出的三个项目百通依山小居、瑞金家园、青建·国通嘉园全面发威，共成交641套，极大地冲击了商品房的销售。
3月，是农历新年后的第一个月份，两会闭幕之后的建设部改名为住房与城乡建设部。
恒大地产表示因市场情况不好，最后决定搁置上市计划。
而SOHO老总抛出了“未来100天内中国企业将发生剧变”的断言。
青建集团两项目本月继续大放异彩，其中海尔路东的尚东区销售166套，而海尔路西的橄榄城也成交了107套，不仅仅成为本区域的冠亚军，也成为全市的冠亚军。
4月最受关注的莫过于中旬举行的春季。
本届展会最大的亮点包括中海地产、万达集团的亮相。
与住交会的火爆相对应的是，4月15日的土地出让还造就了台湾路6号楼面地价14300元的新地王，与全国众多地块流拍的大局势不同，可以看出，本地开发商对市区开发未来前景的信心比较足，尤其是沿海一线，也不断传来新高价要问世的消息。
5月12日，我国发生了汶川大地震。
以青岛银盛泰集团为首的地产企业也是纷纷捐款捐物，尽自己的责任。
5月众多品牌地产项目在青岛正式亮相，卓越集团在城阳的卓越·蔚蓝群岛和万科·魅力之城二期，万达在青岛的城市综合体项目39克拉展示中心开启，还有备受关注的中海·银海一号也在5月31日揭开其神秘的面纱。
另外在青岛沉淀酝酿了两年之久的绿城也开始举行多种活动，青岛本土企业伟东置业集团在李沧区的140万平方米大盘“幸福之城”也已定名并开始施工。
6月，最受关注的舆论事件是北大教授与的关于深圳的打赌事件，最终游戏以徐教授认错道歉而结束。
崂山区上半年销售1887套商品房，相当于市内四区2429套总数的四分之三，这从侧面印证了崂山区逐渐崛起并被越来越多的购房者认可。
各品牌地产推广继续发力，万达举行39克拉举行钻石鉴赏会，万科·金色城品体验馆开放。
大概与青岛城市的天气有关，进入7月，楼市相对低迷，无论市区还是郊区，几乎所有的楼盘都出现比较低迷的现象。
7月初，城阳区天泰集团的青国青城以4800元/平方米的价格进入市场。
7月中旬，位于崂山区沿海区域的瞰海项目以7980元/平方米的起价开盘入市。
7月郊区楼市总成交达到1512套，比上月减少243套，表现了郊区楼盘销售的巨大压力。
8月26日，央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理，同时金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。
对于青岛地产，8月地产大鳄动作纷纷展开。
月初绿城·理想之城开盘热卖320套，为青岛楼市注入了强心剂，成为市场中比较耀眼的明星。
中海地产在胶南的首个项目中海·熙岸开盘。
9月，青岛市廉租住房、限价商品住房和经济适用住房的管理新办法于9月1日起正式实施。
这些房源位于李沧区，分别为百通·重庆花园、元顺物业小区、翰林苑、枣山家园，总计达到2592套。
另外在“环湾保护、拥湾发展”战略所规划的未来图景中，市南、市北、李沧、四方等老城区将大力发展现代服务业，打造文化、科技开发、商贸服务、现代物流等服务业中心，为此，大批不符合新规划要求的工业企业将从老城区迁出。
另外，颐中地产、宝龙城市广场开始了降价促销，保利·百合花园正式亮相青岛秋季住交会。
10月7日，“锦绣华城价值承诺新闻发布会”上，锦绣华城开发公司承诺“凡购买本公司开发的锦绣华城项目住宅的业主，其所购房屋自交付之日起满三年，升值额达不到该户房屋总价款的12%，差额部分由我公司给与补偿”。
10月16日，备受关注的小麦（,）岛改造项目结束了为期十天的挂牌公示，最终，迪拜世界集团利曼斯有限公司联合其所属的各公司以亿元的价格竞得该项目的开发建设权。
10月22日晚，财政部宣布：
从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收；对个人销售住房暂免征收土地增值税。
首次买房最低首付比例降至20%，同时，公积金贷款利率下调%。
11月，市内四区商品房成交量出现大幅回升，环比上涨78%，成交的2901套房源当中，有1732套是在11月5日青岛五项暖市政策出台后成交，占总成交量的60%。
尤其值得一提的是，城阳区针对房地产的16条新规，明显促进了该区域商品房的销售。
另外央行宣布从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。
此次降息为央行近十年来一年期人民币存贷款基准利率最大降幅。
12月，从交通、规划等部门了解到，由青岛市交通委负责的岛城轨道交通建设规划选线方案、《青岛市轨道交通线网规划修编报告》、《青岛市轨道交通建设规划客流预测报告》和《青岛市快速轨道交通建设规划（2009_2020）》已于9月25日上报国家发改委。
11月17日，市发改委有关负责人表示，市地铁项目争取于2009年提前启动，地铁项目也将成为2009年信贷重点支持的工程。
在“拥湾发展”的指导战略下，四方区、李沧区、城阳区的商品房越来越得到广大购房者的青睐。
2、市场资讯回顾及点评
、青岛市建房重点转向保障性住房 新“２２２１”目标匡定
2008年1月4日，市委市政府召开全市住房建设工作会议，会议提出今年青岛市住房建设“两改、两增、两扩、一改善”的目标要求，即：
改造旧城区、改造城中村；增加廉租住房实物配租比重，增加租金补贴数额；扩大保障性住房建设规模，扩大经济适用住房和限价商品住房社会销售数量；改善旧住宅区居民的居住条件。
会议指出，今年和今后一个时期，本市要切实加强和改善保障性住房的有效供给。
要着力抓好廉租房、经济适用房、普通（限价）商品房等保障性住房建设；探索建立租售并重的住房供应模式，适度增加租赁的房源，坚持高收入群体住房需求由商品房市场解决，发展面向中低收入群体的租赁住房；廉租住房要逐步加大实物配租力度；经济适用住房逐步提高面向市场销售的比例；加强保障性住房后续管理，严格上市交易管理，强化年度复核，建立退出机制。
“两改”链接
继2007年市内四区启动18个两改项目（旧城区和城中村改造）后，2008年市内四区计划再实施两改项目24个，总占地面积约498万平方米，拆迁建筑面积253万平方米，拆迁万户，规划建筑面积约885万平方米。
5年内，本市将全部完成两改工作。
其中，旧城区改造项目12个，总占地面积约49万平方米，拆迁建筑面积60万平方米，拆迁万户，规划建筑面积约176万平方米。
城中村改造项目12个，总占地面积约449万平方米，拆迁建筑面积193万平方米，拆迁9400户，规划建筑面积约709万平方米。
12个城中村改造项目
项目名称
项目位置
拆除面积、户数
规划占地、建筑面积
保儿村改造
四方区东片A区蚌埠路南、合肥路北、308国道以西
拆迁总建筑面积万平方米，共拆迁376户
总占地面积约万平方米，规划建筑面积约21万平方米
小水清沟村改造
四方区北片重庆南路以西、长沙路以北、周口路以东、开平路以南
拆迁总建筑面积约27万平方米，共拆迁1543户
总占地面积约万平方米，规划建筑面积约万平方米
双山村改造
四方区东片A区308国道以西、规划一号线以东、合肥路以南、立新仓库以北
拆迁总建筑面积约万平方米，共拆迁513户
总占地面积约万平方米，规划建筑面积约26万平方米
郑州路两侧村庄改造（一期）
四方区北片郑州路以南、项城路以东、商水路以北、周口路以西
拆迁总建筑面积约万平方米，共拆迁175户
总占地面积约万平方米，规划建筑面积约6万平方米
文昌阁村改造
李沧区文昌阁村
拆迁总建筑面积约万平方米，共拆迁356户
总占地面积约40万平方米，规划建筑面积约万平方米
大枣园村改造
李沧区大枣园村
拆迁总建筑面积约万平方米，共拆迁1498户
总占地面积约万平方米，规划建筑面积约112万平方米
湾头村改造
李沧区湾头村
拆迁总建筑面积约万平方米，共拆迁1396户
总占地面积约万平方米规划建筑面积约106万平方米
南岭村改造
李沧区重庆中路以西南岭村
拆迁总建筑面积约万平方米，共拆迁720户
总占地面积约万平方米，规划建筑面积约71万平方米
郑庄村改造
李沧区郑庄村
拆迁总建筑面积约万平方米，共拆迁871户
总占地面积约61万平方米，规划建筑面积约万平方米
下王埠村改造
李沧区下王埠村
拆迁总建筑面积约3万平方米，共拆迁154户
占地面积约11万平方米，规划建筑面积约15万平方米
李家庵村改造
李沧区李家庵村
拆迁总建筑面积约3万平方米，共拆迁167户
占地面积约11万平方米，规划建筑面积约15万平方米
尤家村改造
李沧区尤家村
拆迁总建筑面积约万平方米，共拆迁167户
总占地面积约万平方米，规划建筑面积约万平方米
12个旧城区改造项目
项目名称
项目位置
拆除面积、户数
规划占地、建筑面积
火车站商圈旧城改造
市南区单县支路、广州路以西，费县路、东平路、定陶路以南，滋阳路、观城路、朝城路以东，单县路、鱼台路
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