养老中心养老院项目可行性研究报告.docx
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养老中心养老院项目可行性研究报告
养老中心（养老院）建设项目
申请报告
第一章申报单位及项目概况
1.1项目申报单位
申报单位：
******房地产开发有限公司
住所：
*********1号院
法人代表：
******
公司类型：
有限公司
经营范围：
房地产业、建筑业的开发及销售。
1.2编制依据
1．编制《*******中心项目申请报告》的委托书；
2．《中国老龄事业发展十二五规划（2011－2015年）》；
3．2012年****省社会养老服务体系建设工作会议上的讲话；
4．项目承办单位提供的有关技术资料、基础数据；
5．编制人员调查、收集的有关数据、资料。
1.3项目概况
1.3.1项目名称
******养老中心
1.3.2建设背景
随着我国社会进步、人民生活水平的不断提高，全国人均寿命延长、老年人口逐年增加，我国已正式步入老龄化社会。
社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生活等诸多领域，是关系到国计民生和国家长治久安的重大问题，老年人保健、康复和养老越来越多的受到党和政府的密切关注，党的十七大报告提出，必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，努力使全体人民老有所养，住有所居，推动建设和谐社会。
在我国，居家养老是传统的养老方式，但近年来，由于生育率下降、空巢家庭比例增多、年轻人的社会竞争压力加大等原因，传统的居家养老方式受到严峻的挑战，而社会养老方式作为居家养老方式的有力补充正逐步被人们接受并受到社会各界的重视。
目前，截至2011年底，****省60岁以上的老年人口已达到983万人，占人口总数的13.8%，高于同期全国老龄化12%的平均水平，并且呈现出加快增长的趋势，今后几年将以3%的速度递增，到2015年将达1100万人。
这一庞大的老年群体对社会的需求将越来越大，必将推动老龄产业的快速发展。
作为现代第三产业的主力军，文化产业推动了新兴服务业的发展。
文化产业既为生活服务，又为生产服务，是经济结构调整的重要支点。
抓住文化产业，就抓住了经济结构和产业结构调整的突破口。
在扩大内需方面，文化产业与物质生产和服务业相融合，可以有效提高物质产品和服务业的文化含量与创意附加值，促进消费升级；同时，对文化自身的需求也是内需的重要方面，文化产品和服务可以形成新的消费需求和消费热点，直接拉动消费的增长，挖掘文化消费潜力、拓展文化消费空间，已成为扩大内需的重要引擎。
文化产业的丰硕成果在精神文明与政治文明建设中，通过不断落实人民群众文化权利，繁荣和发展社会主义先进文化，为全面构建社会主义和谐社会做出了贡献。
为了应对老龄化日益加剧的现实，完善当地社会保障体系，发展老年服务业及文化产业，******房地产开发有限公司提出******养老中心项目的建设。
1.3.3建设地点
项目拟建地点位于*****，北至***，东至***，南至***，西至***。
项目所在地环境优美，交通便利，基础配套完善，地理位置优越，项目周边无文物景观及自然保护区，能够满足项目建设需要，总体建设符合***发展总体规划要求。
1.3.4主要建设内容和规模
1）占地规模
本项目规划总占地面积48亩，总建筑面积24642平方米。
2）建筑规模
本项目规划占地48亩，总建筑面积24642平方米，详见建设内容一览表。
建筑内容一览表
序号
功能分区名称
占地面积（m2）
建筑面积（m2）
备注
1
老年公寓中心
2572
7716
设置房间57间，床位103张
2
老年四合院
1703
1703
设置房间308间，床位566张
3
老年信仰院
895
2685
设置房间20间，床位32张
4
医疗康复中心
1007
4028
5
老年文化中心
668
2004
6
老年图书馆
163
489
7
文化走廊
450
450
8
特色餐厅
294
882
9
娱乐休闲中心
207
621
10
生活便利商业区
506
1012
11
温泉会馆
150
300
12
办公楼
200
400
13
职工宿舍
360
1080
14
职工活动区
282
846
15
附属用房
426
426
16
小计
9883
24642
17
康复活动区
300
18
公共活动中心
600
19
中心花园
135
20
休闲垂钓园
102
21
开心农场
1005
22
植物园
220
23
道路广场面积
6216
24
绿化面积
13541
总占地面积
32002
合48亩
相关经济技术指标
建筑密度
31%
绿化率
43%
容积率
0.77
建设内容详细描述：
老年公寓中心，设置了多种房型，房间装潢舒适雅致，配有房间内配备独立卫生间（包括老人专用设备、TOTO洁具、24小时太阳能热水）、高级电动护理床（包括高档床上用品、专业餐桌、专用暖色隔帘）、超薄液晶彩电、空调、电话、饮水机、固定宽带接口、高档纯木定制家具（床、衣柜、床头柜、桌椅等）、无线呼叫及护理软件系统、专业设计暖色灯光系统等。
楼内还配有门诊部，能为老人提供全天候医务、监护和急救服务。
建筑面积7716平方米，设置房间57间，可设床位103张；
老年四合院，以老北京四合院的概念建设，以典雅大方风格装潢，房间内配备独立卫生间（包括老人专用设备、TOTO洁具、24小时太阳能热水）、高级电动护理床（包括高档床上用品、专业餐桌、专用暖色隔帘）、超薄液晶彩电、空调、电话、饮水机、固定宽带接口、高档仿古纯木家具、无线呼叫及护理软件系统、专业设计暖色灯光系统等。
建筑面积1703平方米，设置房间308间，可设床位566张。
老年信仰院，为方便信教老人从事宗教活动，专门设立了不同类别的"信仰小屋"。
小屋按佛教、道教、伊斯兰教、天主教、基督教等不同信仰宗教装修，建筑面积2685平方米，设置房间20间，可设床位32张。
医疗康复中心，病房宽敞明亮，装备有多功能心电监护仪、呼吸机、有线传呼系统等；康复室配备了全套高档医疗卫生康复设备，包括：
偏瘫康复器、双向训练阶梯、电动起立床、站立架、辅助步态训练器、肩关节旋转训练器等；这些康复设备为老年病人的康复提供有力保证。
在专科特色方面，中心开创了音乐疗法与间乐疗法，针对降血压、催眠、镇静安神、除怒、除疲劳、减压等提出了独特的开放性治疗方法。
此外，中心推出了责任医生、责任护士、责任护工的负责制，大大加强了医护人员的责任心。
除正规医疗、护理外，中心实行由医护人员全包老年人的生活护理，为老年病人日常洗澡、洗脸刷牙、做饭喂饭、修剪指甲、换洗衣服等24小时提供全程服务，许多老年病人在这里得到了康复。
总建筑面积4028平方米，内设151个床位。
康复活动区，建设内容包括：
老年病养护中心、残疾人肢体矫形康复中心、肿瘤康复治疗中心、临终关怀中心、餐厅、中央热水淋浴室、老年文化活动中心、老年康复训练中心、游泳馆、阅览室、影视报告厅、洗衣房、工作人员宿舍及办公楼等，活动区组建康复俱乐部，定期举办专家---患者联谊会，抗痛经验交流会及健康联谊
活动，为康复中心患者提供一个欢快、舒适的环境。
老年文化中心，“文化养老”已成为当下最时髦的退休生活。
在物质满足之余精神领域的追求已慢慢融入退休中老年的观念中。
老年文化中心由老艺术家开设多样课程丰富老年人生活，书画、摄影、声乐、保健、时政文史、英语等各类针对老年人需求的课程，让老年人在这里找到了充实的精神食粮，为自己的老年生活提高了幸福指数。
在提供良好的硬软件设施的同时，又紧贴时代“量身定做”相关课程。
有为要与在国外的子女沟通而学习英语的老年人开设的基础英语班，为跳舞已达高水平的老年人开设提高班，还有针对时下的时政要闻开设的时政文史班，时髦的理财课程等。
定期开展各项课程的竞争活动，提高老年人的积极性与满足感。
突破老年教育面临的困境，让更多地老年人享受到社会教育活动带来的精神慰藉与满足。
老有所学、老有所乐，老有所为，老年教育的内涵是学、乐、为、相结合的教育。
老年图书馆，设置相应附加功能的老年远程教育中心、老年文
化会所、老年读书会、老年文化作品展厅、老年社团网站、老年文化用品网上超市等，满足老年人既要终身学习、又要相互交流、满足精神慰藉的需要。
温泉会馆，主要分为生态温泉区和养生温泉区，设置温泉池及日光浴甲板、桑拿浴、蒸汽浴及水力按摩池的健身中心，是老年人休憩的理想场所。
生态温泉区，以营造具有鲜花、草地、树木丛的南方生态环境，与室外的北方环境形成鲜明的对比。
设置有接待中心、温泉美容中心、温泉按摩中心等。
可在温室内享受温泉洗浴的乐趣，感受不同于北方气候和环境的洗浴过程。
项目有多种娱乐项目和特色洗浴方式。
主要包括：
森林天浴、森林冰雾温泉（夏季使用）、森林冰雪温泉（冬季使用）、鸟语林温泉、森林鱼疗温泉、中医药温泉、温泉石板床、浪漫沙滩、温泉吧等。
养生温泉区，专门设有养生师为老人服务的区域。
分为独立式养生区和综合式养生区。
综合养生区，主要适用于需照顾的老人群，室内配备有活动室、护士站、洗衣间、备品室等。
由于服务对象以老年人居多，所以设置扶手式楼梯，房屋根据老年人需要安装各种最先进的洗漱沐浴辅助设施，物业提供24小时护理服务。
休闲垂钓园：
垂钓园常年备有鲤鱼、鲢鱼、草鱼、鲫鱼、武昌、鲶鱼、罗非、白鲳、虹鳟、回鱼等十几个品种，在天然垂钓区还可以钓到活虾、甲鱼、螃蟹等。
建筑面积102平方米，采用高科技工厂化养殖方式，鱼种丰富。
还设有特色餐厅，娱乐休闲中心，中心花园，开心农场等丰富老年人户外活动，回归自然，热爱生活；公共活动中心：
主要为门球场、健身场及景观休闲区等设施。
1.3.5项目建设期
（1）项目建设期
本项目建设期拟定为2年，2013年5月至2014年4月。
（2）项目实施进度安排及进度表
项目实施进度安排
1、2013年5-6月完成项目前期准备及审批工作；
2、2013年7-8月完成项目勘察工作；
3、2013年9-10月完成初步设计及施工图设计；
4、2013年11-12月完成项目招标；
5、2014年1月—2015年1月进行土建施工；
6、2015年2月-2015年3月进行设备采购及安装工作并进行员工培训；
7、2015年4月底之前完成竣工验收工作。
实施进度表
序号
工期（月）
实施步骤
2013年
2014年
2015年
5-6
7-8
9-10
11-12
1-12
1
2-3
4
1
项目前期准备及审批
2
项目勘察
3
初步设计及施工图设计
4
工程招标
5
土建施工
6
设备采购及安装
7
员工培训
8
竣工验收
1.3.6项目综述
1、项目定位：
根据****县发展总体规划，借鉴国内外已有的成功经验，建立一个完整的养老服务产业及文化产业体系。
打造一个中国养老福地、国际养老胜地、全国示范养老基地，本工程涵盖住、行、食、医、养、学、动、用、乐于一体的现代综合养老服务体系。
项目的管理机制和运营模式，将成为以社会力量发展养老服务事业的典范。
2、产品定位：
为老年人提供全方位的服务；
五星级一站式综合养老示范社区；
全龄化持续关照的活力老年社区；
创新型综合养老服务业示范社区；
田园都市宜居环保低碳养老社区；
生态智能人性化的老年宜居社区；
3、市场定位：
本项目立足建造一座适合老年人生活的和谐城、生态城、文化城。
和谐城：
“亲情敬老生态城”既是一种理念，又是“以人为本”的人类实实在在的生活区，是理想的居所，是城市文化和创造力的自然组合；是社会发展的结果，它是社会和谐、经济高效、生态良性循环的以人为本、以家族为本的社区；发展目标是实现“人—社会—自然”的和谐，包含人与人和谐，人与自然和谐，自然系统和谐。
人在此以尽可能的完善的方式得到协调；它不是一幢老年公寓，不是一个普通的社区，而是一个用适度超前的理念，创建的一个新型的亲情社会。
生态城：
生态居住——亲身感受纯朴、自然、原始的乡村风格；
生态环境——追求人与自然的完美结合；
生态文化——增添一种情趣和文化氛围；
生态建筑——充分体现“自然”与“人工”、“保护”与“开发”的和谐统一。
文化城：
“老吾老，以及人之老”，是中华民族古今社会崇尚的美德，尊老、养老是中华民族优良传统。
本项目真正实现“老有所养，老有所依，安定健康，颐享天年”的养老文化产业，弘扬中华民族传统美德文化城。
4、建设目标：
集“养老、医疗、保健、康复、休闲、娱乐、艺术、教育、文化、培训、国际论坛等”于一体的，具有现代化可持续发展的、凸显社会经济效益和示范作用的。
5、七大核心产业：
养老居住、休闲产业、论坛产业、医疗产业、运动产业、教育产业、文化产业。
6、客户源分析
本项目主要服务**、**及****省境内周边地区的老年人。
1.3.7工程技术方案
（一）设计指导思想
规划建设***养老中心的指导思想是：
以科学发展观为指导，认真贯彻国家民政部和省委、省政府有关发展社会福利事业、建设示范性养老机构的一系列文件精神，坚持政府主导实施、社会力量参与的方针，根据***社会福利服务需求和经济发展水平，立足当前，着眼长远，统筹规划，合理配置，确保建成一所规模适度、功能齐全、档次较高的养生文化中心，既能满足日益增长的社会福利需求，又对社会福利事业的发展起到引导和示范作用。
1.满足使用功能的要求。
项目的工程内容、建筑面积和配套设施应满足项目的使用要求，让入住老人满意，感受家庭温暖，尽享天伦之乐。
2.适应已选定的场址。
在已选定的场址范围内，合理布置建筑物、构筑物，以及地上地下管网的位置。
3.符合工程标准规范要求。
建筑物的基础、结构和采用的建筑材料，应符合政府部门及专门机构发布的技术标准、规范要求，确保工程质量。
4.经济合理。
工程方案在满足使用功能、确保质量的前提下，力求降低造价，节约建设资金。
（二）总体规划原则
依据社会养老需求和发展战略控制规模，结合城市用地情况和总体规划布局，力求做到运营高效、管理方便、经济合理、节约用地。
具体体现在：
1.结合选址现状，合理布局；
2.根据******养老中心的功能特点，合理规划分区；
3.满足工作、生活要求及消防要求，严格执行有关设计规范，节约能源；
4.注重绿化空间的整体性、均衡性，强调人、建筑、环境的共存与融合，营造环境优雅、服务全面，人与自然和谐共生的养老乐园；
5.整个项目区的出入口开向市政主要道路，方便车量进出。
内部道路设计要使人行方便、车行顺畅，并满足消防要求；
6.适当预留建设用地，确保项目可持续发展。
（三）建筑设计
1.设计依据
a.《民用建筑设计通则》GB50352-2005；
b.《老年人建筑设计规范》JGJ122-99；
c.《建筑设计防火规范》GB50016-2006；
d.《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008；
e.《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003；
f.《室外给水设计规范》GB50013-2006；
g.《室外排水设计规范》GB50014-2006；
h.《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006年版）；
i.《混凝土结构设计规范》GB50010-2002；
j.《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002；
l.《建筑防火设计规范》GB50016-2006；
m.《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001。
2.设计要求
根据《******市总体规划》、《******市土地利用总体规划》和《实施意见》、《老年人居住建筑设计标准》（GB/T50340-2003）、《老年人建筑设计规范》（JGJ122-99）、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001），本着合理利用土地和空间，节约建筑能耗，追求社会综合效益，环境效益、经济效益的原则进行设计。
（1）老年人居住建筑宜设于居住区，与社区医疗急救、体育健身、文化娱乐、供应服务、管理设施组成健全的生活保障网络系统，老年人建筑层数宜为三层及三层以下；四层及四层以上应设电梯。
（2）老年人是对抗自然环境侵害的弱势群体，因此其生活基地的选择需要特殊考虑，日照、防止噪声干扰、场地条件等要优于一般居住区。
（3）道路系统应简洁通畅，具有明确的方向感和可识别性，避免人车混行。
道路应设明显的交通标志及夜间照明设施，在台阶处宜设置双向照明并设扶手。
老年人使用的步行道路应做成无障碍通道系统，道路的有效宽度不应小于0.9m；坡度不宜大于2.5%；当大于2.5%时，变坡点应予以提示，并宜在坡度较大处设扶手。
（4）应为老年人提供适当规模的绿地及休闲场地，并宜留有供老人种植劳作的场地。
场地布局宜动静分区，供老年人散步和休憩的场地宜设置花架、座椅、阅报栏等设施，并避免烈日暴晒和寒风侵袭。
（5）抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g。
在具体进行场内平面布置时，应坚持以下原则：
（1）按照公寓内部功能的不同，对各分区进行合理布局，以满足老年人居住的特殊要求，并使相关各分区之间具有良好的联系。
（2）按照舒适、安全、消防的要求，合理划分居住区、服务区和办公区，并确定其建筑物、构筑物的位置及其相互间的距离。
（3）按照场地内外出入道路及场区车辆流向，合理确定各区域的进出口和通道大门的位置。
（4）对公寓内竖向布置涉及到各种建筑物和构筑物的室外标高，应充分考虑场区地面平整度和防洪排水等要求。
（5）应充分考虑场区的绿化和环境保护的要求。
3.设计指标
（1）建筑等级：
三级
（2）建筑耐火等级：
二级
（3）抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g，设计地震分组为第二组。
（4）建筑设计使用年限：
50年
（5）屋面防水等级：
Ⅱ级
（6）屋面防水设计使用年限：
15年
4.建筑形式及风格
根据项目的性质，建筑设计以朴实、大方为主，突出温馨氛围，既有时代特色，又融入我国传统文化的内涵，通过整体构造，形成若干共享空间，便于老年人创造丰富多彩的活动。
5.具体设计
（1）建筑物出入口
设计出入口宽1.3米，门扇开启端的墙剁净尺寸0.6米；
出入口设有雨蓬，挑出长度超过台阶首级踏步1m；
出入口门采用自动门；
出入口宜设交往休息空间,并设置通往各功能空间及设施的标识指示牌；
安全监控设备终端和呼叫按钮设在大门附近,呼叫按钮距地面高度为1.10m。
（2）走廊
公用走廊的有效宽度设计为1.80m；
公用走廊上安装扶手，扶手单层设置时高度为0.80m，双层设置时高度分别为0.65m和0.90m.，扶手保持连贯；
门扇向走廊开启时设置宽度1.50m，深1.0m的凹廊,门扇开启端的墙垛净尺寸为0.50m；
走廊转弯处的墙面阳角为圆弧，公用走廊地面有高差时设置坡道并应设明显标志。
（3）公用楼梯
公用楼梯的有效宽度设计为1.40m。
楼梯休息平台的深度设计为1.50m；
楼梯在内侧设置扶手，宽度在1.50m以上时在两侧设置扶手；
扶手采用连续设置，安装高度为0.80m，扶手与走廊的扶手相连接；
扶手端部水平延伸0.30m以上；
每段楼梯高度设计为1.30m；
楼梯踏步宽度设计为0.40m，踏步高度设计为0.14m;
踏步采用防滑材料，采用不同颜色或材料区别楼梯的踏步和走廊地面，踏步起终点设有局部照明。
（4）电梯
各楼均设有电梯；
轿厢尺寸可容纳担架；
厅门和轿门宽度设计为0.9m；
候梯厅的深度设计为1.70m，呼梯按钮高度为1.0m；
操作按钮和报警装置安装在轿厢侧壁易于识别和触及处，横向布置，距地高度1.0m，距前后壁均不小于0.40m；
电梯额定速度宜选0.8m/s，设计轿门开关时间较长，并设置关门保护装置；
轿厢内两侧壁安装扶手,距地高度0.80m；后壁上设镜子;轿门设窥视窗;地面材料采用防滑材料；
各种按钮和位置指示器数字明显，并配置轿厢报站钟；
呼梯按钮的颜色与周围墙壁颜色有明显区别，不设防水地坎;各层候梯厅均设座椅；
轿厢内宜配置对讲机或电话。
（5）户门、门厅
户门的有效宽度设计为1.2m；
户门内设更衣，换鞋空间，并设置座凳、扶手；
户门采用推拉门形式且门轨不应影响出入。
（6）户内过道
过道的有效宽度设计为1.40m；
过道的主要地方设置连续式扶手；
单层扶手的安装高度为0.80m，双层扶手的安装高度分别为0.65m和0.90m。
（7）卫生间
卫生间与老年人卧室近邻布置；
卫生间地面平整，以方便轮椅使用者,地面选用防滑材料；
卫生间入口的有效宽度设计为1.0m；
采用推拉门，并设透光窗及从外部可开启的装置；
浴盆、便器旁安装扶手；
卫生洁具的选用和安装位置便于老年人使用，便器安装高度设计为0.45m；
浴盆外缘距地高度设计为0.40m，浴盆一端设有坐台；
设置适合坐姿的洗面台，并在侧面安装横向扶手。
（8）起居室
起居室短边净尺寸设计为3.5m;
起居室应有直接采光，自然通风。
（9）卧室
卧室短边净尺寸设计为2.80m；
主卧室留有护理空间；
卧室采用推拉门。
（10）阳台
阳台栏杆的高度设计为1.20m；
老年人设施的阳台可作为紧急避难通道；
设置便于老年人使用的晾衣装置和花台。
（11）室外设计
室外设计采用独特的无障碍设计和有障碍设计相结合的形式。
将建筑相连的风雨连廊、活动广场、休憩场所和精心铺设的步道，鼓励老人在任何天气条件下都能走出房间沟通交流，增加户外活动时间。
无障碍：
保证坐轮椅的老年人可以享受室外风景，也方便身体状况不佳或视力不好的老人活动。
安全有障碍：
延长老人腿脚自主活动机能设计局部有缓坡的散步小路，更容易刺激老人身体机能恢复，使自理老人在散步中得到行走的乐趣，使半自理老人在散步中腿部机能得到锻炼。
1.3.8主要设备选型和配套工程
1、供暖
1）设计依据
《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》GB50736-2012
《建筑设计防火规范》GB50016-2006
《老年人居住建筑设计标准》GB／T50340－2003
《公共建筑节能设计标准》DB13（J）81-2009
建筑专业提供的相关资料。
2）各种用房室内采暖计算温度不应低于下表的规定：
用房
卧室
起居室
卫生间
浴室
活动室
餐厅
医务用房
行政用房
门厅走廊
楼梯间
计算温度
20℃
20℃
25℃
20℃
20℃
20℃
18℃
18℃
16℃
3）设计概况
本项目供热采用燃气锅炉统一供给。
2、动力、电气
（1）电气设计
1）主要设计依据
《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；
《供配电系统设计
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