房地产项目开发全过程成本控制与管理.docx
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房地产项目开发全过程成本控制与管理
房地产工程开发全过程的成本控制与管理
前言
房产行业发展很早，但近十几年来，我国房地产业发展迅速，造就了一批亿万富翁，房地产开发利润空间较大，以致于诸多企业都纷纷把眼光投向房产业，房价一再上涨，房屋空置率逐渐上升，房地产泡沫加大，现在国家有连续出台政策打压房地产，控制房价，我们多数人对房价比较关心也比较熟悉，对地价可能也大概了解，但对房地产的泡沫是多大了解的不是很详细，只有我们把握了房地产的成本组成才能真正了解房地产企业的利润，也只有知道了成本组成才能有针对性的去控制开发成本。
我们通常涉及到的狭隘的成本控制，施工图预结算、招投标很少考虑全过程成本控制与管理成本控制不只是房产公司成本控制部门（预结算部）的事情，而是贯穿于整个房产开发的全过程，不是单纯的工程成本，而是全成本。
房地产工程全成本的概念和范围：
房地产工程的成本可以理解为以建造商品房为目的，从购买土地、前期策划、设计、施工到竣工入住为止的房地产开发全过程所支付的相关费用的总和。
全成本费用组成1、土地成本（地价、拆安费青苗补等偿）、2、工程成本、3、营销成本（广告宣传、代理费）4、管理成本5、财务成本（税金利息）以上费用贯穿于房地产开发的九个环节（有的环节也可以合并但我还是按九各环节去介绍），所以成本控制工作要在九个环节都要介入，成本控制与管理是房产开发公司全员的事而不是哪个部门那几个人的事情。
以下是九个环节成本控制的要点及涉计到的责任部门（今天我所介绍的职能部门基本上按咱们公司现状，真正房产运作时，公司的组织机构还要健全，应有总工、各分管副总，有些工作的审批到总工或各分管副总即可。
）
房产开发工程成本控制的九个环节
第一项
工程立项环节成本控制
第二项
规划环节成本控制
第三项
招投标环节成本控制
第四项
施工环节成本控制
第五项
材料及设备采购环节成本控制
第六项
销售环节成本控制
第七项
工程预结算环节成本控制
第八项
期间费用的控制环节成本控制
第九项
物业管理阶段成本控制
一、工程立项环节成本控制要点
工程立项环节的成本控制根据工程开发方式的不同而有所区别。
该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。
这一环节的控制基于公司与政府的各方面关系。
该环节涉及的工程成本主要是土地成本，土地的获得方式可分分有偿获得（出让、转让、合作开发、还有一种就是出租，房产开发不可能）和无偿获得（行政国家划拨，房产开发不可能）。
这一阶段成本控制公司领导及经营部门（按我们公司工作划分，其他公司不一定叫经营部也有的叫企发部等）主要作用。
控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
开发形式
1、新征土地（国家出让方式获得）
征地费用
少交或晚交，力争减免
经营部负责
拆迁安置费用
房产确权后办理拆迁安置费用
经营部负责
大市政费用
自建部分按照公司工程体系走；交政府部分按有关规定办理
工程部、工程部和成本部负责
规划条件
满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本
公司决策层负责
工程、营销、成本参与
2、买断工程（转让方式获得）
买断内容
明确买断内容明细
公司决策层负责
付款总额
为公司争取最大利益
公司决策层负责
付款时间
周期长、次数多
公司决策层负责
四通一平的标准
明确验收标准明细
工程部负责
手续风险
与工程付款时间直接挂钩。
公司决策层负责
7、合作开发
合作方式
符合集团要求，有利于公司发展；
公司决策层负责
分成比例
双赢原则；
公司决策层负责
交房时间
尽可能地延后交房，
营销部负责
交房标准
不低于合同中交房标准
营销部负责
付款总额
付款时间
选择有利于公司利益的方式
公司决策层负责
公司决策层负责
二、规划设计环节成本控制要点
规划环节的成本控制所占权重最大，决定整个工程成本的70%—80%，具有“一锤定音”的地位和作用：
在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。
所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。
经营部、工程部、工程部在该环节承担主要的职能。
（二、三、四、五属于工程成本）
控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
1、规划方案
（1）可行性规划设计
市场信息搜集和分析
市政状况信息分析
规划要点确立
可行性研究设计任务书可行性设计变更
经营部、工程部、营销策划相互配合
（2）方案评审
组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定。
未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评审。
由公司决策层工程部负责，销售部配合进行评审。
（3）设计成果
对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整
设备选型方案提前确定
工程部负责。
根据提交的设计成果进行投资估算
成本部负责，工程部配合
2、报批设计
（1）设计方案
根据工程前期运营的情况和市场分析制订设计任务书
工程部负责，销售部协作
方案设计招投标
工程部负责
方案设计评审
工程部负责组织
（2）报批
注意市政设计
注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整
工程部责。
控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
3、扩初设计
（1）扩初设计要求
对报批设计进一步调整
设计要求
内部审核
工程部负责
（2）成本概算
根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算
工程部负责，成本部配合
制订经营指导书
工程部负责
（3）扩初设计图
根据扩初设计要求招标
专家评审
内部评审
工程部负责
设计调整
工程部负责
4、地质勘探
（1）地质勘察
勘查单位的选择
工程部负责
（2）设计方案评审
勘查报告的分析
5、施工图设计
（1）施工图设计要求
根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求
建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分，应严格审核。
工程部负责，其他部门协助
（2）报建
政府部门报批费，按政府有关政策交纳。
工程部负责
（3）审图
互审互签，明确修改意见，设计洽商
工程部负责
6、销售处设计
售楼规模要求
结合营销费用控制
工程部负责
7、装修方案设计
（1）方案设计要求
根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求
工程部负责，销售部协助
（2）材料设备选型成本方案
市场信息调研
根据设计要求确定装修材料和设备
工程部负责
控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
8、功能设计
（1）小区建筑物功能的经济评估
市场调研
销售部负责
有针对性扩充建筑物功能
工程部负责，销售部协助
（2）市政配套方案
市政状况调研
争取政府有利条件
工程部负责
（3）环境方案设计
根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额
工程部负责，工程部协助
（4）智能化设计
市场现状分析，智能化必要性分析
智能化内容控制
工程部负责
（5）销售宣传
保持各部门与销售部的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一致性
工程部负责，销售部协助
9、设计变更
（1）设计调整费用
工程部洽谈
工程部负责
（2）设计变更洽商
严格按照设计变更洽商流程进行
工程部负责、销售部协助
10、材料设备
（1）选型
（2）方案确定时间
在扩初图确定前确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装
工程部负责
（3）采购
招投标
工程部负责
其他费用
物业管理完善费
限额设计
工程部负责，成本部配合
三、招投标环节成本控制要点
招投标环节的成本控制涉及到工程部、成本控制部、工程部、财务部等多个部门的配合运作。
这个环节成本控制的重点在于招标文件的制订、参加投标的合格服务商的选择、标底的编制。
该环节的工程部、工程部、成本控制部共同承担该项职能。
控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
1、投标单位的选择
（1）资质
（2）管理水平
（3）技术力量
（4）历史记录
（5）资金实力
（6）合作经历
建立合格承包商、工程监理、造价咨询、材料及设备供货商名录及资料库。
从公司合格承包商名录中选择投标单位。
投标单位不少于三家。
（已建立合格承包商名录的直接从名录中筛选，没有的公司各部门均可推荐）
经营部负责规划、设计、勘察等前期工作的招标洽谈；
成本控制部负责工程、监理、造价咨询、配套工程、及材料的招投标及合同洽谈签约，工程部工程不配合。
销售策划、方案代理等部负责
各负责单位筛选三家以上投标单位报公司审核。
招标委员会审核
招标委员会主任审批。
2、招投标文件
各类合同的招投文件内容应包含：
（1）工期；
（2）工程造价或取费标准；
（3）质量要求；
（4）付款方式；
（5）招标范围；
（6）结算方式；
（7）验收标准；
（8）投标注意事项；
（9）废标条件（投标书必须加盖投标单位法人印章）；
（10）投标时间；
（11）开标时间；
（12）评标方法；
（13）投标单位补充意见；
（14）标准合同条文；
（15）图纸、其他要求等。
（16）保修期限
工程部、工程部负责编报招标工程的技术要求；
成本控制部负责招标文件商务部分的起草，连同工程部或工程部编报的技术文件汇总整理招标文件后按流程审核。
成本控制部会同工程部和工程部对照表材料进行市场考察；工程类招标由成本控制部负责各类标的的编制与审核。
3、评标和定标
（1）技术性评标和定标
（2）经济性评标定标
综合评定，确定中标单位。
1、技术评标
2、经济评标
3、合作经历
4、企业业绩和信誉
公司评标小组
四、施工环节成本控制要点
施工环节的成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种变更签证带来的费用，另一个是材料、工程款的支付。
由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。
这一阶段进行成本控制需工程部、工程部、成本控部、财务部等部门共同完成，因此该阶段要注意各相关部门的及时沟通和良好合作。
控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
1、设计变更环节
（1）变更评估
工程前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施工中的重大设计调整。
加强施工前的审核工作。
全面考虑工程造价，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。
各部门全面评估变更带来的各种变化，为审批提供参考依据。
成本控制部负责计算变更费用（含可能引起的索赔）进行测算。
工程部负责变更引起的工期变化记录。
成本部负责变更后的成本分析。
（2）变更的审核签认
根据变更原因将设计变更分成两类（一般变更、重大变更），不同类别按相应的审核签认流程进行。
工程部、工程部负责
设计变更通知单。
变更必须有设计单位、工程部、工程部共同签字后发放。
（3）变更的审批
一般变更由工程部、工程部审批，重大变更由公司领导审批
工程部负责下发
控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
2、施工现场签证
（1）签证的必要性
现场签证的确认依据招标文件和施工合同
工程部负责
（2）签证的时限
现场签证确需发生，应坚持当时发生当时签证的原则。
（3）签证的费用
1、低于5000元的经工程部讨论后，由工程经理签署原始签证单。
报工程部审核盖章后下发相关单位。
2、大于5000元的报公司工程部审核对后由公司领导审批（总工或总经理）
费用核对由成本部
（4）签证的工程量
认真核对签证的工程量准确。
签证的内容、原因、工程量应清楚准确、无涂改、编号准、全，并有监理工程师的签字确认。
工程部负责
（5）签证的审批
施工洽商通知单
必须遵循“先洽后干”的原则。
在确认签证前，应按相应审批程序报审，通过后方可正式签证。
（6）签证的反馈
对工程变更、签证应定期进行分类汇总统计分析，并根据统计资料对控制工程变更提出改进意见。
工程部、工程部和成本控制部
3、审图
（1）扩初图会审
（2）施工图会审
（3）分项、分部图会审
（4）各专业技术图纸会审
图纸多层次会审会签及审批制度。
各专业互审互签制度。
力争在开工前把图纸中的问题修改完。
工程部负责
4、总分包配合费
（1）分包方式
（2）分包内容
（3）分包的责任界定
通过投标确定配合费。
应避免在施工过程中修改分包方式、分包内容、范围而增加工程成本。
工程部、工程部、成本控制部协商，公司领导审定。
5、材料供应
（1）选型
（2）材料供应方式
（3）材料计划
（4）预留时间
施工所用的各项材料的选型应在材料招标前确定。
工程部协同工程部负责
先确定材料供应方式，通过招标确定相关费用。
工程部、工程部成本部
限时编制材料计划。
材料计划签认。
工程部、工程部
要考虑可能出现的问题，留出相应的时间。
工程部、工程部
6、工程款的支付
（5）付款进度
（6）工程进度
按合同约定执行付款。
按进度付款。
多层次多角度审核工程进度。
工程部、工程部、成本控制部、财务部
（1）付款的审批
根据情况由不同级别人员最终审批。
执行流程
五、材料及设备采购环节成本控制要点
材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息，通过明确而科学的流程，就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率，达到成本控制的目的。
这一阶段的成本控制需工程部、工程部、成本控制部、财务部等各相关部门共同完成
控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
1、材料进场计划
采购招投标及订立合同时间
与工程进度相配合
工程部、工程部共同负责
生产周期
运输周期
具体与采购点远近相对应
安装、验收周期
与工程进度相配合
交叉作业时间
与工序安排相联系
2、材料的性能价格比
市场信息
日常搜集市场信息，建立材料市场信息库。
成本控制部
技术参数
材料设备的技术参数由设计部确定或封样。
工程部、工程部
招投标
必须招投标的材料设备要制定招投标计划。
不需招投标的材料设备，采用三家以上厂家报价选择。
执行公司招投标管理流程
3、材料款的支付
材料款支付方式
材料款支付进度
保修款
预付款限额控制
首次验收后付款总额进度控制。
保修款一般不低于合同总价的5%。
依据合同中约定付款。
执行工程款审批流程
4、材料验收
数量验收
几方共同确认货到现场数量
工程部负责
质量验收
外观质量的验收
安装后质量的验收
投入使用后的质量验收
5、材料保管与保修
材料保管
在合同中明确货物的卸货和保管的责任承担者
工程部
材料保修
用合同的方式明确保修责任和保修期
销售环节成本控制要点
销售环节的成本一般是按比例控制，但一旦制订了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。
由于销售涉及的部门比较多，所以各部门乃至公司高层都需要分工负责这部分的控制职能。
此外，由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响，所以这个环节的成本控制也必须有长线考虑。
控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
1、营销方案
（1）费用总额
确定费用目标总额
营销部、组织工程部及相关部门形成营销方案报公司领导审批
（2）市场信息收集
（3）营销计划
（4）营销预算
根据各种相关因素确定具体计划和费用
（5）营销方案审批
征求各方面意见，按审批流程操作
2、营销现场费用
（1）现场销售人工费用
销售人数控制
销售工作进度控制
奖励办法控制
营销部负责
（2）现场销售器具费
（3）卖场、现场包装费
（4）销售模型费用
（5）宣传资料及礼品费
（6）展销费
（7）计划额度控制
额度内调剂和超额审批制度
营销部负责，公司领导审批
3、媒体选择
（1）媒体及广告代理公司信息收集和分析
专人负责
营销部负责
（2）招投标
先评后选的原则
销售部负责。
内部评审
招投标
4、样板房装修
（1）设计
费用目标
方案选择
经营部负责设计，工程部负责建设和维护
（2）施工、维护
施工合同
现场管理
控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
5、销售回款
（1）销售折扣点
营销部负责市场销售价格的调研，提报方案公司领导审批
（2）回款周期
财务中心负责，营销部配合
6、销售补充条款及承诺
（1）承诺的给出
制作楼书
承诺分类
营销部负责。
设计、工程监督
（2）设计变更与承诺
变更审批
承诺变更
工程部负责，营销部协助。
7、客户交房
（1）交房日期
（2）保修期
（3）质量补偿
晚交房原因分类处理
与施工队洽商延长保修期
交房验收协议
营销部负责，工程部、工程部、物业公司配合
与销售相关的其他费用（如因销售要求而发生的设计洽商变更费）
严格按相关流程进行
由营销部提出，报公司领导审批后实施
工程预决算环节成本控制要点
工程预决算环节的成本控制重点在于现场有关资料信息的及时和准确性。
这一环节的资料的审核要工程部、工程部、成本控制部共同协作完成，成本控制部是该环节的主要职能部门。
控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
1、公司统一招标工程的工程预算
（1）工程预算内容与招标范围的统一
（2）标底中材料价格的确定
（3）合同价款的确定
设计图纸完整，减少变更材料选用明确
标底编制详细，避免缺项漏项，材料价格严格执行市场价。
所有预算工程，预算出来后要多方比较，组织相关部门进行会审，报总工审核。
经营部负责设计图纸的完整性
成本部负责造价的合理和准确性
2、不在招标范围的零星工程
合同价款的确定
对公司所有不在招标范围的工程先预算后发包。
对图纸设计上暂时定不下做法或施工范围的工程，每月到现场实际收方。
成本控制部负责，工程部、工程部配合
2、工程结算（统一招标的工程）
变更工程量的增减
现场签证的增减
资料的完整性准确性
甲方发包工程及甲方供材的结算
所有工程变更须由工程部审核签字。
现场签证单随时发生及时发放到成本控制部，对费用进行及时审核以便结算调整。
工程部对施工企业提报的结算资料审核签字后报工程部审核。
成本控制部审核费用
财务中心负责结算工程款的支付
工程部、工程部负责提报到成本控制部的结算资料是完整准确的，成本控制部负责各类费用和理性准确性，财务中心负责工程款的分期支付
4、不在招标范围的零星工程结算
（1）竣工资料的完整性、及时性
（2）现场做法的隐蔽资料
（3）材料价格的确定
工程部、成本控制部共同办理施工用材料价格的确定。
工程部负责零星施工工程竣工资料的整理，并组织工程部、成本控制部及时到现场验收，保证竣工后及时结算
工程部、工程部负责资料的准确性，成本控制部负责造价的审核
5、违约与索赔
（1）工期
（2）质量
发包方履行自己的合同义务
发包方督促承包方履行合同义务
工期与质量重视过程中控制
工程部、工程部负责施工合同中技术条款的监控
成本控制部负责施工合同中合同条款经济部分的监控
（3）配合管理
工程经理负责现场各施工方的配合协作问题，明确哪些配合需支付配合费
配合费用的发生在合同条款中约定
工程部负责施工过程中协调、配合
（4）停工、窝工
该工作注重及时性，当造成重大停、窝工时，工程部、工程部先分析原因提报资料，报公司领导共同分析确定。
成本控制部及时进行停、窝工费用核算
工程部、工程部、成本控制部共同配合
期间费用的成本控制要点
期间费用主要有财务、人工、行政三块费用组成。
由于地产业务的周期变化，期间费用的灵活性很高，更需要加强对期间费用的计划控制。
财务中心在这一环节除了承担主要的控制任务外，还有义务指导监督其他部门的有关费用支出情况。
（财务费用）
控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
1、财务费用
（1）公司开发速度、规模与贷款计划
制定年度资金计划
资金占压费用估算与控制
财务中心负责年度资金计划，控制占压资金量
（2）土地价款的支付
制定工程总体开发计划
工程部负责工程总体开发计划
（3）工程款的支付
完成工程进度工作量
施工过程发生的设计变更
进度工作量的割算审核
执行公司进度款拨付流程
（4）销售回款的管理
制定年度销售计划
营销中心负责年度销售计划
2、人工费用
（1）薪金
（2）岗位津贴
（3）出差补助
（4）绩效工资
依据国家和公司有关规定制定方案有决策层审批
人力资源部（办公室）负责拟定方案，公司决策层审批执行
3、行政管理费用
（1）通讯费用
通讯费用实行限额报销
办公室与财务中心负责
（2）办公费用
办公费用实行定额报销
（3）车辆交通费
车辆交通费实行油料归口管理；过路费、过桥费、停车费、养路费实报实销管理；维修费、保养费事前审批；
（4）招待费用
招待费用实行限额报销
物业管理成本控制要点
房地产公司需要在物业管理方面支出的费用主要是委托管理、委托经营和亏损补贴三个方面。
物业公司担负着这一环节的主要控制工作，控制原则是以明文的法律合同形式界定房地产公司与物业公司的权责关系，防止因权责不清带来的额外成本。
控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
1、委托物业管理
（1）未销售的商品房
（2）样板间
制定委托管理邀约并致物业公司
物业公司就邀约工程提交物业管理方案
经同公司营销部达成一致意见后签订委托管理协议
营销不负责与物业公司签定委托管理协议
2、资产委托经营
（1）康乐中心
（2）幼儿园
（3）班车
制定委托经营合同
物业公司就委托经营合同提交委托经营方案
经同公司营销中心达成一致意见后签订委托管理协议
营销部与物业公司签定委托经营合同
3、物业维修
（1）使用维修基金部分
（2）需维修费用
使用维修基金部分，维修费用由物业公司确认，业主委员会同意执行国家规定。
需维修费用的部分，业主申报，物业公司确认上报公司，工程中心制订方案，成本中心出预算，工程中心负责实施维修
使用维修基金的由物业公司负责。
房屋维修执行公司流程
4、物业亏损或补贴
（1）物业管理费亏损（含环境维护费）
（2）取暖费亏损
（3）水电费亏损（含差额部分）
依据国家有关条例规定由物业公司统一实施
物业公司
升级会员 