社区改造建设项目可行性研究报告.docx
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社区改造建设项目可行性研究报告
社区改造建设项目可行性研究报告
总论1
一、河北省宏观概况4
1、河北省经济概况4
2、河北省“十一五”经济发展目标4
二、某市宏观概况（某市详细宏观概况详见附件1）5
三、项目基本情况6
1、项目的区位及用地6
2、宗地现状7
3、项目周边的社区配套7
4、项目市政配套分析8
5、土地价格9
6、基础工作情况9
7、项目进展情况10
四、公司简介
（一）、历史沿革及发展11
（二）、“河北新华”公司定位与发展愿景12
（三）、“河北新华”核心管理团队12
五、风险分析14
1、合作方式及条件14
2、项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述14
3、取得土地使用权的风险及控制17
六、市场分析（详见附件2）18
1、某市房地产市场概况18
2、项目自身分析18
3、项目分析结论21
七、项目规划情况21
八、项目开发21
1、土地升值潜力初步评估21
2、杨庄子社区改造项目一期总体计划（见附件5）22
3、启动资金用量和计划23
4、某杨庄子改造分块工作示意24
5、融资工作计划（一期项目）25
6、项目建设计划25
九、项目运作分析及投资收益分析26
1、项目改造整体思路26
2、投资收益分析27
3、税务分析28
结论
总论
●某市历史文化底蕴丰厚，交通区位优势明显，中心城市地位突出。
正在加快中等城市建设步伐，积极推进城镇化建设的同时，某的经济社会发展取得突破性进展，城市正在进入快速发展时期。
房地产市场空间大，需求旺盛，价格增长快。
未来的五年，正是某经济社会转型的关键时期，也是建设中等城市的关键时期，在这一时期进入某房地产市场对我公司是非常适时，非常有利的，而杨庄子社区改造建设项目正是我公司跳跃发展的大好良机。
●杨庄子社区改造项目是某市重点城市建设项目之一，既顺应某的发展形势，又开创某市社区改造之先河。
●经公司积极运作，与杨庄子社区双方就城中村改造一事签订了协议。
之后，我们积极与市政府、西城区政府以及相关各部门建立了良好的关系。
公司先后组织社区代表和某市规划局相关领导到天津考察我公司项目，他们对我公司的开发经验、经济实力和项目操作水平有了充分认识。
在集团的大力支持下，经过我们的积极努力，“新华”得到了政府、社区和社会的认可。
●在我公司的努力下，市政府对杨庄子社区改造项目先后召开了四次专题会议，就社区改造项目的前期准备做了具体的部署和指示。
市政府分别组织召开了杨庄子城中村改造的动员大会和杨庄子城中村改造整体规划会议，并责成市规划局对杨庄子城中村改造规划问题拿出具体方案，加快了城中村改造的节奏。
●我公司与杨庄子社区在政府指导下，按政府项目招商程序进行规范，再次签订“某市区片改造意向书”并报政府备案。
●2008年4月按照《某市政府关于加快旧城改造的实施意见》定市府【2007】66号文件，杨庄子社区旧城改造项目经过公开招标的方式，河北新华房地产开发有限公司中标为项目的开发主体。
●河北省政府已批复该项目用地为国有建设用地。
●西城区和杨庄子社区两级班子根据市委、市政府的精神，通过一年多的工作，社区改造居民积极性非常之高，已形成了非改造不可的势态。
（一）项目名称：
新华城（暂定名）
（二）可行性研究报告编制依据
（1）《城市居住区规划设计规范》
（2）《某市房屋拆迁管理条例》
（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》
（4）《住宅设计规范》
（5）《住宅建筑设计标准》
（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
（7）《城市道路绿化规划及设计规范》
（三）总体情况
项目位于某市西城区，东邻商业区，西至工业区，北接交通枢纽，南接新城区，区位优越。
项目北至中山路，南至中兴路，东至博陵街，西至107国道。
该项目为城中村改造项目，总体改造占地面积1450亩，其中一期占地面积为265亩。
（四）杨庄子社区改造项目情况
1、杨庄子社区改造项目总体情况
规划范围占地：
1450亩。
计划建设面积：
112万㎡
计划容积率：
1.16
2、杨庄子社区改造项目一期项目情况
一期规划占地：
265亩
一期实际占地：
248亩
计划建设面积：
33.34万㎡
容积率：
2.0
（五）杨庄子社区改造项目主要指标
1、总体项目启动资金：
2780万元
2、后续资金
用项目作质押，投资担保机构融资（开工手续具备贷款条件后，即向银行和信用社进行融资）
3、总体情况分析
总体房产开发（万元）
总投资额总销售额总体利润
房产167709.8230429.6362719.83
4、一期情况分析
一期项目开发（万元）
总投资额总销售额一期利润
房产6982780472.510645.38
一、河北省宏观概况
1、河北省经济概况
●06年全省生产总值完成11600亿元（总量在全国第六位），同比增长约13%；全部财政收入达到1223.1亿元，其中地方一般预算收入620.2亿元，分别增长18.1%和20.3%。
居民消费价格指数上涨1.7%。
●全社会固定资产投资5530亿元，增长30%以上。
社会消费品零售总额3396亿元，增长15%。
●城镇居民人均可支配收入突破万元，达到10300元，增长13%；农民人均纯收入3801.8元，增长9.2%。
2、河北省“十一五”经济发展目标
●全省生产总值年均增长12%左右，预计2010年河北省生产总值将达到17050亿元，人均生产总值将达到24100元，全部财政收入力将达到2000亿元左右。
●全省城市化水平达到45%，年均提高1.5个百分点左右。
其中“一线”地区力争达到47%左右。
●城市规模结构指标。
城区人口超过50万的城市达到10个（新增3个），其中100万人以上的5个（新增1个）；20万～50万人口的城市达到13个。
以扩权市县为重点，优先支持某等基础条件好、发展潜力大、区位条件优越、带动作用强、产业特色突出的12个市县率先发展，某市为河北省重点发展城市之一。
二、某市宏观概况（某市详细宏观概况详见附件1）
某位于河北省中部，京津之翼，保石之间。
京广铁路、京武高速铁路、107国道、京深高速公路、张石高速公路纵贯南北，朔黄铁路、河曲公路横穿东西。
市区距北京185公里，距天津220公里，距河北国际机场38公里，距黄骅港165公里，已成为华北地区重要的交通枢纽。
某下辖13个镇、9个乡、3个城区，507个行政村，现总人口130万人,总面积1280平方公里。
现城区人口达到30万人（加上居住城区的农业人口约计35万人，2005年全市城镇化率为39.8%，建成区规模22平方公里，城区人口24.6万人）。
“十五”期末05年全市经济社会建设取得突破性进展。
全市生产总值
达到120亿元，人均生产总值突破万元大关。
“十五”期间平均年增长逾15%。
2006年全市生产总值达140亿元。
“十五”期末全市社会固定资产投资预计累计完成214亿元，年均增
长23%。
某市国华电厂、长安汽车、旭阳焦化、伊利实业等一批工业项目先后投产；三大工业园和物流基地正在建设；国家重点工程南水北调、京汉高速铁路、张石高速公路进展顺利。
2005年，某市城市化率已达到39.8%，高于全省平均水平5.3个百
分点。
到2010年,某将建成冀中地区有辐射力和影响力的现代化中等城市，某市与石、保互补，形成冀中城市带；全市城市化率达到45%，城区规模达到50平方公里，城区人口达到50万人。
三、项目基本情况
1、项目的区位及用地
杨庄子社区改造项目位于某市西南部，东临贯通某南北的主干道博陵街、北临某最繁华的道路——中山西路、西临107国道，行政区划属于西城区，距离某市最繁华地段的大世界、时代广场商业区大约2公里。
该项目宗地为集体建设用地，土地权属杨庄子社区居委会，权属明确。
根据某市旧城改造的政策，纳入旧城改造范围内的社区集体建设用地全部变更为国有建设用地，原土地使用人继续使用。
2、宗地现状
1）四至范围
东至博陵街，南至中兴路，西至旧107国道，北至中山路。
2）地势状况
项目地势平坦，地质良好，适宜作开发建设。
3）地上附着物现状
地上附着物大部分为一层简陋的平房，另有少量的企业。
项目起步区地上附着物详见下表：
附着物
数量
备注
居民住宅
137处
闲散空置土地
124亩
小企业
14家
3、项目周边的社区配套
周边3000米范围内的社区配套
配套设施分类
名称
教育设施
河北农大中兽医学院、雏鹰幼儿园、西关小学、某二中、市委党校
医疗卫生设施
协和医院、第二医院、眼科医院
商业设施
大世界、时代广场
金融设施
中国银行、农业银行、工商银行
市场
农机一条街、外贸仓库、大世界超市
文化设施
某电影院
公园
人民公园
体育设施
河北农大体育馆
4、项目市政配套分析
1）道路情况
项目北临贯通某东西的主干道——中山路，路宽30米，向东直达某市商业中心；西接107国道，路宽大约20米。
项目东侧为贯通某南北方向的主干道——博陵街，向南直接达环城路。
项目西侧为107国道是重要的交通要道，向南可达石家庄、向北可达保定。
2）市政管线配套情况
给水：
在中山西路有直径600的输水管、在博陵街有直径400的输水管、在中兴街有直径500输水管，可以选择引出配水管。
排水：
在中山路有直径1200的排水管、在博陵街有直径800的排水管、在中兴街有直径1000排水管，可以选择引出排水管。
燃气：
在中山西路、博陵街、中兴路有直径600的中压天然气管道，可以选择引入天燃气管道。
通讯：
在中山西路现状有12孔网通电缆。
供热：
目前该区域没有市政集中供热，需自建锅炉来解决供热，根据城市规划，将来可引入集中供热。
由于项目改造范围比较大，改造区域内配套由开发商自行建设。
5、土地价格
1）安置费用
社区提供土地，我公司负责全部投资。
2）土地出让金。
按照某市城中村改造政策，土地出让金按照评估价的40%确定。
为调动开发企业的积极性，市政府将根据规划区内不同地段把收取的土地出让金按比例返还，用于项目的改造建设，具体返还比例90%。
项目评估地价为40万/亩，因此，该项目的土地政府收益应不超过1.6万/亩。
6、基础工作情况
✧我公司与杨庄子社区两委会建立了良好的关系，经过广泛的考察筛选双方就合作事宜达成协议。
✧我公司开始深入到社区调研，掌握总体情况，论证起步工程。
总体户数1700户，平均宅基地占地0.6亩。
最终选择位于地块西侧作为起步区（考虑到该区域拆迁户少，有利于项目快速启动），起步区共有居民住宅151处，闲散土地128亩，企业14户，我公司与居民建立了良好关系，居民都表示愿意改造，同意我公司对社区进行改造。
✧我公司积极与市政府、西城区政府以及相关各部门建立良好的关系。
在我公司的努力下，市政府对杨庄子社区改造项目先后召开了四次专题会议，就社区改造项目的前期准备做了具体的部署和指示并责成市规划局、西城区、杨庄子社区、新华公司尽快拿出科学、合理的实施方案。
✧政府让协议双方按政府项目招商程序进行规范，再一次签订了“某市区片改造意向书”并报政府备案。
我公司还组织某市相关部门到天津考察项目，包括华苑、梅江、华明镇等，对我公司有了更充分的了解，对我公司前期所做的工作表示认同，支持我公司对杨庄子社区进行改造建设。
7、项目进展情况
Ø社区领导班子以“建设和谐社区”为目标，为民所想积极响应市委、市政府的号召，经充分发扬民主，通过合法规范的程序，与社区居民达成共识对杨庄子社区进行改造建设。
Ø社区居委会向某市项目审批大厅请示进行社区改造申请，项目审批大厅登记。
Ø某市规划局请示市政府批复杨庄子社区改造规划意见，经批准改造用地规模为1080亩地。
Ø由白市长组织市职能部门召开杨庄子社区改造项目专题会议，责成市规划局、西城区、杨庄子社区、新华公司尽快拿出科学、合理的改造实施方案。
Ø由张市长组织召开了某市城中村改造动员大会。
市政府主要领导，各区及管理部门领导和全市范围内的社区领导参加会议。
会上扬庄子社区做了专门汇报。
Ø按照政府要求的程序重新签订了《某市城中村改造意向书》。
Ø某市市委、市政府举办项目招商会，河北新华房地产公司与某市西城区办事处签订了《某市杨庄子社区区片旧城改造意向书》
Ø市政府对杨庄子社区旧城改造项目总体规划方案的批复。
Ø某市建设局招标办，发布杨庄子社区区片旧城改造项目法人招标公告。
Ø经评标委员会评定，河北新华房地产开发有限公司为中标单位，并发中标通知书。
Ø河北省人民政府把该项目已批复为建设用地。
Ø拆迁前期准备工作基本完毕。
四、公司简介
（一）、历史沿革及发展
●“天津新华投资集团”（简称“新华集团”）始建于1997年8月，由集团总部和16个公司组成。
集团定位区域经济和城市运营，建设项目涵盖环渤海区域，在小城镇建设和旧城改造方面有丰富经验。
●“新华集团”恪守诚信为本，秉承“和谐、创新、卓越、共赢”的企业理念，遵循“构建卓越空间，引领未来生活”的企业宗旨，脚踏实地，奋力拼搏，取得了骄人业绩。
●“河北新华房地产开发有限公司”（简称“河北新华”）是“新华集团”的子公司，注册资金1000万元。
负责河北区域的土地开发、房地产开发和城市建设投资业务。
以沿线中心城市和正在发展的中等城市为公司战略发展布局。
经过长期考察论证，决定对某杨庄子社区进行投资改造建设。
规范运作，合法经营，诚信为本，创新共赢。
“河北新华”为投资者努力搭建资源整合和资本运营的平台。
（二）、“河北新华”公司定位与发展愿景
1、公司定位
通过与专业投资管理公司的合作，重点在河北投资住宅物业，发掘三、四线城市物业的地产价值，获得长期经营收益和资产增值及运作收益。
2、公司愿景
发掘非热点城市地产价值，避免因局部泡沫而大起大落。
成为河北最大的、稳健的三线城市地产专业投资运营开发商。
3、工作思路
两年来，“河北新华”在扎实做好某“新华城”项目的同时，充分发挥经营优势，积极发掘市场资源，快速开拓市场空间。
创造资源整合条件，架构资本运营平台。
战略布点在沿线区域城市及其周边中等县市，重点对保定市、石家庄市及区域重要县市，有效开展市场研究和项目考察论证，进行项目资源储备，做好项目运作准备。
（三）、“河北新华”核心管理团队
1、董事长-田桂文。
“新华集团”副总裁，中共党员，北弗吉尼亚大学MBA硕士，北大房地产总裁高级研修班毕业。
曾任天津某区建委主任，大型房地产集团首席执行官等职。
对房地产相关的法律、法规及政策精通，对企业管理、项目操作有非常丰富的经验和决策能力。
负责的项目有天津郊县多个大型居住区、世纪华明卫星城等，其中世纪华明卫星城是天津小城镇改造的“示范项目”。
2、总裁-米建欣。
“新华集团”河北公司总经理，中共党员，工程师。
曾在部属设计院负责技术和项目监理工作，在大型国际投资公司负责经营和管理工作，曾任项目经理、经营经理、房地产副总经理、房地产总经理等职。
对项目运作、市场经营、公司管理等有非常丰富的经验和执行能力。
负责的项目有中南区域水电工程、五星级饭店筹备建设、大型居住小区、高层花园公寓、天津危房改造工程、低密度创新大型园区、阳光锦园、新华城等。
3、副总裁-闫和声。
“新华集团”副总经理，中共党员，高级工程师。
曾在大型国企负责技术和管理工作，曾任项目经理、建筑公司副总经理、房地产副总经理等职。
对项目成本控制、施工管理、项目策划等有丰富的经验。
负责的项目有天津梅江区片改造项目、天津郊县大型居住区等。
4、项目经理-张伟东。
工程师。
曾在国有设计院负责技术工作，在国际投资公司负责技术工作，曾任工程经理、房地产副总经理等职，对项目技术管理、工程组织等有丰富经验。
5、项目经理-师涛。
高级工程师。
曾在大型国企负责技术工作，在焦化、化工企业负责建厂筹备工作，曾任工程经理、副厂长等职，对项目管理、工程组织等有丰富经验。
6、财务及行政总监-杨付英。
曾独立创业，在民营企业负责销售和市场工作，曾任民营企业负责人等职，对市场营销等有丰富经验。
7、营销总监-魏立京。
大卫营销公司经理，策划师。
曾在大型房企负责营销工作，在石家庄、保定等地区负责市场、策划、营销工作，曾任销售经理、民营企业负责人等职，对市场研究、产品研发、营销策划等有丰富经验。
8、顾问委员-
杜济军。
高级工程师。
曾在河北省某厅负责技术和财务工作，曾任某厅总工程师等职，对项目管理有丰富经验。
安淑敏。
市人大专职委员。
曾在某市负责规划建设管理工作，曾任某市建委主任，在某有良好的社会资源。
杜庆保。
曾在某市负责土地管理工作，曾任某市国土管理局副局长等职，对土地政策、土地管理有较高的专业能力。
五、风险分析
1、合作方式及条件
1）合作方：
杨庄子社区居委会
投资方：
新华集团
2）合作方式
社区决定进行改造，经社区班子反复讨论决定选择投资企业进行合作，为此杨庄子社区领导组织居民代表对天津新华公司进行考察，经过民主程序，决定与我们合作，并签订了协议书。
又按照政府要求的程序重新签订了《某市城中村改造意向书》。
2、项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述
1）项目用地现状
土地所有权归属：
集体土地（省政府已批复为建设用地）
土地用途：
建设用地
土地政策：
纳入旧城改造的社区，土地全部变为国有。
2）项目用地规划
项目用地规划为综合居住区。
3）已取得的项目文件
向某市项目审批大厅请示进行社区改造申请，项目审批大厅进行登记。
某市规划局请示批复杨庄子社区改造规划意见，主管市长已批复。
杨庄子社区和新华集团签订合作协议。
按照政府“捆绑招标”的程序，双方重新签订“某市杨庄子片区改造意向书”，已报政府备案。
某市市委、市政府举办项目招商会，河北新华房地产公司与某市西城区办事处签订了《某市杨庄子社区区片旧城改造意向书》。
市政府对杨庄子社区旧城改造项目总体规划方案的批复。
某市项目审批大厅，准予启动区立项批复。
某杨庄子改造项目中标通知书。
河北省人民政府关于建设用地的批复，冀政转征函【2008】0328号。
4）项目法人及土地使用权确定程序
Ø先期签订合作协议，确定合作伙伴；
Ø政府主导，进行程序规范；
Ø在政府主导下，签订招标前“片区改造意向书”；
Ø政府主导，社区组织，进行“打捆招标”准备工作；
Ø社区为组织单位，市里充分尊重社区意见，拟定准入条件；
Ø设定投标条件。
主要针对目标企业设置。
包括改造方案和规划方案、企业业绩、出让金报价等；
Ø以“打捆招标方式”确定杨庄子社区改造总体项目的中标人，为项目法人和实施单位；
Ø分期签订土地出让合同，缴纳土地出让金，办理国有土地使用权证；
Ø进入项目实施阶段。
5）项目运作程序保障
根据某市加快城中村改造的思路，原则是政府主导、整体规划、规模改造、市场运做、捆绑建设、依法推进、分步实施。
为了加快推进城中村改造，某市实行“建设项目捆绑招标方案”，以“政府主导、企业实施、城市守信、政府要业绩、企业要效益、群众要得实惠”的原则实施项目开发建设，社区是组织单位。
根据以上原则项目运作程序保障措施：
●基层关系基础。
我们和社区已签订了合作协议，进行了大量的社区工作。
而这次大规模的旧城改造组织实体是社区，这是我们工作的着眼点和立脚点；
●政府支持力度。
旧城改造已是首要政务，我司适时进入该区域市场，已经建立了良好的政府形象，政府、部门和社会已经支持新华进行全方位的工作；
●政策扶持力度。
出让金报价已经趋于次要地位，因为大部分要返还，这为我们从程序上拿到项目提供了有利条件；
●基础工作扎实。
已经做好了社区的基础工作。
一是社区党支部有威信，二是社区工作扎实。
●新华和社区已经签订过协议，又在政府主导下重新规范，这也是我们顺利取得项目的资格。
3、取得土地使用权的风险及控制
1）项目“捆绑招标”中标后，由于土地为毛地，拆迁时间不好把控。
风险控制：
●由于我们前期作了扎实、深入的工作，进行了入户调查，居民改造的积极性非常高，特别拥护我们公司进行社区改造。
●市政府积极性非常高，把杨庄子社区改造项目列入“十一五”重点建设项目和十大民心工程。
●一期拆迁户数为151户，拆迁户数少，并且有空地，可以保证项目按期实施。
●实物还迁可以控制拆迁安置成本。
2）项目“捆绑招标”中标后，缴纳为起步区248亩土地的出让金，因为是打捆招标，新华为中标人、项目法人、实施单位，保证了总体改造范围的权益。
风险控制：
●该项目是按照政府“捆绑招标”的程序确定项目的中标人，中标人是项目的法人，拥有项目的全部权益。
●该项目采用实物还迁“产权调换”的方式操作，充分保证了我公司的权益。
●杨庄子社区居委会已经对居民的房屋产权面积进行了登记，还迁房屋面积按照已登记的产权面积计算。
六、市场分析（详见附件2）
1、某市房地产市场概况
✧某市房地产市场起步较晚，产品档次低、配套设施不完善，物业服务不到位。
市场供应量小，据有关部门了解从2001进入商品房阶段年到2006年市场供应量不足125万㎡，多为零散产品，规模小，品质低。
✧某市是人口大县和经济强县，随着某市经济的快速发展和城市化进程的加快，某市委、市政府加快了建设中等城市的步伐，对住宅的需求量也逐年增大，按某市城区人口30万、2005年河北省城镇人均居住面积21.5平米（摘自〔2005年河北省城市化发展统计监测新闻发布稿〕）到2010年河北省人均居住面积达到30㎡，以此来计算：
某改善用房新增需求量约255万平米；
城市化进程新增梯级需求量约500-600万平米。
推算三年内有效需求量约为300-400万平米。
✧某区位优势明显，交通便利，在河北省“十一五”城市发展规划中某被列入优先支持发展的中等城市，近两年有不少做生意和周边县市的人前来投资购房，也增大了房地产市场需求。
据相关部门了解，某市近两年上市量每年在50万㎡左右，市场需求量每年在85万㎡左右，市场呈现出供不应求的势态，商品房价格不断上扬。
2、项目自身分析
1）项目优势（S）
●规模宏大，能产生聚居效应和规模效益。
●区位条件好
项目北面距离火车站和长途汽车站较近，东面距离市中心较近，南面近邻环城路（新107国道）。
总体位于市中心繁华商业区与西部工业区之间，处于城市发展的主导方向上。
●周边有众多城市公共配套设施
项目附近有银行、电信营业厅、多个加油站、大型蔬菜批发市场、医院、邮政分局、公安派出所、街道办事处等。
●交通便利
紧邻的中山路、中兴路、博陵街都是城市主干道，中山路有3路公交车通过，博陵街有4路公交车通过。
●教育氛围浓郁
周边有众多幼儿园、小学，由省重点中学某二中，紧邻省重点大学河北农业大学某校区。
●土地取得价格低
由于杨庄子社区改造项目享受某市城中村改造政策，土地出让金90%返还。
●政府支持力度大
市政府把该项目列入某市“十一五”重点项目，近期组织多次会议研究社区改造问题。
●启动资金少
该项目采取“双方合作”方式开发，社区出地，我公司出资，共同开发，项目前期启动资金大约为2780万元。
2）项目劣势（W）
●目前该片区环境较差
项目改造范围内原农民户口居民宅基面积大，建房时间早，城市基础设施非常落后，地势低洼，住房低矮，道路狭窄，下水不通。
●作为外地开发商初次进驻某市场，开发商的信任度将略逊于本土开发企业。
因此加强项目的亲民性、诚实性、先进性和开发商形象
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