房地产销售代理产业分析报告行业分析模板.docx

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房地产销售代理产业分析报告行业分析模板

房地产销售代理产业分析报告（模板）

环境篇

1.政策与经济环境…………………………………………………………………6

1.1我国房地产相关政策综述……………………………………………………………6

1.2我国国民经济概况……………………………………………………………………10

1.3经济发展展望…………………………………………………………………………16

2.住宅与房地产业“十五”规划………………………………………………18

2.1目标和战略……………………………………………………………………………18

2.2主要任务和重大措施…………………………………………………………………19

产业市场篇

3.房产一级市场概述……………………………………………………………23

3.1我国土地市场现状……………………………………………………………………23

3.1.1近年土地市场建设成效…………………………………………………………23

3.1.2土地市场发展经验………………………………………………………………24

3.2我国土地交易市场化前景……………………………………………………………25

4.房产二级市场概述……………………………………………………………28

4.1我国房地产市场综述………………………………………………………………28

4.2房地产行业周期……………………………………………………………………33

4.2.1市场周期划分…………………………………………………………………33

4.2.2市场数据统计分析……………………………………………………………35

4.3房地产市场现状……………………………………………………………………38

4.3.1房地产二级市场供求关系……………………………………………………38

4.3.2住宅成交价格攀升明显………………………………………………………40

4.3.3房地产的二、三级市场联动…………………………………………………41

4.4房地产消费市场……………………………………………………………………42

4.4.1历年上海市总体消费特征……………………………………………………42

4.4.2购房群体消费习性……………………………………………………………43

5.房产三级市场概述…………………………………………………………47

5.1我国房产三级市场概况……………………………………………………………47

5.1.1租赁市场………………………………………………………………………47

5.1.2置换市场………………………………………………………………………48

5.1.3人口迁移对房产三级市场的影响……………………………………………48

5.2房产中介的机遇与竞争……………………………………………………………49

5.2.1市场竞争表现…………………………………………………………………49

5.2.2市场机遇………………………………………………………………………50

5.3上海房产三级市场…………………………………………………………………50

5.3.1上海三级市场现状……………………………………………………………50

5.3.2上海三级市场展望……………………………………………………………51

产业现状篇

6.代理产业发展状况……………………………………………………………52

6.1我国代理业的发展历程………………………………………………………………52

6.2代理产业发展现状……………………………………………………………………54

6.2.1业务领域…………………………………………………………………………54

6.2.2公司分类…………………………………………………………………………54

6.2.3服务体系…………………………………………………………………………59

6.2.4发展特点…………………………………………………………………………59

产业竞争篇

7.竞争市场概况…………………………………………………………………61

7.1中国四大经济圈代理产业概况………………………………………………………61

7.1.1中国代理市场区域状况…………………………………………………………61

7.1.2四大经济圈代表城市知名代理公司……………………………………………62

7.2主要代理企业分析……………………………………………………………………63

7.2.1xxxx房屋销售有限公司……………………………………………63

7.2.2xxxx置业顾问有限公司…………………………………………………………68

7.2.3xxxx投资顾问有限公司…………………………………………………69

7.2.4xxxx策划有限公司…………………………………………………………70

7.2.5xxxx代理有限公司…………………………………………………………71

7.2.6xxxx顾问有限责任公司…………………………………………………………72

7.2.7xxxx房地产交易有限公司…………………………………………………73

7.2.8xxxx房地产代理有限公司………………………………………………74

7.3房地产代理模式比较及经验借鉴……………………………………………………75

7.3.1台湾房地产代理模式剖析………………………………………………………75

7.3.2香港房地产代理模式剖析………………………………………………………78

7.3.3美国房地产代理模式剖析………………………………………………………79

7.3.4上述代理模式经验借鉴…………………………………………………………81

产业问题机遇篇

8.代理产业风险分析……………………………………………………………83

8.1政策风险分析…………………………………………………………………………83

8.1.1政策风险成因分析………………………………………………………………83

8.1.2重要政策、法规分析……………………………………………………………83

8.1.3风险应对措施……………………………………………………………………85

8.2市场风险分析…………………………………………………………………………86

8.2.1房地产市场周期风险分析………………………………………………………86

8.2.2区域市场风险分析………………………………………………………………90

8.2.3消费市场风险分析………………………………………………………………92

8.3业务经营风险分析……………………………………………………………………96

8.3.1风险成因分析……………………………………………………………………96

8.3.2风险应对策略和措施……………………………………………………………97

8.4其他风险………………………………………………………………………………99

9.房地产代理业存在的问题和机遇……………………………………………100

9.1我国房地产代理服务存在问题……………………………………………………100

9.1.1法规体系不健全，缺乏行业管理规范………………………………………100

9.1.2国内代理商品牌意识薄弱……………………………………………………100

9.1.3代理商过分注重营销…………………………………………………………101

9.1.4专业素质提高缓慢，无法满足市场的进一步需求…………………………102

9.1.5代理商竞争的同质化，造成恶性竞争………………………………………102

9.1.6房地产代理企业管理落后，人才流失严重…………………………………102

9.2我国房地产代理业的机遇和挑战…………………………………………………103

9.2.1房地产代理的绝对业务量和需求质量呈现上升趋势………………………103

9.2.2消费者需求的变化将拓宽房地产代理市场…………………………………103

9.2.3商品房预售条件的提升强化了房地产代理业信誉和专业的重要性………106

9.2.4入世后，内资房地产代理商的机遇和挑战并存……………………………107

产业展望篇

10.公司组织形式展望……………………………………………………………110

10.1分公司模式…………………………………………………………………………110

10.2特许经营模式………………………………………………………………………110

10.3合作经营模式………………………………………………………………………110

11.代理产业市场展望……………………………………………………………110

11.1产销分离……………………………………………………………………………110

11.2资本运营……………………………………………………………………………112

11.3策略联盟……………………………………………………………………………114

11.4融资渠道……………………………………………………………………………115

12.代理通路展望…………………………………………………………………118

12.1电子商务……………………………………………………………………………118

12.2房产区域网络………………………………………………………………………120

12.3会员系统……………………………………………………………………………124

环境篇

1.政策与经济环境

1.1我国房地产相关政策综述

我国第一大法——中华人民共和国宪法，我国现行宪法为1982年12月4日在五届全国人民代理大会五次会议通过，并先后于1988年4月12日七届全国人大一次会议、1993年3月八届人大一次会议、1999年3月九届人大二次会议对宪法部分内容进行修正。

2003年12月，党的十六届三中全会通过了《中共中央关于修改宪法部分内容的建议》，修改宪法部分内容即将进入法定程序，目前正于十六届三中全会进行第四次修正。

党的十五大以来，经过全党全国人民团结奋斗，我国改革开放和社会主义现代化建设取得历史性进展，积累了十分宝贵的经验。

从本世纪开始，我国进入全面建设小康社会、加快推进社会主义现代化的新的发展阶段。

去年召开的党的十六大，全面分析了新世纪新阶段我们党和国家面临的新形势新任务，科学总结了改革开放以来特别是党的十三届四中全会以来党带领全国人民建设中国特色社会主义的基本经验，把“三个代表”重要思想同马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论一道确立为党必须长期坚持的指导思想，明确提出了本世纪头二十年的奋斗目标和重大方针政策。

党的十六届三中全会以马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，贯彻党的十六大精神，体现党的十三届四中全会以来的基本经验，再次提出修改宪法部分内容的建议，是非常及时、十分必要的，反映了全党全国人民的共同意愿，具有重大的、深远的意义。

我国房地产业相关政策发展历程：

从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产市场从此消失。

直到1979年开始经济体制改革，中国房地产业才有了发展的契机。

按发展速度划分，中国房地产市场大致可分为以下三个阶段：

第一阶段：

1979-1991年，中国房地产市场复苏成长。

1980年4月，邓小平发表了关于建筑业和房地产业的谈话，此后全中国开始了城镇住房制度的改革。

1986年，全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过了《中华人民共和国土地管理法》。

到了1990年，中国国务院又发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》，再加上上海浦东开发开放的带动作用，1991年下半年，房地产市场呈现了明显的回升趋势。

从房地产金融政策上看，1979年，基本建设投资由财政拨款转为银行贷款，与基本建设投资资金一并下达的住房资金转为有偿使用的信贷资金。

1984年，全国各地相继开始成立房地产综合开发公司，对城市建设进行综合开发。

1985年，建设银行开始办理土地开发的商品房贷款业务。

到了1988年，各专业商业银行建立房地产信贷部，形成目前的商业银行房地产信贷为主的房地产金融政策体系。

1991年，上海市更是在借鉴新加坡住房制度的经验上，在全国率先建立了住房公积金制度。

第二阶段：

1992-1997年中国房地产市场初步形成。

1992年初，在邓小平南方谈话的推动下，中国房地产市场得以全面发展。

《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》相继出台。

但是，到了1992年，房地产开发投资731亿元，同比增长117.5%；土地开发面积2.334万公顷，同比增长175%。

1993年，在上年市场迅速发展的推动下，中国房地产业发展出现过热趋势。

这一期间，全中国商品房开发投资额同比增长143.5%，新开工面积同比增长136%，房地产开发企业接近2万家。

中国随即采取了一系列调控措施，房地产业也告别疯狂，迎来理性。

1994和1995年，中国房地产开发投资额分别只比上年增长了31.8%和23.3%，1997年更是出现了负增长，为-1.2%。

第三阶段：

1998年以后，中国房地产市场进入了新的发展时期。

政府为了鼓励房地产市场的重新发展，采取了一系列的优惠措施，1999年4月，国务院发布了《住房公积金管理条例》，要求在全国城镇范围内实施住房公积制度，结合96-98年央行的七次降息以及地方政府采取的诸如推行蓝印户口政策（上海）、购房退税政策（上海）、调整契税（上海）等，大大刺激了消费者购房的潜力。

到了2001年，《商品房销售管理方法》出台。

在政府的鼓励和引导下，中国房地产市场明显转暖，仅98年上半年房地产的开发投资同比增长就达到14.57%。

而今年上半年，增长幅度更是达到22.4%。

到了2002年，中国的房地产市场发展呈现出一幅欣欣向荣的趋势，此时，政府为了防止出现房地产投资过热的趋势，相继出台了一系列法律法规来加以宏观调控，其中包括，以控制土地开发源头为宗旨的《协议出让国有土地使用权规定》、以控制房地产开发商开发环节为宗旨的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》以及建设部在2001年颁发的关于修改《城市商品房预售管理办法》的决定，从多个角度全面调控中国房地产市场的发展走势，从而引领中国房地产市场向着健康的、正确的方向发展。

今年的8月12日，国务院颁布了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，从而进一步重申了中国已经把房地产业作为国家的支柱产业来看待，中国的房地产发展是健康有序的。

因此我们可以预测，中国房地产市场将进入新一轮的发展时期。

这一轮发展的特点将是以住宅建设和消费为重点，以改善城镇居民居住条件和带动经济增长为目的，逐步消化存量，实现房地产市场的平稳发展。

（附表：

我国房地产业相关法律）

房地产

法规分类

法规名称

颁发/实施时间

综合

法规

中华人民共和国宪法修正案

1988年4月12日第十届全国人大常委会第一次会议通过，2003年12月十六届三中全中进行第四次修正

中华人民共和国城市规划法

由中华人民共和国第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议于１９８９年１２月２６日通过，现予公布，自１９９０年４月１日起施行

土地管理相关法规

中华人民共和国土地管理法

1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过

1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订

中华人民共和国主席第八号令公布，自1999年1月1日起施行

征用土地公告办法

2001年10月18日国土资源部第9次部务会议通过，现予发布，自2002年1月1日起施行

中华人民共和国土地管理法实施条例

中华人民共和国国务院令第２５６号发布，自１９９９年１月１日起施行

中华人民共和国城镇国有土地

使用权有偿出让和转让暂行条例

1990年5月19日国务院发布

外商投资开发经营成片土地

暂行管理办法

1990年5月19日国务院发布

出让国有土地使用权审批

管理暂行规定

1990年4月29日国家土地管理局发布

土地登记规则

1988年11月18日大陆国家土地管理局发布

房地产

法规分类

法规名称

颁发/实施时间

土地

房屋税

新增建设用地土地有偿

使用费财务管理暂行办法

中华人民共和国财政部、中华人民共和国国土资源部于2001年6月10日颁发

中华人民共和国城镇土地

使用税暂行条例

1988年9月27日国务院发布

中华人民共和国建筑税暂行条例

1987年6月25日国务院发布

中华人民共和国房产税暂行条例

1986年9月15日国务院发布

中华人民共和国土地

增值税暂行条例

1993年12月23日国务院发布，

1994年1月1日起施行

中华人民共和国土地

增值税暂行条例实施细则

1995年1月27日财政部颁布

房产管理相关法规

中华人民共和国城市房地产管理法

1994年7月第八届全国人大常委会第八次会议通过，1995年1月1日实施

《房地产经纪人员职业

资格制度暂行规定》和

《房地产经纪人执业资格

考试实施办法》

中华人民共和国人事部、中华人民共和国建设部于2002年12月18日颁发

城市房地产权属档案管理办法

于2001年8月23日建设部第47次常务会议审议通过，现予发布，自2001年12月1日起施行

城市房地产开发经营管理条例

中华人民共和国国务院令第２４８号，自１９９８年７月２０日实施

城市私有房屋管理条例

1983年12月17日国务院发布

商品房销售管理办法

２００１年３月１４日经建设部第３８次部常务会议审议通过，自２００１年６月１日起施行

城市房屋拆迁管理条例

中华人民共和国国务院令第７８号一1991年3月22日发布，自1991年6月1日起施行

《关于进一步加强房地产

信贷业务管理的通知》

2003年６月１３日，中国人民银行正式颁布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称121号文件或《通知》）

《国务院关于促进房地产

市场持续健康发展的通知》

于2003年8月12日国务院出台

1.2我国国民经济概况

经济持续高速增长

1978年实行改革开放以来，中国经济取得了重大成就。

1978～2002年，GDP从3624.1亿元增至102398亿元，其间GDP平均保持了年均9%以上的高速度。

2002年GDP按可比价格计算，比上年增长8%。

其中，第一产业增加值14883亿元，增长2.9%；第二产业增加值52982亿元，增长9.9%；第三产业增加值34533亿元，增长7.3%，中国GDP总量跃居世界第6位。

国内生产总值突破10万亿元

1978年以来，中国经济增长经历1978～1984年、1985～1987年、1988～1992年、1993至今的四个周期波动。

与改革前相比，中国经济波动的周期拉长了，峰位、谷位落差降低了。

这反映了中国经济增长质量的不断提高，由过去追求高速度逐步转向兼顾发展与稳定、兼顾速度与效益、追求经济持续稳定、健康发展。

中国经济增长质量的不断提高为我国房地产的稳定发展奠定了基础。

产业结构有所改善

产业结构严重脱离需求结构的畸形状态得到很大改善，长期困扰计划经济国家的商品数量“短缺”现象基本消除，能源、交通运输与邮电通讯、重要原材料等基础产业和基础设施得到了快速发展，农业持续稳定增长，瓶颈产业制约经济增长的现象得以缓解。

第一、二、三产业的发展比较协调。

接从业人员，三个产业的比例1985年为68.7：

18.2：

13.1；2000年改变为50.0：

22.5：

27.5。

按国内生产总值的比例，1980年为30.1：

48.5：

21.4；2000年改变为17.1：

47.4：

35.5，它们之间的关系已有了初步的改善。

国内生产总值中三次产业所占比重的变化

年份

第一产业（%）

第二产业（%）

第三产业（%）

世界平均

1980年

7.0

37.7

55.2

1993年

5.4

31.8

62.3

中国

1980年

30.1

48.5

21.4

1993年

19.9

47.4

32.7

1999年

17.7

49.3

33.0

2000年

17.1

47.4

35.5

中国三次产业从业人员比例

年度

1980年

1990年

2000年

第一产业

68.7

60.1

50.0

第二产业

18.2

21.4

22.5

第三产业

13.1

18.5

27.5

城乡人口生活水平持续提高

城乡居民生活继续得到改善。

2002年全国城镇居民人均可支配收入7703元，考虑物价下降因素，比上年实际增长13.4%；农村居民人均纯收入2476元，实际增长4.8%。

居民家庭恩格尔系数（即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重），城镇为37.7%，比上年降低0.2个百分点；农村为46.2%，降低1.5个百分点。

五年来城乡居民生活改善情况

指标

1998

1999

2000

2001

2002

城镇居民人均可支配收入（元）

5425

5854

6280

6860

7703

农村居民人均纯收入（元）

2162

2210

2253

2366

2476

城镇居民家庭恩格尔系数（%）

44.5

41.9

39.2

37.9

37.7

农村居民家庭恩格尔系数（%）

53.4

52.6

49.1

47.7

46.2

产业结构的不断优化与人民生活水平的提高，激发了对房地产业的需求与产品的更新。

对外开放日益扩大

2002年我国进出口总额已达到6208亿美元，从1978年排在世界第32位跃升到第5位，表明我国在世界经济中的地位日益上升。

外贸进出口规模显著扩大

世界贸易排名

年度

1978年

1989年

1997年

2001年

2002年

中国排名

32

15

10

6

5

实际利用外资数额不断增加，2002年外商直接投资合同金额828亿美元，比上年增长19.6%；实际使用金额527亿美元，增长12.5%。

对外经济技术合作保持良好发展势头。

2002年对外承包工程和劳务合作完成营业额144亿美元，比上年增长18.2%；新签合同额179亿美元，增长8.7%。

我国对外开放促进了房地产业的供给多元化及对高档物业的需求

城市化进程有待提高

改革开放20年来，城市化仍然未能与工业化同步发展，截至2001年，我国目前已有设市城市667个，其中，百万人口以上的特大城市37个，50万至100万人口的大城市51个，20万至50万人口的中等城市216个，20万人口以下的小城市363个，另外还有19000个建制镇。

与世界城市化水平相比我国城市化水平偏低，城市化低于世界平均水平。

目前世界城市化平均水平为47%，发达国家平均城市化水平为75%，发展中国家为37%，我国只有30.9%

从世界各国城市化发展历程的规律来看，"十五"时期开始，我国的城市化进程应当进入一个较快发展的阶段。

城市化将是"十五"时期我国国民经济的一个重要增长点。

预计2010年城市化水平应当达到45%；2020年城市化水平应当达到50%；2050年城市化水平应当达到60%-70%，才能适应我国经济社会的发展。

随着城市化的进展，房地产的潜在需求将得到释放

房地产金融的发展滞后

就住房融资而言，我国住