前期物业管理顾问服务内容.docx
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前期物业管理顾问服务内容
前期物业管理顾问服务内容
一、协助推广，促进前期租赁
利用XX物业的信誉和管理业绩。
加强购房者对售后优质服务的信心，更有助于项目树立品牌形象，同时XX物业还将协助租售宣传
推广活动:
编号
工作内容
计划完成时间
1.1
协助业主制定及完善CI设计，包括信件、通告的版面及文字使用规定，名片、胸牌、公关赠品、标牌、各类登记溥的标准格式等
7月----8月
1.2
派专员于现场解答客户对于物业管理方面的疑问，并可在重大宣传活动时，就聘请专业公司的管理优势、先进目的管理模式、智能化设备的管理与服务等方面提供展示及详细解说
7月-----延续
1.3
现时购房者越来越关心今后物业管理所能提供的服务与收费标准，物业公司为租赁部人员提供有关方面的基础培训及客户服务培训，解决并商讨在租赁中遇到的管理问题
7月-----9月
1.4
提供有利于售楼宣传所需的物业管理数据
8月
1.5
制定管理服务承诺，增加客户的信心
8月
1.6
对楼盘示范单位布置设计提供意见，并安排管理措施
9月
1.7
物业公司利用自身的资源为楼盘作宣传
7月----延续
二、楼盘设施的顾问服务内容
凭借物业公司多年丰富的管理经验，通过审视机电施工设计及监督设备安装过程，并通过审议购货（维保）合同条款，对设备和机房
提出有利于节约能源、控制质量、便于管理和维护保养的专业顾问意见和建议，其中包括：
编号
工作内容
计划完成时间
2.1
公共照明灯具和布线
22
公共照明开关设置
2.3
中央空调系统及现场控制形式
2.4
应急照明设置和控制
2.5
电梯及消防电梯
2.6
高低压电气设备
2.7
给排水系统
2.8
后备发电机
2.9
消防系统和设备
2.10
擦窗机
三、物业规划顾问
由XX物业从管理和使用者的角度，通过审视设计方案、图纸，对建筑装饰、外围环境及设备建材等方面提出有利于促进租售、节约投资和便于今后物业管理的专业顾问意见和建议，并根据需要与设计院和承建商举行的专题会议，探讨落实一些重大的改进意见和建议，其中包括：
编号
工作内容
计划完成时间
3.1
人流及车流导向
8月底
3.2
员工通道的设置
9月上旬
3.3
各种指示牌和水牌
8月
3.4
监控中心、安保岗亭
7月---8月
3.5
楼层单元分隔和编号
8月
3.6
公共区域装饰
9月上旬
3.7
户外广告的灯箱
8月底
3.8
服务接待台
9月
3.9
车库及出入口
8月
3.10
垃圾房设置
7月
3.11
公共厕所
7月
3.12
货物出入口通道
8月
3.13
物业管理用房、各种锁匙
8月
3.14
物业仓库
9月
四、智能系统顾问
XX物业根据物业租赁和物业管理需要，结合物业情况和社会发展趋势，对采用哪些智能化系统、采用到什么程度等提出有利于促进
租售、控制投资和方便管理的专业顾问意见和建议，其中包括:
编号
工作内容
计划完成时间
4.1
保安监控系统
4.2
消防报警系统
4.3
楼宇自动控制系统
4.4
程控交换系统
4.5
网络接入和布线系统
4.6
电子巡更系统
9月
4.7
车库管理系统
8月---9月
4.8
综合布线系统
4.9
背景音响和应急广播系统
五、跟进施工过程，保证顺利交接
为了保证日后管理公司工作顺利开展，必须对物业进行全面的了解，如果管理公司在物业交付使用时才介入管理，就无法对诸如土
建结构、管线走向、设施建设、设备安装等物业的情况了如指掌。
物业交付前期，XX物业应当定期视察施工现场，参与工程例会，及时
提出维护发展商利益、保证施工质量和减少维修保养隐患等方面的专业意见和建议：
-
编号
工作内容
计划完成时间
5.1
监督施工进度
7月---延续
5.2
了解隐蔽工程
6月---延续
5.3
熟悉机电设备安装情况
6月---延续
5.4
提供成品保护措施
6月----延续
5.5
协助检查施工质量
6月---延续
5.6
做好物业验收的各项准备工作
6月---8月
5.7
参与施工承包商的设备调试
8月---9月
5.8
提供设备操作培训要求
9月
5.9
提供备品备件数量和要求
9月
5.10
提供竣工图纸数据递交要求
9月
5.11
提供操作手册递交要求
9月
5.12
提供技术数据递交要求
9月
物业建造竣工后，XX物业应当参照国家和地方有关法规，以管理和使用者的角度对物业进行验收，及时指出设备安装中存在的各种
缺陷和不足，督促有关承包商整改和完善，以确保发展商和客户的利益，物业验收的首要条件为：
编号
工作内容
计划完成时间
5.13
承包商和施工监理验收合格
5.14
政府有关职能部门验收通过
5.15
水、电正式供应
5.16
电话设施开通使用
5.17
无重大缺陷
5.17
无影响客户使用的未完工程
5.18
入伙区域能独立封闭
5.19
无影响人身财产的隐患
5.20
验收的场地和区域清洁干净
9月
六、管理制度的制订
XX物业根据物业情况和管理模式，提供合适的“物业管理公约"文本，供发展商制订正式的“物业管理公约”，并以此为本，负责
按“XX物业"的物业管理模式和政府有关规定，制定各项管理制度，主要包括：
编号
工作内容
计划完成时间
6.1
物业管理公约：
为物业拟订管理费收支及所提供服务之范围、管理公司及业主之权力及义务、管理酬金及管理费制订之标准。
6.2
客户手册：
管理费之缴付方式及盈亏、与管理处的联络途径，包括填报紧急联络数据等；设备更改、装修守则，如装修承造商、施工保养及责任、施工期间注意事项及有关费用等；清洁服务，如：
公共地方清洁及垃圾清倒安排；保安、防火及防风须知、停车场、其它业户守则，如室内维修保养责任、招牌及告示海报等规疋。
8月
6.3
员工工作指引：
管理工作、保安工作、清洁、电梯、电力系统、消防、水务及渠务、气体燃料泄漏、楼宇结构及维修、防洪及防火、投诉处理、防虫工作等。
9月
6.4
员工守则
公司组织架构明细表；薪津福利安排及计算；入职、升迁及解雇；公司守则；奖惩等。
9月
6.5
管理工作程序汇总
9月
入伙、收房、装修规定、制订大厦机电、消防之管理规定及表格、保安、会所之管理规定、管理公司、管理处及员工之管理规定、清洁卫生、财务等。
6.6
紧急事件操作指南：
盗窃和刑事毁坏、火灾、煤气泄漏、雷雨和台风、水管爆裂、停电、电器故障、电梯困人、发生人
员受伤和意外、停放车辆损坏等
9月
6.7
岗位责任制
9月
6.8
管理工程程序汇总
入伙、收楼、装修规定、机电、消防之管理规定及表格、保安、会所之管理规定、管理公司、管理处及员工之管理规定、清洁卫生、财务等。
9月
6.9
业主入伙手续及收费
9月
6.10
业主收楼须知
8月
6.11
维修管理规定
9月
6.12
业户装修指引
8月
6.13
小区机电、消防等管理规定及表格
9月
6.14
车场管理及守则
9月
6.15
管理处及员工管理规定
8月
6.16
清洁安排及处理守则
8月
6.17
财务程序及守则
8月
6.18
处理客户投诉指引
9月
6.19
特约服务及运作
9月
七、物业管理费用预算
在建筑和主要设备确定后，XX物业利用其管理经验，预算出物业管理运行成本支出，从而为XX大厦物业管理费收费标准的厘定提
供重要的依据，物业管理支出主要包括：
编号
工作内容
计划完成时间
7.1
物业管理人员薪津
8月
7.2
公用事业费（含水、电、煤气、燃油费用）
8月
7.3
物业公共区域清洁及绿化费用
8月
7.4
物业设施维修保养费用
8月
7.5
物业公众财产和第三者意外保险费用
8月
7.6
物业管理行政费用
8月
7.7
核数师（审计）费用
8月
7.8
物业管理启动费用分摊
7月
7.9
节日装饰费用
8月
7.10
法疋税费
8月
7.11
物业管理经理人酬金
8月
八、入伙前工作流程表
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