前期物业管理顾问合同.docx

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前期物业管理顾问合同

Xxxx

前期物业管理顾问合同

甲方：

北京xx置业有限公司

乙方：

北京xx物业服务有限公司

贰零零玖年拾壹月

xx国际城

前期物业管理顾问合同

委托方：

北京xx置业有限公司（以下简称：

甲方）

法定代表人：

电话：

传真：

办公地：

北京市

邮编：

受托方：

北京xx物业服务有限公司（以下简称：

乙方）

法定代表人：

电话：

传真：

办公地：

北京市东城区

邮编：

乙方银行开户情况：

名称：

北京xx物业服务有限公司

开户行：

账号：

根据《中华人民共和国合同法》以及国家和北京市有关物业管理的法律、法规和政策，在平等、自愿、协调一致的基础上，甲乙双方就甲方委托乙方对甲方在北京市开发的“xx国际城”项目提供专业化之前期物业管理顾问服务，特订立本合同。

第1条本合同中有关定义

1.1.「本物业」「项目」指甲方在北京市开发的“xx国际城”，坐落位置:

位于xxx，总建筑面积约24万平方米。

1.2.「本合同」指《xx国际城前期物业管理顾问合同》。

1.3.「物业管理顾问」指乙方按本合同约定之方式、时间及甲方的质量要求等完成本合同约定的全部物业顾问工作内容。

第2条本合同服务期限及物业管理顾问工作方式：

2.1本合同服务期限：

自2009年12月1日起至2010年11月30日止，共计12个月。

2.2乙方按照本合同约定的服务内容及要求提供完整而全面的书面文件及电子文档（PDF、Word、Excel、PPT格式），包括但不限于各期工作报告、计划、指南、流程,制定方案、手册、公约、物业收费标准、物业服务范围说明,提出专业物业管理建议。

2.3乙方按照本合同约定的各项物业管理顾问服务内容制定的工作计划，如甲方在本合同期内根据物业项目建设进度或其他原因做出调整的，乙方应根据甲方要求的时间和内容及时做出调整方案。

2.4在甲方宣传推广本物业的过程中，乙方给予必要的有关物业管理方面协助，包括但不限于允许甲方使用乙方的LOGO和公司介绍作宣传推广之用，在宣传活动或会议中派出高层人员介绍乙方未来在甲方项目中的管理顾问特色等。

2.5乙方针对本合同的服务内容，采取以下等方式的工作方法：

2.5.1每周派出顾问人员不少于一次于项目现场开展顾问服务工作及召开顾问工作会议，提供专业顾问意见。

2.5.2每月定期巡查项目现场，并提供详细的巡查报告，及时发现相关问题并提出调整建议。

2.5.3根据项目的进度和实际工作开展的情况，提供各阶段的专业技术管理方案及运作制度，并指导落实。

2.5.4每月根据工作的进度，开展员工各方面的专业培训，提升员工操作水平及服务意识和技能。

2.5.5每季度提供综合评估服务，并与甲方讨论并不断优化管理服务运作。

2.5.6根据项目的进度，提供员工各阶段现场实操指导服务。

2.5.7成立服务质量监控小组，每月定期进行服务质量跟踪服务，持续提升服务水平和品质。

2.5.8乙方提供给甲方的《物业管理顾问服务建议书》的工作内容作为本合同的附件及乙方的工作内容。

第3条前期物业管理顾问内容

乙方将从物业管理角度并根据合同期内甲方的实际工作进度提供以下物业管理顾问：

3.1建筑专业：

3.1.1总体规划的优选和改良建议（交通\绿化\景观\环卫规划等）

乙方将结合工程规划图纸就交通，绿化，景观，环卫规划等设施提供物业管理顾问建议；

3.1.2物业内商业配套规划及功能建议

乙方将视项目商业部分建筑结构、经营需要及针对本案客户人群所提供的配套服务提供物业需求建议；

3.1.3垃圾用房建议

乙方将结合物业内之图纸设计要求及与公共区域实际可利用状况，就日后产生各类型生活垃圾之储存及处理方式提供书面建议；

3.1.4物业管理用房建议

乙方将结合物业项目于投入使用后之各项管理需求，亦在结合建筑图纸设计以及公摊面积之划分原则上，对物业管理办公用房提供建议；

3.1.5工程设备用房合理布局建议；

乙方将结合物业设施之工程专业图纸设计方案及相关机电、空调、给排水等工程设施/设备系统用房之合理布局提供改造建议；

3.1.6售楼处、样板间建议

根据甲方行销策划方案及市场定位，提供售楼处、样板间装修、使用功能、区域划分等方面建议；

3.1.7会所配套规划及功能建议

乙方将视会所位置、大小及所提供的配套服务提高整体布局和功能规划建议；

3.1.8工程设施/设备施工与安装建议

乙方通过审视机电施工设计、对本物业公共照明灯具和开关设置、给排水系统、污水处理系统、高低压变配电系统、消防设施等机电设计和设备选用提出有利于节约能源、控制质量、有利管理和维护保养的专业物业管理顾问意见和建议；

3.1.9工程改造和验收建议

乙方将了解现场工程状况，并对工程改造、机电设备调试等提供物业管理顾问建议，包括：

3.1.9.1参与关键设备的选型及招投标；

3.1.9.2定期参与工程例会及工地巡视，提供工程改善意见；

3.1.9.3参与机电安装、单机/系统调试、联动调试并提出建议；

3.1.9.4参与机电设备试运行调试过程，提供设备缺陷建议；

3.1.9.5提供隐蔽工程验收建议；

3.1.9.6审核设备/系统的竣工验收大纲；

3.1.9.7参加质量事故分析会，提供补救措施建议；

3.1.9.8物业接管验收流程与标准建议：

乙方将视各工程专业施工与交付使用进度，提供甲方有关物业接管验收流程与标准建议。

3.2交通组织和园林景观：

3.2.1项目交通流线设计建议

乙方将综合物业实际状况以及各项安全保卫需求，向甲方物业内住宅和商业提供有关人流、车流导向建议、物业内停车场系统设置与运营建议。

停车场出入口、停车场规划等；

3.2.2停车场的车位设置、车位建议

根据停车场平面布局特点，及交通人流、车流分析，提出商业经营车位和业主自用车位合理设置建议；

3.2.3访客车位安排建议

根据本物业内平面布局和周边道路特点，及交通人流、车流分析，提出访客车位合理设置建议；

3.2.4本物业车辆出入与计费管理系统建议

根据甲方项目管理要求，分商业和住宅提供车辆出入控制方式，及收费管理建议系统设置建议；

3.2.5园林景观、绿化功能及配置建议

乙方将按照物业设施之园林景观专业图纸设计与规划方案，提供项目室外绿化、景观及环卫专业方面之建议。

3.3暖通空调：

3.3.1设备优选建议：

制冷制热设备选型，空调、新风机组、风盘选型及配套；

3.3.2冷水机组优选建议：

设备品牌、型号、技术参数，以往使用效果、售后服务等提供建议；

3.3.3空调设备优选的建议；

3.3.4暖通空调冷热源方案的建议。

3.4给排水及景观用水：

3.4.1生活给水、清洁/绿化用水方案建议

根据本物业建设、交付规划，提供生活给水、清洁/绿化用水系统容量、水压方案建议；

3.4.2生活热水优选方案建议；

3.4.3中水设计和中水设备建议；

3.4.4本物业景观用水

乙方根据物业景观规划设计图纸，提供本物业景观用水容量、循环方式，净化等建议。

3.5强电：

3.5.1本物业公共照明设计建议

根据建筑设计方案，提供本物业公共照明设计建议，以利公共照明照度充足，满足使用要求；

3.5.2供电方案建议

对本物业设施之公共照明系统/动力系统用电提供建议、以确保及满足日后之使用需求及计量；

3.5.3用电设备选型建议

满足项目各类机电设备使用特点、需求，提供用电设备优选建议；

3.5.4照明方案建议

提供公共区域照明灯具选型及照明方案建议。

3.5.5电梯选用建议

3.6弱电：

3.6.1门禁系统可视对讲功能建议；

3.6.2安防系统设计建议，设备选型建议；

3.6.3物业智能化系统建议；

3.6.4网络通讯配置建议；

3.6.5卫星电视系统建议；

3.6.6本物业弱电控制系统建议；

3.6.7消防报警方案建议；

3.6.8保安巡更系统建议；

3.6.9弱电机房建议；

3.6.10楼宇控制系统建议；

3.6.11家居智能设施建议。

3.7节能绿色环保建议：

3.7.1节能方案设计建议

以节能为目标，根据项目机电设备选型，提供优选方案和建议；

3.7.2能源收缴与计量控制建议

乙方将对本物业设施之供电/水/燃气系统，从物业管理角度提供建议；

3.7.3排水、排气、垃圾处理收集等环保建议

按照绿色物业的管理要求，提供排水、排气、垃圾处理收集的建议；

3.7.4节能环保设备设施的建议。

3.8物业管理专业：

3.8.1评估影响物业管理运作收费的因素

乙方将评估影响物业管理运作及收费之因素包括：

根据物业之整体功能设计、公共区域/各功能格内装修标准及选用之材料、工程设施/设备规格等，确定及并提供物业管理服务之各项无偿及有偿收费标准与操作程序。

3.8.2垃圾处理办法

根据项目商业业态状况，制定环境卫生控制标准，对垃圾分类、收捡，确定清运流程及路线。

3.8.3本物业公共设施标识及管理方案

根据本物业配套设施、设备安放地点，提出广告牌、告示牌、警告牌等本物业标志设置位置的建议。

3.9财务预算及前期开办预算：

乙方根据物业之特定情况以及现场勘测，制定一套物业管理费预算案及前期开办费预算案，给甲方参考。

3.10安防管理专业：

3.10.1应急预案程序建议

乙方将根据项目情况向甲方提供紧急事件处理方案，其内容包括：

火灾、水浸、地震、断电/水/燃气及罪案等物业管理顾问建议。

3.10.2保安控制

乙方将对物业内全部公共地方、机械及机电室及物业周边范围等进行保安评估，制定保安巡逻路线及保安方案，提出保安亭设置建议，提供安全保卫系统建议。

3.11[销售中心/样板间物业管理顾问服务]

乙方针对销售中心/样板间物业管理提供以下物业管理顾问服务内容:

3.11.1保洁、安保顾问服务;

3.11.2车辆进出管理顾问服务;

3.11.3销售中心水吧顾问服务;

3.11.4接送客户参观样板区流程顾问服务;

3.11.5服务人员礼仪规范顾问服务;

3.11.6样板间的管理顾问服务;

3.11.7销售中心、样板间内的物品管理顾问;

3.11.8销售中心、样板间内绿化维护顾问服务;

3.11.9销售中心、样板间防火防盗安全工作顾问服务;

3.11.10乙方协助甲方制定销售中心/样板间日常物业管理开支预算。

3.12销售期物业管理顾问内容

乙方将提供以下物业管理顾问及配合：

3.12.1配合开盘销售的工作

3.12.1.1提供创新物业服务策划及方案，以配合销售。

3.12.1.2编制方案、文件制度及达标

乙方针对xx国际城编制[物业管理方案]，协助甲方编写并提供[业主临时规约]，制定符合物业之特定管理需求之[业/租户手册]及相关之各项管理规章与细则。

3.12.1.3宣传与推广

乙方同意配合甲方将开展宣传推广活动，具体内容包括：

提供乙方物业管理顾问标志/标牌及相关印刷品，用于摆放销售中心供客户阅读。

参加甲方对本物业之宣传与推广活动，于活动中提供乙方物业管理顾问范围内之讲演及相关演示。

乙方为甲方销售人员于本合同有效期内销售人员提供一次物业管理基础知识的培训，使其能正确地向业户宣传、介绍物业之服务内容及管理标准等。

xx的名称及标识可用于本项目围板及宣传资料上。

3.13专项物业管理顾问服务

3.13.1评估该项目存在的问题及情况，并提供合理的解决方案

3.13.2提供与业主关系改善及处理的方案

3.13.3提供员工有关物业管理方面的培训

3.13.4提供员工实际执行操作指导

3.13.5对项目的管理服务流程进行梳理，并提供详细流程执行方案

3.13.6提供该项目管理服务提升方案

3.14经甲方提出的与本项目物业服务有关的其他相关事宜。

第4条物业管理顾问服务费用及付款方式

4.1本合同物业管理顾问服务费：

从2009年12月1日起至2010年11月30日止,每月人民币叁万元整/月（RMB30，000元/月）。

以上费用包含乙方顾问期的人员住宿、交通、酬金、保险、用餐、工资、福利、员工劳动赔偿等全部费用，甲方不再承担乙方在顾问期间的其它任何费用。

4.2本合同顾问管理服务费总额人民币为叁拾陆万元整（RMB360，000元）。

支付方式见4.3条。

4.3付款方式

物业管理顾问服务费具体支付方式如下：

4.3.1第一期：

甲方于2010年1月15日前支付首期物业管理顾问服务费人民币玖万元整（RMB90,000元）予乙方；

4.3.2第二期：

甲方于2010年3月15日前支付物业管理顾问服务费人民币玖万元整（RMB90,000元）予乙方；

4.3.3第三期：

甲方于2010年6月15日前支付物业管理顾问服务费人民币玖万元整（RMB90,000元）予乙方；

4.3.4第四期：

甲方于2010年11月15日前支付物业管理顾问服务费人民币玖万元整（RMB90,000元）予乙方；

4.3.5乙方应按中国有关税收法律法规提供税务发票。

第5条关于使用“北京xx物业服务有限公司”名称及标识规定

5.1甲方在合同期内履行合同责任与义务，可使用“北京xx物业服务有限公司”名称、标牌及标识（包括中/英文名称/缩写及标识）做本物业相关的所有宣传推广、项目围板的标志之用，在宣传推广的资料中不得有损乙方企业形象的文字出现，以维护乙方的声誉。

第6条双方责任与义务

6.1甲方责任与义务：

6.1.1甲方应按本合同约定之时间及金额，支付乙方物业管理顾问服务费。

6.1.2甲方应在合同期内对乙方的工作给予支持与配合，以保证乙方工作的顺利进行。

6.1.3甲方应及时签收乙方提供的符合甲方要求的物业管理顾问工作报告、管理建议等文件。

6.1.4甲方同意如对乙方顾问工作有任何意见或要求均以书面形式告知乙方。

6.2乙方责任与义务：

6.2.1乙方应按本合同约定的工作方式和服务内容全面履行本合同所载物业管理顾问工作的义务。

6.2.2在履行本合同的过程中，如发现物业管理问题，应及时给甲方出具解决问题的可行的书面报告。

6.2.3非经甲方书面同意，乙方不得以任何方式出让或转让其在本合同中所有的权利和义务。

6.2.4乙方承诺保守甲方的有关本物业的所有的商业秘密，在本合同履行期限内，非经甲方书面同意，乙方不得将有关资料擅自公开或泄露给他人；非经甲方同意，不得将工作过程中的任何有关本物业的资料使用于本合同外的其他任何用途。

否则赔偿甲方损失。

6.2.5乙方按本合同约定向甲方提供物业管理顾问服务时,应最大可能的维护甲方利益，避免因乙方原因造成甲方损失，接受甲方与政府相关职能部门之监督。

6.2.6乙方应将服务于本项目的物业管理顾问团队人员名单作为本合同的附件之一，如乙方需对顾问团队人员进行调整，须征得甲方同意并保证调整期内顾问工作的顺利开展。

第7条违约责任

7.1如甲方付款延迟7日后，每迟延一日，甲方应向乙方按银行同期同类贷款利率标准支付迟延付款额的违约金。

7.2如乙方未按本合同工作内容、时间向甲方提供物业管理顾问服务，则乙方在接到甲方书面通知后应在双方约定时间内改正，如乙方逾期未按甲方要求予以纠正的，甲方有权推迟或拒付物业管理顾问服务费，乙方收到甲方书面整改通知书之日起在七个工作日内仍未予改正或做出书面回复的，则甲方有权推迟或拒付物业管理顾问服务费。

超过15日乙方仍未整改或提供服务，甲方有权解除本合同，乙方应向甲方承担违约责任。

7.3如甲方无故未能按本合同第4条款支付乙方物业管理顾问服务费，则乙方有权停止物业管理顾问服务及追讨甲方法律责任。

7.4乙方指派的专业顾问，甲方认为不适合时可要求乙方更换，若更换三次甲方仍然认为不合适，则甲方有权解除本合同而无需承担任何责任。

7.5乙方开展的顾问服务工作，甲方每月对其进行评估和考核，若三个月甲方对乙方的顾问服务工作评估考核不满意，甲方有权解除本合同而无需承担任何责任。

第8条合同终止事由

8.1在本合同履行过程中，由于甲方物业所在地发生战争、洪水、台风、地震或其他人力不能控制等不可抗力事件，致使本合同之任何一方无法履行本合同规定之义务，遭受不可抗力之一方不承担违约责任。

但迟延履约后发生不可抗力的，迟延履约一方不能免除责任。

遭受不可抗力一方在不可抗力事件发生后之15天内，应向对方出具经公证之有关权威部门之证明。

不可抗力事件消除后，由双方协商确定是否恢复对本合同之继续履行。

8.2本合同双方任何一方，由于战争、严重火灾、火灾、地震等不可抗力而丧失履约能力，由受灾方提供当地官方权威证明后，本合同自动终止。

第9条争议解决

9.1凡因在履行本合同所发生之或与本合同有关之一切争议，双方应协商解决，

协商不成，双方任何一方均有权向甲方物业所在地人民法院提出诉讼。

9.2本合同一方对另一方之任何违约及延误行为给予之任何内容、宽限或延缓行使根据本合同享有之权利，不能视为该方对其权利之放弃，亦不能损害、影响或限制该方依据本合同和中国有关法律、法规应享有的一切权利而单独或部分行使本合同项下的任何权利或补救办法。

第10条通知与送达

10.1以本合同为目的或与之相关之任何通知均以亲自递交，邮资已付之挂号邮件、特快专递服务或传真发至如下联络方式，否则不发生效力。

如果拟接受通知之合同一方之下列地址或联络号码发生变更，则其应毫不延迟地通知合同另一方这变更情况：

发给甲方的通知应发至：

甲方：

北京xx置业有限公司

通信地址：

收件人：

电话：

传真：

发给乙方的通知应发至：

乙方：

北京xx物业服务有限公司

通信地址：

收件人：

电话：

传真：

除非本合同另有规定，否则所有通知和往来通讯将被认为是于下列日期正式送达被通知方并为其所知悉：

1如果是采用亲自递交之方式，应以被通知方收到该通知之日期为准；

2如果是采用特快专递之方式，应以交邮后之第一个工作日为准；

3如果是采用传真之方式，应以传真发出并收到传真确认报告之日期为准。

第11条其他事项

11.1为保证甲乙双方在合同有效期间之信息沟通便捷和有关事务之决定效率，双方应于本合同签定生效之日起十个工作日，书面指定一名联络人并通知对方，双方指定之该联络人在本合同有效期间内代表其指定方且指定方仅通过联络人进行与对方之通知、提出询问、答复、提出意见、协调、书面确认对方工作成果之完成等本合同履行之相关事项，指定方应对其指定之联络人之职务行为负责。

11.2本合同双方可对本合同之条款进行修订、更改或补充,以书面签订补充协议,有关之补充协议与本合同具有同等效力。

11.3本合同所载有关甲乙双方的地址、电话如有改变，须在改变后的24小时内通知对方。

11.4凡列为本合同附件的，均为本合同不可分割的一部分，与本合同具有同等法律效力。

11.5本合同的签署、有效性、解释、履行和争议的解决应适用中华人民共和国的法律、法规、政府规章、有关政策及北京市法律、法规、政府规章、有关政策。

本合同不得与前述法律、法规、规章、政策相抵触，如有抵触，该条款无效，但不影响其他条款的有效性。

11.6在顾问合同期满后，甲方同意半年内不雇佣乙方的物业顾问团队人员为本项目及其他项目的物业从业人员。

11.7本合同自签署之日起生效,本合同正本一式肆份，甲乙双方各持贰份，其具有同等法律效力。

11.8本合同中附件部分：

甲乙双方之[营业执照副本]复印件、乙方派遣的顾问服务团队人员名单和简历、乙方前期提供的《物业管理顾问服务建议书》为本合同之有效组成部分。

11.9实行例会制度，乙方派遣的人员应定期到甲方指定地点（北京市内）参与讨论。

11.10合同的签署地点为北京xx置业有限公司合约部。

甲方：

北京xx置业有限公司

日期：

2009年月日

乙方：

北京xx物业服务有限公司

日期：

2009年月日