前期物业介入管理服务方案.docx

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前期物业介入管理服务方案

前期物业介入

管

理

服

务

方

案

市添安物业效劳**

承蒙信任，我公司在对工程特点、设计理念进展细致研究，并对本地物业市场认真了解的根底上，研制完成了小区工程的物业管理效劳方案，供参考。

我公司在今后的管理效劳过程中，将严格按照管理程序，遵守职业道德，履行我公司在管理效劳方案中的承。

真诚地为贵公司及受托小区全体业主效劳，力争在工程全面建成后到达“市物业网管理示小区〞标准，为给业主创立一个“平安、整洁、舒适、文明〞的生活环境和空间。

给业主创立一个放心的家而不懈努力。

谨祝商祺！

市添安物业效劳**

第一章公司简介

第二章注重了解前期介入管理的物业根本情况

第三章管理方式

第四章采用管理模式

第五章管理人员配备〔持证上岗〕

第六章物业管理人员培训与管理规章制度

第七章效劳承诺

第一章公司简介

公司成立时间：

2014年3月。

注册资金：

50万元，公司目前物业管理资质：

三级。

具有独立法人资格。

公司已有经营和完善以往的小区管理效劳经历，更注重细节、贴心效劳，走品牌建立之路，本着以人为本，规化、专业化管理，追求创新，效劳为宗旨，竭力高效、平安、文明管理模式。

高起点、高标准、严要求，让业主和物业使用人的生活工作环境到达“平安、整洁、舒适、文明〞能看得见感受到的效劳，维护小区辖所有建筑及房屋质量不受任何损坏，真正使置业人的物业，能持续保持增值、保值的实质的收益实现。

管理效劳方针与理念

公司文化：

永远追逐科学、文明、进步，老实守信、虚心做人、用心做事。

公司理念：

不断改良，提高效率，提倡“有限创无限，无形创有形〞管理无盲点，效劳无挑剔，务实、高效、实现事业开展。

公司原则：

管理效益与业主利益相并重。

公司精神：

敬业、爱业、艰辛奋斗、谦逊、实干、追求创新和卓越。

公司宗旨：

把小区文明建立和管理效劳作为社会文明建立和管理效劳其中一局部，推出完善的管理方案，提供实实在在为业主的效劳，承当社会责任，实现社会效益、经济效益、环境效益同步增长，树立企业形象，以专业化管理打造品牌。

第二章注重了解前期介入管理的物业根本情况

一、物业管理早期介入之前的准备工作事项。

1、物业管理企业在未介入管理之前，应注重充分了解，熟悉小区的物业根本情况，地理位置，路段地址，实际使用面积，实际建筑面积，高层电梯住宅楼，小高层住宅楼，小区住宅户型、单元，共多少套住宅房屋，已售住宅多少套，小区外环境与左右与相邻，环境楼与楼之间距离、绿化、环境、水电布局等等。

2、小区前期物业介入管理的准备和启动，物业管理企业根据前面掌握的小区物业根本情况，聚集综合小区其他资料精细筹划针对小区特点制定出完善的物业效劳管理方案。

经签订前期委托合同后即启动物业管理。

3、物业管理效劳费收取以"物业效劳费管理方法"〔试行〕规定，根据小区效劳特点，效劳标准确定小区档次，申请收取标准，由当地人民政府物价部门实地考察、审核指导，实行市场调节价的物业效劳收费价格，由业主与物业管理企业在物业效劳合同中约定。

第三章管理方式

一、三个重点

1、礼貌、诚信待人，完善效劳

物业管理是以效劳为主的行业，为此我们将在今后的效劳管理工作中，充分表达我们的效劳宗旨和追求的目标，奉行“以人为本，业主至上〞和务实周到的工作理念，为业主提供全方位、高品质的效劳，并将日常效劳工作严密融合于管理之中，与业主建立良好的效劳关系，在不断完善过程中真正让业主享受安心舒服和满意的居住环境。

2、环境维护，清洁卫生管理责任到人。

小区的清洁卫生，环境管理极为重要如何为业主创造一个良好舒适的居住环境是我们非常重视的问题，绿化，保洁工作责任到人，督导检查，培训落实到位，才能发挥每一个人的才智，促使责任人树立环保意识，认真的做好每一天的工作，从而保证小区的环境卫生状况到达良好的最正确状态。

3、常态化，真抓实干。

重中重平安与消防，为确保业主的生命财产平安，我们主以切合实际的人员防为主，实行24小时秩序维护制度，以监控系统，消防设施为辅的平安管理防理念，建立一支强有力，多用途的管理复合式人才队伍，严密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖物业在常年平安的条件下为业主效劳。

在日常的管理中，保安室全天候值班，夜间有保安人员平安巡视，并负责负责所辖物业的平安管理，严禁和防止易燃易爆等危险物品进入小区，制定出应对相适应的应急处理平安操作程序，对发生特殊情况时力争将损失降至最小程度。

第四章采用管理模式

一、物业管理架构

我公司要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力物力财力得到合理的配置，以求到达降低管理本钱，提供优质效劳的目的。

、

按“直线制〞设定管理架构，物业管理部〔兼财务和资料管理〕平安管理部、保洁部〔绿化部〕三个部门，其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权清楚，指挥及时，即能满足本物业前期管理的要求，又能为以后的业务开展留下充足的空间。

二、物业管理部〕〔兼财务管理及资料管理〕

1、负责处理业主的咨询、投诉、报修等提供协助效劳。

做好业主来访记录。

2、负责办理业主入住及装修申报等手续。

3、负责业主档案的建立与管理工作。

4、负责收集整理已保存在公司的图纸及资料，和开展资料及人事档案的管理。

5、建立财务细则管理制度，做好财务收支预算和经济核算工作。

6、负责征收物业费等其他管理费用。

7、小量现金的支出和日常采购，物品入库工作，财务的月清工作。

8、组织、开展小区文化，有益安康的娱乐活动。

9、总经理指派的其他工作。

三、平安管理部

1、负责物业的防火、防盗、防破坏等警卫工作。

2、成立义务消防，定期举行消防演习。

3、建立，健全制定物业的各项平安规定制度。

4、与业主签订“消防平安责任书〞。

5、负责物业的日常小区公共区域，室外装修巡楼工作和固定岗位工作，车辆及物品出入登记工作。

6、负责停车场的秩序平安管理工作。

7、负责监控室管理工作

8、负责平安管理员的管理培训及考核工作。

9、总经理指派的其他工作。

四、环境保洁部

1、文明效劳，作风廉洁，拾金不昧，把小区环境卫生当成自己家一样管理。

2、对物业辖区进展清洁卫生清扫，维护物业辖区的良好卫生环境和绿化、生态环境管理。

3、做好日常对小区环境卫生情况随时巡视检查，监视管理工作。

4、及时去除或清洗部位的乱脏以及乱涂、乱画、乱贴广告、标语等，及时制止破坏小区环境卫生的一切行为。

5、维护小区生态环境，保护花草树木的生长对绿化树木花草浇水、剪枝等等，做到有效管理。

第五章管理人员配备〔持证上岗〕

前期物业管理人员的配置，应根据小区或楼宇大小实适合理配备物业管理人员。

注：

〔机动灵活掌握人员人数配备〕

1、工程经理名，持证上岗

2、办公室文员名

3、财务管理名

4、水、电工〔含弱电专业技术〕名持证上岗

5、电梯管理员名持证上岗

6、平安、保安人员名持证上岗

7、保洁、绿化人员名

第六章物业管理人员培训与管理规章制度

一、新员工上岗培训

根据物业管理思想，为打造实现物业管理真实效劳形象，将对员工上岗前实施培训工作，并做以下安排。

1、员工上岗前培训期为15天，为有薪培训。

2、培训容包括：

物业管理概述，物业管理流程，现代物业管理效劳理念，投诉、应急、处理程序等。

二、在岗员工循环培训

1、通过实际工作中所产生的问题，不定期的安排员工参加物业管理知识专题培训。

2、每位在岗员工每月参加两次公司组织的工作指导，组织员工座谈会，交流事件处理技巧及业主沟通的经历。

三、上岗循环培训的考核方法

1、通过理论答题的方式考核员工所掌握的培训容。

2、在实际工作中业主的投诉和员工违章违规的行为是评价员工工作质量的根本根底。

3、通过理论与实践考核淘汰不合格的员工，以及减少各岗位员工缺乏之处，到达优化管理的目的。

四、培训方案及培训的容提纲〔略〕

第七章效劳承诺

一、提早介入和筹备前期物业管理的启动

1、介入早期管理具体时间因需而定，一般是在附属根底工程工程施工期间或距物业接收验收之前。

3至6个月，介入早期物业管理。

我公司将投入专业人员施工技术员，水电技术员，保安人员，参入施工建立单位工作互动，了解图纸熟悉房屋主体构造，掌握供水供电性能及管道布局，智能化安防，监控系统，道路、车场、道闸、下水道、化粪池等等，关注工程质量以及管理中应该注意的事项，及时指出发现的质量和遗漏工程工程问题，提出修复整改意见和要求，益于日后保养维修提供便利，提高管理效率，为物业保值、增值打下根底。

2、建立健全小区楼宇的详细资料，组织整理设备档案和业主〔住户〕资料档案，做到档案齐全，有序管理。

3、依据物业管理条例以及住、建部有关规定，宣传物业效劳管理，并制定"业主手册"入住须知"效劳管理合同。

"房屋装修平安文明施工承诺书"以及"公司员工岗位职责"。

和"员工岗位工作规章制度"。

二、接收验收后标志着物业正式交付使用，前期物业管理效劳日常运作已启动。

1、设接待处有专职管理人员接待业主〔住户〕办理交换手续。

2、处理效劳围的公共性事务，咨询业主反映问题或投诉等，完善来访记录，并做及时处理。

3、效劳工作人员应该重个人素质，在效劳过程中语气缓和讲究礼貌，热情友善微笑待人，维护平等公正。

三、安防工作

〔1〕保安人员着装统一、整齐，待人要文明礼貌、热情。

〔2〕保安三班制：

实行24小时值班和巡视。

〔3〕做好小区入口管理。

〔4〕充分发挥小区24小时电视监控系统、TV分割镜头监控系统、搞好小区智能化管理。

（5）做好消防工作，定期检查消防器械。

〔6〕建立消防平安制度，开展消防知识宣传教育活动。

〔7〕配有消防系统设施设备，能随时启用。

3、环卫绿化工作：

〔1〕每天对所管区域地面清扫不少于1次，做到生活垃圾日产日清，楼道每周清扫2次，循环去除小区主要道路的杂物、垃圾及积水。

〔2〕公共区域无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象。

〔3〕公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度检查1次，及时清掏；化粪池每半年检查1次；每年要清理1次。

〔4〕对小区的绿化进展细心保养和修整，为小区提供一个优雅的环境。

4、房屋及设备、设施管理：

〔1〕房屋质量，设备设施维修在保修期应及时反应给建立单位，协助建立单位与业主的沟通，便于做好保修工作。

〔2〕与业主协商做好房屋公共部位与设施设备的定期保养、保修以使得到保值增值。

〔3〕加强二次装修跟踪管理，制定相关管理规定，与业主签订二次装修有关规定的协议，并进展施工管理，协调好邻里关系，引导业主按规定装修，共同维护房屋质量。

附：

按照"开发与物业对接收理标准"〔试行〕规定

前期物业管理启动资金〔开办费〕由开发建立单位投入。

物业管理用房由开发建立单位提供。

物业管理企业针对具体小区制作前期物业管理〔开办费〕通过测算报预算申请表〔略〕亦可按小区总建筑面积的**费千分之二标准比例申请。

物业管理用房，主要用于办公、效劳接待、食堂、员工住息、工具存放等，开发建立单位提供物业管理用房按小区总建筑面积不少于千分之三面积予以提供。

市添安物业效劳**

2016年7月12日