专卖店开发管理规范.docx
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专卖店开发管理规范
专卖店开发管理规范
一、自营“梅林优选”连锁店开发规范
定位：
家庭厨房驿站性质的综合便利店
面积：
50-80平方米
开发区域：
首期以江北区、渝北区、沙坪坝区、九龙坡区作为重点突破点，5万人以上的社区出入口位置、农贸市场外出入口位置、非主干道的马路市场。
目标消费群体：
45-70岁中老年人和20-44岁的上班族
1、调研规划
1.1片区的市场调研
开发人员对目标片区进行调研分析与市场规划，并根据目标片区（次核心商圈数量和人流量、成熟与非成熟小区数量及居住人数、农贸市场和菜场的人流量、消费水平、竞争状况等）进行合理划分（详见下表1）。
片区基本状况数据预估采集汇总表1
片区名称：
调查人：
调查日期：
年月日
序号
调查项目
单位
数量
1
次级商圈数
个
2
50-300M2超市数
家
3
300-1000M2超市数
家
4
1000-3000M2超市数
家
5
3000M2以上超市数
家
6
3千-1万人老旧小区（居住25年及以上）数
个
7
1--2万人老旧小区（居住25年及以上）数
个
8
2--3万人老旧小区（居住25年及以上）数
个
9
3万人以上老旧小区（居住25年及以上）数
个
10
3千-1万人成熟小区（居住2年及以上）数
个
11
1--2万人成熟小区（居住2年及以上）数
个
12
2--3万人成熟小区（居住2年及以上）数
个
13
3万人以上成熟小区（居住2年及以上）数
个
14
3千-1万人新入住小区（2年内刚搬入）数
个
15
1--2万人新入住小区（2年内刚搬入）数
个
16
2--3万人新入住小区（2年内刚搬入）数
个
17
3万人以上新入住小区（2年内刚搬入）数
个
18
在建3千-1万人规模小区数
个
19
在建1--2万人规模小区数
个
20
在建2--3万人规模小区数
个
21
在建3万人以上规模小区数
个
22
农贸市场总数
个
23
摊位20个以下农贸市场数
个
24
摊位20-50个农贸市场数
个
25
摊位50个以上农贸市场数
个
26
菜市场总数
个
27
摊位20个以下菜市场数
个
28
摊位20-50个菜市场数
个
29
摊位50个以上菜市场数
个
备注
两个及以上多个相邻的小区可以合算为一个大小区
2、选址：
店址的选择非常关键，店址的成功选择，标志着门店的经营已经成功60%。
2.1、选址的原则
序号
选址原则
描述
1
市场定位
必须覆盖一定规模的核心目标消费群体，同时兼顾人群密度相对较大的中等及偏低家庭收入非核心目标顾客群体。
以平衡消费结构，既重点考虑购买力同时考虑客流量
2
区位要求
在拓展选址时需考虑：
店在地理环境、交通状况、竞争程度、人口素质与生活状况、市政规划与设施、店型、与周边店铺的关系等因素，且必须符合店铺定位的目标要求
3
便利顾客
连锁专卖店的选址都必须以顾客为导向，最大限度地满足顾客的需要，不能让顾客走路过来觉得距离远，或者不方便，或者单独走来购买，最好是让顾客感到出门就近或买菜顺路
4
明显增势
通过对该片区调查分析、优先寻找达到盈亏平衡点时间最快且在一年内能有明显销售增势的店址。
在开店前必须预测出所选店址的销售额、毛利、成本和利润及未来的增长潜力
5
点位要求
选点时首先考虑顾客居住集中、客流量大，居民步行路过便利，周围有相关商业店铺或农贸市场和菜场，招牌能见度远和接近易达度高等
2.2、预选址范围商圈的环境情况调查
预选址范围商圈环境情况调查表3
商圈名称：
调查人：
调查日期：
年月日
商圈结构
□“井”字形□三角形□十字形□平行线□直线
商圈性质
定位类型
□商业商圈□小区商圈□农贸市场和菜场商圈
功能属性
□商业区□办公区□金融区□餐饮区□娱乐区□住宅区□农贸或菜场区□其它
成长阶段
□成长期□形成期□成熟期□衰退期
发展潜力
□强□尚佳□平稳□走下坡□不佳
商圈居民小区
序号
项目
单位
数量
序号
项目
单位
数量
1
3千-1万人老旧小区（居住25年及以上）数
个
9
3千-1万人新入住小区（2年内刚搬入）数
个
2
1--2万人老旧小区（居住25年及以上）数
个
10
1--2万人新入住小区（2年内刚搬入）数
个
3
2--3万人老旧小区（居住25年及以上）数
个
11
2--3万人新入住小区（2年内刚搬入）数
个
4
3万人以上老旧小区（居住25年及以上）数
个
12
3万人以上新入住小区（2年内刚搬入）数
个
5
3千-1万人成熟小区（居住2年及以上）数
个
13
在建3千-1万人规模小区数
个
6
1--2万人成熟小区（居住2年及以上）数
个
14
在建1--2万人规模小区数
个
7
2--3万人成熟小区（居住2年及以上）数
个
15
在建2--3万人规模小区数
个
8
3万人以上成熟小区（居住2年及以上）数
个
16
在建3万人以上规模小区数
个
备注
两个及以上多个相邻的小区可以合算为一个大小区
商业氛围
序号
项目
单位
数量
序号
项目
单位
数量
1
距离核心商圈
公里
11
菜市场总数
个
2
50-300M2超市数
家
12
摊位20个以下菜市场数
个
3
300-1000M2超市数
家
13
摊位20-50个菜市场数
个
4
1000-3000M2超市数
家
14
摊位50个以上菜市场数
个
5
3000M2以上超市数
家
15
肉摊贩数
家
6
便利店数量
家
16
卤肉摊贩数
家
7
农贸市场总数
个
17
粮油副食店
家
8
摊位20个以下农贸市场数
个
18
菜馆数量
家
9
摊位20-50个农贸市场数
个
19
面馆数量
家
10
摊位50个以上农贸市场数
个
20
个体食杂店数
家
21
平均营业时间
□16-14小时□14-12小时□12-10小时□10-8小时□8小时以下
22
竞争情形
□竞争少集客力强□竞争多集客力强□普通□竞争少集客力弱□竞争多集客力弱
备注
以预选址范围为圆心半径1公里范围内进行调查。
3、选址要点
3.1最宜的店址
（1）
目标店面周围500米内人口聚居集中不少于2万人的地方；
（2）
年限在两年以上的小区、人口素质较高（如政府公共单位等）的居住小区、较多居住人口和活动人口的地方、农贸市场和菜市场、同类及关联产品密集的地方；
（3）
在街道选择目标店面，只考虑客流量多、能见度高、交通便利、靠近品牌门店的一侧位置进行拿店；
（4）
选择除永辉和新世纪外的其它社区生活超市作邻居；
（5）
同类及关联产品聚集地是选址的好地带，虽竞争激烈，但因产品品类、数量与结构丰富，吸引核心目标顾客群体集聚并最大化消费，若取得竞争优势容易获得巨大销额利润与市场份额；
（6）
目标店面临街开在三叉路的正面，位于两条街道的交叉处，是很理想的拐角位置，是人流的聚集点与停滞点，容易形成拐角效应现象（若拿下此类店铺我们要充分利用拐角地带优势，把宣传辅助物等要充分向顾客展示并吸引并导入店里）；
（7）
三角门店也是很好的候选店址，但拿店前必须重点分析该地带人流量大小（若拿下此类店铺我们必须把门朝向人流量大的方向，橱窗设计在人流量较少的方向，以免造成好地段的空间布局错位）；
3.2不宜的地址
（1）
目标店面与街道的台阶上下超过三个以上的；
（2）
所处街道往左或右是死角的；
（3）
僻静的小街小巷、人口稀少的居民区；
（4）
小区建筑超过30年以上的地方；
（5）
居民人口老化或外来务工人员租赁超过60%住宿的小区；
（6）
目标店面周围的待租店铺较多。
4、目标店面寻找方法
4.1利用人脉关系。
通过当地人脉和社会关系，多了解，多留意。
好的店面存在2·8原则，即80％的好位置往往还没有信息的正式公布就被“预定”。
4.2预选址范围商圈长期走访跟踪。
实地打听有无转让或出租信息和查看目标点有无张贴“转让”或“出租”信息。
4.3有选择性的询问。
对一些位置较好，但经营不景气的店面可主动去联络，了解有无转让或转租信息。
4.4关注网站有关信息。
关注互联网上发布的店面的租赁、转让信息或在互联网上发布寻店信息。
4.5关注媒体的招商信息。
如报纸、户外广告牌等。
4.6通过中介信息。
5选址的分析
5.1分析目标店面的顾客能见度和接近易达度
顾客能见度分析表4
目标店名：
调查人：
调查日期：
年月日
顾客能见度
目标店址
□位置在街道前端□位置选街道中间□位置在街道末端
店铺位于街道
□5/3处□5/2或5/4处□5/1或5/5
店面可视距离
□20M外可看到□20-10M可看到□10M内看到
店招
□展示面积大□展示面积一般□展示面积小
障碍物
□店前无障碍物□店前无障碍物□店前有障碍物
有无有隔断栏的车行道
□有□无
有无人为的隔离墙
□有□无
有无垃圾收购站
□有□无
店面应光性
□整个空间自然光照充足□小部分自然光照不足□大部分自然光照不足
接近易达度分析表5
目标店名：
调查人：
调查日期：
年月日
接近易达度
公交车
距离
公交线路
公交站数
起点或终点站数
末班车时刻
方圆100米范围
方圆300米范围
地铁站
方圆500米范围
□有□无
数量：
个
距离：
米
所在主干道路长米左右
主干道是否通畅
□良好□一般□差
所在主干道路宽米左右
人流横穿马路通道
□有□无
横穿马路通道
□红绿灯□天桥□地道
店前人行道路宽米左右
人行道是否通畅
□良好□一般□差
交通状况
□非常好□好□普通□短期内不佳□不好
街道有无聚客点
□多个聚客点□1个聚客点□无聚客点
门口台阶
□店前无台阶□店前有1-3个台阶□店前有3个以上台阶
街道客流主体靠近店面一侧
□是□不是
有无封闭的草地
□有□无
5.2目标店面的结构和租赁情况
目标店面的结构和租赁情况汇总表6
目标店名：
调查人：
调查日期：
年月日
结构与
面积
1、目标店面前不能有封闭交通隔离栏、高于1米的绿化，以及直对门面的电线立杆；
2、目标店面门前不能有超过三个以上的上下台阶；
3、店面外的标志（门头等）应明显、醒目，不得有较多树木等障碍物遮挡；
4、目标店面的产权清晰、无纠纷，不得为临时建筑、涉及拆迁及重建；
5、形状：
□窄形□宽形□方形□圆弧形□其他形状
6、建筑物件：
□新颖□尚佳□普通□老旧便外观尚好□不佳
7、M2，使用面积M2。
8、店面尺寸：
门面宽＿＿M，纵深＿＿M，店高＿＿M；
产权与
租赁要求
1、房产性质：
□稳定□租赁□自行开发□临建□待拆
2、产权：
出租方是非直接产权人，无转租权（包括众多小业主无授权委托证明）的不租；
3、抵押权：
房户进入产权诉讼，抵押方无出租权的不租；房户已进入司法拍卖程序的不租；
4、我司希望直接与产权人合作，若房产已被抵押，需要抵押权人出具同意抵押人向我司出租的证明；若合作方不是产权方，则必须在洽谈合作前出示产权人的租赁授权委托。
租期与
租金
1、租赁期限必须大于两年及以上，不满两年的不租；
2、目标店面的租房期限截止是年月日；
3、初谈租金元/年，共M2；
周围店铺租金情况
左第一家元/年，共M2；左第二家元/年，共M2；
左第三家元/年，共M2；左第四家元/年，共M2。
右第一家元/年，共M2；右第二家元/年，共M2；
右第三家元/年，共M2；右第四家元/年，共M2。
目标店面的使用情况：
□使用□空屋，可迁入时间年月日。
备注
请附：
目标店面照片、邻居门店照片、店内现有状况照片
5.3目标店面流量分析
目标店面流量统计分析表7
所在道路或地点名称：
调查人：
时间：
年月日
时段
人流量（人）
上行
下行
店门口或主出入口
临近主街
店门口或主出入口
临近主街
7:
00-9:
00
10:
00-12:
00
16:
30-18:
30
合计
平均/时
备注
指的是所在店门口、或主出入口、或临近主街
说明
（1）人流只能计算70-51岁中老年和50-20岁中青年这两类人群；
（2）次核心商圈和小区指店铺所在道路，农贸市场和菜场指主要出入口和临近主街；（3）测算时间是周一至周四。
分析人流出来原因
购物
过路
用餐
休息活动
占比%
占比%
占比%
占比%
店前人流
周一至周四店前人流量人/天以上，周一至周四人流高峰＿时＿分到＿时＿分
周五至周日店前人流量人/天以上，周五至周日人流高峰＿时＿分到＿时＿分
店前人流占所处商圈的人流量
□占所处商圈人流量的80％以上；□占所处商圈人流量的60-80％；□占所处商圈人流量的40-60％；□占所处商圈人流量的40％以下
6、预估成本与盈亏分析
6.1目标店面购买力预估
目标顾客购买力预估表8
目标店名：
预估人：
年月日
目标顾客群消费力
□高□较高□中□较低□低
购买农副肉菜喜好
□外归直接带回□附近超市□路边摊
进店率
□占店前人流的50％以上；□占店前人流的50-40％；□占店前人流的40-30％；□占店前人流的30-20％；□占店前人流的20-10％；□占店前人流的10％以下。
进店人流
周一至周四进店人流量人/天以上
周一至周四进店人流高峰＿时＿分到＿时＿分
周五至周日进店人流量人/天以上
周五至周日进店人流高峰＿时＿分到＿时＿分
成交率
□占进店客流的90％以上；□占进店客流的90-80％；□占进店客流的80-70％；□占进店客流的70-60％；□占进店客流的60-50％；□占进店客流的50％以下。
预估消费客单价
□50元以上□50-40元□40-30元□30-20元□20-10元□10元以下
预估交易次数
□每天两次□每天一次□两天一次□三天一次□三天以上一次
6.2目标店面成本预估
目标店面成本预估表9
目标店名：
预估人：
年月日
项目
金额（元）
项目
金额（元）
国、地税
水电物业费
工商、卫生税
电话费
工资（含社保）
低值易耗品费
（利润）提点
配送费
固定资产折旧
其它费用
房租金
年:
月:
转让费
总:
月:
装修费分摊
总:
月:
月总费用
总:
月:
备注
装修费按5年分摊；固定资产按5年折旧。
6.3目标店面盈亏指标预算
目标店面盈亏指标预算表10
目标店名：
预算人：
年月日
指标
周期时限
预期月销额
年:
预期月毛利
年:
预期月纯利
年:
盈（亏）
年:
最低月保本额
年:
最低日保本额
备注
7、《目标店面分析评估报告》的撰写、提交与批复
7.1根据相关项目的定性和预估，及表3、表4、表5、表6、表7、表8、表9、表10的数据采集，以说明文为主分析出目标店面是否适宜的结论。
同时必须附上预选店址所在小区域的区位图，旨在反映预选店址主要商业状况及主要道路人流；并附以事例及现场图片。
7.2《目标店面分析评估报告》撰写完毕后提交到专卖营运总监处。
由销售公司副总经理、专卖营运总监对采集数据、定性和预估进行二次论证分析，并到目标店面进行实地考察确认。
（2）经主管销售副总经理、专卖营运总监复核签字确认、上报总经理审批。
8、目标店面的拿店流程与标准
8.1关于产权和抵押问题的评判标准
因预选店址在产权和抵押方面存在问题而可能最终被公司否定，避免浪费调研拓展人员前期的大量调研选址工作，所以调研拓展人员须应严格按以下流程操作：
，首先对预选店址进行产权和抵押情况的资料收集，在没有收集到产权和抵押资料前，任何情况下均不得进行下一步的租赁洽谈工作。
，待专卖营运总监审核、总经理批准后，方可进行下一步的后续租赁谈判工作。
有产权证的必须核实产权证原件，核实产权人、地址、面积、位置是否与租赁物相符，是否有未注销的抵押记载，核实是否有共有权人等。
若有疑惑或担心必须到当地房管部门（即当地办理房产证的机构，机构名称各地可能不一致）通过查阅房产原始档案的方式（可由对方开具介绍信），核实房产证的真伪以及是否有抵押记录。
无产权证的在建房，必须核实建房的所有原始资料，包括土地使用证、建设规划证、建设用地许可证、施工许可证、预售许可证等五证的原件，是否与出租方名称一致，面积，区位是否与租赁物一致。
除此之外，还必须到房管部门通过查阅房产原始档案的方式（可由对方开具介绍信），核实该在建房的房产档案资料，核实该在建房是否售出，是否抵押。
其它集体房等无产权证，调研拓展人员必须核实该门面租赁方是否有使用权。
在我司确定要租赁该门面时，要求租赁方必须出具单位和房管局给予租赁方有权使用该门面的证照材料。
，租赁物如已抵押，应由抵押权人（一般是银行）出具同意出租的书面证明材料。
，应由产权人出具委托出租的书面证明材料。
8.2与租赁方谈判合作流程
8.2.1拜访业主了解：
调研拓展人员在了解了房产信息后，约见租赁负责人，向其介绍我们的来意，并了解租赁方对房产的经营定位和合作的意向，还有房产面积、产权关系、月租金等内容（注意此时调研选址人员要尽量避免给租赁方报价）。
8.2.2商务条件洽谈：
针对租赁方的报价，进行测算，并尽快给予答复。
同时将就付款方式、交房时间、租赁年限、免租期、维保责任、外立面和门前场地使用等事项与租赁方进行沟通。
8.2.3法务条款洽谈：
当双方的条件要求基本一致时，我们将就双方的权利和义务，包括违约罚则与租赁方进行沟通。
8.2.4合同文本梳理：
双方洽谈人员共同将前期谈妥的条件用文字表达出来，并力求兼顾双方的利益。
8.2.5我司领导审核合同内容：
我司有关部门领导审核合同文本，提出修改和完善的意见。
8.2.6沟通修改：
双方洽谈人员就相关意见，再行沟通，并最终达成一致。
8.2.7证照审验：
租赁方审验我司工商证照、法人授权委托，我司审验租赁方的产权证等证照的原件并复印留存。
8.2.8正式签约：
双方在达成一致的合同上签字并盖章。
8.2.9交房：
在租赁方签约人员的陪同下，双方清点房内设备、设施数量、完好状况，记录我司进场时的水电表读数。
8.3与转租方谈判注意事项
8.3.1向转租方询问并查实该门面的产权所有人，必须查看转租方与门面产权所有人签订的租赁合同有无条款明确该门面是否允许转租。
若无则想法联系到门面产权所有人进行洽谈租赁；若有则也须联系门面产权所有人确认门面是否允许转租。
并要求出租方出具由产权人同意转租的书面证明材料（私人签字且按手印、公司签字并盖章）。
8.3.2调研拓展人员向转租方争取最低的转租费，及与转租方谈定转租费的支付方式。
8.3.3在与转租方签订转租合同中必须明确水、电、物管等费用。
转租方若未缴清水电物管等费用，我司必须要求转租方缴清、支付押金等方式解决，否则不与之签订转租合同。
8.3.4在与转租方签订转租合同的同时，必须与产权所有人签订租赁合同。
并要求转租方将之前与产权所有人签订的租赁合同一并收回。
8.4合同报批流程
8.4.1对上报的合同文本进行初验：
了解合同文本有无交对方先行确认；
8.4.2查验合同附件是否齐备、清晰；
8.4.3查验调研拓展人员在相关报告和表格上有无签字确认；
8.4.4合同文本审核：
签约方与产权方名称是否一致→主要商务条款是否反映了前期谈判的指导意见→列出与前期指导意见不一致的地方。
8.4.5审核意见会签：
专卖营运部→行政→总经理；
8.4.6跟进合同的签订并收取签约文本；
8.4.7将合同文本原件交付行政部，复印件交财务部和专卖营运部内勤各保存一份。
9、连锁店标准化建设
自营连锁店：
以中国红为基础，门头底色和门柱颜色为中国红，“梅林优选”连锁店为白色pvc字样。
加盟连锁店：
以草青绿为基础，门头底色和门柱颜色全部为草青绿，“梅林放心肉”为白色pvc字样。
9.1装修标准：
装修格调以中国红“梅林”基础色调，反映整个猪肉加工流程、猪肉质量，突出销售卖点“绿色、自然、安全、卫生”；
，每等份之间间隔4厘米，用黑色玻璃胶勾缝，并做好防水处理。
门头宽度根据门口店面门大小确定（一般不少于3米）。
高度为60CM—100CM之间（以实际装修门头宽度尺寸为主），门头突出深度不少于10CM（若市场规定可改动）。
要求包裹部分粘贴牢固、均匀切割、平面平整光滑，字体布局匀称，弯角处自然无裂痕。
9.1.2门柱根据高度用3-4等份铝塑板（中国红颜色）包裹，每等份之间间隔4厘米，用黑色玻璃胶勾缝，并做好防水处理。
宽度为门宽的六分之一为最宜（根据店面位置不低于30CM，不高于60CM）。
突出厚度为3CM（以外墙为基准）.要求包裹部分粘贴牢固、均匀切割、平面平整光滑，布局匀称，弯角处自然无裂痕。
9.1.3卷帘门的卷帘部分用铝塑板（中国红颜色）包裹，确保卷帘门运动安全可靠不受影响，要求包裹部分粘贴牢固、均匀切割、平面平整光滑，布局匀称，弯角处自然无裂痕。
9.1.4门头PVC字体内容：
（梅林优选***店、加盟-服务电话：
）其中“梅林”字体为白色黑体字，字体大小为门头面积的13.1%，厚度为2.5CM.“中华老字号”字体为白色楷体字，字体大小为“梅林”字体的四分之一，占门头面积4%，厚度为2CM。
“***店、加盟-服务电话：
”为白色宋体字，字体大小为“中华老字号”字体的四分之一，占总体3.7%左右，厚度为1.5CM。
要求字体黏贴牢靠，分布整齐均匀，大方醒目。
9.1.5门头LOGO标识为公司统一LOGO，大小以门头面积的9.5%为基准。
字体分布以“林”字左边为中心轴均匀分布。
要求黏贴牢靠，干净方正。
9.1.6地面地墙：
内地砖（60CM*60CM）采用白色防滑砖铺贴，外地砖（60*60CM）采用浅色仿古防滑砖铺贴，要求缝缝对齐，平整无翘边，无中空现象，颜色统一。
，黏贴高度为150CM。
其它部分用白色涂料刮白。
要求平整无翘边，无中空现象，颜色统一。
9.1.8形象墙：
用铝塑板（象牙白）铺面，以60CM*100CM左右大小的铝塑板拼成（根据形象墙实际大小分割成等份），每等份之间留三厘米的缝隙用白色玻璃
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