设施设备培训.docx
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设施设备培训
•学什么：
•设备简介
•前期接管
•保养的规程
•维修的流程
•开元与小区的分工合作
•节能节岗
•主任做什么
•设备设施管理概论
•物业设备简介
•设备设施的前期管理和接管验收
•保修期的设备管理
•设备基础管理和档案建立
•设备标准化改造
•设备运行管理
•设备设施保修与消单
设备设施的保养
•节能型物业管理
•智能控制与物业安全管理
一、设备设施管理概论
•要点
•1、设备设施管理的概念
•2、设备设施管理的意义及其目的
•3、设备设施管理的主要内容
1、设备设施管理的概念
•概念：
对所有物业设备的使用、日常维护、维修与更新进行的管理工作的统称 。
其中，物业设备包括给排水系统、供配电系统、通排风系统、垂直运输系统、消防报警系统以及建筑智能化系统等几大系统。
（ps：
物业设备的相关内容将在下章详
2、设备设施管理的意义和目的
•意义
（1）为人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障 ；
（2）实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段；
（3）提高现有设备、设施性能、完好率及延长设备使用寿命，减少与节约资金投入，保障设备安全运行的保证；
（4）城市文明建设和发展的需要，对文明卫生、环境建设，与物质文明建设起到保驾护航的作用；
（5）强化物业管理企业的基础建设。
目的
科学、合理地对设备从使用、维护保养、检查维修、更新改造等过程进行技术管理和经济管理，使物业设备始终可靠、安全、经济地运行，确保物业使用的整体功能，体现物业的使用价值和经济效益，达到物业保值增值的目的。
根本目标：
用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率。
3、设备设施管理的内容
•两项主要工作
•用好管好设备
（1）制定合理的运行管理制定，保证设备在合理的外界环境和运行工况下运行，而不至于过快老化 ；
（2）通过合理的安排设备运行和进行技术改造，实现能源的节约，是当前社会的趋势。
•开源节流
（1）设备节能改造和合理运行直接带来的水电能耗的降低 ；
（2）通过智能化设备的合理使用来替代人力，实现人工成本的节约。
具体来说，根据设备的生命周期，物业设备管理主要包括设备的前期介入管理、物业设备的接收管理、设备的基础资料档案管理、设备的运行管理、设备的维护管理、设施设备的更新改造管理等方面 。
本课程下面将一一详细介绍。
二、物业设备简介
•要点
•建筑给排水系统
•建筑供配电系统
•建筑通排风系统
•建筑垂直运输系统
•建筑消防系统
•建筑智能化系统
1、建筑给排水系统
•
（1）、建筑给水系统
•分类
生活给水系统:
为住宅、公共建筑和工业企业内人员提供饮水和生活用水;
生产给水系统:
提供工业建筑或公共建筑在生产过程中使用用水;
消防给水系统:
供给以水灭火的各类消防设备用水 ;
•系统组成
•系统功能
将水自室外给水管引入室内，并在满足用户对水质、水量、水压等要求情况下，把水送到各个配水点（如水龙头、生产用水设备、消防设备等） 。
给水方式
a、一般建筑物的供水方式
Ø直接给水方式 ：
适用于室外给水管网的水量、水压在一天内均能满足用水要求的建筑
Ø设水箱的给水方式 ：
室外给水管网供水压力周期性不足时采用
Ø设水泵的给水方式 ：
室外给水管网的水压经常不足时采用
Ø设水泵和水箱的给水方式 ：
室外给水管网压力低于或经常不能满足建筑内给水管网所需要的水压，且室内用水不均匀时采用
Ø气压给水方式 ：
设置气压给水设备，利用该设备的气压水罐内气体的可压缩性，升压供水，宜在室外给水管网压力低于或经常不能满足建筑内给水管网所需水压，室内用水不均匀，且不宜设置高位水箱时采用
Ø分区给水方式 ：
当室外给水管网的压力只能满足建筑下层供水要求时采用，室外给水管网水压线以下楼层为低区由外网直接供水，以上楼层为高区由升压贮水设备供水。
b、 高层建筑的供水系统
高位水箱供水方式：
并列供水方式、串联供水方式、减压水箱供水方式、减压阀供水方式
气压水箱供水方式：
气压水箱并列供水方式和气压水箱减压阀供水方式
无水箱供水方式 ：
变速水泵并列供水方式和变速水泵减压阀供水方式
2、建筑供配电系统
•基本概念
•电力系统组成
为了充分利用动力资源及降低发电成本，发电厂通常建在远离城市和电能用户的地方，而将电能输送到较远的用电地区。
为减少输送电能过程中的损耗，发电厂所生产的电能除厂用电和直配线路外，大部分由升压变压器升压后，经高压输电线路输送给用户。
输电电压越高，输送的容量越大，输送的距离也越远。
电能输送到用户后因用户的用电设备额定电压均较低，故需经降压变压器将电压降低，再将电能合理地分配到用户，这样由发电厂、变电所、电力线路及用户组成了一个整体，即电力系统 。
•电力变压器
一般的供电包括变电和配电两个部分，变、配电所是供配电系统的核心 。
功能：
升高或降低电压，以利于电能的合理输送、分配和使用 。
基本原理：
输入输出电压之比等于一次绕组和二次绕组匝数之比
1-一次绕组；2-二次绕组；
3-铁芯；4-负载
常见变压器：
湿式变压器，干式变压器
因为变压器工作绕组会发热，需要冷却，湿式变压器采用绝缘油冷却，干式变压器
采用空气流冷却
如图：
左图为湿式变压器，右边两图
为干式变压器
供电系统的常见设备
•常见高压一次设备
高压熔断器 ：
保护电气设备免受过载和短路电流的损害 ，常见的如保险丝
高压隔离开关 ：
保证高压电器及装置在检修工作时的安全，起隔离电压的作用
高压负荷开关 ：
常与高压熔断器串联配合使用；用于控制电力变压器 。
高压断路器：
变电所主要的电力控制设备，具有灭弧特性，当系统正常运行时，它能切断和接通线路及各种电气设备的空载和负载电流；当系统发生故障时，它和继电保护配合，能迅速切断故障电流，以防止扩大事故范围 。
高压开关柜 ：
多个高压开关的集中控制箱
常见低压设备
低压断路器 ：
既有手动开关作用，又能自动进行失压、欠压、过载、和短路保护的电器。
它可用来分配电能，不频繁地启动异步电动机，对电源线路及电动机等实行保护，当它们发生严重的过载或者短路及欠压等故障时能自动切断电路，其功能相当于熔断器式开关与过欠热继电器等的组合
低压开关柜:
适用于发电厂、石油、化工、冶金、纺织、
高层建筑等行业，作为输电、配电及电能
转换之用,如右图
•互感器
功能：
① 可使仪表和继电器标准化。
如电流互感器副绕组的额定电流都是5A；电压互感器副绕组的电压通常都规定为100V。
② 可使测量仪表、继电器等二次设备与一次主电路隔离，降低仪表及继电器的绝缘水平，简化仪表构造，同时保证工作人员的安全。
③ 可以避免短路电流直接流过测量仪表及继电器的线圈。
分类：
电流互感器
电压互感器
•发电机
分类：
构造原则：
用适当的导磁和导电材料构成互相进行电磁感应的磁路和电路，以产生电磁功率，达到把机械能转换成电能的目的。
工作原理:
（简单介绍）
发电机通常由定子、转子、端盖及轴承等部件构成。
由轴承及端盖将发电机的定子，转子连接组装起来，使转子能在定子中旋 转，做切割磁力线的运动，从而产生感应电势，通过接线端子引出，接在回路中，便产生了电流。
3、建筑通排风系统
•空调系统
组成：
家用中央空调分为风系统和水系统两种。
风系统由室外机、室内主机、送风管道以及各个房间的风口和调节阀等组成；水系统由室外机、水管道、循环水泵及各个室内的末端（风机盘管、明装等）组成 。
特点：
（1）、整个家庭都处于舒适性条件下，避免其它分体机造成的直吹过冷和房内冷热不 匀的人体不适现象；
（2）、装饰性好，配合装修无任何外露管线；
（3）、操作简单，自动运行，无需维护；
（4）、可根据各个房间的朝向、功能等增加或减少送风（热）量；
（5）、可加新风和加湿，使室内空气保持新鲜和卫生。
局限性：
（1）、布置上：
设计和安装要与装修结合才能达到良好的舒适性和装饰效果；
（2）、电源要求：
电负荷较大。
老式住房要考虑电路负荷是否足够。
暖通空调系统的监控内容 ：
① 检测功能：
监视风机电机的运行/停止状态；监测风机出口空气温、湿度参数；监测新风过滤器两侧压差，以了解过滤器是否需要更换；监视新风阀打开/关闭状态；
② 控制功能：
控制风机启动/停止；控制空气——热水换热器水侧调节阀，使风机出口温度达到设定值；控制干蒸汽加湿器阀门，使冬季风机出口空气湿度达到设定值。
③ 保护功能：
冬季当某种原因造成热水温度降低或热水停供时，应停止风机，并关闭新风阀门，以防机组内温度过低冻裂空气——水换热器；当热水恢复正常供热时，应能启动风机，打开新风阀，恢复机组正常工作。
④ 集中管理功能：
智能大楼各机组附近的DDC控制装置通过现场总线与相应的中央管理机相连，于是可以显示各机组启/停状态，送风温、湿度、各阀门状态值；发出任一机组的启/停控制信号，修改送风参数设定值；任一新风机组工作出现异常时，发出报警信号。
冰蓄冷空调系统介绍
冰蓄冷中央空调，简而言之，就是在夜间空调负荷较低时，（同时也是电网用电处于低谷、电价较低廉时），开启一部分制冷机组制冰，并将能量以显热和潜热的形式储存冰蓄冷槽中，待白天在空调负荷高峰期间（同时也是电网用电处于高峰、电价较贵时），采用融冰提供的低温水供冷，将储存的冷量释放出来，从而满足高峰空调负荷的需求，同时也利用了供电峰谷电价差，有效降低了用电成本。
从技术层面分析，采用冰蓄冷空调的好处，具体体现在以下几个方面：
一是可减少制冷机组、风机、水泵等设备初装机的容量。
二是机组的运行效率较高，故障的发生率降低。
在节能方面，冰蓄冷空调系统能在多种灵活工作模式下运行。
根据不同的天气情况，合理地采用不同的运转模式，使运行效率最优化，从而节约能源。
排烟通风
风机是依靠输入的机械能，提高气体压力并排送气体的机械，它是一种从动的流体机械。
风机的工作原理与透平压缩机基本相同，只是由于气体流速较低，压力变化不大，一般不需要考虑气体比容的变化，即把气体作为不可压缩流体处理。
4、建筑垂直运输系统
•常见的分类
按照用途分：
乘客电梯，载货电梯等；
按照速度分：
（1）低速梯，常指低于1.00m/s速度的电梯。
（2）中速梯，常指速度在1.00～2.00m/s的电梯。
（3）高速梯，常指速度大于2.00m/s的电梯。
（4）超高速，速度超过5.00m/s的电梯。
按机房位置分类 ：
机房在井道顶部的（上机房）电梯、机房在井道底部旁侧的（下机房）电梯，以及有机房在井道内部的（无机房）电梯
•基本结构：
垂直电梯：
曳引系统、导向系统、门系统、重量平衡系统、电力拖动系统、电气控制系统、安全保护系统
自动扶梯：
梯级、牵引链条及链轮、导轨系统、主传动系统（包括电动机、减速装置、制动器及中间传动环节等）、驱动主轴、梯路张紧装置、扶手系统、梳板、扶梯骨架和电气系统 等
5、建筑消防系统
•火灾探测器
分类：
基本原理：
感烟火灾探测器 ：
在初燃生烟阶段，自动发出火灾报警信号。
感温火灾探测器 ：
通过热敏电阻等器件测得室内温度高于某设定值，发出报警 信号。
•自动报警系统
主要形式：
“可寻址开关量报警系统”、“模拟量探测报警系统”和“多功能火灾智能报警系统”等 ；
基本原理：
火灾报警控制系统作为一个完整的系统由三部分组成，即火灾探测、报警和联动控制。
火灾探测部分主要由探测器组成，是火灾自动报警系统的检测元件，它将火灾发生初期所产生的烟、热、光转变成电信号，然后送入报警系统。
报警控制由各种类型报警器组成，它主要将收到的报警电信号显示和传递，并对自动消防装置发出控制信号。
前两个部分可构成独立单纯的火灾自动报警系统。
联动控制由一系列控制系统组成，如报警、灭火、防烟排烟、广播和消防通信等等。
联动控制部分其自身是不能独立构成一个自动的控制系统的，因为它必须根据来自火灾自动报警系统的火警数据，经过分析处理后，方能发出相应的联动控制信号。
•灭火系统
灭火系统包含电消防设备、水消防设备（消火栓及喷淋系统）、CO2气体灭火设备、防排烟设备、防火卷帘、疏散指示等设备 。
6、建筑智能化系统
建筑智能化系统主要包括有室内防盗报警系统、周界报警系统、楼宇对讲系统、门禁、停车场收费管理系统、巡更系统、背景音乐系统、有线电视系统等部分。
通过这几个部分的有机整合，形成了建筑的智能化系统。
在现实的物业管理中，不一定所有的系统都会用在同一个项目中，但一般都会有楼宇对讲系统、门禁系统，部分项目的停车场收费系统是以人工代替。
三、设备前期管理和接管验收
•要点
•前期介入的概念
•前期介入的内容
•接管验收的流程
1、前期介入管理
•基本概念
设备设施的前期管理主要从物业公司开始进驻项目开始，一般是在小区还在施工建设期间，在这里我们称之为前期介入 ；
在前期介入期间到小区正式入伙期间维修人员对设备的管理称之为接管验收阶段 。
•主要工作内容
前期介入管理是指在物业小区还没有入伙，设备设施还未移交的情况下，作业物业设备维保公司就开始进行物业小区，对小区在建、已建正在调试、计划建造的设备进行监督管理的行为；
具体来说，包括以下几个方面：
（1）对已建成的设备进行统计，并收集相关的资料；
（2）对正在建造的设备进行监督，协助物业小区开发单位共同管理小区设备建设单位的工作；
（3）对计划建造的设备进行现场考查，按照物业管理的需求提出适当的修改意见，以便设备建成后能最大程度的满足物业管理的要求；
（4）协助物业管理公司对物业小区的设备进行检查，了解、熟悉各项设备的功能、习性，通过从前期介入开始的管理，能更熟练的操作设备，检查设备的运行状况；
（5）通过前期介入管理，根据设备的性能制定出相应的设备管理方案，以利于后期的物业管理、设备管理。
前期介入管理的意义
通过前期介入管理，维保单位能更加深入的发解设备的运行状况，了解设备的性能。
在入伙后的接管验收中，更熟练地操作设备，并找到设备存在的缺陷，从而要求物业设备建设安装单位进行改进、修复，为以后的物业管理减少不必要的问题，为以后设备运行减少不必要的故障，为小区生活的业主提供更安全的生活环境。
另外，更早期的介入可以从设计上给予开发商一些影响，通过我们物业管理的经验，尽量减少设计或选型在实际中的不适用性。
最后，还可以把物业管理的需求也融入进去，减少物业公司后期的改造投入。
2、接管验收
•分类
按性质：
新小区接管验收和二手小区接管验收 ；
按组成：
室内部份接管验收、公共部份接管验收、机电部份接管验收 。
•对比
新小区接管验收和二手小区接管验收的异同——
相同点：
都有机电设备的验收和公共设施的验收
不同点：
如右图
新小区接管
二手小区接管
①新建项目（小区）要求对室内部份进行验收，尤其是精装修。
①二手项目（旧小区）室内部份为业主所有，且已居住，物业不需管理。
②新项目设备的随机资料和竣工资料必须要求开发商或施工方准备齐全。
②二手项目（旧小区）由于建造年代不同，有的小区部份随机资料或是竣工资料因管理公司多次的变迁或是建造时的要求不严格而缺省，可不必强求，但对于小区的土建结构筑图必须齐全。
③新小区接管验收是经过公司相关部门与地产开发商开会确定的，在时间和程序上有相应的要求，所以要求对新项目验收需有步骤，有计划的进行。
③二手项目（旧小区）要求在一天之内或是两天之内对小区所有机电设备部份和公共部分进行接管验收完毕，没有具体的计划，只能是依据小区原有设备和设施进行检查。
•新项目的接管验收
（1）入伙前会议
新项目入伙前的会议，被称之为前期例会。
参与人员：
物业公司参与入伙的相关部门的负责人与开发商项目部。
物业公司验收接管工作成立一个小组，工程部相关负责人员 为小组负责人，开元专业人员和管理处驻场工程人员为小组成员；
会议内容：
对小区入伙工作进行协商，确定各项工作开展的时间、程序，包括设备检查时间，相关资料及移交时间，设备验收接管的步骤和时间等。
（2）前期设备设施检查（设备安装期间）
工作内容：
物业公司工程部将负责调度相关的专业人员，陪同开发商及设备相关施工方或设备厂家，对新装设备进行试运，并按物业管理的相关要求对不符合项提出相整改。
设备包括强电设备和弱电设备
强电设备：
发电机、低压配电柜、水泵、电梯、中央空调、泳池设备等
弱电设备：
消防系统、监控系统、门禁对讲系统、停车场管理系统等
（3）新项目设备接管验收
①设备资料验收
强电、弱电设备的随机资料，竣工资料，施工单位的售后服务电话 ，相关维修人员的联系方式。
②设备验收
设备范围：
配电房设备高压配电柜和变压器一般由电力部门进行管理，物业负责日常的清洁打扫。
低压配电柜属于物业管理项目，由物业聘请的维修保养专业公司进行管理，而发电机、生活水泵、消防水泵、电梯、所有强电配电控制箱等强电设备和消防系统、监控系统、停车场管理系统等弱电设备都是是专业维修保养公司负责对其运行和日常常规工作进行管理，维修。
我们在验收时，就要求我们先期进驻的员工，必须每天对安装的设备进行巡视，点检，观察设备运行情况，对运行中出现的问题随时记录，并上报物业管理处和公司。
工作内容：
物业工程部与开元维保部人员对项目强弱电设备进行验收，会调配专业的人员进入现场，由开发商与施工单位共同操作，同时也是对驻场员工进行设备操作培训，验收人员将根据现场测试的结果并结合现场驻场员工反映的问题进行整编，并以函件形式发给发展高，待设备相关问题得到解决，以不影响日常工作情况下接管设备。
强，弱电设备验收注意事项：
A、变配电的高低压变电操作手柄，配电房的绝缘铺设，防雷接地装置，同时还要在低压配电柜上标明相关的开关控制范围，相关电能表的用电范围等。
B、 发电机由施工方启动，运行十他钟左右时间，查看各功能是否显示正常，发电机运行是否有异常。
查看发电机用电瓶是否用支架架起，可以起到防潮的作。
发电机是否与低压配电柜边接，是否胺装有浮冲装置，在市电停电状态下能否自动启动。
发电机油箱内是否有油，物业进驻时油箱应有一定量的油量储备，至少能够用发电机发电3到4小时的运行。
C、生活水泵控制是否变频，水泵是否24小时工作，水泵工作状态下是否只有主泵工作而在用水量小时是否切换到辅助泵工作。
水泵在工作中是否存在有泵体上渗出水。
生活水池是否有水位标高。
D、电梯在验收时注意测试三方对讲，查看电梯机房设备是否漏油，各地方的照明能不能亮，电梯的显示屏，数字键是否能正常工作，门的开关感应是否灵敏。
电梯上下行运行时是否正常。
E、消防系统是否能联运，烟感、温感是否都能正常感应，在出现警报情况下电梯是否能感应消防系统发出的警报而自动紧急迫降。
消防门是否能自动落下，起到断火的作用。
在消防报警下消防水泵是否能够正常启动。
消防音扩是否能正常工作。
F、监控系统、停车场管理系统、门禁对讲系统等智能控制系统是否起到作用（如监控系统是否能按照物业的要求监控关键的部位等在门口监视有员的进出，以防止有尾随的情况发生等），停车场系统是否能正常使用且不能发生意外情况（如道闸自动掉闸的情况等），对讲是编号是否正确，门禁系统功能是否正常，且作工工艺是否达到相关的标准等。
（4）设施的验收
设施范围：
设施主要说的是公共设施，包括小区的公共场所的建筑设施和强弱电井、水表井内的设施，还有各楼层通道或是消防通道内的设施。
验收内容：
对于小区公共设施先进行一次全面检查，看公共部位的建筑是否完整，强弱电井内的设备安装是否符合要求，进道内照明是否正常工作，有问题以公司名义发函开发商，等整改完毕通能检查后接管。
（5）室内验收
分为毛胚房验收和精装修房验收
毛胚房的验收：
主要是五通：
通电、通水、通气、通网络、通电讯
精装修房验收：
除五通外，对室内装修进行检查，包括厨房用品的检查，室内墙壁检查，地板及边沿角的检查，房屋各扇门窗的检查等等。
二手项目的接管验收
内容：
在一天到两天的时间内将所有机电设备数量进行记录，查看是否能正常运行，各主要零部件是否有损坏；公共设施是否有损坏，是否能正常使用。
在检查的问题整理成函件，发给前物业公司并要求期进行整改。
如果是大修设备，需起用本体维修金，应发函给业委会再进行商议。
•总结
一个项目的机电设备设施的接管验收，需要提前进驻的员工，要尽快的熟悉项目，并且在进驻后每天不断的对设备进行巡检，及时的发现问题并汇报，物业工程部与维保部协调相关人员，按相关的安排对设备进行验收。
每个新项目的每一部份的机电设备验收后，物业公司将会与开发商、施工单位签订一份三方协议，以利于物业接管后在免保期内对相关的施工单位进行控制，更快更好的出现问题维修设备。
而在设备免保期内，驻场员工的主要任务就是坚持每天对设备进行巡检，发现问题，报与管理处与施工单位进行沟通
•接管验收的组织与实施
①项目工程形象进度及接管验收进度计划
ⅰ、接管验收一般应大入伙前十天完成。
获得计划完工时间，监理组织的内部验收时间，政府验收时间及入伙时间。
ⅱ、物业公司应尽可能掌握影响工程完工及验收计划的关键工程问题。
影响物业接管入伙亟待解决的工程问题。
物业公司应与开发商及时反映，制定解决方案。
ⅲ、接管验收计划
物业公司应根据《网络进度计划》、工程形象及入伙时间制定接管验收计划。
有条件的情况下，应用计划软件（如PROJECT）编制，用甘特图表示。
以便沟通。
②接管验收准备工作
ⅰ、物业公司人员准备
接管验收是物业管理中的非例行工作，一般一个项目只有一次。
物业接管验收的组织，在物业公司中是临时机构。
一般是物业公司建立接管验收领导小组，组织有关专家，并配备若干名有物业管理经验电工、水工、电梯工、保安等。
业主专有部分验收物业公司一般组成几个验收小组（会同开发商、施工单位），分别负责几个单位工程室内专有部分及共有部位土建、照明验收。
公共设备验收一般在室内部分验收完毕后进行（若物业公司人力充足，也可以同时进行），由物业公司工程主管组织有关专家及维修工构成验收组会同开发商、施工单位，按系统进行验收。
ⅱ、购置、准备工具
应准备以下工具：
捣棍（小
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