三角花园片区旧城改造项目可行性研究报告.docx
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三角花园片区旧城改造项目可行性研究报告
三角花园片区旧城改造项目可行性
研究报告
第一章总论1
一、项目概况1
二、项目业主简介2
三、研究内容2
四、报告编制依据3
五、简要结论3
六、主要技术经济指标4
第二章项目建设背景和必要性6
一、项目建设的背景6
二、项目建设的必要性7
第三章项目市场分析与预测9
第四章地块条件分析10
一、地块基本情况10
（一）地块规划控制条件10
（二）地块地理位置分析10
（三）建设条件分析13
二、项目地块SWOT分析16
（一）项目优势分析（Strength）16
（二）项目劣势分析（Weakness）17
（三）项目机会分析（Opportunity）17
（四）项目威胁分析（Threats）18
第五章建设内容及规模20
一、建设内容20
二、建设规模20
第六章项目组织管理22
一、组织机构设置22
二、人力资源配置22
第七章项目建设进度及招标方案25
一、项目建设进度25
二、招标方案25
第八章项目投资估算及资金筹措27
一、投资估算范围27
二、投资估算依据27
三、投资与成本费用估算28
四、资金筹措33
第九章财务评价34
一、项目各种财务数据的确定34
二、项目财务分析35
三、财务评价结论37
四、主要经济指标37
第十章风险分析39
一、项目的投资风险39
二、本项目各阶段的风险控制39
第十一章社会评价41
一、项目对本地区社会的效益影响分析41
二、项目与所在地区的互适性分析41
三、社会评价结论42
第十二章结论与建议43
一、研究结论43
二、有关说明与建议43
第一章总论
一、项目概况
（一）项目名称：
XXXX三角花园片区旧城改造项目
（二）建设地址：
重庆市XXXX三角花园片区
（三）项目业主：
重庆市XX有限公司
（四）企业性质：
（五）法人代表：
（六）业主地址：
重庆市XXXX三角花园片区
（七）投资总额及资金筹措：
本项目总成本费用26191.13万元，其中开发成本中的土地费用、前期工程费用、基础设施费用、建筑安装工程费用、开发期间税费、不可预见费，共计为25264.35万元。
开发费用中的管理费用、财务费用、销售费用共计为926.77万元。
资金筹措方式为：
企业自有资金、银行贷款分别都为13095.57万元，各占50%。
（八）建设内容及规模
主要建设内容为商住建筑，项目占地面积18265.9平方米，建筑面积88184平方米。
配以环境绿化、道路及水、电、气综合管网等公建设施。
（十）建设工期
项目建设年限为4年。
从2010年06月到2014年05月。
二、项目业主简介
重庆XX有限公司位于重庆北部区域中心城市XX区XX504号，公司占地40余亩，拥有固定资产2000余万元。
公司主要经营业务有：
客、货运输，出租车运输、汽车CVG加气站，液化石油气充装站，环保餐具生产、汽车修理及维修人员培训，房屋门市部出租，公司董事长务实求新、公司以“诚信经营”为经营理念，受到社会各界的普遍好评。
三、研究内容
本项目研究内容主要包括如下：
（一）项目建设的必要性分析；
（二）项目建设的充分性分析；
（三）在项目规划方案基础上，编制项目建设方案；
（四）围绕项目的建设方案，对项目建设成本进行细分，按成本单元进行估算；
（五）为保障项目的顺利实施，配合项目的开发建设进度设计合理的融资方案，在满足项目开发资金需求的基础上，实现资金成本最小化；
（六）在项目效益评价（含经济、社会、环境评价等方面）的基础上，总结项目投资的可行性，对项目整体实施提出建议。
《可行性研究报告》对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。
四、报告编制依据
（一）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
（二）《重庆市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划纲要》；
（三）《中共重庆市委关于统筹城乡发展加快农村全面建设小康社会步伐的决定》；
（四）《XX区国民经济和社会发展第十一个五年（2006至2010年）规划纲要》；
（五）建设部《房地产开发项目经济评价方法》以及国家发改委《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》；
（六）国家发改委批准出版的《投资项目可行性研究指南》；
（七）本项目适用的其他国家及地方标准、规范、法规；
（八）业主提供的相关资料。
五、简要结论
（一）投资环境分析：
目前，全国房地产宏观投资环境良好，重庆市经济运行良好，本项目未来发展前景非常好。
（二）目标客户：
城区及周边乡镇的中高层消费群；
（三）价格定位：
按建筑面积计算，住宅部分均价为3200元/平方米，商业部分均价为6000元/平方米，车位为2.5万元/个；
（四）财务方面：
项目总投资26191.13万元，销售收入28346.5万元，税前利润为553.80万元，扣除所得税后利润为415.35万元。
项目缴纳的销售税金及附加为1601.58万元，所得税为138.45万元，合计交缴纳税金1740.03万元，该项目建成后，稍有盈利，投资利润率为2.11%，税后投资利润率为1.59%，项目税后投资回收期为4.62年。
（五）风险状况：
项目抗风险能力一般，企业所面临的财务风险和市场风险较小。
（六）营销策划：
突出配套、彰显景观、强调社区认同，提高项目的市场渗透力和吸引力。
六、主要技术经济指标
项目相关的技术经济指标如表1.1所示。
项目技术经济指标表
序号
名称
单位
数据
I
项目经济数据
1
开发产品投资（含利息）
万元
26191.13
2
资金筹措
万元
26191.13
3
销售收入
万元
28346.50
4
销售税金及附加
万元
1601.58
5
总成本费用
万元
26191.13
6
利润总额
万元
553.80
7
所得税
万元
138.45
8
税后利润
万元
415.35
II
财务评价指标
1
投资利润率
%
2.11%
2
投资净利润率
%
1.59%
第二章项目建设背景和必要性
一、项目建设的背景
XX是一座历史文化古城、便捷畅通之城、宜居山水之城、创业兴业之城、开放发展之城。
目前，XX正围绕中国知名旅游城市、重庆区域性中心大城市、重庆最美丽城市“三大奋斗目标”，实施富强XX、美丽XX、平安XX、德润XX“四大战略”，抓好发展与民心“双十工程”，推进“百个重点工作项目”，努力走出一条具有时代特征、XX特色的发展之路。
三角花园片区项目拆迁地块处212国道旁，是XX北大门，是XX城市形象的重要组成部分，该片区的城市面貌直接影响到城市招商引资及社会经济发展。
XXXX三角花园片区改造项目是由重庆市XX重庆XX有限公司投资承建。
该公司成立于1950年，更名前为原XX县搬运公司，系中型集体企业，公司职工主要由社会无业人员和回城知青组成，职工人数最多时达2000余人，公司办公室、客运站、汽修厂原来设在塔耳门繁华闹市区，80年代初县政府决定将公司主要营业场地迁至XX三角花园，并同意征地15.3亩作为公司的生产、经营和办公用地。
地界以东以七一水库流水为界，西以国道212线渝南公路出城方向左侧为界，南以陈福友房屋为界，北以石龙过江涵洞为界。
公司当时还招用了因征地而必须安置的农转非工人32名。
征地完成后，公司在三角花园先后修建了办公室、汽修厂、客运站、职工宿舍、食堂等一万多平米的生产生活用房。
随着XX城市建设步伐的加快，三角花园片区存在的诸多问题凸显出来，居民生活环境差、存在严重安全隐患等，需要亟待解决。
二、项目建设的必要性
（一）是消除安全隐患的需要
由于江城公司员工较多，过去经济条件差，修建新征土地修建的材料陈旧，是塔耳门搬迁时的旧条石。
年代久远，旧条石已严重风化，加之地势不稳，现多处出现开裂、斜陷，加上受2008年特大地震的影响，部分房屋已经四处开裂，地面建筑物均有塌陷的危险，存在着严重的安全隐患。
蟠龙湖公园建成蓄水后，险情将进一步恶化。
再者，三角花园范围内有加油站一座，消防间距严重不足，就像定时炸弹一样埋藏在居民区和闹市区，随时可能引发特大安全隐患。
该项目将完成该片区的征地拆迁，并建设8.8万平米建筑物，环境绿化、道路及水、电、气综合管网等公建设施。
不仅可以消除现在的安全隐患，妥善安置拆迁居民，并且为其改善生活环境，提高生活质量，项目建设非常必要。
（二）是提升城市形象的需要
项目拆迁地块处212国道旁，是XX北大门，是XX城市形象的重要组成部分，该地块上的建筑物多是八十年代建成，凸显陈旧、杂乱，地下无停车场，许多车辆停靠国道线上，交通组织杂乱，严重阻碍交通，旁边的排洪沟四季污水横流，臭气熏天，严重损害城市形象，阻碍城市发展。
该项目的建设，将建设相关配套设施，包括道路、广场、绿化、环境打造、整治排洪沟等，可以极大改善居民生活环境，弘扬城市文化,塑造城市个性,打造城市品牌,提升城市形象和核心竞争力,从而使XX走上可持续发展的道路。
（三）是缓解政府拆迁压力的需要
该片区占地面积29亩，但居民楼、办公楼、汽修厂、加油站、食堂等建筑物总面积将近2万平米（其中职工宿舍约9000多平米）。
由于拆迁量大，投资额高，一般开发商不敢问津，原市政府曾给予该片区旧城改造优惠政策，但开发商仍不愿开发建设此地。
该项目由重庆XX有限公司承建，项目所有拆迁安置费由该公司承担，这样就缓解了拆迁矛盾，加快拆迁进度，解决政府在拆迁管理工作中需要破解的难题。
江城公司在城市拆迁过程中，开拓思路，创新模式，心系百姓，为XX今后拆迁管理工作提供了有益的借鉴和启示。
（四）是社会安定团结的需要
长期生活在三角花园的居民和从事生产的人员，因生活生产环境脏、乱、差，且安全隐患严重，显得人心惶惶，发展下去可能会形成社会不稳定因素。
该项目的建设，能够平息社会舆论，安定人心，给政府与居民吃了一个定心丸，对社会的安定团结作出了积极的贡献。
因此，该项目建设必要性明显。
第三章项目市场分析与预测
2007年以来，XX房地产开发呈稳步发展态势，房地产业每年完成投资逐步上升，施工面积继续扩大，新开工面积以较大增幅上升，竣工面积、销售面积、销售额等数据皆持续上升，同时，房地产业税收也呈逐年上升趋势，住宅的开发建设带动了房地产经济发展。
虽然近年来XX房地产业取得了长足进展，开发完成投资较大，但由于其土地成本较高，商品房销售价格较低，在房屋竣工面积、销售面积及销售额等方面与北碚区、江津、永川等周边区域相比，存在一定差距。
目前，XX房地产市场勉励较多有利因素，高位运行、供需两旺、稳步发展的态势可以持续相当长一段时间：
主要表现在：
2009年XX保持了平稳较快的发展势头，消费市场活跃，城市居民收入提高，城市居民人均可支配收入达到7832元，同比增长14.3%，农民人均现金收入3069元，同比增长11.7%，城镇化进程步伐加快。
按照XX定位为国内重大城市的规划目标，到2010年底XX城镇化率将达到54.7%的城镇化发展目标，城区人口将新增18.04万人，按30平米/人的建筑面积计算，仅此意向的住房需求量将超过540万平米。
同时XX旧城改造的力度加大，也将带动房地产业的发展。
因此，XX市房地产市场的投资和消费将继续同步增长，且保持较高水平。
第四章地块条件分析
一、地块基本情况
（一）地块规划控制条件
三角花园建设项目主要规划控制条件表4.1所示：
表4.1
序号
项目名称
数值
单位
备注
1
建设用地面积
18265.9
2
规划建筑面积
88184
3
容积率
4.05
4
绿地率
28.5
%
5
建筑密度
33.3
%
6
规划用途
商住
（二）地块地理位置分析
项目建设地址位于重庆市XX区XX三角花园片区，用地总体呈不规则形，东西长、南北短，用地北侧为水库，地块周围为80年代旧时建筑、汽车客运站、加油站等。
以下为地块四个方向的环境情况：
（三）建设条件分析
1、地质环境条件
①地形、地貌以及不良地质现象
XX区地处中丘陵和川东平行岭谷的交接地带。
以侏罗系分布面积最宽，占全区幅员面积四分之三以上。
地质构造属新华夏系构造体系，全境有两种地质构造类型：
境东及东南部属川东平等岭谷区华蓥山复式背斜褶断带，其余的大部分地区属川中褶带龙女寺半环状构造区。
全市地貌因受地质构造和岩性的制约，其特征是东、北、西三面地势较高，南面地势较低。
最高点是三汇镇白岩头，海拔高度为1284.2米；最低在南面的草街镇嘉陵江边，海拔185米。
全境地貌大致分为平行岭谷和平缓丘陵两大类型：
东南边缘之华蓥山区为平等岭谷地形；西北部广大地区，属川中丘陵盆地，为平缓丘陵地型。
②地震设防烈度
据500年中国地震史及国家地震局1990年中国地震烈度区划图及其使用规定,本地区地震烈度为VI度。
2、气候条件
XX地区因受东亚季风环流影响，具有亚热带季风气候特征，气温、降水、日照、风力等均有明显的季节性变化。
其特点是冬暖夏热，春早秋短，无霜期长，云雾多，日照少，雨量丰富，湿度大，风力注，春有连阴雨，夏常有伏旱，秋多绵雨，冬少寒潮。
境内的南屏、沙坪、东渡等乡镇为境内的高温中心；华蓥山区因海拔高度的升高和山谷冷暖空气交替的结果，气温随之下降，成为境内的低温中心。
整个市境常年平均风速小，水蒸气不易散失，形成湿度大，气温较高。
境内的风向和风速也是随地形变化，三江沿岸多顺河风，山区则多顺槽风。
多年平均气温为18度，一年之中以1月最冷，为7.2度，多年平均年降水量1131.3毫米。
境内的东部山区降水量偏多，西部地区偏少。
由于受太平洋东南季风和北印度洋的西南季风交汇影响，造成秋冬春三季天空云层多，雾日持续时间长，阳光难以直达地面，致使XX处于全国少日照的中心区。
且时间分布不均，8月日照最多，冬季则最少。
3、交通条件
（1）公路。
XX市等级公路达到1916公里，其中高速公路54.8公里，国省道110.2公里，农村公路1751公里；建立“132”城乡交通快畅系统；二级公路乡镇覆盖率100％。
（2）铁路。
“两纵一横一联”铁路建设，“两纵”是襄渝铁路和兰渝铁路，“一横”是遂渝铁路，“一联”是盐双运煤铁路专用线。
（3）“一干两支一重要港”航运体系。
“十一五”期末，渠化嘉陵江、渠江、涪江三江航道320公里，初步形成“一干两支”航运体系；初步建成重庆五大重要港之一的XX港，为在远期把XX打造成为合遂南广经济圈航运中心打下坚实基础。
4、施工条件
项目地块场地拆迁平整后，需要进行一定量的土石方挖填以及异地弃土运输；周边交通道路条件好，利于施工机械、建筑材料的进场；水、电、气供应充足，能够满足前期施工的要求。
因此，整个项目的施工条件较为有利。
5、环境保护条件
项目对周边的环境及社会影响不大。
项目主体工程和管网工程均按国家有关标准设计施工，日常运营产生的废水、废气、噪声等符合国家污水、废气、噪声综合排放标准等环保要求。
因此，项目拟选场址位置能够为当地环境容量所接受，符合国家环境保护法规的要求。
综上所述，该项目拟建地的地形、地貌、地质、能源、交通和通讯等基础设施基本满足项目建设的需要，建设的配套条件良好。
二、项目地块SWOT分析
（一）项目优势分析（Strength）
■区位优势
本项目在XX区得地独优，地处城区北大门，紧邻212国道及客运站，交通便利。
随着开发进度的加大，消费者对该区域接受程度越来越高。
■区域市场接受高
本项目定位的购房消费主体是收入处于中下层的消费人群。
该片区因长期以来居民生活、生产条件及环境差，生活质量低下，安全隐患严重，能够拆迁、改造是民心所向，其有一定的社会基础，市场接受度高。
■项目开发时机成熟
XX成为重庆市“一小时经济圈”的重要组成部分，其经济、社会、人文等各个因素都亟待提高，该片区位为XX的北大门，是XX面向外界的一个重要窗口，其环境急需整治，形象急需提高，因其拆迁成本高，使得多数承包商望而却步，是政府亟待解决的一个难题。
这时江城公司自愿组织资金进行旧城改造，无疑为城市的建设起到积极的推动作用。
（二）项目劣势分析（Weakness）
■周边生活配套设施不够齐全
地块周边商业网点和金融机构交齐全的区位离本地块较远；黑山大桥以下沿线主要为小的商业铺面，无酒吧、网吧等娱乐设施；教育机构不健全,与城区教学基地匀较远；医疗设施缺乏，主要为小的门诊部。
总的来说,人文环境几生活配套设施较差,是项目开发的一大劣势。
■周围环境条件差
项目北侧为水库，常年污水横流，整治不力，影响居住环境；同时城市建筑物陈旧，影响城市形象。
■项目辐射区域有限
本项目离属于旧城拆迁，不利于做高端市场，对项目的市场定位造成影响。
如果项目市场定位不好、开发不科学，则会引起市场风险。
（三）项目机会分析（Opportunity）
■重庆房地产住宅市场健康发展需求旺盛,大势看好
从近年交易数据显示，销售面积与竣工面积供给与需求总体上是平衡的，全市商品房销售面积逐年增长，市场需求逐渐旺盛起来。
另外，近日国务院消息，国家发展改革委员会正式批准我市为全国统筹城乡综合配套改革试验区，即中国第三个“特区”，也无疑为重庆房地产市场的发展带来光明前景。
■“一圈两翼”发展新格局带动当地经济发展，带给项目带来良好的经济环境
重庆市党代会提出的“一圈两翼”发展新格局，是极富有重庆特色的城乡统筹发展新路子，是重庆最重要的统筹城乡发展举措。
全力打造“一小时经济圈”，做强主城，做大区域性中心城市，做活小城市，打造一个强有力的统筹城乡的支撑和承载平台。
XX属经济圈内，加快县城、中心镇建设，形成自我加压，主动跟进的发展态势。
■XX区城市化进程加快，给项目带来较多的潜在客户
XX区城区人口发展目标为30万人，现在城市人口每年正以1万人的速度递，而且私营，民营企业今年来不但增加，收入水平也不断增加，加之正阳新城、舟白新城的快速发展，必然会带动主城区的发展速度。
（四）项目威胁分析（Threats）
■未来市场供应量较大
XX区经济发展速度较快，房地产业也逐步进入稳定增长阶段，随着该区约城市化进程的加快，房地产市场将迎来更多的竞争者，市场竞争激烈。
为此，开发时应注重项目本身的设计，以加强竞争力。
■企业自筹资金，存在一定财务风险
该项目投资额达2.6亿元左右，全部为自有资金，且投资回收期为4.6年，项目税后利润约415万元，稍有盈利，若项目营销、销售稍不到位，就存在一定的财务风险，应该做好各种准备应对可能出现的状况。
第五章建设内容及规模
一、建设内容
拆除项目地块范围内所有建筑物，构筑物；在拆除项目地块范围内建设住宅、公共配套（包括广场、商业、道路）等建筑物、构筑物，环境绿化及水、电、气综合管网等全部工作内容。
包括以下各内容：
（一）项目区域内的场地平整；
（二）基础工程；
（三）房屋主体工程；
（四）安装工程；
（五）项目区域内的道路建设；
（六）项目区域内的管网建设；
（七）项目区域内的环境和绿化建设。
二、建设规模
（一）拆迁规模
本项目拆迁面积约20000平米，其中住宅9000平米，非住宅11000平米。
（二）新建规模
总建设工程方案综合技术经济指标
序号
项目
计量单位
规划要求指标
数值
所占比重
备注
一
规划建设用地
m²
18265.9
18265.9
二
居住户（套）数
户（套）
792
三
居住人数
2535
每户按3.2人计
四
总建筑面积
m²
88184
100%
其中：
计容积率建筑面积
m²
73984
五
按功能性质划分
1
住宅建筑面积
m²
61380
2
商业面积
m²
12604
六
按地上地下部分划分
1
地上建筑面积
m²
73984
2
地下车库建筑面积
m²
14200
七
停车泊位
辆
457
1
地面
86
2
地下
371
八
容积率
4.05
其中奖励容积率
—
九
建筑密度
%
33.3
十
绿地率
%
28.5
第六章项目组织管理
一、组织机构设置
（一）组织机构的设立
项目组织机构是公司进行各项活动及保障各功能实施的一种手段。
在内部，这些活动及功能按照专门设计的结构组合分工后，形成不同的职能部门。
组织结构设计的目的是为了协调这些活动，确保项目投资目标的实现。
（二）组织机构图
根据业主的实际情况和项目的特殊性，为了能够充分发挥各部门的作用，项目的组织机构设置为如图6－1所示的模式。
二、人力资源配置
（一）项目经理部：
负责项目的方案审定、工程设计、施工招投标工作、工程监管、工程验收等工作。
共计31人，其中：
1.土建部：
在工程项目部的领导下，负责工程土建的质量、进度、投资管理、控制，同时负责土建工程预算决算工作。
15人
2.材料、设备部：
配合工程进度，负责材料设备的采购。
3人
3.安装部门：
根据工程进度安排，指导施工企业进行设备安装，并配合设备生产商进行设备调试运行。
5人
4.装饰部：
负责项目装饰材料选型，对项目的装饰进行质量、进度、投资管理、控制。
3人
5.办公室：
协助项目经理做好项目工程部的日常事务，协调各部门做好本职工作。
5人
（二）财务部：
作好资金的筹集与运用管理；做好工程项目成本及费用的核算，加强投资的监控管理。
共计3人。
（三）行政部：
组织支持各部门。
负责对外联络及公共关系；负责与相关建设管理部门的协调保持与政府相关机构畅通的沟通管道；为其它部门提供后勤、法律方面的支持；其它日常事务。
共计4人。
（四）人力资源部：
负责项目管理公司的人员招聘、人事安排、人员考核等工作。
2人
（五）经营部：
制订项目的营销策略，开展对外招商、招租和销售工作。
6人
（六）物业监管部：
负责项目物业管理公司的招聘，处理、解决业主投诉的问题等。
40人
公司总经理1人、副总经理2人、财务总监1人、总经理助理1人，组织机构共计人员91人。
第七章项目建设进度及招标方案
一、项目建设进度
本项目建设工期自立项之日起至项目全面建成并投入使用。
建设工期主要包括项目前期准备、土建工程施工、设备采购与安装、装饰工程、设备调试、竣工验收等阶段。
参考建设项目工期定额和单位工程工期定额，结合本项目建设内容、工程量大小、建设难易程序，以及施工条件等具体状况，总工期计划为4年。
从2010年6月到2014年5月。
（一）项目前期准备：
2010年6月——2010年12月完成土地征用，项目立项，可研报告的编制及审批，总体规划的设计和审批，单体工程的设计等工作，落实并完善各项规划建设手续。
（二）建筑工程：
2011年1月——2012年12月完成土地平整、基础工程、主体工程的建设。
（三）安装工程：
201
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