资产评估期末复习要点.docx
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资产评估期末复习要点
资产评估期末复习要点
简答题：
1.资产评估要素是什么?
答：
（1）评估主体，即从事资产评估的机构和人员，他们是资产评估工作的主导者。
（2）评估客体，即被评估标的物，它是资产评估的具体对象，也称为评估对象。
（3）评估依据，也就是资产评估工作所遵循的法律、法规等。
（4）评估目的，即资产业务引起的经济行为对资产评估的结果的要求，或资产评估结果的具体用途。
它直接或间接地决定和制约着资产评估的条件，以及价值类型的选择。
（5）评估原则，即资产评估的行为规范，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则。
（6）评估程序，即资产评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序。
（7）评估价值类别，即对资产评估价值质的规定，它对资产评估参数的选择具有制约性。
（8）评估方法，即资产评估运用的特定技术，是分析和判断资产评估价值的手段和途径。
（9）资产评估假设，即资产评估得以进行的前提条件假设等。
（10）资产评估基准日，即资产评估时间基准。
3.土地使用权的评估原则？
答：
（1）合法原则
（2）供需原则（3）替代原则（4）最有效利用原则
（5）预期原则（6）贡献原则
4.资产评估成本法四要素？
答：
成本法涉及四个基本要素，即重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。
（1）重置成本是按在现行市场条件下重新构建一项全新的资产所支付的全部货币总额，
分为复原重置成本和更新重置成本。
（2）实体性贬值即有形损耗，是指资产由于使用及自然力作用导致的资产的物理性能的损耗或下降引起的资产的价值损失。
（3）功能性贬值指由于技术进步引起资产功能相对落后而造成的价值损失。
（4）经济性贬值指由于外部条件变化引起的资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。
5.市场法的定义、应用前提及评估程序？
答：
（1）市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
（2）应用前提条件：
①要有一个活跃的公开市场
②公开市场上要有可比的资产及其交易情况
（3）评估程序：
①选择参照物②在评估对象与参照物之间选择比较因素
③指标对比并量化差异④以量化的对比指标调整各参照物成交价格，得出初步评估结论
⑤综合分析确定评估结果
6.确定折现率和资本化率的原则？
答：
（1）折现率不低于投资的机会成本。
（2）行业基准收益率不宜直接作为折现率，但是行业平均收益率可作为折现率的重要参考指标。
（3）银行票据的贴现率不宜直接作为折现率。
计算题：
1.册P22第4题
2.
（1）册P29第4题
（2）有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6块宗地信息：
成交价的单位为：
元/平方米
该城市地价指数表：
另据调查，该市此类用地与地价的关系为：
当容积率在1～1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5％；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3％。
对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件，评估该宗土地2002年的价格。
解：
①建立容积率地价指数表，求出容积率修正系数
②案例修正计算
可比实例A：
680×（112/110）×（100/101）×（105/115）×（100/100）×（100/101）＝620
可比实例B：
610×（112/110）×（100/100）×（105/105）×（100/100）×（100/99）＝627
可比实例C：
700×（112/107）×（100/105）×（105/120）×（100/100）×（100/98）＝623
可比实例D：
680×（112/108）×（100/100）×（105/100）×（100/99）×（100/99）＝755
可比实例E：
750×（112/107）×（100/99）×（105/128）×（100/100）×（100/102）＝638
可比实例F：
700×（112/112）×（100/100）×（105/115）×（100/101）×（100/100）＝633
③评估结果
案例D的值为异常值，应予以删除。
其他结果较为接近，取其平均值为评估结果。
因此，待估宗地G的评估结果为：
（620＋627＋623＋638＋633）÷5＝628（元/平方米）
（3）有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现搜集到A、B、C三宗地交易实例，具体情况见下表，表中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。
该城市从2007年到2011年，每年地价指数上升1%。
宗地
成交价
交易时间
交易情况
区域因素
个别因素
剩余年限
评估标的
2011.1
0
0
0
40
A
2200
2010.1
-1%
0
-1%
38
B
2400
2010.1
0
+2%
+1%
40
C
2300
2010.1
0
0
0
39
试根据上述条件评估待估宗地2011年1月的价格。
3.册P57第5、P58第6
4.无形资产使用权价值的计算、约当投资分成法计算利润分成率（课本P108/109）
某企业将一项专利使用权转让给A公司，拟采用对利润分成的方法。
该专利系三年前从外部购入，账面成本80万元，三年间物价累计上涨25%，该专利法律保护期十年，已过四年，尚可保护六年。
经专业人员测算，该专利成本利润率为400%，A企业资产重置成本为4000万元，成本利润率为12.5%，通过对该专利技术论证和发展趋势分析，技术人员认为该专利剩余使用寿命为五年。
另外，通过对市场供求状况及有关会计资料分析得知，A企业实际生产能力为年产某型号产品20万台，成本费用每台约为400元，未来五年间产量与成本费用变动不大，该产品由于采用了专利技术，性能有较大幅度提高，未来第一、二年每台售价可达500元，在竞争作用下，为维护市场占有率，第三、四年售价将降为每台450元，第五年降为每台430元，折现率确定为10%，企业所得税税率为25%。
要求：
根据上述资料确定该专利的评估值。
5.册P28第2、P29第3
6.商誉价值评估---超额收益法（再加课本P127例题）
某企业进行股份制改组，根据企业过去经营情况和未来市场形势，预测其未来5年的净利润分别是100万元、110万元、120万元、150万元和160万元，并假定从第六年开始，以后各年净利润均为160万元。
该企业一直没有负债，其有形资产只有货币资金和固定资产，且评估值分别为100万元和500万元，该企业有一项可确指无形资产，即一个尚有5年剩余经济寿命的非专利技术，该技术产品每件可获得超额净利润10元。
目前该企业每年生产产品8万件。
经综合分析，在未来5年，每年可生产10万件，经预测折现率和本金化率为8%，评估商誉的价值。
7.册P47第2附录资料：
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长方体和正方体知识要点
名称
面
棱
顶点
长方体
有6个面一般情况下6个面都是长方形，相对的面完全相同（特殊情况下有两个相对的面是正方形，其余的4个面是完全相同的长方形）
有12条棱
（相对的4条棱的长度相等）
有8个顶点
正方体
有6个面是6个完全相同的正方形
有12条棱
12条棱的长度都相等
有8个顶点
长方体的棱长总和=长×4+宽×4+高×4或长方体的棱长总和=（长+宽+高）×4
正方体的棱长总和=棱长×12
长方体或正方体六个面的总面积，叫做它的表面积。
长方体的表面积=（长×宽+长×高+宽×高）×2
上面或下面前面或后面左面或右面
正方体的表面积=棱长×棱长×6
一个面的面积6个面
物体所占空间的大小叫做物体的体积。
容器所能容纳物体的体积，叫做这个容器的容积。
常用的体积单位有：
（立方厘米）、（立方分米）、（立方米）。
棱长1厘米的正方体，体积是1立方厘米。
棱长1分米的正方体，体积是1立方分米。
棱长1米的正方体，体积是1立方米。
计量液体的体积，常用（升）和（毫升）作单位。
1立方分米=1升1立方厘米=1毫升
长方体的体积=长×宽×高正方体的体积=棱长×棱长×棱长
V=abhV=a.a.a或V=a3读作a的立方
表示3个a相乘。
长方体和正方体底面的面积，叫做它们的底面积。
长方体和正方体体积计算的统一公式：
长方体（或正方体）的体积=底面积×高V=sh
正方体的棱长扩大缩小若干倍，它的表面积扩大或缩小这个倍数的平方，体积扩大或缩小这个倍数的立方。
长方体的长、宽、高同时扩大缩小若干倍，它的表面积扩大或缩小这个倍数的平方，体积扩大或缩小这个倍数的立方。
分数乘法知识要点：
∙分数与分数相乘，用分子相乘的积作分子，分母相乘的积作分母。
∙分数与分数相乘的计算方法对于整数与分数相乘也适用，因为整数可以化成分母是1的分数。
∙求一个数的几分之几是多少，用乘法计算。
（求一个数的几倍是多少，也用乘法计算）
∙乘积是1的两个数互为倒数。
A、求一个分数的倒数，把它的分子和分母调换位置。
B、整数（0除外）的倒数是
C、1的倒数是1D、0没有倒数。
E、真分数的倒数都大于1，假分数的倒数都小于或等于1。
分数除法知识要点
1、甲数除以乙数（乙数不为0），等于甲数乘乙数的倒数。
2、一个数（不为0），乘一个小于1的数，得数比这个数小；乘一个大于1的数，得数比这个数大。
3、被除数（不为0），除数大于1，商比被除数小；除数小于1，商比被除数大；除数等于1，商等于被除数。
4、做分数乘除法应用题的注意点：
（1）找出关键句，确定单位“1”、比较量，看清单位“1”是已知还是未知。
（2）单位“1”已知，求比较量，用乘法计算。
单位“1”×分率=比较量
单位“1”未知，求单位“1”，用方程或除法计算。
对应量÷对应分率=单位“1”
5、求一个数是另一个数的几分之几用除法计算。
（求一个数是另一个数的几倍，也用除法计算）
求一个数的几分之几是多少，用乘法计算。
（求一个数的几倍是多少，也用乘法计算）
认识比知识要点
1、两个数的比表示求两个数相除，比的前项除以后项所得的商叫做比值。
∙比与除数、分数的联系：
比
前项
后项
比值
除法
被除数
除数
商
分数
分子
分母
分数值
补充：
比的后项不能为0。
比值不能带单位名称。
3、比的基本性质：
比的前项和后项同时乘或除以相同的数（0除外），比值不变。
4、化简比的依据：
比的基本性质。
5、化简比与求比值的区别
化简比：
化成最简单的整数比，有前项、后项和比号；求比值：
是前项除以后项所得的商。
认识百分数知识要点
1表示一个数是另一个数的百分之几的数叫做百分数，也叫做百分率或百分比。
百分数通常用"%"来表示。
百分号“%”是表示百分数的符号。
2、分母是100的分数不一定是百分数。
3、分数既可以表示一个数是另一个数的百分之几（分率），也可以表示具体数量；百分数只表示一个数是另一个数的百分之几（分率）。
百分数不能带单位名称。
4.小数化成百分数：
只要把小数点向右移动两位，同时在后面添上百分号;百分数化成小数：
把百分数化成小数，只要把百分号去掉，同时把小数点向左移动两位。
5.分数化成百分数：
通常先把分数化成小数（除不尽时，通常保留三位小数），再把小数化成百分数。
6.百分数化成分数：
先把百分数改写成分数，能约分的要约成最简分数。
7、求一个数是另一个数的几分之几用除法计算，求一个数是另一个数的百分之几也用除法计算。
常用的数量关系式
1、每份数×份数＝总数总数÷每份数＝份数总数÷份数＝每份数
2、速度×时间＝路程路程÷速度＝时间路程÷时间＝速度
3、单价×数量＝总价总价÷单价＝数量总价÷数量＝单价
4、工作效率×工作时间＝工作总量工作总量÷工作效率＝工作时间
工作总量÷工作时间＝工作效率
5、加数＋加数＝和一个加数＝和－另一个加数
6、被减数－减数＝差被减数＝差+减数减数＝被减数-差
7、因数×因数＝积一个因数＝积÷另一个因数
8、被除数＝商×除数被除数÷除数＝商除数＝被除数÷商
9、总数÷总份数＝平均数
10、相遇问题
相遇路程＝速度和×相遇时间相遇时间＝相遇路程÷速度和速度和＝相遇路程÷相遇时间
运算定律
1.加法交换律：
两个数相加，交换加数的位置，它们的和不变，即a+b=b+a。
2.加法结合律：
三个数相加，先把前两个数相加，再加上第三个数；或者先把后两个数相加，再和第一个数相加它们的和不变，即（a+b）+c=a+（b+c）。
3.乘法交换律：
两个数相乘，交换因数的位置它们的积不变，即a×b=b×a。
4.乘法结合律：
三个数相乘，先把前两个数相乘，再乘第三个数；或者先把后两个数相乘，再和第一个数相乘，它们的积不变，即（a×b）×c=a×（b×c）。
5.乘法分配律：
两个数的和与一个数相乘，可以把两个加数分别与这个数相乘再把两个积相加，即（a+b）×c=a×c+b×c。
6.减法的性质：
从一个数里连续减去几个数，可以从这个数里减去所有减数的和，差不变，即a-b-c=a-（b+c）。
小学数学图形计算公式
1、正方形周长＝边长×4正方形面积=边长×边长
长方形周长=（长+宽）×2长方形面积=长×宽
2、三角形面积=底×高÷2三角形高=面积×2÷底三角形底=面积×2÷高
3、平行四边形面积=底×高
4、梯形面积=（上底+下底）×高÷2
5、圆的周长=直径×л或=2×л×半径圆面积=半径2×л
常用单位换算
长度单位换算
1千米=1000米1米=10分米1分米=10厘米1米=100厘米1厘米=10毫米（1米=100厘米）
面积单位换算
1平方千米=100公顷1公顷=10000平方米
1平方米=100平方分米1平方分米=100平方厘米1平方厘米=100平方毫米1平方米=10000平方厘米
体（容）积单位换算
1立方米=1000立方分米1立方分米=1000立方厘米1立方分米=1升
1立方厘米=1毫升1立方米=1000升
质量单位换算
1吨=1000千克1千克=1000克1千克=1公斤
人民币单位换算
1元=10角1角=10分1元=100分
附录资料：
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常用面料知识
一、什么是纤维？
纤维是面料中最普通的一种纤维，提取自然棉花植物，
如果我们将纤维分为归类，主要可分为天然纤维，合成纤维和人造纤维三大种
（1）天然纤维包括：
植物纤维、动物纤维和矿物纤维.如：
棉、麻、羊毛、兔毛、蚕丝等；
（2）合成纤维是：
对化工原料单体的聚合物，具有可纺性的熔体，进行纺丝加工制造出的纤维；
（3）人造纤维：
是植物纤维的重建和化学处理（尼龙）。
（一）棉[COTTON]
优点：
1.吸湿透气性好，手感柔软，穿着舒适；
2.外观朴实富有自然的美感，光泽柔和，染色性能好；
3.耐碱和耐热性特别好。
缺点：
1.缺乏弹性且不挺括，容易皱性；
2.色牢度不高，容易褪色；
3.衣服保型性差，洗后容易缩水和走形（缩水率通常在4%~12%左右）；
4.特别怕酸，当浓硫酸沾染棉布时，棉布被烧成洞，当有酸（比如：
醋）不慎弄到衣服上，应及时清洗以免醋酸对衣服产生致命的破坏。
洗涤方法：
1.可用各种洗涤剂，可手洗或机洗，但因棉纤维的弹性较差，故洗涤时不要用大挫洗，以免衣服变型，影响尺寸；
2.白色衣物可用碱性较强的洗涤剂高温洗涤，起漂白作用，贴身内衣不可用热水浸泡，以免出现黄色汗斑。
其他颜色衫最好用冷水洗涤，不可用含有漂白成份的洗涤剂或洗衣粉进行洗涤，以免造成脱色，更不可将洗衣粉直接倒落在棉织品上，以免局部脱色；
3.浅色、白色可浸泡5-10分钟后洗涤去污效果更佳。
深色不要浸泡时间过长，以免褪色，应及时洗涤，水中可加一匙盐，使衣服不易褪色；
4.深色衣服应与其它衣物分开洗涤，以免染色；
5.衣服洗好排水时，应把它叠起来，大把的挤掉水分或是用毛巾包卷起来挤水，切不可用力拧绞，以免衣服走形。
也不可滴干，这样衣服晾干后会过度走形；
6.洗涤脱水后应迅速平整挂干，以减少折皱。
除白色织物外，不要在阳光下暴晒，避免由于曝晒而使得棉布氧化加快，从而降低衣服使用寿命并引起褪色泛黄，若在日光下晾晒时，建议将里面朝外进行晾晒。
（二）粘胶纤维[VISCOSE]
粘胶纤维是以木浆、棉短绒为原料，从中提取自然纤维，在把这些自然纤维经过特殊工艺处理，最后就制成了粘胶纤维。
粘胶纤维包括：
莫代尔纤维、哑光丝、粘纤、人造丝、人造棉（人棉）、人造毛
优点：
1、粘胶具有很好的吸湿性（普通化纤中它的吸湿性是最强的）、透气性，穿着舒适感好；2、粘胶织品光洁柔软，有丝绸感，手感滑爽，具有良好的染色性，而且不宜褪色；
缺点：
1、粘胶纤维手感重，弹性差而且容易褶皱，且不挺括；2、不耐水洗、不耐磨、容易起毛、尺寸稳定性差，缩水率高；3、不耐碱不耐酸。
洗涤：
1.水洗时要随洗随浸，浸泡时间不可超过15分钟，否则洗液中的污物又会浸入纤维；2.胶纤维织物遇水会发硬，纤维结构很不牢固，洗涤时要轻洗，以免起毛或裂口；3..用中性洗涤剂或低碱洗涤剂，洗涤液温度不能超过35度；4.洗后排水时应把衣服叠起来，大把地挤掉水分，切忌拧绞，以免过度走形；5.在洗液中洗好后，要先用干净的温水洗一遍，再用冷水洗，否则会有一部分洗涤剂固在衣服上，不容易洗下来，使浅色衣服泛黄；6.洗后忌暴晒，应在阴凉或通风处晾晒，以免造成褪色和面料寿命下降。
7.对薄的化纤织品，如人造丝被面、人造丝绸等，应干洗，不宜水洗，以免缩水走样。
保养：
1.穿用时要尽量减少磨擦、拉扯，经常换洗，防止久穿变形；2.粘纤服装洗净、晾干、熨烫后，应叠放平整，按深、浅色分开放，不宜长期在衣柜内悬挂，以免伸长变.粘纤服装吸湿性很强，收藏中应防止高温，高湿和不洁环境引起的霉变现象；4.熨烫时要求低温垫布熨烫，熨烫时要少用推拉，使服装自然伸展对正。
（三）涤纶[POLYESTER]
涤纶纤维的原料是将从石油、天然气中提炼出来经过特殊工艺处理而得到的一种合成纤维。
涤纶包括：
聚酯纤维、的确良
优点：
1．面料强度高，耐磨经穿；
2．颜色鲜艳且经久不褪色；
3．手感光滑，挺括有弹性且不宜走形，抗褶抗缩；
4．易洗快干，无须熨烫；
5．耐酸耐碱，不宜腐蚀。
缺点：
1．透气性差，吸湿性更差，穿起来比较闷热；
2．干燥的季节（冬天）易产生静电而容易吸尘土；
3．涤纶面料在摩擦处很容易起球，一旦起球就很难脱落。
洗涤：
1．用冷水或温水洗涤，不要强力拧；
2．洗好后易阴干，不可暴晒，以免因热生皱；
3．熨烫时应加垫湿布，温度不可过高，深色服装最好烫反面。
（四）聚酯纤维
最大的优点是抗皱性和保形性很好，因此，适合做外套服装。
具有以下特点：
1．具有较高的强度与弹性恢复能力。
因此，其坚牢耐用、抗皱免烫。
2．吸湿性较差，穿着有闷热感，同时易带静电、沾污灰尘，影响美观和舒适性。
不过洗后极易干燥，且湿强几乎不下降，不变形，有良好的洗可穿性能。
3．聚酯面料是合纤织物中耐热性最好的，具有热塑性，可制做百褶裙，褶裥持久。
同时，聚酯面料的抗熔性较差，遇着烟灰、火星等易形成孔洞。
因此，穿着时应尽量避免烟头、火花等的接触。
4．聚酯面料的耐光性较好，除比腈纶差外，其耐晒能力胜过天然纤维织物。
尤其是在玻璃后面的耐晒能力很好，几乎与腈纶不相上下。
5．聚酯面料耐各种化学品性能良好。
酸、碱对其破坏程度都不大，同时不怕霉菌，不怕虫蛀。
（五）氨纶[SPANDEX]
氨纶包括：
弹性纤维、莱卡（拉卡）、拉架、斯潘德克斯
优点：
1.伸阔性大、保型性好，而且不起皱；
2.手感柔软平滑、弹性最好、穿着舒适、体贴合身；
3.耐酸碱、耐磨、耐老化；4.具有良好的染色性，而且不宜褪色。
缺点：
1.吸湿差；
2.氨纶通常不单独使用，而是与其他面料进行混纺。
（六）锦纶（又叫尼龙）[NYLON或POLYAMIND]
优点：
1.结实耐磨，是合成纤维中最耐磨、最结实的一种；
2.重量比棉、粘胶纤维要轻；
3.富有弹性，定型、保型程度仅次于涤纶；
4.耐酸碱腐蚀，不霉不蛀。
缺点：
1.吸湿能力低，舒适性较差，但比腈纶，涤纶好；
2.耐光、耐热性较差，久晒会发黄而老化；
3.收缩性较大；
4.服装穿久易起毛，起球。
洗涤方法：
1.对洗涤剂要求不高，水温不宜超过40度，以免温度太热而走行；
2.洗涤时不要猛搓，以免出现小毛球；
3.对浅色织品洗后应多冲几次，不然日久容易泛黄；
4.忌暴晒和烘干，应阴干；
5.锦纶耐热性较差，所以要低温熨烫，一定要打蒸汽，不能干烫。
（七）麻[LINEN]
优点：
1.透气，有独特凉爽感，出汗不粘身；
2.色泽鲜艳，有较好的天然光泽，不易褪色，不易缩水；
3.导热、吸湿比棉织物大，对酸碱反应不敏感，抗霉菌，不易受潮发霉；
4.抗蛀，抗霉菌较好。
缺点：
1.手感粗糙，穿着不滑爽舒适，易起皱，悬垂性差；
2.麻纤维钢硬，抱合力差。
洗涤方法：
1.同棉织物洗涤要求基本相同；
2.洗涤时应比棉织物要轻柔，忌使用硬毛刷刷洗或用力揉搓，以免布料起毛，洗后忌用力拧绞；
3.有色织物不要用热水泡，不宜在强烈阳光下曝晒，以免褪色；
4.在衣服晾到七八成干时可以进行熨烫，若为干衣服则需要在熨烫前必须喷上水，30分钟后待水滴匀开再熨烫，可以直接熨烫衣料的反面，温度可略偏高些，白色或浅色衣服的正面进行熨烫，温度要略低些，褶裥处不宜重压熨烫，以免致脆。
（八）毛[WOOL]
优点：
1.羊毛是很好的亲水性纤维，具有非常好的吸湿透气性，轻薄滑爽，布面光洁的精纺毛织物最适合夏季穿，派力司、凡立丁等毛织物就属于这类织物；
2.羊毛具天然卷曲，可以形成许多不流动的空气区间作为屏障，具有很好的保暖性，所以较厚实稍密的华达呢、啥味呢很适合作春秋装衣料；
3.羊毛光泽柔和自然,手感柔软，与棉、麻、丝等其它天然纤维相比较，有非常好的拉伸性及弹性恢复性，熨烫后有较好的褶皱成型和保型性，因此它有很好的外观保持性。
缺点：
1.羊毛受到摩擦和揉搓的时候，毛纤维就粘在一起，发生抽缩反应（就是通常说的缩水，20%的缩水属于正常范围）；
2.羊毛容易被虫蛀，经常磨擦会起球；
3.羊毛不耐光和热，这对羊毛有致命的破坏作用；
4.羊毛特怕碱，清洗时要选择中性的洗涤剂，否则会引起羊毛缩水。
洗涤方法：
1.如果使用洗衣机来洗，不要使用波轮洗衣机，最好使用滚筒洗衣机来洗，而且只能选择柔和程序。
如果手洗最好轻轻揉洗，不可使用搓衣板搓洗；
2.洗涤剂要一定要选择中性的，如：
洗洁净、皂片、羊毛衫洗涤剂，不易使用洗衣粉或肥皂，否则衣服很容易发生缩水；
3.洗之前最好用冷水短时间浸泡（10~20分钟），这样洗涤效果会
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