房产中介系统需求分析.docx

房产中介系统需求分析.docx

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房产中介系统需求分析

1项目概述

由于现在的房地产中介企业，业务规模大小不一，不光有大型的连锁中介企业（如上房置换、信义房屋、智恒房产、太平洋房屋、我爱我家、链家地产等），这些大型连锁企业，一般以总公司直属的连锁门店为主，利用资源共享进行连锁运营，获取更大利益。

他们有自己专门的大型管理系统，可以对所有的专门店的资源进行统一的分类管理、统计、发布，便于员工和客户使用，是一个非常全面的管理系统。

但是中介企业的系统大了也有不好的一面，那就是往往容易暴露房东和业主的身份信息，造成个人信息危机的隐患。

当然，城市里除了大型的房地产中介连锁企业也外，很大的一部分是一些小型的房地产中介，他们大多是个体经营者，他们是以传统的手工登记为主的房屋中介，他们往往采用人工处理大量的文件，对于房产信息的记录，更新，查询都非常缓慢，而且容易出错，信息管理效率低下，无法保证高质量的信息服务，难以快速满足客户的需求。

所以面向他们开发一个小型的房屋中介管理系统对于房屋中介的管理人员，以及客户来说都具有较大意义。

房产中介管理系统，主要依托软件平台完成。

一般房产中介管理系统软件，都用于房产中介公司对房、客源信息的管理，主要由房产经纪人（业务员）进行使用。

其主要功能为客户信息管理、数据流通、房客信息匹配，以及一些日常办公集合为一体的软件产品。

其软件核心在于数据存储和公司业务信息管理。

1.1组织机构介绍

2需求分析

2.1总体目标

经过调查发现，房产中介的需求主要来自房源登记，房源管理和客户管理这三个方面。

房源登记，将客户需要登记的房屋的基本信息输入系统，由系统自动存入数据库，方便以后的查询、修改和登记工作时随时调用。

业务员可利用本系统，输出房屋名单，自动生成统计报表、房屋出租/出售合同等文件。

一般情况下，客户可以注册并登录浏览、查询房屋具体信息和填写所需出租/出售的房产的基本信息并上传房屋照片；而业务员除了能查询、审核房屋基本信息以外，还能够在客户授权的情况下登记房屋信息，修改特定的房屋数据，但不可以对房屋出租/出售合同中的敏感信息进行删改；管理员的权限很大，可以对所有数据进行增、删、改、查操作，但是在涉及房屋出租/出售合同中的金额和日期的删改时必须有客户本人在场并登录系统签订授权书。

所以，客户、业务员和管理员的权限需要明确区分开来，防止操作时因操作不当而产生数据丢失和数据错误。

经过分析确认本系统的功能有：

客户注册登录处理，客户授权功能处理（授权给业务员和授权给管理员、签订并打印授权书），房屋基本信息登记输入处理，房屋登记表修改处理（有输入、取消、确认、修改、删除等功能），房屋查询处理（按出租/出售、地址、面积、金额等），房屋出租情况报表统计处理，房屋出售情况报表统计处理（包含打印功能），房屋出租合同录入和打印功能，房屋出售合同录入和打印功能，购买房屋基本常识介绍功能，留言管理功能，系统管理功能。

2.2具体目标

2.2.1运行环境

1、硬件环境

内存：

512M及以上

硬盘：

10GB以上

显存：

64MB以上

分辨率：

1024×800

2、软件环境

操作系统平台：

Windows7

数据库服务器：

SQL_server_2008_r2

服务器平台：

WindowsXP/Windows7

前端开发工具:

Visual_studio_2010

2.2.2用户管理

用户类型

权限描述

客户

登录，发布房源，房屋基本信息登记、留言，上传房屋照片，查询空闲房源，查询成交情况，查看房屋基本信息，查看照片，授权给业务员，授权给管理员、签订并打印授权书，确认成交

业务员

注册，登录，查询空闲房源，查询房屋基本信息，对客户登记的信息进行审核,修改特定的房屋数据，登记房屋信息，查看照片，查询成交情况，房屋出租/出售合同录入和打印

管理员

系统管理，对所有数据进行增、删、改、查操作，涉及房屋出租/出售合同中的金额和日期的删改时必须有客户本人在场并登录系统签订授权书

2.2.3系统程序结构

2.2.4系统功能模块分析

本系统一共包含9个模块：

注册、登录管理模块，主界面模块，查询管理模块，发布信息模块，看房登记模块，出租/出售协议管理模块，房源信息管理模块，客源信息管理模块，业务信息管理模块。

1、注册、登录管理模块：

对客户、业务员和管理员分别登录，是用户进入系统主界的一个选择模块，用户必须经过验证才能进入并使用系统，否则将不能使用。

对新用户的注册：

新用户必须先注册才能登录。

2、主界面模块：

供用户选择进入哪些管理模块。

3、查询管理模块：

通过查询条件对房源基本信息进行查询，能正确的将查询的记录显示在查询列表中。

4、发布信息模块：

可以浏览、发布、修改、删除、审核出租（出售/求租/求购）的房屋基本信息；并且，可以对特殊要求留言。

5、看房登记模块：

主要管理客人看房登记的一些相关信息。

6、出租/出售协议管理模块：

主要是主人和客人在售房和租房时应该遵守的一些规则和准则，在成交后，可以实现房屋的租赁合同和买卖合同的签订打印管理。

7、房源信息管理模块：

主要管理所有的房源的基本信息。

8、客源信息管理模块：

主要管理所有的客人的信息，可以浏览、添加、修改、删除、审核联系人的基本信息。

9、业务信息管理模块：

对待租/待售和已租/已售房屋的信息进行相关标记操作。

2.2.5业务流程描述

1、客户到来后由业务员进行详细询问，确定客户意向，并向客户讲解业务内容，使其明确公司与客户各自的权利与义务后，注册系统，填写客户详细信息。

2、需要出租/出售房屋的客户在登录后需填写房屋基本信息，上传房屋照片，可填写租售要求，并对业务员进行授权；填写完毕后由业务员对客户所填写内容进行审核，如果填写内容真实，房屋信息无漏填、错填项目，并且相关证件手续无虚假，则业务员予以审核通过；如果项目内容需要修改，则可在取得授权后进行修改，修改后如确认无误，予以审核通过。

3、审核通过及不需要审核的客户（即求租/求售者）可以根据自身要求进行房源查询。

如在查询列表中没有满意的房源，那么客户（仅求租/求购者）填写意向表，填写完毕后可以回家等候业务员的消息，业务员会在有满足条件的客户出现时联系客户双方见面看房。

4、如果客户在查询列表中发现满意的房源，那么通知业务员，由业务员联系后可以去看房。

5、在客户有满意房源时，由业务员带领房主和求租/求售者双方一同查看房源，如果双方不满意，则需双方继续等待；如双方满意，那么商议合同内容并打印合同，双方签字后办理相关手续，手续办完后结算业务费用，业务结束。

6、由于客户可能在合同打印后对合同日期和金额有修改，所以需要客户签订授权书，授权给管理员，由管理员在客户的陪同下修改合同日期或金额，修改后继续合同的签订和办理后续手续，结束业务。

7、待一项业务完成后，业务员需要对房源状况和业务进度进行标注。

8、月末或期末，业务员需要对本期的业务完成情况进行查看统计，并打印房屋出租/出售情况相关报表上交给管理人员。

2.2.6业务流程图

2.3系统功能建模

2.3.1数据库和表

2-1User（客户基本信息表）

列名

描述

数据类型（长度）

允许空

备注

User_ID

客户编号

int

主键

User_names

客户姓名

varchar（20）

User_type

客户类型

varchar（10）

User_sex

客户性别

varchar（10）

User_phone

联系电话

varchar（20）

User_cardID

身份证号

varchar（18）

User_birth

出生日期

datetime

User_homeAdd

家庭地址

varchar（50）

Y

User_homePhone

宅电

varchar（20）

Y

User_email

邮箱

varchar（50）

Y

Home_ID

房屋编号

varchar（10）

Y

User_Date

注册日期

datetime

2-2House（房屋基本信息表）

列名

描述

数据类型（长度）

允许空

备注

House_id

房屋编号

int

主键

House_typeid

房屋类型（朝向）

varchar（10）

House_seatid

房屋地址

varchar（10）

House_state

房屋状态

varchar（10）

Y

House_fitmentid

房屋装修情况

varchar（10）

Y

House_methodid

房屋用途

varchar（10）

Y

House_price

房屋价格

numeric（18，0）

Y

House_floorid

房屋所在楼层

varchar（10）

Y

House_area

房屋面积

varchar（20）

Y

House_remark

标题

varchar（50）

Y

House_photo

房屋照片

varchar（50）

Y

User_names

客户姓名

varchar（20）

Y

User_phone

联系电话

varchar（20）

Y

House_spare

备注

varchar（MAX）

Y

House_pr

房屋产权

varchar（20）

Y

House_areas

房屋所在区域

varchar（20）

Y

2-3Intent（客户意向表）

列名

描述

数据类型（长度）

允许空

备注

Intent_id

意向编号

int

主键

User_ID

客户编号

varchar（10）

主键

User_names

客户姓名

varchar（20）

Intent_type

客户意向类型

varchar（10）

House_typeid

房屋类型

Varchar（10）

Y

House_seatid

房屋位置

Varchar（10）

Y

House_floorid

房屋所在楼层

Varchar（10）

Y

House_favorid

房屋朝向

Varchar（10）

Y

House_methodid

房屋用途

Varchar（10）

Y

House_price

房屋价格

numeric（18,0）

Y

House_area

房屋面积

Varchar（20）

Y

2-4Contract（合同信息表）

列名

描述

数据类型（长度）

允许空

备注

Contract_ID

合同编号

int

主键

House_id

房屋编号

varchar（10）

User_ID1

客户编号（甲方）

varchar（10）

User_ID2

客户编号（乙方）

varchar（10）

Employee_id

业务员编号

varchar（10）

Contract_amount

合同金额

numeric（18，0）

Contract_data

合同日期

datetime

Contract_Afees

中介费用

numeric（18，0）

Y

Contract_Breach

违约金

numeric（18，0）

Y

Contract_pcID

房产证号

varchar（20）

Y

Contract_remark

备注

varchar（50）

Y

2-5Login（登录信息表）

列名

描述

数据类型（长度）

允许空

备注

Login_id

登录编号

int

主键

Login_name

登录名称

Varchar（20）

Y

Login_pwd

登录密码

Varchar（20）

Y

Login_power

登录权限

bit

Y

Login_Email

登录邮箱

Varchar（20）

Y

2-6Types（房型信息表）

列名

描述

数据类型（长度）

允许空

备注

House_typeid

房屋类型

Varchar（10）

主键

Types_names

类型名称

Varchar（20）

Y

Types_remark

类型备注

Varchar（50）

Y

2-7Photo（房屋图片信息表）

列名

描述

数据类型（长度）

允许空

备注

Photo_id

图片编号

Varchar（10）

主键

House_ID

房屋编号

Varchar（10）

Photo_name

图片名称

Varchar（20）

Y

Photo_add

图片地址

Varchar（50）

Y

2-8Methodid（房屋用途信息表）

列名

描述

数据类型（长度）

允许空

备注

House_methodid

房屋用途

Varchar（10）

主键

Method_name

用途名称

Varchar（20）

Y

Method_remark

用途备注

Varchar（50）

Y

2-9Floor（房屋楼层表）

列名

描述

数据类型（长度）

允许空

备注

House_floorid

房屋楼层

Varchar（10）

主键

Floor_name

楼层

Varchar（20）

Y

Floor_remark

楼层备注

Varchar（50）

Y

2-10Log（日志表）

列名

描述

数据类型（长度）

允许空

备注

Log_id

日志编号

Varchar（10）

主键

Log_name

账号日志

Varchar（20）

Y

Log_pwd

密码日志

Varchar（50）

Y

Log_time

登录时间日志

datetime

Y

2-11Type（客户类型表）

列名

描述

数据类型（长度）

允许空

备注

User_type

客户类型

int

主键

Type_names

类型名称

Varchar（20）

Y

Type_remark

类型备注

Varchar（50）

Y

2-12Employee（业务员信息表）

列名

描述

数据类型（长度）

允许空

备注

Employee_id

业务员编号

int

主键

Employee_name

业务员姓名

Varchar（20）

Employee_sex

业务员性别

Varchar（10）

Y

Employee_birthday

业务员生日

datetime

Y

Employee_phone

业务员手机

Varchar（20）

Y

Employee_add

业务员住址

Varchar（50）

Y

Studydegree_id

业务员学历

Varchar（10）

Y

Employee_cardID

身份证号

varchar（18）

2-13Admin（管理员信息表）

列名

描述

数据类型（长度）

允许空

备注

Ad_id

管理员编号

int

主键

Ad_name

管理员姓名

Varchar（20）

Ad_sex

管理员性别

Varchar（10）

Y

Ad_birthday

管理员生日

datetime

Y

Ad_phone

管理员手机

Varchar（20）

Y

Ad_add

管理员住址

Varchar（50）

Y

Studydegree_id

管理员学历

Varchar（10）

Y

Ad_cardID

身份证号

varchar（18）

2-14Studydegree（学历信息表）

列名

描述

数据类型（长度）

允许空

备注

Studydegree_id

学历

Varchar（10）

主键

Studydegree_name

学历名称

Varchar（20）

Y

Studydegree_remark

学历备注

Varchar（50）

Y

2-15Fitment（装修情况表）

列名

描述

数据类型（长度）

允许空

备注

House_fitmentid

房屋装修情况

Varchar（10）

主键

Fitment_name

装修具体程度

Varchar（20）

Y

Fitment_remark

装修情况备注

Varchar（50）

Y

附录1：

房屋买卖合同书

房屋买卖合同书

甲方（卖方）：

身份证号码：

地址：

联系电话：

乙方（买方）：

身份证号码：

地址：

联系电话：

丙方（中介方）：

法人：

业务员：

联系电话：

甲乙丙三方在平等自愿的基础上，经协商一致，订立本合同，以资信守。

第一条房地产基本情况

经丙方居间促成，甲方将其所有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产）转让给乙方。

该房地产基本情况如下：

（一）该房屋位于，房屋类型，结构，楼层，建筑面积平方米，土地使用权面积平方米，附带车库约平方米,阁楼约平方米，装饰装修情况为

。

（二）该房屋所有权证号：

，该房屋占用范围内的土地所有权为：

，土地使用权取得方式：

【出让/划拨/其它】，土地使用权证号：

。

（三）附随该房屋一并转让的设施、设备包括：

（名称、品牌、型号、数量）

。

第二条甲方担保

（一）权利担保。

甲方对转让房地产的权属提供如下担保：

1、保证该房地产是符合国家及本市关于房屋上市的有关规定及政策，否则，由甲方承担全部责任；

2、该房地产的权利被限制情况为：

□A.甲方承诺对该房地产享有完全的处分权，交易时不存在被查封、抵押及共有权人不同意出售等权利瑕疵和负担，保证乙方不受第三人合法追索；□B.该房地产在交易前已经设定抵押，抵押权人为：

，甲方应于前办理抵押注销手续。

3、若该房地产在交易前已存在有关税费及设施安装费等债务纠纷，甲方应在申请办理房屋产权过户前办妥结清，如有未清事项，由甲方承担全部责任；

4、因该房地产存在权利负担或债务纠纷而引发诉讼等争议处理程序给乙方造成损失的，甲方承担赔偿责任。

（二）质量担保。

甲方保证所出售的房屋符合国家强制性标准，具有通常的居住使用功能，交易之前邻里之间无公用面积纠纷等矛盾，否则，由甲方承担全部责任；在保修期内出现内在结构和质量问题的，甲方应当积极协助乙方向责任第三方主张权利。

第三条成交价格

该房地产按套计价，成交总价为人民币元整【￥　　　　】（以下均以人民币结算），该成交价款包括：

【□A仅指该房地产及其附属设施本身价格；□B还包含附随房屋一并转让的设施、设备价格】

第四条付款方式和期限

（一）截止本合同签订之日，乙方已向甲方支付定金　元整，作为购房担保。

在申请办理房屋产权过户前，甲方毁约的，双倍返还乙方定金，乙方毁约的，无权要求甲方返还定金。

完成房屋产权过户申请手续签字后，定金抵作购房款。

（二）除定金之外的剩余房款元整【￥】，甲乙双方约定采取以下第种付款方式：

□A.乙方应于甲乙双方完成房屋产权交易过户申请手续签字之日一次性付清。

□B.乙方采取贷款方式付款

1、乙方应于给付甲方首付款元整，剩余房款元整申请贷款。

2、乙方应于向贷款机构提交贷款申请的相关资料，并配合贷款机构进行贷款调查、审查和审批等手续，甲方应协助乙方办理贷款手续。

贷款部分的房款应于贷款机构放款的当日直接给付甲方。

3、如贷款机构实际审批贷款额不足以支付房款余额或贷款未获批准的，双方约定按以下第种方式处理：

a.乙方应于贷款机构出具贷款承诺函之日起个工作日内补足应交款。

b.合同终止，甲方应在合同终止之日起个工作日内退还乙方已付所有款项，双方互不承担违约责任。

□C.甲乙双方约定的其他付款方式：

。

第五条房屋交付

（一）甲方应于腾出该房屋，交付给乙方占有、使用，并移交该房屋房门钥匙，作为房屋转移占有的标志。

（二）该房屋交付时，甲乙双方应共同对附随该房屋一并转让的设施、设备及装饰装修情况进行清点查验，并办理书面交接手续。

甲方承诺，自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间，凡本合同记载的各项设施、设备及装饰装修被损坏、拆除的，甲方应按购置同等设施、设备的市场新品价格或修复同类工程的市场价值承担赔偿责任。

（三）交付日前，房屋所产生的水、电、有线电视、通讯、物业等各项费用由甲方承担，应在房屋交付前结清；以上费用的付讫由乙方查验，交付日后所产生费用由乙方承担。

（四）房屋风险责任自房屋交付之日起转移给乙方承担。

（五）甲方应于前将落户于该房屋的户籍关系迁出。

第六条产权过户

（一）甲乙双方同意于,共同应携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权及土地使用权转移登记，并按照规定的期限和条件及时、全面地履行相关手续和提供完备资料。

（二）房产登记机关准予登记的，双方提出申请的时间为该房屋权利转移时间。

（三）办理产权交易过户手续所发生的税费按以下第种方式承担：

□A.甲乙双方按国家和本市的相关规定各自承担；

□B.。

（四）甲方应及时协助乙方办理公共维修基金、物业等房屋附属事项过户手续。

（五）在房地产权过户未办理完毕前，如遇规划拆迁，甲方应积极协助乙方办理相关拆迁手续，有关拆迁安置补偿的权利和义务均归乙方享有和承担。

第七条违约责任

（一）除贷款机构的原因外，乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应按逾期未付款的向甲方加付违约金；逾期超过日的，甲方有权解除本合同；甲方解除合同的，应书面通知乙方。

乙方应按该房地产成交总价的10%向甲方支付违约金，并承担此次交易中双方的全部交易税费。

甲方应自解约通知送达之日起三个工作日内退还乙方除违约金和应付税费之外的已付款。

（二）除不可抗力影响外，甲方未按本合同约定期限交付房屋或迁出户籍关系的，每逾期一日，甲方应按乙方已付房款的支付违约金；逾期交房超过日的，乙方有权退房；甲方应自退房通知送达之日起三个工作日内退还乙方全部已付款及利息，并按该房地产成交总价的10%向乙方支付违约金，且承担此次交易中双方的全部交易税费。

（三）甲方或乙方未如约履行义务，造成交易过户延期的，每逾期一日，违约方应向对方支付元违约金，直至实际履行完毕之日止。

因甲方过错造成乙方不能在本合同签订之日起日内完全取得房地产权属证书的，乙方有权退房。

甲方应自退房通知送达之日起三个工作日内退还乙方全部已付款及利息，并按该房地产成交总价的10%向乙方支付违约金，且承担此次交易中双方的全部交易税费。

（四）本合同签