铺面转让费千差万别小心房产中介欺诈doc.docx
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铺面转让费千差万别小心房产中介欺诈
时间：
2008-5-416:
39:
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前不久，市区的王小姐准备开间服饰店，由于其拥有厂家的支持可以拿到第一手货，于是盘算着只要在相对繁华的地段找间月租大约２０００元的铺面，再花上一两万块钱装修装修，粗粗一算大约投入５万元就可以开张大吉了。
可是，当她看中金园路一间只有２０多平方米的铺面时，却意外发现，月租需要３０００元不说，还要花上３万元的“装修赔承费”，而这间铺面的装修横看竖看都用不了１万元，而且几乎一点利用价值都没有。
据行内人士透露，所谓的“装修赔承费”，换个说法就是“铺面转让费”，也叫“顶手费”。
那么，铺面转让费到底是怎样一个概念？
记者专程对此展开调查。
旺地铺面转让费相当一年租金
在龙眼南路（长平路南面）记者发现，一间装修相当普通、面积２０来平方米的铺面，其月租是２２００元，其装修赔承费就要２．２万元。
记者询问店主，这间铺面的装修已经残旧不堪，为何还要如此高的价格？
店主说，他在此经营好几年时间，店铺有一定知名度，这里的人流量也还可以，所以这个转让价格并不算贵。
记者随后在长平路北面的龙眼路段发现，面积与之差不多的铺面，转让费更高达３万元出头，长平路的铺面转让费还要再高一点。
记者又到金新北路和滨厦路一带了解，滨厦路的月租一般是每平方米１００元，转让费约相当于一年的租金，而越靠近金新北，租金和转让费也就越高。
一位房产中介人士透露，这一带铺面实在很抢手，滨厦路的铺面一挂出“铺面转让”，用不了几天就能脱手，金新北则几乎找不到一家想转租的。
３０多平方米铺面转让费达１０万
上述两处商业旺地的转让费倒也不算贵，在一些特殊地带，有一些商家却漫天要价。
如金陵路一间面积３０多平方米的铺面，其转让费竟然将近１０万元；四中巷的一间月租不足２０００元、面积３０多平方米的铺面，转让费也要９万多。
据业内人士透露，这两个点一是由于易初莲花有可能搬到此处经营而起到的连带效应，一个则是因为附近有几所学校的客户群。
不过，并非所有铺面的转让费都非常高昂，如老市区一带和一些人流量较少的地带，转让费就相当便宜，有的则基本不需要转让费。
采访中，记者发现一个特点：
转让费高与低主要取决于铺面所处地点旺与不旺，而旺与不旺的区别就在于能否经营高档货。
以金新路为例，长期以来基本形成了北段经营中高档服饰，南段经营中低档服饰及其他商品，经营类型比较杂，所以北段的转让费要比南段高。
值得注意的是，同样的产品尤其是服饰，南段的价格一般要比北段便宜。
初涉商场须防转让中的欺诈
正所谓萝卜青菜各有所爱，转让费的高低基本上还是有一定的市场规律，但要提防转让中的“猫腻”。
据悉，前不久有人通过房产中介联系上一间转租铺面，经接触后发现转让费比该路段其他铺面便宜了三成，于是在中介的鼓吹下“机不可失”地与这间铺面的经营者签订转租合同并付了转让费。
没想到几天之后，正当他在装修铺面时，这间铺面的业主来了，告知他这间铺面的原承租者已经到期，他准备把铺面收回由自己经营。
这人一听顿时差点晕了过去，马上拨打原承租者的电话，不料对方已经关机。
好在跑了和尚还是跑不了庙，他还是找到了那家中介。
后来经再三恳求，业主终于答应把铺面租给他，但租金却一下子提高了一倍左右。
据华居房产中介的杨先生介绍，铺面转让费跟铺面真正装修所投入的多少并非成正比，更多的是参照这间铺面的“点”好与坏。
眼下有个别商铺经营者利用手中所握有的经营权大做文章，其常用的手法就是拒绝让后来转租者与业主见面，而往往也有些急于求成者上当。
他提醒初涉商场者，租铺面无论如何都要与业主直接见面洽谈，否则再诱人的条件也只能放弃。
在与业主签订承租合同之前，要求业主提供房产证等必要证明，还要到有关部门查询该铺面是否被查封或者被抵押等情况，以避免受骗。
潮汕有句俗话：
隔行如隔山。
几乎各行各业都有其内在的约定俗成的潜规则，这些规则往往介于法律法规的边缘，铺面转让费就是其中一项。
行外人初次涉足其中有时难免被搞得一塌糊涂。
因此，如果你准备做生意，最好就先做一番详细了解，或者找一家比较成熟的房产中介帮忙，必要时再向法律界人士请教。
总之，做生意一定要冷静，遇到弄不懂的地方一定要想办法弄懂。
门店转让商铺转让费收取评论
河南赢想力营销策划咨询有限公司董事长、河南省商业经济学会副会长、商报创富顾问王建新指出：
第一：
首先应明确：
门（面）店转让费或叫商铺转让费于法无据，仅仅是一种商业潜规则。
门店转让费一般是原承租者向继承租者收取，有“现承租方非法做二房东”之嫌。
门面转让费完全属未规范的市场行为，在现有法律基础上无确切保障，所以贯彻双方“你情我愿”、风险自担原则。
第二：
门店转让费确实存在，在没有法律规范的情况下难以根除或规范：
很多门店现有承租方收取转让费的原因在：
1、可能己方在取得该门店时间也曾经支付过转让费给原来上家，所以遇到自己转让时也向新承租人索回，以弥补自己的损失，这是一个商业怪圈；
2、确实存在一些在自己承租后的装修等非房租性投入，而这些投入在转让时没有名目收回，只好收取新下家门店转让费。
当然一些现有承租方转让门店时要新下家承接自己的“货底子”作为转让费的一部分，则属于典型的无理取闹。
第三、门店转让费应当有一个基本评价，尤其是提醒：
新接手方要衡量自身项目的利润率、投资额、承受力，不能使自己有钱交了转让费、有钱开店而无流动资金周转！
门店转让费高低主要取决于原、继承租者对门店本身获利能力的认知和市场供求关系。
一些地段繁华的门店，人流量大，转让费就高，而一些地段偏僻的门店，人流量小，转让费就低，甚至不需要。
一些过于坚持较高转让费的转让方因为新下家而迟迟等待，最终也可能使自己蒙受更多损失：
转不出去则必须自己继续交纳房租！
第四：
防范转让骗局，警惕炒家，维护自身利益：
一些门店转让存在租赁期限马上到期、门面即将拆迁、存在经营纠纷、多手转让等“猫腻”，而新接手方由于地理不熟、情况不透、人际生疏等，可能会上当受骗，造成开店不长久而关门，或者被迫承担自己不应承担的债权、债务等，造成经济损失！
正确的做法是：
新承租方应尽量将老门面调查清楚，了解透门面所有权人、出租权人及出租历史、租期剩余、水电缴费情况等详细情况而后再下决心承租。
新承租时，要把店面房屋所有权人请来，三方一起协商、谈判。
尽量达成书面的《门店（面）商铺转让协议》，不要相信口头约定；并另外与业主（还要注意查询、督办一下业主方面该出面办理的店面租赁许可及转让手续）签订新的店面租赁合同。
深圳铺铺旺提醒：
转租商铺猫腻多
huzhiqiang1988@1发表于搜狐焦点网深圳业主论坛深圳业内论坛2011-06-0415:
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商铺深圳猫腻铺铺旺
铺铺旺研究院报道：
最近，商铺投资非常火，抢铺的现象时常出现，商铺转让也跟着火了一把。
前几年，有不少人专职炒铺，特别是新铺，租下来之后简单装修后立即转让，从中赚取转让费，很多商铺的转让费也因此越炒越高。
现在，转让商铺还能赚钱吗？
NO！
绝对不可能！
转让商铺不仅不一定能赚钱，而且现在还有很多鲜为人知的风险，即便是不少人觉得转让协议已经签得非常完美，但商铺转让还是有不少问题防不胜防，一不小心十几万乃至几十万就打水漂了。
上周五，铺铺旺就接到范小姐打来的求助热线，称自己在双楠的一个铺子要转让，就遇到了进退两难的棘手问题。
不少专职炒铺的投资者，将商铺租下经营一段时间后立即转让，从中赚取转让费，但如今，房东更谨慎，承租方接手商铺后再转租却不一定赚钱。
租赁合同越细致越好
前几年，有不少人专职炒铺，特别是新铺，租下来之后简单装修后立即转让，从中赚取转让费，很多商铺的转让费也因此越炒越高。
为什么范小姐转租商铺不仅没有赚钱，反而还亏了本？
对此，成都创博投资有限公司商铺投资部吴刚分析认为，不少人没有转过商铺，不清楚中间细节，很容易一转铺子就陷进去，因为涉及到转让费，如果事先没有约定好，几万乃至几十万的转让费很可能就打水漂了。
很多人转商铺都只考虑如何约定好自己租赁期的条款，基本上不会考虑到转让给第二承租方中间过渡的问题，这就被不少房东利用，表面是同意租客转让商铺，但事实上房东的限制条款让租客根本转不出去，从而提出要分转让费等要求。
所以对于范小姐这种情况，一定要在签合同时就约定好转让给下家时，第二承租方可以签订X年以上的租赁合同。
总之，合同越细致越好，可加一些弹性条款，以保护自己的权益。
就范小姐遭遇的问题，中豪律师事务所律师蒋昊表示，如果范小姐要起诉，基本上是没有胜算的可能。
遇到这种情况，只能在前期做好规避，在当年接铺子交转让费的时候，就一定要和房东约定好签定合同的时间，看时间长度能不能接受。
最好再加一个条款，比如当铺面要到期之时，自己有权转让铺面，房东有义务配合与第二承租人签订时间期限不超过X年的租赁合同。
总之，如果之前没有把这些细节约定好，房子要到期的时候，就会很被动。
转租商铺亏一半
去年5月份，范小姐花了3.5万元，在双楠街接手租下了一个不足10平方米的铺面做童装生意，生意不好做，连续亏了一年，于是范小姐决定将该铺面转租出去。
因为地段的原因，该商铺一挂出转让的牌子完全不缺看铺的人，但却迟迟转租不出去。
范小姐每次带下家去和房东签转让协议时，下家都会要求房东一次签2—5年，租金递增；但房东却要求商铺租期一年一年地签，“因为很可能明年要收回来自己做”。
因此，每次听到房东提出的这一要求，原本有意接手商铺的下家都不能接受。
范小姐意识到，虽然当时和房东签的转让协议上清楚地写明：
该商铺可以转让。
但是，只要房东不松口，该商铺是铁定转不出去的。
于是范小姐找到房东协商，谁知房东却提出另一个要求：
转让费五五分，而且5月5号合同到期如果该商铺还没转让出去，范小姐就必须交下一年的租金；如果不交租金，房东就要以范小姐违约为由将该商铺收回。
如果再交一年租金自己就还得亏一年，而且一年后同样要面临商铺转让的问题；如果继续转让，按房东现在的态度，在合同到期前肯定无法转租出去。
一旦房东收回商铺，自己3.5万元的转让费和装修费就全打水漂了。
无奈之下，范小姐只好同意了房东的要求，加上装修总共转让了3.6万元，分了1.8万元给房东，自己硬生生地亏了1.7万元。
要约定非人为因素的赔付
邱先生花了10万元转了个商铺，合同期限签了5年，现在才第二年，商铺刚开始转亏为盈，但是因为在老城区，这一片突然要拆迁，邱先生无比郁闷，房东表示这种情况与自己无关，邱先生即从房东那儿退不到自己的租金和押金，10万元的转让费更是打水漂了。
专家支招
邱先生这种属于非人为因素，如果你选择的商铺在老房区、旧城改造区时，就一定要慎重，最好先找主管部门打听一下是否拆迁，什么时候拆迁。
除了拆迁，商铺转让时还要考虑到遭遇地震、火灾等风险后该怎么处理。
这些对房东和承租方财产造成危害或损失的情况，都要在合同里有所约定，以维护自己的合法权益不受侵害。
事先确认能否办理执照
陈小姐在科华北路转到一个商铺准备做中介，但是商铺转到后去注册公司办理营业执照时，发现该商铺地址上已有公司注册，而且公司并没有注销和迁出，所以自己无法办理执照，但是转让费已给，退也退不了。
专家支招
接手别人转让的店铺前，一定要先了解原店的营业执照是否随公司转出。
而且最好了解一下管理费交纳期限是什么时候，交铺前的费用是否已经结清，这些都有必要在转让之前，先到工商部门询问清楚。
同时，还要明确房东是否会配合你办理营业执照，因为营业执照的办理还必须要房东提供产权证和身份证。
约定好房东不能增收费用
黄小姐在莲桂西路有一铺面合同要到期了准备转让，房东突然提出要增收“更名费”，即黄小姐和下家要分别交5000元给房东，如果下家不愿意给，那意味着黄小姐要白白给房东1万元，否则房东不会配合黄小姐转让该铺。
专家支招
转让时，房东零时增收费用的现象比较常见。
建议在当初转让合同签订时，就应该写明租客合同期满转让该商铺时，房东要配合租客转让该铺，并不能增收取除第二承租人押金和租金以外的其他费用。
转让前认真检查商铺配置
朱先生转到一个商铺，可是第二天进场装修完自己关门的时候才发现，商铺的卷帘门关不了，基本等于报废，朱先生找到房东要求换，房东却表示，最早他装的卷帘门是好的，坏了也是上家弄坏的，朱先生应该去找当时转商铺给他的商家。
专家支招
一半转让后出现问题，商铺出现问题房东都不会掏钱修补，所以在签转让合同交转让费前，一定要认真检查商铺内的配置，门窗、水电等，如果有问题就及时协商更换，如果是带器材转让，那货架、柜台、桌椅等的质量也都要认真检查，因为这些设备的费用都是已经摊到转让费里的了。
涨租金要在合理范围内
彭女士有一商铺要转让，和房东签了4年合同，月租金4000元，每年递增5%。
合同到期时租金为4410元，但转让时，房东说租金要直接涨到5200元/月，租金直接涨了近800元，直接递增18%，这样的租金彭女士想将该铺转出去简直是天方夜谭。
专家支招
转让时，房东突然涨租金来限制租客转让，从而达到分转让费、收取单独的转让费用等目的的现象比较多。
一半情况，租客认为在租赁合同中约定好了租金和递增后，租金这块就没问题了，很少有人会考虑到约定转让后第二承租方的租金，否则，就会出现彭女士遇到的这种情况，房东漫天要价，同意你转商铺但是又让你转不出去，非常被动，所以在租金上，签合同时，还应该约定第二承租方的租金和递增最多不能超多X%。
转租商铺五大问题要提防
商铺转让中，除了以上范小姐越到的问题，还有几大风险要特别提醒各位读者，转租商铺前一定要看好想好，接手店面切勿心急。
饭馆服装店转让忙专家建议接手要找房东签合同
新闻日期：
2008年02月22日10:
41:
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节后商铺忙转让，几家欢喜几家愁 商报记者周敏/摄
■大河网-河南商报记者娄俊岭王光辉
创富热线吗？
请帮忙发个消息吧，我有门面房要转让，我有门面房要转租……
春节过后这些天，创富热线每天都能接到十几条要求出租转让商铺的消息。
创富记者调查发现，节后商铺转让相当普遍，而且转让主要集中在餐饮、服装行业。
A
【调查】
饭店服装店成转让大头
记者从创富热线和网上随机抽取了50条郑州市区内的店铺转让信息，并进行了整理，位于金水区的就有24家（见下表）；50家转让店铺中，主要集中在服装、餐饮、化妆品、精品店、儿童用品等几个行业，其中服装和餐饮占五成以上。
在抽样调查的50家转让店铺中，面积最小的只有8平方米，面积在45平方米（含45平方米）以下的有38家，占76%。
另外，50家被调查商铺中48家要求接手方支付商铺转让费，七成以上转让费用在1万元至4万元之间。
商铺转让费是最让开店者头痛的一项成本。
“我找商铺找了好几个月，都是因为转让费谈不拢放弃了。
”想开家烧烤店的田继明表示，郑州的转让费经常比一年的租金还要高。
“我接手时出了3万元转让费，现在转给别人也不能亏本呀。
”一位要转让商铺的老板的话听起来似乎也有道理。
郑州市区50家转让店铺分布
金水区 48%
二七区 34%
其他区 18%
B
【分析】
扎堆转让缘于创业习惯
采访中，很多商铺老板都表示，每年春节一过，店铺转让就多，年年如此！
“这与咱们的传统思维和创业习惯有关。
”商报创富顾问、河南赢想力营销策划咨询有限公司董事长王建新说。
每到年底的时候，大家都忙着过年，很少有人在年底开店，因此，接手店铺的人相对较少。
而同时，虽然有些商铺经营者处于赔钱阶段，但是很多人会选择坚持到年底，这样生意也算是告一段落。
“不管是转行也好，搬迁也好，多数人不愿意在过年时‘折腾’，而常会等到年后。
”王建新说，另一方面，新的一年开始了，很多人就开始谋划新的事业，因此，对于开店创业的人，想在新的一年里有个新的开端，这也符合人们的创业习惯。
C
【建议】创业开店花多少钱办多大事
很多初创业者因为准备不足，第一次开店往往以亏本而告终。
针对开店创业者易犯的错误，应该注意哪些问题？
遵循哪些原则？
商报创富顾问、AAA国际品牌运营机构首席营销策划师陈奇文分析出现的问题并给出了建议：
急于开店，过度关注转让费。
“商圈调查”工作要在签订店铺租赁合同之前做好。
陈奇文说，要多问自己几个问题：
比如商铺周边的消费力如何？
自己店铺的目标消费者会不会来？
有什么办法能把消费者吸引到自己店里？
开业后能不能一炮打响？
等这些问题解决好了，再决定是否租赁店铺。
重装修轻推广。
签完合同，进入商铺装修。
有的投资者为追求店面效果，往往把手里为数不多的资金都投入到新商铺的装修上，结果造成开业后流动资金严重不足，从而因资金缺乏而在市场推广方面投入明显不足。
对于新开业的店铺来说，市场推广方面的投入往往显得更加重要，所以投资人应提前做好预算，预留足够的流动资金。
陈奇文说，在开店前期，要对资金做好预算，花多少钱，就要办多少事！
D
【提醒】
接商铺要找房东签合同
其实，对于田继明遇到的转让费情况，已经成为郑州商铺转让中的潜规则。
临街商铺，作为一种有限资源，对于想开店做生意的人来说，有时候不得不忍痛接受高额的转让费。
对此，商报创富顾问王建新提醒投资者，首先应明确：
商铺转让费于法无据，仅仅是一种商业潜规则，有“现承租方非法做二房东”之嫌。
转让商铺完全属未规范的市场行为，在现有法律基础上无确切保障，属双方“你情我愿”、风险自担。
“如果选好了店铺，签订租赁协议就成了最重要的一个环节。
如果不懂，网上有现成的样本以及注意事项，要多利用网络学习。
”王建新说。
易犯错误
一不留神掉进转让费陷阱
王建新认为，对于接手人来说，最重要的就是提防掉进转让费陷阱。
有些商铺转让本身存在租赁期限马上到期、面临拆迁、存在经营纠纷、多手转让等“猫儿腻”，而新接手方由于人际关系生疏、不了解情况等，可能会上当受骗，造成开店不长久而关门，或者惹上官司，被迫承担自己不应承担的债务，造成经济损失！
提醒
别听一面之词签合同须找房东
“接手门面房，不能只听转让人的话，一定要弄清楚会不会拆迁、改建，一个简单的办法就是与附近居民聊天，向其打听情况，拆迁改建的问题他们最清楚。
”王建新说，接手人应尽量将商铺调查清楚，了解它的真正房东、出租历史、租期剩余、水电缴费情况等详细情况，而后再签合同。
“一定要跟一手房东，也就是商铺的所有权人签订合同。
”王建新提醒说。
门店转让费高低主要取决于原、继承租者对门店本身获利能力的认知和市场供求关系。
一些地段繁华的门店，人流量大，转让费就高；而一些地段偏僻的门店，人流量小，转让费就低，甚至不需要。
另外，王建新也给转让方提了醒，一些过于坚持较高转让费的转让方，可能导致短期内无人接手，最终也可能使自己蒙受更多损失，转不出去则必须自己继续交纳房租。
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