生态旅行特色小镇可研报告汇报稿.docx
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生态旅行特色小镇可研报告汇报稿
**生态旅行特色小镇
可行性研究报告
（汇报稿）
2016年8月
随着旅行业由参观型向休闲度假型的过渡，生态参观、文化体验等传统旅行形式与现代休闲娱乐相结合，使城镇旅行焕发新的活力，这种旅行产品具有专门大的市场需求和开发潜力。
第一章项目总论
一、项目大体背景
（一）项目范围
项目区域南与湿地爱惜区隔水相望，东距**市中心20千米，北至G205高速公路出口15千米，可建设用地：
约平方千米。
（二）研究内容
依照建设项目可行性研究报告编制方法的要求，本项可行性研究的内容要紧包括：
项目背景分析；项目建设的必要性；项目建设的依据；项目建设条件分析；旅行市场现状及预测分析；项目建设的内容和规模；投资估算及资金筹措；项目建设进度安排；项目组织运作；项目的国民经济效益分析；项目的社会效益分析；项目的生态效益分析及评判。
二、项目建设必要性与意义
**旅行特色小镇项目的建设是生态环境资源综合开发和利用的需要，是旅行景区进展到的必然趋势。
小镇的建设直接带动本地人文气氛的活跃，带动房地产经济的进展，带动其他旅行外部经济的进展，关于地址旅行与经济进展有重要意义。
一是能进一步提升**生态旅行区的核心吸引力，为壮大**市域旅行提供强有力的支撑，**旅行特色小镇项目以人居、养生文化为主题，湿地生态环境为特色的，将后现代主义与自然主义从风格上融合，是以商务、度假、居住及景点四大功能于一体的综合性旅行地产项目，在旅行由长线旅行向中短线和郊外旅行的趋势下，本项目能为**市城郊的重要休闲度假基地。
二是加速小城镇建设，增进新型城镇更快转向特色与专业城镇和现代化城镇意义重大，该项目的开发要摆脱单纯景点建设的套路，将区域所有资源纳入旅行资源体系，构建特色旅行区域，形成对不同消费群体的吸引，通过人流、物流、信息流的通道开拓，形成旅行深层次开发，突出以旅行带动主导产业的优势产业，强化房产、休闲、渔业、旅行等各行业在产业链中的连带关系，从而强力带动村镇的城市化进程。
三是能迅速集聚人气，实现城镇的中心化和整体土地价值的升值，将景区开发深化为区域进展的策划思路关于处在城乡结合部的旅行区也具有必然的启发作用。
城乡结合部的开发区既有乡村的自然环境，又有城市的生活便利，若是借区域旅行开发进行新镇完善功能的建设，利用城市扩张的大环境，迅速打通产业链，打造有特色的旅行新镇。
三、研究工作依据
本项目可行性研究编制依据以下法律、法规及标准等进行
（一）相关法律
中华人民共和国公布的《中华人民共和国城市计划法》、《中华人民共和国环境爱惜法》、《中华人民共和国水法》、《中华人民共和国水污染防治法》、《中华人民共和国土地治理法》、《风光名胜区治理暂行条例》等有关法律、法规。
（二）有关标准、规程及标准
1、《中华人民共和国国家标准·旅行计划通那么（GB/T18971-2003）》；
2、《旅行区（点）质量品级的划分与评定（GB/T17775－2003）》；
3、《旅行资源分类、调查与评定（GB/18972－2003）》；
4、《风光名胜区计划标准（GB50298-1999）》。
（三）相关计划、打算
1、《**地域振兴计划》
2、《**沿海经济带开发建设计划》
3、《**市国民经济和社会进展“十一五”计划》
4、《**市土地利用整体计划》
5、《**市旅行整体计划》
6、《**市“十一五”进展计划》
7、《**市“十一五”旅行进展计划》
8、《**市环境爱惜“十一五”进展计划》
（四）其他相关材料
1、《**市志》
2、**市文史资料
3、实地踏勘与座谈资料
4、网络及其它公共渠道资料
四、研究工作结论
在生态效益方面，**生态风情小镇的旅行开发对丰硕区域旅行形式，对植被恢复、风俗文化爱惜等方面都有较好成效，**生态风情小镇将增进现有产业结构的调整，改变传统生产方式，爱惜生物多样性及生活条件，实现生态平稳。
**生态风情小镇计划建设进程充分考虑了生态恢复和生态爱惜，对生态资源效益的提升有直接的增进作用。
在社会效益方面，对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。
旅行开发的直接社会效益是将会增加本地居民就业机遇，提高群众生活质量和水平、利于区域旅行品牌形象的打造。
**生态风情小镇建设可提高**湿地知名度，加速产业结构调整，增进区域经济进展。
扩大交往，增进合作，陶冶情操，提高社会主义精神文明建设水平。
在经济效益方面，计划建设旅行项目财务指标说明该项目具有较强的盈利能力，且风险都在可控的范围内。
通过对生态效益、社会效益和经济效益的综合评判，不管从经济效益、生态效益、生态效益、社会效益上来看，此项目都是可行的，是功在今世利在千秋的举措。
本项目可行。
第二章项目宏观背景分析
在对当前的宏观背景、旅行业进展趋势和政策背景进行简介基础之上，要紧对城镇旅行背景、社会经济背景和旅行业进展背景等方面进行重点分析。
一、城镇旅行进展背景
旅行与小城镇和谐进展是我国小城镇进展的一种重要形式。
旅行与小城镇和谐进展不仅有利于当前国民经济增加,同时也为实现城镇化健康进展和建设新农村提供了可行途径，最近几年来在我国兴起了一批旅行城镇,如以“小桥、流水、人家”的江南水乡风情为特色的江南古镇周庄,有独特魅力和浓郁民族风情的云南丽江古城,和别离以历史文化、民族风情、丹霞地貌、美食文化、生态旅行、休闲度假等为主题旅行品牌的桂林的兴安、龙胜、阳朔等县,利用主题特色，形成了旅行竞争优势使其脱颖而出,成为我国旅行业的新星。
在旅行产业不断壮大和旅行目的地功能不断增强的今天，旅行小镇的进展也向必然的主题化进展，综观中外的知名小城镇，都具有必然的主题特色。
上海市重点进展的“一城九镇”是借鉴国外特色风貌城市建设的体会，把每一个镇的风貌都以欧美进展国家风貌为特色主题来打造。
如浦江镇将被建成为具成心大利为特色主题的新城、安亭将建成具有德国为特色主题的新城。
而意大利的丽晖谷那么是以滑雪和户外运动为主题的旅行小镇、法国的枫丹白露那么是以皇家历史建筑、大型原生态丛林和浓郁的艺术气息组成了一个浪漫、诗意的主题小镇。
和其他欧美知名小镇都以自然、音乐、艺术、运动等为主题的城镇。
小结：
随着旅行业由参观型向休闲度假型的过渡，生态参观、文化体验等传统旅行形式与现代休闲娱乐相结合，使城镇旅行焕发新的活力，这种旅行产品具有专门大的市场需求和开发潜力。
二、区域社会经济背景
在《**沿海经济带开发建设计划》城镇化战略中指出，要完善城市功能，引导人口向沿海经济带聚集，向沿海地带延伸将是城市进展的整体趋向。
依照《**市城市整体计划》，从城市结构调整和城市进展走向来看，**旅行综合开发项目所在区域是城市向新区拓展的重腹地段，是承接沿海产业带和区域拓展的战略腹地，承接城市的整体进展方向。
土地整合开发是**沿海地域经济进展的必然趋势。
滨海大道的建设，增进了**沿海地域土地整合，营建假设干个沿海的小城镇，形成口岸运输、参观旅行和农业产业一体化的新兴经济带。
**作为**沿海地带的重要支撑和组成部份，在区域整合中起到重要的作用。
**生态旅行特色小镇多元化的产业经济结构充分发挥了大型国有农场的资源优势，农场经济实力显著增强，在省直单位中名列前茅。
公司基地位于辽河与饶阳河交汇处，系辽河入海冲击三角洲结尾滨海平原，与世界第二大苇田相毗邻。
温暖湿润的海洋性气候，纯净富饶的辽河水资源，栽培优质粳稻不可缺少偏碱性土壤条件，纵横阡陌的近万亩林带，远离工业“三废”污染，组成得天独厚的优越生态环境。
公司有耕地近4万亩，芦苇2万多亩，公司以进展优质农业为目标，选用优良品种，注重水稻深加工，引进了国际先进的大米加工生产线，提升了粮米加工质量，生产的“粳冠”牌大米前后荣获**省名牌产品、国家免检产品。
公司仍是国家有机食物生产基地。
公司土地集中连片，农业技术力量较强，在进展种子业方面具有较多的优势，“粳冠”牌稻种一直畅销不衰。
已被省农业厅评为优质稻种繁育基地。
小结：
**生态旅行特色小镇开发项目，充分整合工业、农业及城镇建设等用地类型，充分利用荒地、苇地、滩涂等地价钱、低产业密度用地，建设新型生态小镇，开发生态旅行项目，进展生态旅行及相关产业，提倡环保理念，进展循环经济，充分挖掘土地潜力，有利于土地价值综合提升。
三、区域旅行进展背景
**市以湿地生态为骨干的旅行资源丰硕、特色鲜明，但由于产品开发滞后、旅行基础设施和效劳配套设施欠缺，资源优势尚未转化为市场优势。
据**市委市政府《**市旅行“十一五”进展计划》，为了进一步发挥旅行业关联带动性强、市场需求潜力大、投资效益好、容纳就业多、进展速度快特点和优势，进一步推动产业结构调整和优化、增进对外开放，加速全市经济进展和经济、社会、环境文化的和谐持续进展，将全力推动**市旅行业的开发进展，将**打造为“世界湿地休闲之都”。
**生态风情小镇是具有高品位的地理人文景观资源，兼有水域风光和生物多样化的特点。
那个地址系辽河入海冲积三角洲结尾滨海沉积平原，特殊的地质构造、茂盛的丛林、广袤的芦苇、河流、滩涂、沼泽、坑塘、沟渠、稻田组成了具有特色的北国滨海河川湿地自然景观，内部设有搭船游览太平河、漫步两岸自然林带、观鸟楼远距离观鸟、观鸟廊近距离观鸟、采摘有机果蔬、苇海水上参观、苇海栈道参观、钓蟹、摸鱼、科普教育等丰硕多彩的专项旅行项目，同时还能够休闲度假、拓展运动、野外宿营、湿地探险、观看演出、购买地址特色纪念品、品尝风味小吃等项目。
活动方式有搭船、骑马等。
小结：
项目区拥有良好的湿地资源，如植被、鸟类栖息地、水系等，濒临湿地核心爱惜区，且拥有良好的道路交通基础设施，和临近中心城区的区位优势，拥有温泉等稀缺资源等，以湿地养生、温泉疗养为卖点；生态居住为亮点，能够形成以养生及生态居住为主打，打造湿地特色异域风情度假品牌。
第三章市场可行性分析
本项目要紧面对三大市场，一是“营（口）盘（锦）”地域，主若是商务、休闲和房地产等消费市场；二是**城市群及东北周边地域，主若是周末休闲、会议培训、休闲度假等消费市场；三是京津唐地域，主若是休闲度假及度假房产等消费市场。
针对以上三大市场采取实地考察、座谈、调查问卷、统计资料分析、访谈等多种调查方式，从市场的需求和供给两个方面对市场进行可行性研究。
关于市场需求，能够分为“营（口）盘（锦）”地域、**城市群及东北周边地域、京津唐地域三大需求市场。
针对“营（口）盘（锦）”地域，对房地产、休闲娱乐、商业购物、公事会议等方面，进行潜在消费能力、购房意愿、休闲方式、商业购物等调查；针对**城市群及东北周边地域，进行潜在消费能力、休闲度假、商务会议等方面调查；针对京津唐地域，进行潜在消费能力、休闲度假偏好等调查。
关于市场供给，对**房地产、旅行及休闲娱乐等方面，进行住房现状、新开发房地产项目情形、旅行整体进展状况、要紧旅行景区客源情形、要紧休闲娱乐场所客源状况等调查。
一、市场需求调查
（一）本地和营口市场
1、潜在消费能力调查
近几年数据统计说明，**、营口经济维持较快的进展，城镇和乡村居民可支配收入大幅度增加，市场消费潜力专门大。
据初步统计，2007年两市GDP总量别离超过554和569亿元，城市人都可支配收入超过13500元，在全省居于前列。
其中，辽河油田集团职工相对收入较高，辽河油田集团职工及家眷超过20万人，是消费能力专门大的群体。
**市经济进展状况统计
年份
人口（万人）
GDP（亿元）
人均可支配收入（元）
城市居民
农村居民（纯收入）
2003
8384
4044
2004
9509
4630
2005
11025
5067
2006
12205
5711
2007
14907
6391
（数据来源：
《**省统计年鉴（2007）》、《**市国民经济和社会进展统计公报》）
**市经济进展状况统计
年份
人口（万人）
GDP（亿元）
人均可支配收入（元）
城市居民
农村居民（纯收入）
2003
7716
3762
2004
8628
3968
2005
9309
4603
2006
11135
5101
2007
13043
5891
（数据来源：
《**省统计年鉴（2007）》、《营口市国民经济和社会进展统计公报》）
“营盘都市区”经济进展状况统计
年份
人口（万人）
GDP（亿元）
人均可支配收入（元）
城市居民
农村居民（纯收入）
2003
7850
3803
2004
8819
4249
2005
10017
4785
2006
11170
5356
2007
13525
6091
（数据来源：
《**省统计年鉴（2007）》、《**市国民经济和社会进展统计公报》、《营口市国民经济和社会进展统计公报》）
经济基础为市场消费需求的产生提供了基础。
一样情形下，市场消费水平与人均纯收入成正比，2007年**与营口城市人都可支配收入接近2000美元，相当于长沙的水平，正向消费型城市过渡，住房、休闲旅行、商业等正成为居民的消费热点。
2、房地产市场需求调查
通过问卷调查的方式，在**市兴隆台区及营口市区，对5000名市民进行随机调查。
两地对购房的市场需求专门大，尤其是对大面积的中高级住宅的需求；一般住宅平均价钱预期为3200元/平方米，具体调查结果统计如下：
**购房意愿调查结果统计
购房意愿
受访者中20%在三年内有购房计划
第一套房
第二套房
换房
36%
8%
56%
住房面积
60-85平方米
85-110平方米
110平方米以上
20%
65%
15%
建筑样式
高层
多层
别墅
73%
26%
1%
价格预期
普通住房：
3100-3300元/平方米；别墅：
6500-7000元/平方米
营口购房意愿调查结果统计
购房意愿
受访者中30%三年内有购房计划，其中，8%有意愿在**购房。
第一套房
第二套房
换房
32%
10%
58%
住房面积
60-85平方米
85-110平方米
110平方米以上
14%
68%
18%
建筑样式
高层
多层
别墅
79%
19%
2%
价格预期
普通住房：
3000-3300元/平方米；别墅：
6500-7500元/平方米
3、休闲时刻与及休闲方式调查
通过有关数据统计、随机调查问卷、访谈等方式，对**及营口地域休闲娱乐消费方式进行调查、统计和分析。
该地域要紧的休闲娱乐场因此酒吧、茶吧、歌舞厅和温泉水疗为主，人均消费30-90元，要紧集中在周末和节假日等。
其中，酒吧、茶吧在11-1月为旺季，5-10月为淡季。
歌舞厅要紧消费群体是年轻人，夏日为旺季。
温泉水疗以中青年为要紧消费群，随季节转变较小。
**营口地域休闲方式及时刻调查统计
休闲方式
酒吧、茶吧
歌舞厅
温泉水疗
其他
28%
35%
32%
5%
休闲时间
节假日
周末
下班后
其他时间
12%
75%
11%
2%
人均消费
30-60元
60-90元
90-120元
120元以上
50%
25%
17%
8%
4、商业消费调查
通过有关数据统计、问卷调查等方式，对**地域商业场所进行调查、统计和分析，**大型购物场所要紧有8家，数据统计结果反映出**及周边地域商业购买力很强。
**要紧商业场所调查结果统计
名称
2005年
2006年
2007年
总收入
人次（万）
总收入
人次（万）
总收入
人次（万）
**兴隆四百
800万元
80
850万元
90
1000万元
95
兴隆大厦
亿
100
亿
110
2亿
120
辽河商业城
8000万
90
1亿
100
亿
110
商贸城
9000万
90
1亿
100
亿
110
鼎信商厦
2000万
70
2100万
80
2400万
100
润达购物广场
600万
50
800万
60
900万
79
百特量贩超市
2000万
80
2300万
90
2600万
95
海湾商厦
400万
40
600万
50
850万
65
（二）**及东北周边地域
（1）旅行需求调查
**与东北地域在地域上相临近，同时在景观环境上存在着较大不同性。
**紧邻**城市群及东北地域，以京沈高速和京哈铁路等为骨干的区域交通网络发达，同时**滨邻渤海，是东北地域唯一的河流入海口，滨海湿地生态环境与东北内陆形成专门大的不同，对旅行客源市场有专门大的吸引力。
依照各地数据资料统计，2006年东北地域城市居民人均旅行次，人均旅行花费238元。
2007年东北地域城市居民人均旅行2次，人均旅行花费296元，别离比2006年增加倍和%。
其中，集体旅行消费人均元，旅行市场潜力专门大。
东北地域居民出游情形数据统计
年份
人均出游次数（次）
人均花费（元）
团队比例
团队人均花费（元）
2006
238
52%
96
2007
2
296
45%
118
（2）房产需求调查
针对东北地域房地产市场，对沈阳、长春、哈尔滨等东北地域要紧城市，进行房地产市场消费调查，由各地域2007年房地产市场调查数据分析，东北地域要紧城市平均20%居民在三年内有购房打算，要紧关注中小户型，面积在60-90之间，认可房价平均为3000-4000元。
具体数据统计整理如下：
沈阳房地产市场调查统计
购房意愿
受访者中%在三年内有购房计划
认可房价
3000元以下
3000-3500元
3500-4000元
4000元以上
15．4%
31．7%
%
%
住房面积
60平方米以下
60-90平方米
90-120平方米
120平方米以上
%
%
%
%
建筑样式
高层
多层
别墅
%
%
%
长春房地产市场调查统计
购房意愿
受访者中%在三年内有购房计划
认可房价
3000元以下
3000-3500元
3500-4000元
4000元以上
%
%
%
%
住房面积
60平方米以下
60-90平方米
90-120平方米
120平方米以上
%
%
%
%
建筑样式
高层
多层
别墅
%
%
%
哈尔滨房地产市场调查统计
购房意愿
受访者中%在三年内有购房计划
认可房价
3000元以下
3000-3500元
3500-4000元
4000元以上
%
%
%
%
住房面积
60平方米以下
60-90平方米
90-120平方米
120平方米以上
%
%
%
%
建筑样式
高层
多层
别墅
64%
%
%
（三）京津唐地域
（1）潜在消费能力调查
京津唐地域是中国最大，最优质的客源市场之一。
2006年京津唐地域居民出游率将超过200%。
其中，国际游游平均花费1万元，国内游平均花费2200元，这是一个百亿元以上的旅行客源市场。
由于地缘优势，环渤海地域是京津唐地域居民首选的旅行休闲目的地之一。
全年京津唐地域居民以环渤海地域为旅行目的地的出游率大约为49%左右，占有国内游的较大份额，其中以**为旅行目的地的约占%。
依照京津唐地域居民旅行消费行为监测研究，2006年三次调查共计接触样本6055个。
在三次调查中，平均有%的京津地域居民离开本地到环渤海省市旅行。
积存出游次数为次，积存出游率为%。
既从2006年2月至9月，大约每一个京津唐地域居民中，有人次离开本地，到环渤海地域旅行旅行过。
由于本调查尚缺10-1月共4个月数据，只能依照历史数据推算京津唐地域全年的出游率。
同时考虑环渤海地域北方气候因素，10月是全年旅行的旺季，11月，12月和1月是淡季。
以淡旺节季节因素60%为参考，全年京津唐地域居民以环渤海地域为旅行目的地的出游率为49%左右。
京津地域居民到环渤海地域的出游率统计
接触样本量
环渤海游人数比例
平均出游次数
环渤海旅游率
2-4月周期
2021
%
%
5-6月周期
2022
%
%
7-9月周期
2012
%
%
数据来源：
京津唐地域居民旅行消费行为监测研究。
（2）消费趋向调查
由数据整理与分类统计，对京津唐地域居民对景区和旅行项目的选择偏好进行统计分析。
京津唐地域居民对景区选择偏好调查统计
景区特点
秀丽或宏伟
滨海或森林
历史名胜
乡村田野
民俗建筑
提及率
50%-70%
50%-60%
30%
10%-30%
10%
资料来源：
客源通数据平台
京津地域居民旅行项目选择偏好调查统计
项目类型
休闲度假类
商务会展类
旅游地产类
其他
偏好率
72%
%
%
%
资料来源：
客源通数据平台
京津唐地域居民在环渤海地域旅行的最要紧的目的是滨海休闲度假，第二为参观，再次为探亲探友和公司业务出差。
而且随季节转变，夏日（7－9月）比春天（5－6月），春天（5－6月）比冬季（2－4月），京津唐地域居民在环渤海地域休闲度假的比例愈来愈高。
京津唐地域居民到环渤海地域旅行，选择乘火车及自驾车为主。
二、市场供给调查
（一）房地产市场
1、现有住房情形调查
通过对相关资料的统计整理，得出**、营口两市现有住房的大体情形。
**市区现有住房情形统计
居民住房总面积
万平方米
人均住房面积
平方米
建筑样式
高层
多层
别墅
其他
28%
60%
3%
9%
楼房住宅面积
80平方米以下
80-110平方米
110平方米以上
46%
45%
9%
营口市区现有住房情形统计
居民住房总面积
万平方米
人均住房面积
平方米
建筑样式
高层
多层
别墅
其他
32%
59%
2%
7%
楼房住宅面积
80平方米以下
80-110平方米
110平方米以上
51%
43%
6%
2、**市新开发房地产项目情形调查
依照对**兴隆台区及周边地域初步伐查，2007年到2020年新开发的房地产项目8个，总建筑面积约180万平方米，多为中密度住宅。
其要紧户型及均价为：
高层住宅，均价3100-3400元每平方米；多层住宅，均价3200-3500元每平方米；别墅类，均价6000-8000元每平方米。
目前，**房地产市场大体为期房，市场需求潜力专门大。
**市区及周边房地产调查结果统计
楼盘名称
位置
总建筑面积（万平米）
容积率
户型
均价（元/平方米）
主要客源
紫润茗都
兴隆台区
50
高层
3250
本地及周边
多层
3500
水木清华
兴隆台区
35
商住楼
3400
本地及周边
高层
3300
多层
3250
瀚新花园
兴隆台区
37
多层
3350
本地
高层
3200
赛纳湾
兴隆台区
4
别墅
6800
周边
鼎信佳苑二期
兴隆台区
11
高层
3100
本地
多层
3200
云景花苑II
大洼县
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