商品房开发可行性报告.docx
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商品房开发可行性报告
“金色池塘三期EF标段”
项
目
可
行
性
研
究
报
告
发展商：
合肥英泰房地产开发有限公司
法定代表人：
韩健
编制日期：
2007年12月
目录
第一章项目概述
1、项目名称、地址
2、开发商概况
第二章项目背景及必要性
1、项目建设背景
2、项目建设必要性
第三章市场分析
1、投资环境分析
2、市场分析
3、区位分析
4、需求分析
5、周边楼盘分析
第四章建设条件
1、项目选址
2、自然条件和社会条件
第五章建设规模
第六章规划设计方案
1、指导思想
2、规划方案
第七章项目实施规划及营销策略
第八章项目投资估算、经济效益分析及总结
第一章项目概述
1.1项目名称
“金色池塘三期EF标段”
1.2项目地址
第二章项目背景及必要性
1、项目建设背景
金色池塘项目总占地面积约35万平方米，总规划建筑面积约45万平米。
其中一期7.1万平方米于2003年开发，二期15万平方米于2005年开发，目前已开发完毕并全面交房。
三期位于地块的西北角，A、B、C、D标段已先行开发。
经过6年的运作，金色池塘已形成浓郁的人文氛围，荣获“中国国际花园社区”“影响中国的三十大典范社区”等称号，成为合肥市知名的大型人文生态社区。
E、F标段是距离植物园、董铺水库最近的地块，原生的坡地形态，高差悬殊的地貌特征，使这一块土地具有绝佳的生态景观资源。
作为金色池塘仅余的地块，也将是金色池塘的绝版地块和巅峰之作，此标段的开发对金色池塘具有重大的意义。
地块开发完毕后，金色池塘将作为一件完整、成熟的作品呈现给这座城市，必将成为西区成熟、生态的标杆社区。
2、项目建设必要性
A、建筑产业是国民经济中的一个重要产业，它能从消费和投资两个领域拉动经济增长。
国家已明确提出把加大城镇建设作为扩大内需、拉动经济增长的重要方面，培养成目前国民经济新的增长点。
建筑业已经成为国民经济重要产业之一，对推动我国经济发展和社会进步发挥着及其重要的作用。
B、符合合肥市城市总体规划和城市住宅建设政策
在国家中部崛起战略中，合肥占有举足轻重的地位。
大力发展经济的同时，合肥市政府对城市版图的作了新的规划，“141”战略中，合肥市西区成为新的组团中心，将形成城市副中心。
金色池塘作为西区大型的住宅社区，属于城市总体规划之内，它的建设有利于合肥市总体规划的实施，为改善和美化合肥市容市貌增添一幅美景。
C、改善居民的居住条件，提高土地利用率
该项目用地原为土地荒芜，杂草丛生的湿地，英泰地产对该地块按照新的住宅标准和要求进行重新规划设计后，此处的面貌已经焕然一新。
为城市居民提供了新的住宅，又改善了市政小区居民的周边环境，为合肥市人民提供了一个更加舒适、更加美好的生活空间。
同时，该项目的开发建设，盘活了土地资源的存量，提高了土地的利用率和使用价值。
D、符合金色池塘小区的整体规划要求
金色池塘小区总规划建筑面积约45万平方米，规划有池塘、溪流、山林景观及多层、洋房、小高层、高层等建筑形态。
目前的开发进程已完成了池塘、溪流等景观的建设及洋房、多层和部分小高层的建设，总规划中的山林溪流景观及高层、部分小高层规划用地为EF标段。
此标段的建设将完善整个社区的建设，也将促进周边环境的改善。
市场分析
第一部分理解城市
合肥城区图
一、城市基本情况
1、地理位置
合肥，安徽省省会，位于安徽省中部、江淮之间，巢湖西北岸，是一座内陆城市。
合肥是全省政治、经济、文化、信息、金融和商贸中心,也是全国重要的高科技产业及教育基地。
2、城市面积及行政区划
合肥市全市总面积7266平方公里，合肥市市区面积（含郊区）458平方公里，建成区面积148平方公里。
合肥市现辖庐阳、包河、蜀山、瑶海4个区，经济技术开发区、高新技术开发区、新站综合实验开发区、政务文化区、滨湖新区5个开发区，长丰、肥东、肥西3个县。
3、城市人口
2002年合肥市全市总人口为448.08万人，其中市区人口为146.52万人，城镇化率32.3%。
2003年合肥市全市总人口为456.6万人，其中市区人口为155.87万人，城镇化率34.1%。
2007年合肥市市区人口达165万人。
2002年与2003年相比人口增加9.35万人，增幅为6.4％。
4、交通
合肥是建设中的国家铁路交通枢纽之一，淮南复线贯穿南北，与京沪线、陇海线相接，华东第二通道（南京-西安）和合九（合肥-九江）等铁路干线交汇于合肥。
312国道、206国道、合宁、合芜、合蚌、合徐高速公路等直通全国各地，其交通状况得到了根本的改变。
5、城市要素
一河——南淝河自西向东穿城而过，与环城河交汇，将合肥的老城区包围；
二环——一环线、二环线；
四横——临泉路、长江路、黄山路、望江路；
五纵——潜山路、合作化路、金寨路、美菱大道，马鞍山路。
6、城市特点
合肥是科技之城，全国重要科教基地之一，全国三个技术创新试点之一。
拥有中国科技大学、安徽大学、合肥工业大学等高等学府13所，有中国科学院等各类科研机构200余所。
各级自然科学团体200余个，雄厚的科技实力为合肥城市经济发展注入了新的经济生机和活力，智力资源在全国同类城市中名列前茅。
现在的合肥已经是经济高科技密集型城市。
二、城市经济情况
1、合肥市经济发展基本指标
经济指标
2004年
2005年
2006年
2007年
GDP（亿元）
363
413
485
590
GDP增幅（％）
11.3％
13.1％
13.7％
16.2%
人均GDP（元）
8451
9274
10720
12916
人均可支配收入（元）
6817
7145
7788
8610
人均可支配收入增幅（％）
6.7％
8％
9％
10.6%
固定资产投入（亿元）
143
168
255
361
2、城市经济特点
A：
固定资产投资迅速增长，并成为拉动经济发展的主要因素。
经济增长的动力主要来源于二、三产业。
B：
高科技制造业是合肥经济快速增长的主导力量，目前初步形成化工、家电、机械和新型建材等高科技密集型支柱产业，联合利华、美菱冰箱、容事达洗衣机、佳通轮胎、日立机械等在全国享有较高的声誉、市场占有率、利润率。
C：
高科技密集型经济特征显著。
D：
投资、出口增势强劲，消费需求增长平稳;
3、城市经济发展目标
根据规划合肥市GDP年均增长保持在12％左右，到2010年将达到1000亿元，人口规模也将超过300万人。
同时省政府规划把合肥建设成为全省最重要的经济增长点，及华中和长江中游地区重要的中心城市。
这都将会对周边地区辐射更深、带动更广、更快，基本形成合肥、马鞍山、芜湖经济圈。
4、城市经济发展展望
▶区位优势：
地处承东启西的位置，交通便利，合肥市在全国省会城市中属于经济欠发达城市，经济总量相对较低，在经济发展由东向西梯度推进的过程中，合肥的区位优势必将得到逐步体现。
▶发展空间：
城市化水平、基础设施建设水平不高，这也为其未来的发展提供了较大的发展空间。
▶经济要素的流动：
随着我国东部沿海地区的制造业发展容量、资源环境容量趋于饱和，以及合肥的交通、城市特征等先天优势的存在，使其成为发达地区的产业转移以及外资转移投资的受益地。
经济要素的流动是促进工业化及至城市化的原生动力，将有力地推动合肥城市建设和经济发展。
5、城市发展方向
合肥市城市总体布局为“多中心、组团式”。
在现有城市基础上，城市重点发展方向是：
限制向北、向西发展（以二环路为界线）；适当向东发展；主要向城市西南、南方向发展。
规划建设中的重点项目：
▶西南、南方向的政务文化新区、黄山公园、国际望湖城。
▶北部正在规划建设中的有合肥市重点工程森林公园。
▶西部正在规划中的有中国合肥科学城（国家重点项目）。
区域情况
蜀山区位于合肥市西南部，东以金寨路与包河区为界，北以环城西路和南淝河与庐阳区为邻，西南两面与肥西县接壤。
区属8个街道、2个镇、1个产业园区，总面积261.36平方公里，常住人口54.45万,其中农业人口4.22万。
区域内座落着国家级合肥高新技术开发区、合肥经济技术开发区、合肥政务文化新区和正在建设中的中国（合肥）科学城。
是一个以科技文化教育为先导、高新技术产业为主导、高效社会服务为引导，极具发展活力、城市化水平最高的新兴城区。
近年来先后荣获“全国社区服务示范城区”、“全国社区建设示范区”、“全国社区教育试验区”、全国科普教育先进城区、“全国文化工作先进区”、“全国普法工作先进区”、“全国林业标准化示范区”、“全国老年工作先进区”、“全国社区残疾人工作示范区”、“全国科技进步先进城区”、“全国民政工作先进区”三连冠等17项国家级桂冠。
交通通讯便捷：
蜀山区地处全国交通规划的枢纽位置，铁路、公路、航空、通讯基础设施完备。
国家一级大型机场——合肥骆岗机场紧邻东南；京九、合九、宁西铁路，合宁、合安、合铜、合芜、合徐高速公路，以及正在建设中的合宁、合武高速铁路，合六、合淮阜高速公路均在此交会。
市内的长江西路、黄山路、潜山路、一环路、二环路等8条主干道纵横蜀山区。
华东第二电信枢纽、安徽移动通讯枢纽均座落在区域中央，交通便利，通联快捷。
人居环境极佳：
辖区东有环城公园、琥珀潭旅游度假风景区、西山景区，南有徽园、明珠广场和欧洲风情街，西有蜀山森林公园、野生动物园、天鹅湖，北有董铺水库、合肥植物园、江淮风情园，自然环境宜人，人文景观众多。
合肥市1995年评选的“合肥十景”,蜀山区占有其四：
五里飞虹、蜀山春晓、环城翡翠和琥珀流光。
2006年评选的“合肥新十景”，蜀山区境内有“天鹅湖畔、蜀山揽胜、科学绿岛”三个完全景境，并拥有“翡翠环城、墨荷琼林”两个景点的部分景致。
目前辖区内的琥珀山庄、梦园小区、绿城桂花苑等一大批获国家级奖项的高品位住宅小区星罗棋布，是合肥人居最佳之地。
经济发展迅猛。
区域产业结构合理，门类齐全，经济结构不断优化、升级，2007年初统计表明，一、二、三次产业比为0.4：
45.1：
54.5。
全区以生物工程为代表的高新技术产业和机械、化工等传统产业发展势头强劲，尤其是生物制药、电力设备制造等科技含量高的工业经济不断攀升，中国（合肥）科学城蜀山园（蜀山新产业园）发展势头良好，初步形成了科技生态型的加工制造和电子信息两大产业集群，园区工业总产值每年以50%左右速度发展；以大型综合超市、住房、IT产业、汽贸、餐饮、建材市场为业态的商贸经济初具规模，世界500强企业家乐福、大润发等相继入驻；以设施、生态、休闲农业为主的城郊型农业格局初显特色，现代农业示范园、丰乐种业成为具有代表型的现代化科技含量较高的农业龙头企业。
2002年区划调整以来，地区生产总值、财政收入、固定资产投资等主要经济指标分别以年均18%、27%和36%的幅度递增。
其中，2006年全区地区生产总值,比上年同比增长19%，财政收入比上年同比增长30.7%，固定资产投资同比增长87%，工业投资同比增长156%，农民人均纯收入6000元，稳居合肥市之首，同比增长15%，城镇居民可支配收入12450元，同比增长14%。
服务设施完善。
四星级以上宾馆有明珠国际大酒店、安徽饭店、稻香楼国宾馆、庐阳饭店、梅山迎宾馆、丰乐国际大酒店、外商俱乐部等十余家。
世界知名商业巨头家乐福、百安居、麦德龙均落户区内，各类商业社区服务网点林立，金融、证券、保险机构齐全。
近期城市发展方向
近期重点向南、向西发展，建设滨湖新区、科技创新示范基地，适度向北部、东部和西南部发展
近期城市重点发展地区
近期重点建设滨湖新区、科技创新示范基地（包括高新技术开发区、蜀山经济开发区）、经济技术开发区、磨店地区、新站北地区、黄山公园地区、森林公园地区等6个地区。
小结：
从城市的总体来看，合肥仍处于城市的高速发展与扩充阶段，经济的提升必将推动社会产生新的购买力，同时城市规模的扩大与新区域的开发、房地产业的作用不可低估，客观上会促进地产业的发展，但城市的外向度不足，消费力量的持续性不够，也会造成房地产业潜在的风险。
随着东部沿海区域经济向中西部区域的辐射，合肥的城市特征、交通优势、发展潜力将得到快速体现，未来的经济发展和增长空间潜力巨大。
我公司的优势更适于合肥的城市特点，随着城市的发展将给我们提供更广阔的空间，我们也将更能发挥自身优势。
第二部分理解市场
一、发展总体情况
1、历年合肥房地产市场的基本数据
年份
2004
2005
2006
2007
房地产投资额（亿元）
25
40
87
103
总开工面积（万平米）
210
290
467
612
其中：
住宅开工面积
174
231
366
486
住宅竣工面积（万平米）
115
184
259
365
住宅销售面积（万平米）
139
175
244
321
销售增幅（％）
15%
26%
40%
32％
住宅空置面积（万平米）
24.5
29
30
28
2、05、06年合肥房地产市场销售量迅速增长的主要原因
1）合肥城市版图扩张及城市化水平的迅速提高，使住房需求进一步增加。
2002年以前，合肥城区面积为130平方公里、100万城市人口；2005年行政区划调整后，城市面积扩大为460平方公里、150万城市人口，这为合肥的房地产发展提供了广阔的市场机会。
2）合肥市经济健康快速发展，居民收入逐年增加，生活水平逐步提高，而人均住房建筑面积仅有16.8平米，低于全国人均面积22平米达5.2平米之多，另外，高科技密集型城市的人才汇聚能力这成为了合肥市住宅成交量大幅增长的主要原因。
3）2002年住房制度的改革、住房分配货币化、住房补贴的到位及合肥公积金贷款比例的增加，促使住房需求进一步提升。
3、05、06年合肥房地产市场销售量迅速增长的主要原因
4）城市经济适用房的供应不足，04年仅为2万多平米。
再者，合肥市公产房允许上市激活了二手房市场和商品房市场的交易量。
5）合肥市政府对土地市场供应的宏观调控，使得商品房土地供应分布均匀合理、竞争不明显、客户地域偏好不明显，加之配套设施逐步完善，使商品房价格不断走高，客户购房买涨不买跌的心理及投资意识的增强，以及对居住条件改善的愿望，增加了商品房的需求。
6）外地开发商进入合肥房地产市场后提高了开发项目的品质同时也用产品对客户进行了区分。
4、结论
A：
合肥市房地产市场发展健康
B：
合肥市房地产二级市场以改善型消费为主，带动了房地产市场三级市场的满足型消费
C：
合肥房地产市场处于快速增长期
二、总体供需分析
1、供应分析
基本数据
年份
2004
2005
2006
2007
房地产投资额（亿元）
25
40
87
103
土地供应面积（亩）
3345
4736
5382
5273
总开工面积（万平米）
210
290
467
612
其中：
住宅开工面积
174
231
366
486
住宅竣工面积（万平米）
115
184
259
365
分析：
合肥市从04年开始加大土地供应量，05年住宅总开工面积开始有大幅度的增量。
06、07、08年土地供给量相当，预计09年、10年的住宅总开工面积应该相当。
合肥住宅开工量08年预测：
08年住宅开工量＝现有项目结转面积＋预计新开面积
A、结转面积：
通过对合肥所有在售项目进行调研，分析其规模、销售进度、开发进度，预测其结转到08年可能进行开工的面积。
B、预计新开面积：
根据从国土局获取的历年土地供应数据，通过对合肥市2007年以前出让土地尚未开发的项目进行分析，预测08年可进行开工的面积。
合肥市新增供应面积环比分析
合肥市2008年3月底在售住宅可售面积为308.32万平米，环比减少13％，同比减少36.5％。
在各区住宅可售面积中，蜀山区、新站区和庐阳区较多，高新区相对较少，蜀山区近三个月来在60－70万平米之间波动，2008年3月底约为64.19万平米，可售量下降较为明显；新站区近三个月稳定在50万平米左右，2008年3月约为47.78万平米，可售量略有下降；庐阳区近三个月稳定在40万平米左右，2008年3月约为35.74万平米，可售量减少；高新区近三个月稳定在14--15万平米左右，2008年3月约为13.72万平米，可售量与2月持平。
合肥市2008年1－3月累计新增住宅面积约161.29万平米，3月新增住宅预售面积约为47.25万平米。
环比减少11.5％，同比增加36.2％。
由上图可知2007年12月合肥市区新增住宅预售面积有所回升之后，2008年1－3月新增住宅面积连续的回落。
从建筑类型看，2008年合肥市新增楼盘建筑类型以高层为主，小高层比例也较高，多层比重大幅下降，由此可看出高层和小高层日益被购房者接受，成为当前房地产开发一种趋势。
新增预售面积区域分析
从各区域新增供应量来看，3月份新站区、庐阳区、蜀山区和高新区新增住宅供应面积都较少，出现很大幅度的下滑。
新站区2008年3月新增住宅供应面积约6.79万平米，环比增长约157.2％，同比增长约15倍，供应量有所回升。
庐阳区2008年3月新增住宅供应面积约1.57万平米，环比减少约57.1％，同比增长25.6％，目前供应量相对较少。
蜀山区2008年3月新增住宅供应面积约2.86万平米，环比减少约41.6％，同比减少约74.3％，供应量近两个月一路下滑。
高新区2008年3月新增住宅供应面积为2.71万平米，较上月有所回升，但目前供应量波动较大。
合肥市总体供应量目前呈现南部和北部区域无论从新增楼盘数量还是规模上看，都是合肥住宅市场比较活跃的两个板块，西部区域的升值潜力也带动了区域市场的繁荣。
东部区域相对较为落后。
2．需求分析
从2008年2月25日至2008年3月30日的一个月内，各区域成交量、总量统计表：
区域
住宅
套数（套）
面积（万㎡）
销售额（万元）
均价（元/平米）
蜀山区
1157
13.77
5.47
3972.4
庐阳区
613
6.77
2.58
3810.9
包河区
2322
29.32
9.44
3219.6
瑶海区
607
6.53
2.59
3966.3
高新区
424
3.51
1.51
4302.0
经济区
836
9.64
2.7
2800.8
政务区
314
3.62
1.47
4060.8
新站区
1279
13.13
4.77
3632.9
滨湖区
660
6.89
2.37
3439.8
全市
8212
93.18
32.9
3530.8
合肥市市区住宅成交量月度环比分析
合肥市2008年1－3月住宅销售面积约221.9万平米，其中3月住宅销售套数约8214套，环比增加151.9％，同比增长约101.4％。
销售面积约93.2万平米，环比增加152.6％，同比增长约100.7％。
销售金额约32.9亿元，环比增加168.4％，同比增长约119.3％，合肥市市区商品房和住宅成交量经历了2月的交易市场低谷，3月成交量都有很大的回升，市场逐渐回暖，3月和1月的成交量基本持平。
从统计数据来看，每年的2月由于处于农历年期间，合肥市的商品房成交量都较少，会比以前有较大幅度的下降，但是进入3月后，商品房市场又将回暖，成交量会比2月有大幅度的上升，而且这种状况要持续2－3个月，因此预计4月份合肥市商品房市场需求较为旺盛。
本月合肥全市成交量比2008年2月有较大的回升，与1月基本持平。
蜀山、包河、经济、新站四个区成交量较大，庐阳区和高新区成交量都有很大的回升，滨湖区的成交量也不容忽视。
成交量的重点在合肥市的西（除高新区）、南部，北部（除新站区）和东部区域成交量明显较低。
高新区区域面积较小，市场供应量较少，价格偏高，成交量一直较低，新站区是合肥市重点发展的几个区域，其面积也较大，这两年站北区域被大面积的开发，供应量较多，价格较低，成交量明显较高。
同时价格在需求量的支持下稳步提升。
合肥市主要区域住宅成交量月度环比分析
纵观高新区、庐阳区、蜀山区和新站区，2007年商品房销量有很大的提高，特别是2007年9－12月销售进入最旺季，这四个月的销量均创下各区的历史新高，同时这四个月也是合肥市商品房销售的最旺季，合肥市的销量在这四个月均达到或超过100万平米。
在经历过2008年1－2月的销售淡季后，成交量都有很大的回升，较去年同期也有很大的提高。
2008年3月合肥市区住宅成交套数、成交面积和成交金额中，新站区、蜀山区、高新区和庐阳区成交面积都比2008年2月有很大幅度的增长。
新站区和蜀山区领先于其他二个区域，新站区住宅成交套数1279套，成交面积13.13万平米，成交金额4.77亿元，蜀山区住宅成交套数1157套，成交面积13.77万平米，成交金额5.47亿元。
成交量都有很大上升，与1月基本持平。
庐阳区住宅成交套数613套，成交面积6.77万平米，成交金额2.58亿元；高新区住宅成交套数424套，成交面积3.51万平米，成交金额1.51亿元，成交量都有很大幅度的回升。
3、价格分析
住宅平均价格环比分析
2007年5月—9月以来，合肥市区住宅市场未出现大幅度上涨，均价基本稳定在3300元/平米，但10、11、12月合肥住宅市场均价有较大的上涨，12月达到3629元/平米，创历史新高。
但进入2008年，合肥市的1－2月的住宅均价有较大的回落。
2008年3月合肥市住宅均价回升至3530元/平米，环比增长6.2％，同比增长9.3％。
由此可知2007年10月以来由于刚性需求的带动合肥市住宅均价增长较快，但是进入2008年住宅均价有所回落，市场逐渐转向理性。
但是2008年1－2月间住宅均价大幅下降也与包河区的低价楼盘大量销售有关（在2008年2月的月报中已经分析）。
但2008年3月，包河区望湖城共计销售约650套住宅，占合肥市销售总套数的约8％，销售面积约8.8万平米，占合肥市总销售面积约9.8％，但其销售均价约2650元/平米。
由此可以看出，2008年3月合肥市住宅均价与望湖城的销售有较大关系，3月合肥市住宅均价还在3500－3600元/平米之间波动，与合肥市真实市场情况不一致，有较大差距。
2008年1－3月合肥市新增住宅预售面积约为161.29万平米，住宅销售面积约221.9万平米，供求比约为1：
1.38，可以看出合肥市新增供给小于需求，供需不平衡比较明显，供需矛盾有所加剧，市场原有存量的消化速度加快。
这也与2008年1－3月新增楼盘较少有关，供应量在这三个月较少，造成供需矛盾加剧。
特别是3月合肥市新增住宅预售面积约为47.25万平米，住宅销售面积约93.2万平米，供求比约为1：
1.97，可见3月合肥市住宅市场是供给远远小于需求。
2007年5-11月合肥市新增住宅供应量一直低于住宅成交量，合肥市住宅市场在这7个月中呈现出需求大于供给，住宅市场供不应求，区域整体供应量进一步被消化，这相应的引起了合肥市住宅成交均价有较快的增长。
2007年12月、2008年1月和2月的供需情况可以看出合肥住宅市场的供应与需求正在发生波动，正在进行调整。
3月又出现了波动，但是这种波动只是暂时的，从4月开始住宅供应量会有所上升，特别是5、6月合肥市住宅的供应量将会有很大的放量。
新站区近三四个月以来价格一直在持续走高，2008年3月份均价已达3633元/平米，创历史新高，环比增长0.6％，同比增长
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