管理制度营销策划管理制度.docx

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管理制度营销策划管理制度

（管理制度）营销策划管理制度

深圳市益田集团股份XX公司

营销策划管理制度

编制部门:

营销中心

编制时间:

二○○七年十二月二十日

深圳市益田集团股份XX公司营销策划管理制度

制度名称

营销策划管理制度

编号

JT-ZD-YX-2007-001

第壹章总则1

第二章营销管理组织架构和职能1

第三章营销决策委员会会议制度2

第四章附则3

附件：

1.《益田集团营销策划管理制度实施细则》；

关联参考文件：

修改时间

修改页码

修改状态

修改人

审批人

编制人：

刘雅娟

日期：

2007-12-20

审核人：

吴丹

日期：

2007-12-22

批准人：

吴群力

日期：

2007-12-27

版本号

2007-1

深圳市益田集团股份XX公司

营销策划管理制度

第壹章总则

第壹条目的

为进壹步规划和提升益田集团的营销策划管理水平，满足集团全国性布局、以复合型商业地产开发为核心的业务结构、品牌化运营的战略发展需求，于益田集团策划委指导下，营销中心特制定《益田集团营销策划管理制度》。

第二条制度构成

《益田集团营销策划管理制度》包括制度本身和《益田集团营销策划管理实施细则》俩部分。

其中制度本身是益田集团营销策划纲领性文件，从制度上保证了营销决策机构的高效、稳定运行；实施细则是益田集团实现营销策划管理标准化和专业化的制度保障。

第二章营销管理组织架构和职能

第三条实行三级营销决策架构。

分别为由益田集团高层领导组成的“营销策划委员会”、集团营销中心、下属公司营销部门。

第四条益田集团“营销策划委员会”主任由集团总裁担任，其他成员包括：

集团常务副总裁、副总裁、总裁助理、主管营销策划的领导、财务总监、设计总监、主管开发报建的领导。

核心职能是通过评审各下属公司营销部门上报的如《项目定位方案》、《产品建议方案》、《营销策略总纲》、《阶段推广策略》等方案及文件,对项目发展关键节点进行把控，从战略上准确把握项目发展方向。

是益田集团营销业务线最高管理和决策机构。

第五条集团营销中心是“营销策划委员会”的日常工作机构，执行“营销策划委员会”下达的指令，督促、配合下属公司营销部门的工作。

核心职能是项目营销计划管理、销售及数据管理、国家政策研究、益田集团品牌研究和品牌营销，益田集团VI应用控制、营销研究和培训，同时根据集团业务需要组成项目小组，进行项目营销策划实操工作。

第六条下属公司营销部门核心职能是负责项目具体的营销策划工作，执行“营销策划委员会”和集团营销中心下达的营销指令，下属公司营销部门报送集团的全部文件报送前需经下属公司总经理审批，以下属公司名义上报。

其中住宅项目营销策划工作主要包括总体营销策划计划和季度计划拟定、市场定位、产品建议、广告公司招标、案名确定及LOGO设计、礼仪、活动方案撰写及实施、媒体计划拟定和实施、售楼资料设计制作、销售队伍组建、客户管理和维护、营销推广、销售价格制定、销售现场包装、开盘组织、促销策略制定等。

商业项目主要包括商圈研究、市场定位、产品建议、招商联络和跟进、广告公司招标、案名确定及LOGO设计、宣传推广、活动策划和实施等。

第七条集团营销中心向“营销策划委员会”负责；下属公司营销部门向下属公司总经理、集团营销中心和“营销策划委员会”负责。

第八条对于营销决策委员会做出的批复及其他重要决策，集团营销中心和各下属公司营销部门于实际工作中要坚定地执行。

第三章营销决策委员会会议制度

第九条“营销决策委员会”会议由集团营销中心负责召集，不定期召开，审核下属公司营销部门报送的计划、关键节点方案等，委员会及集团营销中心全体成员参加。

做出集团决策后，下达批复到有关部门执行。

经“营销策划委员会”评审通过的全部营销文件由集团营销中心负责按项目整理存档。

第十条下属公司营销文件上报程序参照如下流程进行：

下属公司营销部门→集团营销中心→“营销决策委员会”。

文件、材料（含传真件）由下属公司总经理签发。

第十壹条所有营销信息和文件均应分类电子化保存，以便于于集团营销业务线内实现信息共享和交流。

第四章附则

第十二条本制度适用于益田集团所有于全国独立投资房地产项目的营销管理工作，凡集团控股的联营、合资及合作项目，也需按本制度执行。

第十三条本制度自发布之日起实施，以往制定的、和制度有冲突的营销管理制度和文件，于本制度生效后自动废止。

第十四条本制度由集团公司营销中心负责解释和修订。

深圳市益田集团股份XX公司

二○○七年十二月二十日

益田集团营销策划管理制度实施细则

1.编制《下属公司年度和季度营销计划书》

《下属公司年度和季度营销计划书》是对下属公司年度、季度营销目标及具体营销工作的计划和安排，下属公司营销部门根据项目设计、施工进度，集团年度运营计划及当地市场情况完成，经下属公司总经理审批后上报集团营销中心，集团营销中心评审无异议后上报“营销策划委员会”。

下属公司营销部门于每年12月20号前上报下壹年度的《下属公司年度营销计划书》，于每季度最后壹个月的30号前上报下壹季度的《下属公司季度营销计划书》。

“营销策划委员会”审批后以文件形式下发各下属公司，作为下属公司年度、季度营销策划业务考核指标。

2.营销策划管理

2.1项目定位管理

项目定位指导整个项目的开发，重要性不言而喻。

于市场定位工作中，营销策划人员要同时兼顾市场需求和技术可行性；同时根据工作进度，集团营销中心和下属公司营销部门进行不定期沟通交流。

原则上下属公司营销决策小组于规划设计招标前20日内向“营销策划委员会”上报《项目定位方案》。

其中商业项目首先完成《商圈分析方案》、《项目定位方案》，酒店项目完成《酒店定位方案》。

2.2项目营销策划管理

2.2.1项目中英文案名方案

对于每个项目，下属公司均应根据地块特征和市场定位为其命名，原则上于项目概念设计方案确定后10日内向“营销策划委员会”上报《项目中英文案名方案》。

2.2.2项目LOGO设计方案

项目LOGO对营销推广具有重要意义，LOGO不仅要和案名及项目特征紧密相连，而且它的色彩、造型、大小要方便于营销推广中应用。

项目中英文案名确定，广告公司确定后20日内向“营销策划委员会”上报LOGO设计方案。

2.3《下属公司月度营销工作简报》

下属公司营销部门每月最后壹日向集团营销中心上报《下属公司月度营销工作简报》。

3.地区市场信息管理

《地区市场销售月报》是对当月地区市场动态的监控，包括壹、二、三级市场动态、政策解读等。

每月最后壹日前报送集团营销中心，由集团营销中心递交营销决策委员会传阅。

4.市场调研

市场调研是需要营销中心和下属公司营销部门持续进行的壹项重要工作，最终为决策提供依据。

包括宏观房地产市场调研、区域房地产市场调研、专题调研。

4.1宏观房地产市场调研

宏观房地产市场调研是指就国家的产业政策、土地政策、信贷金融政策、财政政策、房改政策等进行研究分析，为公司重大决策提供依据。

该部分调研以营销中心为主，定期对宏观房地产数据进行分析，下属公司配合。

4.2区域房地产市场调研

区域房地产市场调研是下属公司所于城市的城市建设和规划、重大的市政工程、交通规划情况、当地政府的房地产政策、土地供应量、房地产投资额；预售面积、成交面积和金额、楼宇空置面积、房地产市场产品创新、城市房地产公司情况、关联中介机构情况、城市化和郊区化发展趋势、房地产供求变化趋势等进行调研。

该部分以下属公司营销部门为主，作为壹项日常工作，下属公司每季度编写《区域房地产市场调研方案》，每季度最后壹日以电子邮件形式上报集团营销中心。

4.3专题调研

指对某壹项房地产专题进行研究，如城市建筑综合体项目开发、大型住宅项目操作、购物中心定位、酒店品牌研究等。

根据需要有时由集团营销中心负责，有时由下属公司营销部门负责，确定负责人完成专题方案后上报关联领导。

5.定期沟通机制

于项目前期，营销中心和项目营销部由部门长每俩周定期进行电话会议沟通，包括工作进展、工作心得、出现问题及相应解决办法；每季度进行壹次座谈，或结合下属公司前往集团汇报工作机会，或结合集团营销中心前往下属公司事务性工作机会。

如设备成熟，可由营销中心组织定期召开视频会议。

上述除电话沟通外其他均应形成书面会议纪要，由集团营销中心报“营销策划委员会”传阅。

6.建立外联资源名录

集团营销中心和下属公司营销部门将合作外联单位汇总形成名录，如关联设计公司、广告公司、礼仪公司、印刷公司等资料，于集团营销中心存档备案，制表人每月底将信息进行更新，形成资源共享。

7.其他

7.1保密要求

有关部门和下属公司要建立建全保密工作制度。

营销管理工作中各项方案、批复、报表等均属商业机密，任何人不准向外泄密。

7.2建立文件归档制度

营销中心和下属公司要建立文件归档制度，且落实管理人员。

住宅定位方案模板（参考）

1宏观市场分析

1.1当地宏观经济指标概述（GDP、房地产投资额、人均收入等）

1.2区域规划

1.2.1城市整体规划

1.2.2项目所于区域规划及其影响

1.3宏观市场分析小结

2房地产市场分析

2.1当地房地产市场分析

2.1.1供应量

2.1.2消化量

2.1.3价格

2.2项目所于区域房地产市场分析

2.2.1供应量

2.2.2消化量

2.2.3价格

2.2.4未来供应量分析

2.3主要竞争对手的竞争力分析

2.4房地产市场分析结论

3项目解析

3.1项目简介

3.2项目地块解析

3.2.1区位分析

3.2.2地形、地貌分析

3.2.3地块现状分析

3.2.4地块开发限制条件分析

3.2.5交通条件分析

3.2.6整体环境分析

3.3用地分析小结

3.4SWOT分析

3.5公司运营目标分析

3.6项目竞争战略及核心竞争力的确立

4项目定位

4.1项目属性定位

4.2形象定位

4.3客户定位

4.4产品定位及产品建议

住宅项目物业发展建议方案模板（参考）

1项目定位回顾

2项目规划建议

2.1用地环境分析回顾

2.2规划布局组团确定

2.2.1地块价值排序

2.2.2规划布局组团的确定

2.2.3基于价值最大化的产品研究

2.3总规划布局

2.4总体分期建议

3建筑风格和园林建议

3.1建筑风格

3.1.1案例借鉴

3.1.2项目建筑风格方案

3.2园林风格

3.2.1园林风格种类

3.2.2项目园林风格建议

4启动区建议

4.1项目启动区原则

4.2项目启动区选定

4.3启动区产品组合

4.4启动区的展示

4.5项目后续产品组合

5项目配套规划建议

5.1会所

5.1.1会所的设置主要考虑因素

5.1.2当地部分项目会所标准配套

5.1.3项目所于区域部分楼盘会所配置

5.1.4项目会所设置原则

5.1.5项目会所方案

5.2学校（如有）

5.2.1学校位置及规模建议

5.2.3整体建筑风格建议

5.2.3配置建议

5.3项目其他系统配套（增值配套）

商业定位方案模板（参考）

1城市经济简介及商业规划

1.1经济简介（人口、GDP、社会消费品总额、人均可支配收入、人均消费支出）

1.2商业现状分析（商业面积、人均商业面积、商业分区及特征）

1.3供给分析（可类比商业项目、近期推出项目）

1.4需求分析（消费者行为特征分析）

1.5未来商业规划

2区域零售业市场分析

2.1区域简介（人口、GDP、社会消费品总额、人均可支配收入、人均消费支出）

2.2商业布局及商圈分析

2.3于售商业分析

2.4区域商业规划及未来重点项目分析

3项目分析及目标消费者分析

3.1项目简介

3.2项目交通分析

3.3辐射核心范围界定

3.4项目商圈分析（1.5公里、5公里、10公里，根据项目性质，商圈范围内住宅、商业、写字楼情况及竞争情况分析）

3.5目标消费者分析（家庭年收入、日常购物场所、购物交通工具、购物关注因素、消费习惯等）

4项目定位及运营业态建议

4.1项目SWOT分析

4.2项目目标及发展战略

4.3属性研判

4.4形象定位

4.5目标消费者定位

4.6商业体系规划

4.7业态建议

4.8规模测算

4.9规划设计建议

酒店定位方案模板（参考）

1××市场简介

1.1城市基本情况介绍

1.2经济指标

1.3外商投资

1.4公共基础设施

1.5旅游业发展情况

1.6会展业发展情况

1.7写字楼市场情况

1.8未来城市发展

2项目区域及地点分析

2.1项目介绍

2.2项目具体情况（经济技术指标、交通情况、周边环境分析）

2.3需求的邻近程度（旅游、会展、商务）

2.4交通的便捷程度（和各需求地点的距离分析）

2.5地点优劣势概述

3××酒店市场

3.1××酒店市场基本情况介绍

3.2住宿率及平均房价

3.3需求市场分布

3.4商务市场动态及展望

3.5旅游市场动态及展望

3.6未来市场新增供给

3.7酒店市场分析小结

4酒店设施建议

4.1酒店市场定位

4.2客房建议

4.3餐饮、会议设施建议

4.4其它设施建议