晋江市建设用地规划管理暂行规定.docx

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晋江市建设用地规划管理暂行规定

为加强城市建设用地规划管理，保证城市规划的顺利实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等有关法律、法规，结合晋江实际，制定本规定。

一、用地适建范围

建设用地性质的确定必须符合经批准的城市总体规划、详细规划，在符合土地使用相容性原则下，允许对土地使用性质作适当调整。

土地使用相容性按附表

（一）规定执行。

二、建筑容量控制

（一）规划区内的建设项目，其建筑容量应按已经批准的详细规划或城市设计确定的指标执行。

尚未经批准的详细规划的片区，其建筑容量应按附表

（二）规定的指标执行。

工业、仓库项目按照附表（三）规定的指标执行，教育用地按照《福建省教育用地控制指标（试行）》执行，旧城改造项目按照旧城改造区域规划执行。

（二）用地内原有建筑的建筑容量控制指标已达到或超出规定值的，原则上不得在原有建筑用地范围内进行扩建、加层。

用地内原有建筑容量控制指标虽未超出其规定值，但其扩建、加层对原有空间布局有不良影响的，亦不得建设。

（三）建筑底层架空（不得封闭），作为公共活动场所或停车位的，可不计入容积率。

1、地下室建筑面积不计容积率,若作为商业开发用途，地下室商业建筑面积应在经济技术指标中单独列出来，但仍不计入容积率。

2、依坡地建造的半地下室（层高≥2．20米），有一侧至两侧露出室外地平面（或能够自然采光、通风），除作为设备用房不计容积率，其余按建筑面积的一半计入容积率。

层高小于2．20m的半地下室，可不计算容积率。

3、利用地势高差，形成人工地坪，其标高不超过最高规划道路标高1米，并与规划道路有便捷联系，进行场地绿化，便于居民活动的，人工地坪以下部分建筑认定为地下建筑，建筑面积不计入容积率，屋顶绿化面积计入绿地率。

三、公共（服务）设施配置

（一）根据城市规划的要求，成片综合开发项目和居住建设项目应按以下标准配套建设公共（服务）设施，包括七类：

（1）教育设施；

（2）医疗卫生设施；（3）文化设施；（4）体育设施；（5）社会福利与保障设施；（6）行政管理与社区服务设施；（7）市政公用设施。

具体标准按附表（四）执行。

（二）有关公共建筑、居住区停车泊位设置标准按照泉规〔2007〕255号文《泉州市城乡规划局关于加强新建民用建筑停车泊位设置管理的通知》标准进行配置，详见附表（五）。

四、建筑间距控制

各类建筑间距除必须满足日照要求，符合消防、抗震、卫生、防疫、环保、工程管线、建筑安全保护和强制性条文等方面要求外，同时应符合日照条件分析技术要求或符合下列条款规定。

（一）建筑高度24米以下（含24米）居住建筑之间的间距控制应符合下列规定：

1、平行布置（两建筑夹角小于30度，下同）时的间距：

（1）朝向为南北向的（指正南北向和南偏东、西小于30度，下同），两建筑物外墙面之间最窄处的间距不小于南侧建筑高度的1.2倍。

（2）朝向为东西向的（指正东西向和东、西偏南小于或等于30度，下同）两建筑物外墙面之间最窄处的间距不小于较高建筑的建筑高度0.9倍。

（3）朝向既非南北向也非东西向（指南偏东、西在30度至60度之间，下同）的，两建筑物外墙面之间最窄处的间距不小于南侧建筑高度的1.0倍。

2、垂直布置时（两建筑夹角为60度至90度，下同），两建筑物相对两侧外墙面最窄处的间距不小于南侧或东西侧较高建筑高度的0.8倍。

3、既非平行也非垂直布置时（两建筑夹角为30度至60度，下同），两建筑物相对两侧外墙面间最窄处的间距不小于南侧或东西侧较高建筑高度的0.9倍。

4、按上述三种布置方式控制时，若建筑间距小于12米的，则以12米作为控制间距。

5、山墙间距应不小于8米，山墙上开启除楼梯间窗洞之外的窗洞，则山墙间距应不少于10米。

（二）建筑高度24米至100米（含100米）的居住建筑之间的间距应符合下列规定：

1、平行布置时的间距：

（1）南北向布置时，南侧建筑连续展开面宽小于等于60米时，间距不小于南侧建筑高度的0.6倍；南侧建筑的高度超过60米时，则高度每增加5米，间距增加1.5米。

南侧建筑连续展开面宽大于60米时，间距不小于南侧建筑高度的0.75倍。

以上间距不得小于28米。

（2）东西向布置时，间距按南北向布置时的间距的0.8倍计算；既非南北又非东西向布置时，间距按南北向布置时的间距的0.9倍计算。

以上间距不得小于24米。

2、垂直布置时，建筑高度不大于60米，间距不小于18米；建筑高度大于60米，间距不小于22米。

按上述间距控制时，建筑山墙的连续长度不应大于16米，若大于16米，其间距按平行布置时的间距控制。

3、高度小于等于60米的居住建筑的山墙间距不小于13米；高度大于60米的居住建筑的山墙间距不小于16米。

（三）北侧建筑高度24米以上居住建筑与南侧建筑高度24米以下居住建筑的间距，按南侧建筑高度控制，且最小值为15米。

（四）商业、办公等公共建筑间距按各专业规范的要求控制。

工业、仓储、市政设施建筑之间的间距，按其工艺及消防要求控制。

（五）非居住建筑位于居住建筑南侧或东、西侧时，其间距按本条第

（一）、

（二）的规定控制。

五、建筑退让

（一）详细规划、专项规划、城市设计已经批准的地区，建筑退让按已批规划执行。

（二）沿建设用地边界线（或称用地红线）和沿城市道路、公路、河道、山体、铁路两侧以及电力线路保护区范围的建筑物，其建筑控制线或建筑红线退让距离除必须符合消防、防汛、水源保护、交通安全、景观、环保、电力等方面的要求外，同时应符合附表（六）的要求。

（三）建筑物的地下部分退让用地红线最小退距不得小于3米,退让道路红线应按地面建筑临城市道路要求退让，同时不得影响道路结构与管道。

有特定要求的地区除外。

（四）各类建筑除应在其建设用地范围内满足消防、防爆、环境保护、抗震以及特殊退让用地红线要求外，规划经批准的，按批准规划执行；无批准规划的，建筑物退让道路红线的距离按附表（七）的执行。

（五）城市快速路、主干路交叉口周边应留出足够的开敞空间，合理组织和渠化交通。

交叉口四周的建筑控制线应退让交叉口用地控制线5米以上。

（六）道路交叉口四周的建筑控制线退让道路规划红线距离应按转角处道路红线切点连线的垂直距离L（见右图）进行退让控制，并按附表（八）执行。

六、建筑高度及建筑面积控制

（一）建筑物的高度必须符合日照、建筑间距、消防、文物保护等方面的要求。

在有净空高度限制的机场、气象台、电台和其他无线电通讯（含微波通讯）设施周围新建、改建的建（构）筑物，其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。

（二）住宅建筑层高不宜小于2.8米，不应大于3.2米；首层和顶层层高可适当提高，但不应大于3.3米；酒店式公寓（集住宅、酒店、会所多功能设施于一体）层高不应大于3.6米；户内贮藏室（含衣帽间）层高不应小于2.2米。

住宅建筑公共部分的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等空间在设计时不受上述层高的限制。

（三）户内贮藏室（含衣帽间）面积不应大于套型建筑面积的5％；阳台和入户花园的水平投影面积总和不应大于套型建筑面积的15％；跃层式住宅客厅上空楼板开洞部分面积不应大于本楼层建筑面积的30%。

七、建筑与城市环境控制

（一）各类建设工程在编制设计方案时，应绘制周边相邻地段的现状地物地貌，研究与相邻空间环境、城市基础设施的协调，建筑立面及色彩应进行多方案比较。

（二）居住、文教体卫建筑宜设置公共开放空间，同时，居住建筑景观须符合以下要求：

1、连续展开长度不宜大于80米。

2、同一住宅建筑群体的风格、造型、色彩宜协调统一，并在此基础上，体现单幢住宅建筑的标识性。

（三）城市干道两侧建筑景观须符合以下要求：

1、沿街立面和空间造型设计应符合详细规划或城市设计确定的原则，并与城市夜景景观设计同步考虑；未制定详细规划或城市设计的，沿街建筑的建筑红线在符合有关退让规定的前提下，应形成整洁有序的城市界面和富于变化的街道景观，并进行多方案比较。

2、沿城市主干路、临水及临公共绿地界面的阳台宜进行封闭设计。

3、沿街建筑立面上确需设置烟囱、空调室外机等设施时，应进行隐蔽或美化。

（四）建设工程项目需修建围墙的，应符合下列规定：

1、大、中型公共建筑等对社会公众开放的项目，其临街面一般不宜修建围墙，宜以花台、绿化带等建筑小品作为用地边界的隔离带或隔离墙。

确需修建围墙的，其型式应为透空型围墙。

2、其他建设项目修建围墙，原则上应为透空型围墙。

确需建封闭式围墙的，其饰面、外观应进行美化处理。

3、围墙退让用地红线不应小于0.5米，其基础不得超过用地红线范围。

八、有关事项

（一）本规定适用于全市建设用地、建设工程规划管理。

（二）属于特别控制区内的建设项目、大型公共建筑、大型财政投资项目、大型房地产开发项目，其规划设计应进行方案竞标，或者提交3家以上设计方案进行多方案比较，并报市政府审定。

特别控制区由市规划主管部门根据城市规划划定。

（三）由于历史原因，确实无法按照本规定要求配套应有设施的，应收取易地建设基础设施配套费；而在规范之外另行提供公共配套设施、公建绿地开放空间、配建公共停车位的，可在基础设施配套费方面给予适当优惠或返还，具体细则由市规划主管部门另行制定上报市政府审批。

（四）本规定实施前已经批准的修建性详细规划和已经取得《用地规划许可证》的建设项目仍按原批准的规划执行。

（五）本规定由市规划建设与房产管理局负责解释。

（六）本规定自发布之日起三十日后施行。

原来规定与本规定不一致的，以本规定为准。

附表：

1、各类建设用地适建范围表

2、一般建设区建筑容积率、建筑密度、绿地率

控制指标

3、工业、仓库项目建筑容量控制指标

4、公共设施配置标准汇总表

5、公共建筑、住宅停车场（库）设置指标规定

6、建筑退让用地红线控制指标

7、建筑物退让道路红线控制指标

8、建筑后退城市道路交叉口控制指标

附表1：

各类建设用地适建范围表

用地类别

建设项目

居住用地R

公共设施用地C

工业用地M

仓储用地W

对外交通用T

道路广场用地S

市政公用设施U

绿地G

其他用地E

一类R1

二类R2

三类R3

办公C1

商贸C2

文化C3

体育C4

医疗C5

教科C6

文物C7

其他C9

一类M1

二类M2

三类

研发及其他M9

普通W1

危险W2

堆场W3

物

流

铁

路T1

公路T2

管道T3

港口T4

机场T5

道路S1

广场S2

停车S3

公共G1

生产G2

耕地

林地E4

村镇E6

弃置

地E7

居住建筑

低层住宅

●

多层、小高层住宅

○

●

中高层、高层住宅

○

●

○

居住小区级公共服务设施

教育

幼托机构

●

○

●

小学

●

○

●

普通中学

●

○

●

商服

市场

●

○

●

社区集中商业服务

网点

●

○

●

医疗

门诊所

●

○

●

○

●

社区卫生服务站

●

○

●

文体

青少年活动站、老年活动站

●

○

●

○

●

○

●

社区健身活动场所

●

○

●

○

●

市政

公用

变配电所

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○

●

○

●

○

●

○

●

○

公共厕所、清洁楼

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○

●

○

●

○

●

○

燃气站

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○

●

○

●

○

公共停车场库、公交场站

●

○

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●

○

●

○

●

○

●

○

行政

社区用房

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○

物业管理、综合服务站

●

○

绿化、环卫管理点、市场管理房

●

○

居住区级以上公共服务设施

办公

行政办公建筑

○

●

○

一般办公建筑、商办综合楼

○

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○

商业

服务

综合商场

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●

○

银行、证券交易所及保险公司

○

●

○

一般旅馆、招待所及其附属设施

○

●

○

旅游宾馆、度假村及其附属设施

○

独立农贸市场、批发商场及附属仓库

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○

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居住区级以上公共服务设施

文体

娱乐

图书馆、博物馆、美术馆、音乐厅

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○

影剧院、游乐场、俱乐部、歌舞厅

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○

广电中心、报社、出版社、通讯社

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○

体育场馆及训练基地、业余体校

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○

医疗

综合、专科医院、急救中心、血库

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休养所、疗养所；（不含干休所）

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精神病院、传染医院、戒毒所

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教育科研

高等院校、中等专业学校

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职业学校、技工学校、业余学校

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科研设计机构

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工业

对环境基本无干扰、污染的工厂

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对环境有轻度干扰、污染的工厂

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对环境有严重干扰、污染的工厂

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仓储

普通储运仓库

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危险品仓库

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露天堆场

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市政公用设施

社会停车场库

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加油站、加气站

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汽车修理、保养场、机动车训练场

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客、货运公司站场

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