淮安国有土地上房屋征收与补偿办法修订.docx

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淮安国有土地上房屋征收与补偿办法修订

淮安市国有土地上房屋征收与补偿办法（修订）

（征求意见稿）

第一章总则

第一条为了规范国有土地上房屋征收与补偿行为，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条在本市行政区域内，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人房屋的，适用本办法。

第三条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

第四条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第五条市、县（区）人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县（区）住房和城乡建设局是国有土地上房屋征收部门。

市、县（区）房屋征收管理机构负责国有土地上房屋征收与管理的日常工作。

自然资源和规划、城管、发展改革、财政、监察、审计、教育等部门应当依照本办法的规定和职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

第六条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。

房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

第七条房屋征收部门应当加强对房屋征收实施单位及其工作人员的管理。

从事房屋征收工作的人员应当熟练掌握房屋征收相关法律、法规、规章等规定和其他业务知识，并经市房屋征收部门组织培训考核合格。

第八条市房屋征收部门应建立房屋征收信息化管理系统，进一步提高规范化管理水平，实现市、县（区）房屋征收信息联动共享，促进房屋征收全过程公开、公平、公正。

第九条任何组织和个人对违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》和本办法规定的行为，都有权向政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。

接到举报的政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

第二章 征收决定

第十条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县（区）人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第十一条依照本办法第十条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。

保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县（区）国民经济和社会发展年度计划。

制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。

第十二条房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋，不得改变房屋和土地用途，违反规定实施的，不予补偿。

房屋征收范围确定后，有下列行为之一的，不增加补偿费用：

（一）房屋所有权或者建设用地使用权转让、析产、分割、赠与的；

（二）新增、变更工商营业登记的；

（三）分户和户口迁入的；

（四）其他不当增加补偿费用的行为。

房屋征收部门应当将上述所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。

暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。

暂停期限最长不得超过1年。

第十三条房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

市、县（区）人民政府作出房屋征收决定前，应当组织自然资源和规划、城管、住建等部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

对认定为合法建筑的给予补偿；对认定为违法建筑的，不予补偿。

对认定为未超过批准期限临时建筑的，按剩余使用期限分摊的建造成本给予补偿。

自然资源和规划部门在发放临时建设工程规划许可证时，已注明在批准期限内因城市建设需要无偿拆除的，则不予补偿。

第十四条房屋征收部门应拟定征收补偿方案，并报同级人民政府。

市、县（区）人民政府应组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。

征求意见期限不得少于30日。

征求意见情况和根据公众意见修改的情况应及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋，半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》和本办法规定的，市、县（区）人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

第十五条市、县（区）人民政府作出房屋征收决定前，应当开展社会稳定风险评估。

社会稳定风险评估工作由房屋征收部门会同相关职能部门按照我市社会稳定风险评估的有关规定进行，并形成房屋征收社会稳定风险评估报告。

房屋征收决定涉及被征收人数量达500户（含单位）及以上的，作出房屋征收决定前，应当经同级政府常务会议讨论决定。

第十六条作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

监察、审计部门应当加强对征收补偿资金使用情况的监督和审计。

第十七条市、县（区）人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。

公告应当载明征收范围、征收补偿方案、征收期限、监督举报电话和行政复议、行政诉讼权利等事项。

市、县（区）人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

第三章补偿与安置

第十八条征收补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换，被征收人有权选择补偿方式。

但下列情形除外：

（一）征收非公益事业房屋的附属物，不作产权调换；

（二）征收历史遗留的房产直管或单位自管公有住宅房屋，被征收人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，应当对被征收人实行产权调换。

第十九条对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿（含装潢、附属物价值）；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

对在规定的奖励期限内签订补偿协议并将房屋腾空交付的住宅房屋的被征收人应给予奖励。

被征收房屋的价值由房地产价格评估机构评估确定，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

装潢附属物补偿、搬迁补偿、临时安置补偿、停产停业损失补偿、奖励的标准，由市、县（区）房屋征收部门另行制定，报同级人民政府批准后公布实施。

第二十条被征收人选择产权调换的，作出房屋征收决定的人民政府应当提供产权调换房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十一条被征收人选择货币补偿的，可保留被征收房屋原所在地施教区学籍资格一年，时间自房屋征收决定发布之日起。

选择产权调换的，自签订补偿协议之日起，施教区变更为产权调换房屋所在地的施教区。

第二十二条产权调换房屋的价值，由对被征收房屋价值进行评估的同一评估机构按照同一时点、相同方法评估确定，并以此作为结算产权调换差价的依据。

第二十三条征收个人住宅，被征收人符合申请租赁补贴、公共租赁住房、共有产权房等条件的，应给予优先保障。

被征收人仅有被征收的一处住房（含历史遗留的房产直管或单位自管公有住宅房屋），且获得的货币补偿总额（不含搬迁补助费、临时安置补助费、装潢附属物补偿和奖励）低于征收补偿最低标准的，房屋征收部门应当按照征收补偿最低标准对被征收人予以补偿。

征收补偿最低标准由市、县（区）房屋征收部门另行制定，报同级人民政府批准后公布实施。

第二十四条用于产权调换的房屋应当符合下列规定：

（一）符合国家质量安全标准；

（二）产权清晰且无权利限制。

产权调换房屋为期房的，房屋的设计变更、面积差异等问题，应该在补偿协议中明确解决方式。

第二十五条产权调换房屋的公共维修资金，与被征收房屋合法建筑面积相等的部分由房屋征收部门承担，超出部分由被征收人承担。

对实行产权调换或者被征收人以货币补偿款购买的房屋，与被征收房屋等值的部分，被征收人免缴房屋契税。

第二十六条房屋征收部门应按以下规定支付临时安置补助费：

被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门应当向被征收人一次性支付6个月的临时安置补助费。

被征收人选择产权调换的，房屋征收部门应当按实际过渡期限向被征收人支付临时安置补助费。

过渡期限自被征收人腾空交付房屋之日起计算，过渡期限由市、县（区）房屋征收部门另行制定，报同级人民政府批准后公布实施。

超过过渡期限的，从逾期之月起，除当事人另有约定的，房屋征收部门应当给自行过渡的被征收人增付临时安置补助费。

延长时间在12个月以内的，增付1倍临时安置补助费；延长时间超过12个月的，自超过之月起增付2倍临时安置补助费。

产权调换房屋面积小于被征收房屋合法面积的，放弃安置的部分按货币补偿标准执行，给予6个月临时安置补助费，其余部分按产权调换的相关规定计算临时安置补助费。

第二十七条征收历史遗留的房产直管或单位自管公有住宅房屋，被征收人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被征收人对房屋承租人进行安置的，应对被征收人给予补偿。

被征收人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，应当对被征收人实行房屋产权调换。

产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被征收人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

第二十八条征收历史遗留的房产直管或单位自管公有住宅房屋，被征收人与房屋承租人共同选择货币补偿安置的，被征收房屋的重置价格结合成新部分的补偿支付给被征收人，其余部分支付给房屋承租人。

被征收人与房屋承租人的租赁关系在征收补偿后自动解除。

第二十九条改变住宅房屋用途的被征收人选择产权调换的，仍提供住宅房屋对被征收人进行产权调换，并按照本办法第二十条的规定结清产权调换的差价。

第四章征收评估

第三十条对被征收房屋进行房地产市场价值评估，应当由具有省级以上住房城乡建设主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产评估机构（以下简称评估机构）按照国务院住房城乡建设主管部门制定的房屋征收评估办法评估确定。

房屋征收部门应当定期向社会公布评估机构名录，供被征收人选择。

第三十一条评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；被征收人在规定时间内协商不成的，房屋征收部门可以通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等方式确定。

房屋征收部门规定被征收人协商选定评估机构的时间应当不少于5个工作日。

被征收人在规定时间内协商选定评估机构的，应将协商结果书面告知房屋征收部门。

采用投票方式时，超过50%的被征收人选择同一评估机构的，为多数决定；不足50%的，采取摇号、抽签等方式确定。

通过多数决定、随机选定等方式确定评估机构的过程和结果，应当经过公证机构依法公证。

第三十二条评估机构应当独立开展工作，遵循公开、公平、公正的原则对被征收房屋的房地产市场价值进行评估。

被征收房屋评估时点为房屋征收决定公告之日。

第三十三条对被征收房屋进行的评估应当综合考虑区位、用途、建筑面积、房屋建筑结构形式、成新程度、楼层、层高、朝向等因素。

对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋HYPERLINK""

评估技术操作的具体细则由市、县（区）房屋征收部门依据国家《房地产估价规范》等有关规定另行制定。

第三十四条分户初步评估结果得出后，房屋征收部门应在征收范围内向被征收人公示7日。

公示结束后，房屋征收部门应向被征收人送达分户的评估报告。

第三十五条被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向原评估机构书面申请复核评估。

原评估机构自收到书面复核评估申请之日起10日内给予答复。

评估结果发生变化的，应当重新出具评估报告；评估结果没有发生变化的，应当书面答复申请人。

被征收人或者房屋征收部门对评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内提出房屋征收评估鉴定申请，由县、区房屋征收管理机构接收申请，并向淮安市房屋征收评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，指派3人以上单数成员组成专家组，处理房屋征收评估鉴定事宜，并出具书面鉴定意见。

房屋征收评估鉴定费用由委托人承担。

但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原评估机构承担。

复核评估费用由原评估机构承担。

房屋征收评估鉴定费用参照《关于进一步规范全省涉案财产价格鉴证收费管理的通知》（苏价费﹝2008﹞153号）收费标准收取。

第五章补偿协议和补偿决定

第三十六条房屋征收部门与被征收人应当就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限、土地使用权收回等事项，订立补偿协议。

第三十七条补偿协议履行时，被征收人应将房屋所有权证（不动产权证书）、土地使用权证、建设工程规划许可证等证照交房屋征收部门，并由房屋征收部门到原发证机关申请登记注销；对非全部征收的房屋或土地，由房屋征收部门到原发证机关办理变更登记，并将变更登记后的证照交被征收人。

第三十八条房屋征收部门应当建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

第三十九条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县（区）人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

禁止建设单位参与搬迁活动。

第四十条补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第四十一条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请同级人民政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第四十二条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第六章法律责任

第四十三条市、县（区）人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十四条采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第四十五条采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第四十六条贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第四十七条评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由相关部门根据有关法律法规处理；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章附则

第四十八条本办法自年月日起施行。

《淮安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（淮政规〔2011〕5号）同时废止。