广西北海房地产市场分析月报.docx
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广西北海房地产市场分析月报
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一、宏观市场环境……………………………………………3
（一）宏观经济环境……………………………………………3
（二）宏观政策环境……………………………………………4
二、房地产行业环境…………………………………………5
（一）住宅市场………………………………………………5
（二）土地市场………………………………………………9
三、北海房地产市场…………………………………………11
四、月报综合分析…………………………………………19
一、宏观市场环境
（一）宏观经济环境
2012年2月中旬国家统计局公布了1月份宏观经济数据，当前我国的经济面出现以下几个特点：
1、CPI稍有反弹，但总体基调不变，未来回落的可能性很大。
根据国家统计局今日发布数据，2012年1月份，全国居民消费价格总水平同比上涨4.5％。
其中，城市上涨4.5％，农村上涨4.6％；食品价格上涨10.5％，非食品价格上涨1.8％；消费品价格上涨5.5％，服务项目价格上涨2.2％。
2012年1月份CPI同比上升4.5%，远超此前市场4.0%的一致预期。
图1：
10年12月—12年1月全国CPI走势图
✍分析：
从数据看，CPI几大分类数据无论同比和环比都出现了上涨。
可以说，食品价格贡献了新增涨价因素的绝大部分，其中基本是季节性食品的价格上涨所贡献。
同时，2012年春节在1月份，所以节日因素是这次CPI同比数据出现反弹的重要原因。
此次CPI数据超出预期可以进一步确认我国经济未来软着陆的概率很大，因此我们依旧认为，短期内对于国家的调控政策的放松不要给予太高期望。
2、1月信贷回归金融危机前水平政策阀门难言松
1月末，本外币贷款余额58.91万亿元，同比增长14.8％。
人民币贷款余额55.53万亿元，同比增长15.0％，分别比上年末和上年同期低0.8和3.5个百分点。
当月人民币贷款增加7381亿元，同比少增2882亿元。
其中住户贷款增加1527亿元，短期贷款增加367亿元，中长期贷款增加1160亿元。
与此同时，1月末，狭义货币（M1）同比增长3.1％，比上年末低4.8个百分点；广义货币（M2）同比增长12.4％，比上年末低1.2个百分点。
图2：
:
2010年11月-12年1月新增人民币信贷
从数据表可以看出2012年开年的1月新增贷款量远远低于去年同期的水平。
除季节性因素影响外，造成此现象的一个重要原因是银行体系资金流出，存贷比、高存准率等限制了银行放贷能力。
而此前市场预期，1月新增贷款1万亿以上；自去年10月“预调微调”提出之后，政策放松的迹象频现。
业内也普遍预期，相比于2011年，今年政策相对较松。
但从1月的数据来看，无论是新增贷款还是货币供应量增速均低于2011年的同期水平。
这表明，政策实际放松的力度与市场预期之间存在巨大鸿沟。
（二）宏观政策环境
本月政策重点：
1、央行：
货币政策基调不变，适时适度预调微调。
2、1月31日，温家宝总理提出，在巩固房地产市场调控成果上，针对投机投资性需求进一步完善政策措施，预示着2012年对房地产市场调控力度依旧强硬。
本月具体重点政策如表1所示
表1：
近期市场宏观政策环境要闻
日期
政策/出台部门
主要内容
影响
1月6日
央行
继续实施好稳健的货币政策，适时适度进行预调微调，根据经济金融运行情况，综合运用多种政策工具，按照总量适度、审慎灵活、定向支持的要求，调节好货币信贷供给，保持社会融资规模的合理增长。
着力优化信贷结构，更好地服务实地经济发展，落实好差别化住房信贷政策，促进房地产市场健康平稳发展，加强对国家重点在建续建项目和保障性住房建设。
央行在合理的货币政策下，预调微调，年内或许会继续下调存款准备金率，释放流动资金。
1月31日
国务院
温家宝总理对当前重点工作做了部署，其中房地产方面：
巩固房地产市场调控成果。
继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。
采取有效措施增加普通商品房供给。
做好保障性住房建设和管理工作。
这为未来几个月有意放松落实调控政策的地方政府打下“预防针”，也在年初关键时刻11点打消了市场对政策的想象空间。
（三）宏观市场环境对房地产市场的影响
以上宏观经济及政策环境对房地产市场有以下影响：
双节因素是影响CPI上涨的主因，但同时也显示，通过本轮楼市常态化调控，去“投资化”的调控措施导致GDP对房地产的依赖程度逐渐降低，，加上房地产市场不景气的情况下，居民也不急于把手上的资金投入房地产市场来保值增值，房地产市场依旧会持续低迷。
（房地产市场原本是保值增值的主要渠道）
二、
房地产行业环境
（一）住宅市场
1.1一月楼市惨淡开局，逾八成城市成交环比下跌，平均跌幅38.14%
中国指数研究院2012年2月1日发布《2012年1月中国主要城市房地产市场交易情报》。
报告显示，在40个主要城市逾八成城市成交环比下跌，平均跌幅38.14%，13城市环比跌幅超过或接近50%。
其中涨幅最大的是天津，下跌幅度达78.78%。
其次是青岛，跌幅为75.99%，北京、杭州、深圳、广州、南京、上海等一、二线重点城市也有不同程度的下降。
（北海成交面积下跌达44％左右）
（受春节及调控双重影响，多城市1月成交达近年最低值。
）
成交量环比上涨的城市中，南昌位居涨幅榜首，涨幅达61.80%（1月份，南昌楼市一反常态，在春节期间，大量新开楼盘赶在节日前集中上市，因价位适中，吸引了不少刚性需求入市购买，也促成1月份南昌楼市的“繁荣”假象）。
其次是三亚，涨幅高达45.52%。
本月，只有少数城市成交价格变动。
三亚商品住宅成交均价环比增长19.30%，其次是包头其成交均价涨幅达18.66%。
1.2本月全国百城住宅平均价格连续第五个月下跌
根据中国房地产市场指数系统“百城价格指数”对100个城市全样本数据，2012年1月，全国100个城市住宅价平均价格为8793元/㎡，环比下跌0.18％。
同比来看，全国百城住宅均价自2011年8月以来持续缩小，2012年1月同比上涨1.71％，较上月缩小1.16个百分点。
总体来看，1月百城的住宅平均价格连续第五个月下跌。
表2:
2012年1月中国部分主要城市住宅市场交易情报表
城市
可售面积
完成交易情况
成交价格
套数
面积
套数
面积
环比
均价
环比
（套）
（万㎡）
（套）
（万㎡）
（元/㎡）
北京
118819
1512
4473
42.09
-69.98%
上海
66416
950.65
6587
62.58
-43.78%
12613
4.55%
深圳
27473
248.55
1372
12.12
-57.02%
17105
6.45%
广州
62407
793.24
2862
32.38
-47.22%
12073
11.96%
杭州
1521
16.61
-64.76%
17383
-26.89%
青岛
110894
1177.93
2145
19.78
-75.99%
10457
南昌
1939
20.87
61.80％
包头
669
8.16
-70.75%
4782
18.66%
海口
1059
10.9
-16.31%
6688
-10.00%
三亚
1060
10
45.52%
25052
19.30%
北海
889
8.08
-32%
南宁
2354
22.83
-18.81%
图3:
2012年1月主要城市成交面积环比变化图
✍分析：
从数据上看1月份，恰逢元旦和春节两个假期，房地产市场迎来传统淡季，开发企业推盘热情降低，但由于库存不断攀升，宏观调控环境仍不放松，降价仍是多数大型房企的理性选择。
据1月调查数据显示，尽管百城价格环比跌幅略有缩小，从区域来看，降价仍以供应量较大的大城市为主，如北京杭州等一线城市，本月价格都有较大降幅，此外，降价项目应该多以新开盘项目为主，为吸引更多购房者，新项目趁开盘之际加大优惠力度或将成为趋势。
1.3各大主要城市交易情况
1.北京：
成交量环比大幅下跌
2012年1月北京商品房住宅销售4473套，成交面积42.09万平方米，环比下跌69.98%。
同比下跌66.62％。
图4：
北京2012年1月商品住宅成交同比环比情况
2.上海：
价量均大幅下降
1月上海市商品房住宅成交6587套，成交面积62.58万平方米，环比下跌43.78%。
同比下跌63.15%。
均价12613元/平方米，环比上涨4.55％。
图5：
海2012年1月商品住宅成交同比环比情况
3.三亚：
逆流而上，占据海南楼市半壁江上
2012年1月份，三亚市商品住宅成交量达到1060套，成交面积约10万㎡，环比上涨45.52％，成交均价：
25052/㎡，环比上涨19.3％。
图6：
亚2012年1月商品住宅成交同比环比情况
✍分析：
受全国楼市冷空气的影响，三亚楼市虽稍显乏力，但实力的强劲爆发力却不可阻挡，在春节期间成交突破千套，撑起了海南楼市的半壁江山。
据业内人士分析，目前政策的趋紧让一度火热的三亚楼市逐渐趋于理性，购买群体已大浪淘沙，投资客逐渐退出舞台，留下了有居住需求的真正优质买家.虽然一直为各种负面新闻所困扰，但是，作为全国仅有的热带滨海城市，三亚的旅游人气一直呈现火爆态势，旅游市场也带动了三亚房地产，在全国房地市场整体萧条的情况下，三亚房地产市场却逆流而上。
4、海口：
量价齐跌与三亚形成鲜明对比
2012年1月份，海口市商品住宅成交量达到1059套，成交面积约10.9万㎡，环比下跌16.31％，成交均价：
6688/㎡，环比下跌10％。
图7：
海口2012年1月商品住宅成交同比环比情况
5、南宁：
南宁1月份成交量环比下降20.5%
南宁市1月份新建商品住房成交套数2354套，同比下降67.52%，环比下降20.5%，成交面积22.83万平方米，同比下降69.79%，环比下降18.81%。
图8:
南宁2012年1月商品住宅成交同比环比情况
在重重楼市调控政策和地方的限价、限购政策下，从去年下半年起楼市进入了寒冬，统计的70个城市中房价下降或是持平的城市也在逐渐增多，1月份70个城市全部滞涨，说明政策效力越来越明显。
而南宁出现0.4%的降幅，也是因为政策的影响，以及未来政策走向不明朗造成的。
对于销售量环比下降了20.5%，限购令影响下，成交量一直都不是很大，也是起伏的状态，11月份环比上涨，12月份又出现了下降。
1月份之所以成交量出现了20.5%，是因为春节很多人都回家过年了，也不是传统的销售旺季，所以出现了比较大的降幅。
（二）土地市场：
1月土地市场呈下行趋势住宅用地市场尤为明显
1.供应情况:
2011年1据中国指数研究院数据统计显示，2012年1月，全国300个城市共推出土地2735宗，环比减少39%，同比减少23%；推出土地面积11484万平方米，环比减少41%，同比减少21%；
2.成交情况：
共成交土地1691宗，环比减少51%，同比减少52%；成交面积5678万平方米，环比减少63%，同比减少62%；
3.成交价格：
成交楼面均价为751元/平方米，环比下跌22%，同比下跌29%；300个城市土地平均溢价率2%，较上月下降2个百分点，较去年同期减少29个百分点。
其中住宅土地市场冷清局面更为明显，据统计，住宅类用地市场（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）共计推出886宗，环比减少47%，同比减少37%；推出土地面积3889万平方米，环比减少52%。
✍分析：
从数据上看出国家房地产政策的从严从紧，使地方政府面临更大资金压力。
另外政府强调坚持房地产调控决心不动摇，2012年房地产调控政策仍将维持从紧取向，"限购"、"限价"等行政性措施在近期都不会放松。
4.土地政策：
1月，并无土地新政推出，重拳出击的楼市调控效果显着，其威力已波及至土地市场。
一直处于低迷状态土地市场，如何回归到合理健康发展的道路，达到楼市与土地市场和谐发展，或将是今年政策调控的重点走向。
5.重点城市土地市场：
根据中国指数研究院统计显示，在供应方面1月10重点城市除深圳、杭州外均有住宅用地入市，武汉、重庆2城市月供应量过百万，其中武汉、南京、广州、重庆4城市住宅用地供应量超过去年同期，同比涨幅分别为194%、179%、37%、25%；北京供应量持平，其余城市均低于去年同期。
在成交方面，10重点城市中，深圳、杭州、重庆、南京4城市均无住宅用地成交，武汉以206万平方米的成交量居10城市首位同时也是本月唯一成交量过百万的城市，同比涨幅97%，其余城市成交量均低于去年同期。
10重点城市住宅用地多以底价成交，北京等一线城市成交量出现明显下滑。
图9:
2012年1月10重点城市住宅用地供应情况
图10：
2012年1月10重点城市住宅用地成交情况
✍分析：
综合上述，出于对资金链的担忧以及对利润的考虑，2012年开发商在一线城市拿地更加谨慎，更注重在二三线城市拿地。
新年伊始，严格的调控政策预期还将持续，住宅用地市场形势依然严峻，复苏尚待时日。
三、北海房地产市场
（一）住宅成交情况
1.成交量：
本月楼市成交量相对去年12月有大幅度下调，本月住宅成交量为889套，与上月相比，相差379套，成交套数环比下跌29%，签约面积8.08万平米，签约面积环比下跌32%。
图11:
数据由北海房地产交易中心公布的北海近半年房产局成交量数据
✍分析：
从数据中看出成交量减少、成交面积减少是2012年1月北海楼市主旋律，在经历了一年严厉的调控后，北海楼市似乎已经出现疲态。
当月全市仅成交商品房889套，成交面积大幅度下降了近32%。
除了春节的惯例低迷外，而目前，北海楼市相关政策的不明朗，也使得部分购房者望而却步。
2.房价：
1月北海房价环比跌1.13%
中国指数研究院日前发布的百城价格指数显示，今年1月，全国100个城市住宅平均价格为8793元/平方米，环比2011年12月下跌0.18%，住宅平均价格连续第五个月环比下跌。
其中北海1月份住宅均价为5058元/平方米，比上月的5116元/平方米下降了58元/平方米，降幅达1.13%。
图12:
北海近半年房价变化
✍分析：
从数据可以看出，北海的房价在全国房价齐跌的情况下，诸多政策的抑制下不再淡定，也同步小幅度下跌。
（二）商品房住宅市场动态
1月份北海商品住宅成交面积大幅下降，环比下降44%，1月份楼盘成交出现以下特点：
第一：
整体供应量增加，全都为老盘推新。
表3：
2012年1月北海市获得预售许可证情况
楼盘名称
栋套数
预售面积（㎡）
推售货量
用途性质
百丰花园
2栋/104套住宅、2间仓储
10831.85㎡
104套
城镇混合住宅用地
桐洋家园
2栋/72套住宅
6244.08㎡
72套
批发零售、城镇住宅用地
强远春天花园
1栋/210套住宅、1间商铺、22个车位
10831.85㎡
210套
商业、住宅
同和泊湾
3栋/90套住宅
8407.85㎡
90套
商业、住宅
远弘花园
3栋/3套住宅
1463.01㎡
3套
商业、住宅
银滩万泉城二区
7栋/54套住宅、28个车位
8257.9㎡
54套
商业、住宅
合计
52159.16㎡
533套
表4：
2012年1月北海市楼盘TOP10销售情况楼盘
排位
楼盘
套数
1
领秀一方
45
2
恒大御景半岛
27
3
碧园海语城
26
4
同和泊湾
22
5
21°公馆
22
6
爱琴海景
19
7
大山现代城
17
8
东峰广场
17
9
中南明珠花园
16
10
恒宇海岸华府
14
第二：
城市资源依旧占据北海主要市场
✍分析：
根据对本月楼盘成交情况的跟踪，本月购买群客户以购买城市资源型项目为主，主要靠近交通便利和配套成熟的北海大道与北部湾路附近，1月北海楼市市场占市场成交份额较大的主力楼盘为领秀一方、碧园海语城、大山现代城等城市资源型楼盘，当然恒大御景半岛和21°公馆等热销海景楼盘和主打价格
优势的同和柏湾依旧抢手。
第三：
1月，北海楼市相对较“冷”，楼市无更大冲击力的促销政策，刺激购买力较弱。
（三）重点跟踪楼盘
1、恒大御景半岛
恒大御景半岛上月共销售27套，近两月来累计销售92套商品房，销售面积10295平方米，恒大御景半岛目前的起步价已经从年前的7700元/平米调整至8800元/平米，这个起步价也是特惠房的起步价，新年期间共推出20套。
此外，该项目现在的均价为9000元/平米，主推的87-179㎡的2-4房户型均有在售。
表5：
恒大御景半岛近期销售情况
恒大御景半岛
销售套数
销售面积㎡
成交均价
2012.1月份
27
暂缺
9000元/㎡
92
10295
9000元/㎡
注：
数据来源北海房产交易中心网站
✍分析：
恒大御景半岛在北海现有市场占有率上是唯一能与区段配套成熟的城市资源型楼盘相抗衡的楼盘，恒大御景半岛目前代表了华宝第九湾、冠山海等同品质海景楼盘的未来销售路线。
在北海各大楼盘都下调起步价以及均价的同时，恒大御景半岛却把起步价和均价提高，除了自身的品牌效应，也是对北海未来房地产市场走向的一个乐观态度。
2、昊海·梧桐
昊海·梧桐新年的均价仍为7000元/平米、起步价为6200元/平米，68至186平米的一至四房户型均有在售，现在购房仍可以享受全款90折、按揭95折的优惠。
此外，据了解，该项目已推出1#、4#和5#楼，分别是25层的高层和30层的超高建筑。
表6：
一期所推出三栋楼房源
昊海·梧桐
面积（㎡）
可售套数
楼层次
最小面积（㎡）
最大面积（㎡）
参考价格
1栋
16816.31
218
30
67.3
260.95
7000
4栋
16814.59
219
30
67.3
162.67
7000
5栋
15283.31
97
25
31.29
162.27
7000
✍分析：
昊海·梧桐还没正式开盘，均价7000加2000元/㎡的精装修，正式入市之后应该会吸引到一定的人气。
3、21°公馆（金色海岸）
21°公馆（金色海岸）目前主推1#楼精装酒店式公寓的第三至第七层和毛坯房2#楼的二单元，其中1#价格在7000-9000元/平方米之间，购房可以享受签10年租赁、每年返还业主10%房款的优惠，而2#毛坯房起步价仍为6380元/平米，购房没有优惠。
1月份21°公馆成交了22套房，畅销的是1#楼精装酒店式公寓。
一期楼栋
入网套数
可售套数
草签套数
签约套数
备案套数
备案面积
参考均价（元/㎡）
备案比例
1#（精装酒店式公寓）
343
273
5
53
10
443.62
7937
2.92％
2#（毛坯商住楼）
182
128
11
12
30
2625.55
6751
16.48％
1#（精装酒店式公寓）最小面积41.39㎡最大面积58.84㎡24层
2#（毛坯商住楼）最小面积86.85㎡最大面积131.05㎡24层
✍分析：
21°公馆的1月份的销售的大部分酒店式公寓主要的客户还是春节期间到北海旅游的外地游客，①2000元每平米的精装修②每10％的回报率③7000-9000元/平米极大吸引了外地投资客的眼球，虽然只有10年租赁。
4、恒宇·海岸华府
恒宇·海岸华府一期销售率已经达到了80%，现在是现房热销中，即买即入住，项目的起步价已经调整至6500元/平米，均价仍为7500元/平米，72-140平米的二房至四房户型均有在售，现在购房仍只有全款可以享受99折的优惠。
1月份恒宇·海岸华府成交了14套房，为一期的毛坯房。
✍分析：
恒宇·海岸华府面南背北，前瞰银滩，背靠市区，极具风水宝地的品质。
小区形成多元化、多景区的社区公园。
均价卖到7500元/米，除了地理环境优越，精致的园林景观，立面采用简约欧式建筑风格，全南北朝向户型，高绿化率等成为该楼盘的卖点。
5、候鸟湾
目前正在进行外墙装修，项目的样板间大致完工，但尚未正式开放。
项目仍全球认筹中，交1万元预约仍可以享受85折的矩惠，还可以享受开盘时的折上折优惠。
据了解，项目首期开盘将推出32层的1#和26层的2#楼，主要户型有88至144平米的二至三房，目前开盘时间和价格均尚未确定。
✍分析：
候鸟湾迟迟不开盘，除了开发商自身的原因，低迷的市场环境也还是该盘继续“淡定”的另外一个原因。
四、1月报综合分析
在以上1月份市场动态分析的基础上，对未来市场的判断如下：
（一）政策环境：
●1月份各项经济数据均不理想，势必会迫使央行在近段时间下调存款准备金率
随着春节之后企业投资、信贷需求逐渐恢复正常，央行也会对存款准备率做一个调整，意在进一步释放银行体系流动性，缓解当前市场资金紧张压力。
对于房地产市场信贷融资方面也会有一定的帮助。
●预计微调将会成为2012年政策的主题
经过2011年的调控：
1、提高置业门槛、遏制投资行为;2、各地限购、保障房大体量投产。
房地产调控政策调控效果明显，调控力度会延续2012年的房地产市场，预调微调将会成为2012年的主旋律，在巩固现有调控成果上限购政策依然不会放松，信贷门槛上，预测不会再度提高。
（二）市场环境：
●预测北海市场2012年上半年将维持销售困境
北海楼市在今年上半年依然会持续现有状况，区段配套成熟的均价4500-5500每平米的楼盘依然成为北海楼市成交的一个主打，随着下半年华宝第几湾、嘉和·冠山海、富丽华海御等大型1线海景项目的正式入市，会让1线海景项目再成为市场投资的焦点。
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