筑境风情商业街招商策划报告.docx
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筑境风情商业街招商策划报告
筑境风情商业街
招商策划案
浙江精锐广告
2005年10月
一、招商准备及阶段划分
二、招商时间表
三、业态规划及商家推荐
四、招商队伍组建
五、招商优惠措施
六、招商推广
七、招商存在的问题及对策
八、招商费用预算
九、商业街开街活动及经营活动
一、招商准备及阶段划分
（一）招商准备
根据筑境风情商业街目前的销售和招商情况，本招商节点开始时间定为11月20日，招商的准备工作包含如下内容：
1、与政府及林学院洽谈工作：
编号
细则
完成时间
1
特色美食街规划申报
11月20日之前
2
税收减免、定额税、优惠政策问题
11月20日之前
3
经营商户经营手续办理简化问题
11月20日之前
4
交通、环保、工商、税务等方面的优惠政策
11月20日之前
5
经营管理公司注册
11月20日之前
6
与林学院后勤协商，充分利用林学院的资源
11月20日之前
2、招商文本及相关资料准备
编号
细则
完成时间
1
招商手册
11月20日之前
2
招商商铺平面图及面积
11月20日之前
3
招商业态比例和业态细分
11月20日之前
4
推广计划及费用预算（给客户参考）
11月20日之前
5
招商地点确定及办公用品到位
11月20日之前
6
销售价格表
11月20日之前
7
租赁合同范本
11月20日之前
8
合作经营合同范本
11月20日之前
9
物管文本
已有
10
装修要求
11月20日之前
11
商业管理文本
11月20日之前
3、其它准备工作
编号
细则
完成时间
1
物业管理及经营管理公司确定
11月20日之前
2
招商团队组建完毕
11月20日之前
3
异地招商工作计划的确定
11月20日之前
4
招商负责人及相关人员的激励制度
11月20日之前
5
代理招商的规范文本（针对商业街内分割的代理招商内容）
11月20日之前
以上这些事宜的协商最终以书面文件或文书的形式确定，以便在招商时使用。
（二）阶段划分
在招商准备工作完成后，根据实际情况，我们将本商业项目的招商过程划分为以下几个阶段，以安排招商中的整体工作，并对招商工作起指导性作用。
第一阶段启动期招商（05年11月20日-06年1月中旬）
1、阶段任务
启动主力业态的招商工作，争取引进5-8家有影响力的商家；
完成特色街的申报和宣传工作，力争引入一部分旅游特色产品的商家；
争取完成商业街内各业态1-2家主力店；
本阶段需要完成整个招商任务的20%左右；
稳进式的销售结合重头招商，树立项目品牌商业街的形象；
2、本阶段工作
适合本项目的主力店招商洽谈；
与政府有关部门的合作；
异地招商的推广；
06年元旦杭州房交会的宣传；
项目在临安的宣传工作；
对项目的大规模宣传和广泛招商；
其它意向商家的洽谈；
年终的招商庆典活动；
第二阶段招商集中期（06年2月中旬-06年3月底）
1、阶段任务
各业态的招商工作持续跟进，掀起年后招商的热潮；
主力业态再引进3-5家；
完成全部业态招商商家的50%；
对临学院和临安本地的宣传到位；
特色街的招商初具规模；
进行一定的开街宣传；
争取成为世界休闲博览会（时间：
2006年4月22日至10月22日）分会场的设点之一；
销售集中进行；
2、本阶段工作
接受各商家的主动上门；
主动接洽我们可望进驻的商家，签订合同或达成意向；
1-3次大规模的销售活动（在特色街等完全明确后）；
1-2次的大型招商促进活动；
部分商家开业的宣传；
管理部分商家的装修，协调其中存在的问题；
在年后趁机把握市场先机会，率先启动招商工作；
5、1节的活动
第三阶段招商冲刺期（06年4月初-06年5月底）
1、阶段任务
利用休闲博览会带动商家进驻；
通过广告宣传召开大规模的招商活动；
力争完成20%的招商任务，即整个步行街的招商完成90%；
对开街进行宣传；
促进协议商家最后签定合同；
管理好装修入场工作；
2、本阶段工作
休闲博览会分会场的宣传和具体活动开展；
与临安市民及林学院的互动活动；
人员走访，促进商家落定；
敦促已签订商家进行装修，准备9月份的整体开街庆典活动；
杭州5月房交会展开一次招商、销售与开街的形象活动；
广告宣传的跟进；
第四阶段招商持续期（06年6月—）
本阶段大部分商户已经落定，同时将完成一部分商家的后续进场，如该部分商家在开街前未能及时完成装修，则将由商业管理公司监督，在开街前3日内暂停装修；根据实际的招商情况，确定部分物业的流向；举行开街庆典活动的准备。
二、招商时间表
招商进度计划表
节点
时间
备注
招商准备期
2005年11月20日前
完成招商准备工作
招商启动期
2006年11月20日-06年1月25日
与3-5个主力商家达成合作意向，由此引爆招商高潮，截止春节前中等商户陆续引进，小商户紧跟其后。
完成招商20%。
春节休整
2006年1月26日-2006年2月8日
积累客户
招商集中期
2006年2月9日-2006年3月31日
大商户、中等商户基本确定，大规模招商进行。
完成招商共70%。
招商冲刺期
2006年4月1日-2006年5月31日
准备开街，并促进签约和进场装修。
完成招商共90%
招商持续期
2006年6月1日开始
完成剩余的招商工作。
开街
2006年6月8日
盛大开街
三、业态规划及商家推荐
（一）业态规划
1、由
（1）和
（2）部分组合成为娱乐主题商街。
该商街位置处于临安市民前往本项目的前言；
同时辐射了社区和学生消费群体；
娱乐商业具有一定的辐射力，可以吸引周边人群前往；
娱乐主题街一般在晚上较为热闹，因此，必须设置在离社区中心有一定距离处，考虑有一定独立性；
通过设置该主题商业可以提升整个商业街形象；
娱乐商街需要一定的独立性，该商街正好具备如此特性；
2、由（3）和（5）部分组合成为餐饮主题商街。
从建筑设计和布局上说，适合为美食街区；
餐饮业态具有一定的发散力，可以吸引其他的消费人群，因此，在位置设置上，我们选择了连接大学路的商街；
餐饮对本社区居民应该从便利性上考虑，因此，餐饮位置最好设置在整个社区内部；
该商街同时承接大学路和社区内部的规划路（南北走向），连通了内部和外部；
连通项目一期和三期，居于社区内核心位置；
3、由（4）和（7）以及（6）、（10）部分组合成为购物主题商街。
直接处于社区内南北向规划路上，北面正对林学院，学生便利性购物将形成支撑该商业主题街的主力消费群之一；
承接娱乐主题街和餐饮主题街，充分体现商业价值；
项目商业有一定规模，购物是必不可少的一个主题内容；
学生对购物的消费需求，从项目位置和本主题商业街上看，是非主要消费行为，因此，便利性很重要；
通过购物街的设置，可以有效的吸引外部人流进入社区内其它主题商业街进行消费。
4、由（9）和（11）部分组合成为家居生活主题街。
与购物主题街有机连接，互为补充；
由于高层的间距等阻碍，该街面采光等相对不足，使用营造为非经常性消费主题，如家居、生活用品等。
该主题商街直接通向环城北路以东，人气相对不足；
通过家居店灯光和装饰的营造，有利于改善区内的氛围；
直接连通环城北路，便于建材的运送；
5、由（12）部分组成的休闲主题街。
位置较偏，以休闲业态的设置能充分吸引各类人群前往进行消费，带动该商业主题的价值；
通过集中休闲业态的设置，可以吸引周边人群的导入；
休闲店主要以夜间营业为主，设置于本位置，对社区居民影响不大。
直接面临环城北路，对外部的客源有一定的引力；
6、由环城北路组合的大学商街。
直接大范围面对浙江林学院，在便利性上有充分的优势；
直接面对环城北路，可同时考虑设置针对市民的业态穿插；
通过东西横向学生街的设置，充分引入人流进入社区内商业街；
娱乐主题街部分业态也是大学商街的延伸内容；
3、由（8）部分组成的旅游特色街
户型面积不大，适合旅游产品销售；
直接对外，充分提升环北商街的整体价值；
在该街区内设置有临安特产，面积不大，但能给到本案消费的外地消费者提供附加性的消费内容。
（二）与临安经济结合的部分特色街内容说明
1、特色美食街
这里主要经营的是临安的特色美食，将临安所有的餐饮资源整合，形成一条具有临安本地特色的美食街，所有的材料几乎都采用本地比较特色的产品，例如临安土菜、本鸡、笋干、板栗等等，充分挖掘和利用临安本地的特色资源，一方面让游客享受这生态旅游城市当中独具特色的美食，另一方面，可展现临安当地的民俗文化，让游客了解临安、热爱临安。
由于独立于住宅外，这条街主要为中式餐饮，临安的土菜和野味风靡杭州，由于临安目前尚无良好的美食一条街，我们希望能填补这个空白，成为临安市的特色美食一条街主要为外地游客服务，兼顾本地区的居民，学生以及临安地区的其它消费群，就建筑形式上看，该格局也适合餐饮街的构筑。
可一、二、三层联通。
该特色美食街可包括野味馆、土菜馆、临安小吃、临安沙锅店、早餐店、临安家常菜馆、临安风味馆、其他临安特色美食馆、少量杭帮菜等。
2、旅游特色街
这里主要经营的是临安的特产以及旅游商品，将临安所有的特产资源整合，形成一条具有临安本地特色的旅游特色街，所有的商品几乎采自临安本地区打造临安真正意义上的旅游特色街，为游客提供购买临安特产的集中性消费场所。
该特色街可包括产品有山茱萸（dogberry）,山茱萸肉,笋干,山核桃,白果,银杏,栗子,笋,水煮笋,茶叶,香菇,棕叶,箬叶、山核桃、临安本鸡、昌化鸡血石以及其他的特色旅游商品等。
商家推荐
4、临安本地推荐（招商对象除以下注明外，同时可参考临安黄页）
类别
名称
地址
面积
电话
备注
餐饮
老东北菜馆
锦江路108号A座
一席地火锅城
新民街187号
150平方米
怪味岛火锅
锦江路31号
豪胜客牛排馆
锦江路北一号
100平方米
一品煲
新民街167号
300平方米
千食客传世汤包
新民街187号
200平方米
老家锅贴临安店
锦江路171号
150平方米
欢乐时光美食城
城中街
农家乐
潜阳路363号
刘家香辣馆
城中街766号（云中绿园对面）
临安野味馆
衣锦街433号
嘉兴何坊斋粽子
临水路58号
大学商街
朝霞音像商行
临天路新民街十字路口
30平方米
城南文体用品商店
钱王大街388号（经贸大厦）
70平方米
临安文海文化用品厂
形式主义时尚玩具礼品连锁店
环城东路60号，林学院学生公寓对面
100平方米
天堂鸟花艺
锦江路商业城C幢25-27号
80平方米
江南网吧
临安剧院对面
新世纪网吧
景杉路501号
星空网吧
城中街443号
临安富士照相馆
临安佳丽摄影
吕家弄一号
精益眼镜
衣锦街511号
大光明眼镜
衣锦街491号
毛源昌眼镜
衣锦街418号
有意思冷热饮食店
临安市临天路168号
自由马体育用品店
天姿化装品
滚石音像
中心文体商场
娱乐
爵士吧
城中街520号京都大酒店3F
红色酒吧
黄金水岸86号
嘉乐迪KTV
锦城新天地内
火之鸟音乐酒吧
临天路（劳动局斜对面）
西域酒廊
临安市人民广场舞台东侧
梦之湖酒吧
临天路（劳动局斜对面）
黄金水岸啤酒吧
笤溪南路临水桥头
钻石年代恋歌坊
临安锦江路199号
百合花音乐酒吧
临安市锦江路66号
购物
古今胸罩
李宁专卖店
Adidas专卖店
安踏专卖店
唐狮专卖
潮流坊
临安市江桥路69号
名鞋坊
临安市江桥路68号
康威专卖店
城中街556-558号
名店坊名牌服饰专卖店
黛安芬
家居生活
博雅水族
临安市锦天路（原小山弄）139号
时尚汽车饰品连锁
尖峰陶瓷
钱王大街江南日用品市场12-13号
升佳地板
临安市锦城镇城中街537号（新世纪公寓）
凯盛家纺
临安城中街229号
临安好家居
西苑路（家得利对面）
临安德意卫厨专卖店
临安市城中街595号（上岛咖啡对面）
休闲
金桶足浴
锦江路209号
2000平方米
芭芭啦
城中街745-747号
100平方米
丽都美容美发SPA沙龙
锦江路128号
200平方米
聚星连锁沙龙
城中街620号
200平方米
阳光丽人美容美体沙龙
西苑路217号
爱翠美业
城中街493号
200平方米
蔚海足浴
超亚路66号
闻云茶馆
锦江路广场对面
1000平方米
李子园茶庄
得雨楼音乐茶酒吧
临安环城东路94号
两岸咖啡
城中街766号（云中绿园对面）
名典咖啡
临安市天目路锦城新天地商业城1号楼
梦幻组合造型设计
临安市临天路329号
公共配套
德国卡柏戏衣国际集团
城中街541-545号新世纪公寓
60平方米
上海联华超市
华联超市
新思维办公设备
锦江绿78-82号
100平方米
佳音家政
江桥路
临安三替
钱王街315号
钱币装饰商行
钱王大药房
西大街34号
土特产
临安天目山绿色食品有限公司
城中街741-743号（人民广场对面）
70平方米
山妹子食品有限公司
钱王大街388号（经贸大厦一楼）
70平方米
大洋茶叶
天目农特产品有限公司
土产有限公司
衣锦街590号
浙西大峡谷土特产商行
衣锦街427号
鸡血石专卖
5、杭州商业业态推荐
类别
名称
地址
面积
电话
备注
餐饮
韩国馆（光化门韩国料理）
3
日韩料理（金田中、杭州东京屋日本料理、韩国村、绮丽日本料理、福港日本料理）
0571－
0571－-1800
0571－
0571－
0571－
金穗子饭店
中山北路494号
500㎡
潭鱼头火锅
潮鸣苑1号
500㎡
永和餐饮
庆春东路58号
西部牛仔
教工三路34-1号
外婆家
马塍路
粗菜馆
环城西路26号
新丰小吃
0571－
九佰碗老汤面
0571－
知味馆
0571－
密斯特比萨
尊宝比萨
武林路
大娘水饺
川福火锅
凯旋路
太阳花水煮鱼
文二西路
草原兴发绿鸟鸡
尘依食府
张生记
沙县小吃
望江楼
大学商街
主题礼品店（彩球坊）
0571－
美特斯·邦威
高邦
特步
3610运动
乔丹
安踏
E库（服装）
石头记
浪漫一身
真维斯
佐丹奴
李宁
森马
斯美诺汉文
石头记（饰品）
水晶之恋
海天音像
保叔路182号2幢1楼
三联书店
杭大路50号
纯真年代书吧
文苑路29号
123连锁店
休闲
杭州静园瑜伽专业会馆
西溪路131号黄龙世纪苑
美体馆（宝丽姿）
0571－
门耳茶坊
0571－
青藤茶馆
0571－
两岸咖啡
0571－
陈佳美容
延安路横广复路12
众安温泉浴场
德胜路18号
购物
黛安芬
爱慕内衣
三枪（服装）
娱乐
旅行者俱乐部
曙光路80号
火知了酒吧
南山路103号
-8125
极地酒吧
南山路103号
西部小镇
南山路103号
酒旗风休闲吧
昭庆寺里街22号
卡卡酒吧
南山路264号
梦之湖酒吧
南山路103-13号
玛雅村酒吧
南山路
家居生活
澳西奴用品
庆春路
博洋家纺
庆春路66号
特百惠用品
庆春东路
公共配套
中国银行
95566
工商银行
邮政
天使家政
开元路19号1层
兴业家电维修
文一路财经学院
小天鹅康华洗衣
庆春路131号
世纪母婴服务
庆春路159号
海王星辰药房
0
康洁洗衣
武林路100号
三替集团
紫荆花路108号
贝剀尔保姆服务
朝晖现代城15-1-402
元祖蛋糕
喜士多便利连锁
招商比例说明：
商业街总建筑面积万方，一、二期合计约万方，具体招商面积和比例如下（业态之间可根据实际情况互相穿插，其中学生服务店、娱乐店、家居生活店、休闲店、旅游特色产品店可渗透到其它主题街之中）：
街名
面积（M2）
单间平均面积（M2）
数量（约）
占总量比例
餐饮主题街
8500
150
57
%
大学商街
1200
60
20
%
娱乐主题街
2500
170
15
%
购物主题街
5900
150
39
%
家居生活主题街
2600
140
19
%
休闲主题街
1300
200
7
%
旅游特色主题街
1000
70
14
%
合计
万M2（三期5000方未计入）
170
100%
四、招商队伍组建
（一）组建临安”筑境商业管理有限公司”（11月份尽快确定）
（二）招商人员人数的配置与职责
根据工作需要，我们将招商人员定为8名较为合适。
具体工作分配如下：
招商总经理（1人）：
负责统管全局，招商战略及重要商家谈判，制定招商方案和进度，安排招商人员的日常工作。
招商主管（2人）：
执行招商方案、日常策划工作。
负责日常商家的的洽谈与签约，协助招商总经理与重要商家的洽谈。
招商代表（5人）：
由主管经理安排具体招商工作的接待与跟进，各业态招商进行初步的接待与洽谈，每人负责1-2个业态；部分人员可由销售人员兼任。
主力店由招商总经理负责统筹和接洽。
（三）招商办公地点
因整个招商需和销售配合，建议在销售展示中心设招商咨询点，另在现场设一招商办公室，作为签约和客户咨询场所。
（1）杭州销售展示中心招商咨询点（杭州现场办公室）
（2）临安销售展示中心招商咨询点（临安现场办公室）
（3）各种展示会设立招商咨询点
（四）商业管理公司条例
1、工作范围
杭州、临安二地以及异地的招商活动（推广由开发商负责）
招商的内部所有事务
招商政策的制订和执行
招商人员的组建
招商优惠政策的制订
2、制度
招商人员行为准则
总则
向顾客提供服务标准，亲切、诚恳、专业、负责。
（1）、考勤制度
上班准时、不迟到、不早退。
（2）行为规范
着装
男士：
深色裤、衬衫、打领带、皮鞋、短发、精神、不抽烟、保持清新口气；
女士：
着套装、衣着整洁、精神饱满、化淡妆、有职业女性气质。
言行举止
礼貌、热情、主动、耐心、诚恳、积极向顾客提供最详尽、最耐心的解释，保持高质量服务水准；
工作期间必须统一穿工作服，发型、面部干净、整洁、精神饱满；
平时做好工作记录，跟踪记录，养成善于总结的工作习惯；
工作期间避免出现以下不良举止：
客人进招商中心时装作没看见或互相推脱
在招商中心服务台睡觉或精神不振
在招商中心内高声谈笑，讲其他与工作无关的话题
在同事或客人发生异议时不允许在招商中心或其他客人面前争吵
上班时间不允许在接待台打私人电话
不准在招商中心随意吸烟，台面资料、用具必须摆放整齐
讲究卫生习惯，不随地吐痰、不乱丢纸屑，保持招商中心环境整洁
常规行为
推广公司形象，传递公司信息；
积极主动向客户推荐公司业态；
按照服务标准指引、保持高水准服务；
及时反映客户情况；
准时提交总结报告；
培养市场意识，及时反映竞争对手及同类项目的发展动向；不断进行业务知识的自我补充与提高；
服从公司的工作调配与安排；
不断进行业务知识的自我补充与提高；
（3）值班制度
包括公司值班的人员、时间、职责的安排
（4）办公用品（包括电脑设备）管理制度
包括办公用品的购买、使用、保管及电脑设备的保养、维护
（5）差旅费用管理制度
包括出差的目的、每天的补贴，出差的方式、费用的报销
（6）车辆管理及用车制度
包括用车的目的，情况及车辆的保养
（7）保密制度
严格遵守行业
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