青岛开发区城投·银沙滩项目市场研究分析方案.ppt

青岛开发区城投·银沙滩项目市场研究分析方案.ppt

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米兰,城投银沙滩项目市场研究分析,本文需要解决的问题如下：

-若本项目需对外销售，价格是多少？

-当前市场行情下，以什么形式对外销售？

目录,市场篇项目篇价格篇,PART2,PART3,PART1,PART4,销售篇,目录,市场篇,宏观市场分析项目所在区域竞争分析,一、目前周边市场分析,1、目前米兰名品广场附近大型商业地产项目状况,区位图,A.青岛别墅分布概况B.开发区别墅分布概况,PART1.1宏观市场分析,青岛市别墅市场格局,目前青岛别墅主要分布在以海景为依托的崂山区、以山景为依托的城阳区、以温泉为依托的即墨区。

青岛市沿海一线海景别墅概况,崂山区属沿海一线别墅项目集中地，独栋别墅均价在4万元/左右，为青岛传统高档别墅区。

城阳区山景别墅概况,城阳区别墅主打山景，别墅项目均价在8000-9000元/左右，认知度较高。

即墨温泉别墅概况,即墨别墅市场主要集中在温泉镇板块，独栋均价在10000元/以上，典型的投资休闲度假居所。

开发区别墅概况,开发区具有丰富的自然资源，具有发展别墅项目的良好条件，未来发展空间极大。

开发区别墅分析,开发区同时拥有山、海资源，因别墅市场起步较晚，目前区域内别墅项目尚处于酝酿阶段，但随着交通问题改善，区域内别墅价值凸显，别墅市场发展潜力无限。

一、目前周边市场分析,1、目前米兰名品广场附近大型商业地产项目状况,区位图,PART1.2项目所在区域竞品分析,城投银沙滩美墅御苑竞争项目分析,海上嘉年华,城投银沙滩美墅御苑竞争项目分析,城建亚丁海岸,城投银沙滩美墅御苑竞争项目分析,舒斯贝尔凤凰湾项目,城投银沙滩美墅御苑竞争项目分析,恒生金沙滩项目,综上所述，整个区域别墅风格还是以欧式为主，建筑形态以联排别墅为主，独栋为辅。

区域独栋别墅销售均价在3-3.2万/。

小结,目录,项目篇,1.项目情况分析2.SWOT分析3.项目客源分析,一、目前周边市场分析,1、目前米兰名品广场附近大型商业地产项目状况,区位图,PART2.1项目情况分析,项目位置,城投银沙滩美墅御苑项目，是青岛城投凤凰岛旅游有限公司投资开发。

项目位于青岛开发区银沙滩旅游度假区的西南部，环岛路南部，薛家岛轮渡码头附近，位于海底隧道门户。

项目开发背景描述,城投集团拟将其打造为拥有旅游、度假、休闲、居住等功能于一体的综合性、低密度旅游度假项目。

项目产品情况,一期项目在规划设计上用一条环形小区路将12栋别墅庭院串联，互不形成干扰，又能形成良好的邻里氛围。

规划设计充分考虑基地优越的临海景观。

项目产品情况,1#、5#、10#单栋面积为：

329.5平米3#、8#单栋面积为：

351.5平米2#、6#、7#、11#、12#单栋面积为：

230平米9#单栋面积为：

263平米,一、目前周边市场分析,1、目前米兰名品广场附近大型商业地产项目状况,区位图,PART2.2项目SWOT分析,A.优势分析（S）B.劣势分析（W）C.机会分析（O）D.威胁分析（T）,S1.项目位于亚洲第一沙滩3500米金沙滩旅游度假区，其西南部即为银沙滩，自然环境优越。

S2.地块自然条件良好，坡地地貌观景效果佳，且地块前无其他规划建设。

S3.周边有北影分校、中国石油大学等教育资源。

S4.项目周边有紫檀山、海上嘉年华、海尔山海湾等高端大盘，有利于提高项目所在区域整体形象。

S5.项目产品为独栋别墅，属住宅中最高端形式。

优势（Strengths）：

W1.周边缺乏生活配套，日常居住便利性较差。

W2.处于旅游景点内，人流量大，私密性较差。

W3.项目处于旅游景点内，没有做成传统意义上的封闭小区，没有围墙，安全性较差。

W4.项目所在区域开发尚未成熟，道路交通还有待改善，交通状况较差，尤其是公共交通方面。

W5.项目体量较小，不利于做大范围宣传，难以形成规模效应。

W6.项目土地性质暂时为旅游用地。

劣势（Weaknesses）：

O1.距离未来海底隧道口较近，2011年隧道通车后，10分钟即可驶达青岛。

O2.区域内高端住宅项目较多，高端居住氛围较为浓厚，地域价值高。

O3.地处政府重点规划的凤凰岛旅游度假区，未来发展前景良好。

O4.大青岛的未来发展规划，可吸引一部分青岛人来此投资置业。

机会（Opportunities）：

T1.国家当前针对房地产市场的打压政策，可能影响客户购买意愿。

T2.金沙滩区域开发体量庞大，市场竞争激烈。

T3.地处旅游度假区，夏季人流量较大，易产生垃圾、噪音污染。

T4.2010年下半年周边项目中将有别墅产品面市，对本项目形成竞争。

威胁（Threats）：

一、目前周边市场分析,1、目前米兰名品广场附近大型商业地产项目状况,区位图,PART2.3项目客源分析,针对本项目客源分析,预计青岛本地客户将会占到60%左右项目属于典型海景别墅，可吸引一部分省内客户置业，这部分客源估计能占到20%左右别墅以其较高的土地价值和抗跌性，可吸引一部分外地投资客户，这部分客源预计能占到约20%。

目录,价格篇,1.本项目价格分析2.产品分区及价差,一、目前周边市场分析,1、目前米兰名品广场附近大型商业地产项目状况,区位图,PART3.1本项目价格分析,本项目价格分析,根据对周边项目调查和SWOT分析：

本项目属住宅产品中的最高端产品独栋别墅；紧邻银沙滩，享受零距离海景，较其它海景别墅位置更优越；项目销售价格应略高于区域均价（3-3.2万/）。

项目处于银沙滩度假区内，交通及配套目前还不完善，项目未做到全封闭性，小区安全性较差，较青岛市沿海一线高档别墅区在品质有一定差距，故项目定价应低于青岛市区一线海景别墅（4万/）。

综合考虑，项目市场均价应在3.5-4万/之间。

一、目前周边市场分析,1、目前米兰名品广场附近大型商业地产项目状况,区位图,PART3.2产品分区及价差,A.项目自身价格梯段B.先期销售区域及价格,项目自身价格梯段,第一组团：

1#、3#、5#、8#、10#、11#等6栋，景观视线最好，价格也最高，预计单套总价在1200万左右；折合均价应在4万/左右。

项目自身价格梯段,第二组团4#、6#、9#等3栋，景观视线稍差，预计单套总价在1000万左右，折合均价应在3.8万/左右。

项目自身价格梯段,第三梯段：

第三组团2#、7#、12#等3栋景观视线最差，预计单套总价在8001000万左右；折合均价应在3.5万/左右。

先期销售区域及价格,先期销售时应选择些面积户型较小，总价较低的户型，建议选择第三组团2#、7#、12#等3栋，第二组团6#、9#2栋，总计5栋对外推介。

以上每栋的销售总价应在：

800-1000万/套。

单价在3.5-3.8万/,目录,销售篇,1.项目目前面临的问题2.针对问题的营销推广方法,一、目前周边市场分析,1、目前米兰名品广场附近大型商业地产项目状况,区位图,PART4.1项目目前面临的问题,国家政策当前国家出台严厉政策打压房地产，特别在相关规定上，从严执行。

产权形式本项目用地性质暂时为旅游用地未取得预售证未取得预售证，不能以任何形式收取房款,项目目前面临的问题,一、目前周边市场分析,1、目前米兰名品广场附近大型商业地产项目状况,区位图,PART4.2针对问题的营销推广方法,针对问题的营销推广方法,一对一营销本项目属高端豪宅项目，客源面较窄，通过传统的报广、网络和户外等全覆盖式推广营销成本高，针对性不强，且本项目目前的土地性质是旅游用地，不能进行真正意义上的销售。

考虑到城投资集团自身资源比较丰富，并有国际游艇俱乐部，其会员与本项目客源同属于社会富裕阶层，可针对这部分会员进行“一对一”营销，可在销售别墅时赠送若干年限的游艇会会籍使用权。

针对问题的营销推广方法,展会营销建议在青岛国际海洋节期间做产品展示，并以发展游艇会员的方式进行销售，即可规避政策风险，又能增加产品附加值。

谢谢2010.7.5,