住宅小区公共设备设施管理规程.docx

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住宅小区公共设备设施管理规程

住宅小区公共设备设施管理规程（十九）

　　住宅小区公共设备设施管理规程（十九）提要：

供配电系统设备：

高、低压配电柜、变压器、电气”三箱”（动力配电箱/柜，照明配电箱/柜，控制箱/柜）及附属配套设备（设施

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　　住宅小区公共设备设施管理规程（十九）

　　目的

　　通过对公用（共）设备设施的管理，使所有设备（设施）在使用过程中处于完好状态，满足服务的要求。

　　适用范围

　　本程序适用于城服务中心对及物业管理服务相关的各类公用设备（设施）的管理,包括以下类别：

　　供配电系统设备：

　　高、低压配电柜、变压器、电气”三箱”（动力配电箱/柜，照明配电箱/柜，控制箱/柜）及附属配套设备（设施）。

　　给排水系统设备：

　　各类给排水水泵、加压气罐、阀门、管道及附属配套设备（设施）、给排水材料。

　　消防系统设备：

　　电消防设备、水消防设备（消火栓及喷淋系统）、气体灭火设备、防排烟设备、防火卷帘、疏散指示及附属配套设备。

　　电梯系统设备：

　　各类电梯及其附属设备（设施）。

　　弱电系统设备：

　　电视、电话、网络设备、无线电对讲设备；智能化系统（楼栋对讲、闭路监视、防盗报警、门禁、停车场）设备（设施）等。

　　通风系统设备：

　　通风设备及其附属设备（设施）。

　　职责

　　服务中心经理负责服务中心有关人员对物业主要配套设施、设备进行接管验收及重大事项的对接、审批。

　　服务中心经理负责服务中心的设施、设备管理工作进行监控、检查、考核、业务联系及重大事项的审批、验收；负责组织重大设施、设备的故障抢修及事故处理；负责组织设施、设备大中修及更新改造计划的编制及实施。

　　工程维修主任负责设施、设备日常管理工作，负责编制设备（设施）定期保养计划，安排、督促、检查设备责任人做好运行管理及维护保养工作。

　　设备责任人负责其责任范围内设施、设备的运行管理及维护保养（巡视检查、运行操作、运行状况统计分析、日常及定期的维护保养等）。

　　中控室值班人员负责对设施、设备的工作状况进行24小时的监控，并受理业主的服务请求及投诉，对监控到的异常情况及时通知设备责任人处理，并做好记录。

　　程序要点

　　接管验收：

按照《物业接管验收工作手册》执行。

　　标识

　　所有的设备房须标识其名称及责任人姓名；面向公众的设施设备如有必要需标识其名称、注意事项、使用方法等。

　　所有设备按套或单机悬挂《设备卡》，标识该设备的技术参数及按照《机电设备编号管理规程》标识其设备编号等。

　　对正在维修或待维修或已停用的设施、设备须标示相应的警示牌或告示牌。

　　档案管理

　　工程维修主任负责建立设施、设备的技术资料档案及图纸档案，负责建立《机电设备台帐》，台帐内容包括：

设备名称、统一编号、型号、安装位置、启用日期、生产厂家名称、主要技术参数、主要零部件更换及大中修（改造）情况等。

　　工程维修主任负责指导、监督、检查服务中心设施、设备档案的管理工作，并对重要的档案资料备份、存档。

　　运行管理

　　服务中心根据不同的设施、设备类别及工作分工负责确定各类设施、设备的责任人，设备责任人必须经过专业培训，具备相应资质，持证上岗，且应遵照相应的管理规定，并兼顾经济、合理的运行原则，做好运行管理工作。

　　因计划内检修保养（包括已知的市政原因），而影响设施设备正常运行的，须提前申报或告知服务中心，并提前24小时通知相关业主；因突发事件或故障导致物业管理服务不能正常提供的（如市政突然停水、停电、设备突发故障等），服务中心应立即采取应急措施，并联系有关部门了解事件原因或组织修复、确定故障排除期限，同时应向业主做好解释工作。

　　故障维修（事后维修）

　　设备（设施）故障分为以下两类：

　　A类故障：

指运行监控或维修保养中发现的可以立刻排除的轻微故障；

　　B类故障：

指设备（设施）发生非正常损坏或责任事故而被迫停止运行或工作的一般或较大（重大）故障。

　　对A类故障由各服务中心运行监控人员（设备责任人）或设备维护保养人员进行现场排除后，将维修情况及结果记录在《维修工作日志》内。

　　对B类故障，一般情况下须即时组织维修，但对不会产生严重后果的或夜间发生的、且较小影响业主（住户）生活、工作的设施设备故障，可以延后组织维修。

　　对B类中的一般性故障，修复时间不应超过24小时,若有可能超过24小时，应向维修主任报告，请求支援，限期解决；维修完毕后须填写《设施设备维修记录表》和《设施设备故障登记表》，并将主要零部件更换情况记录在《机电设备台帐》中。

　　对重大故障或责任事故，服务中心应立即组织维修人员按照《设备（设施）故障抢修管理规定》采取应急措施防止故障或事故扩大，并及时向公司相关领导报告，同时须填写《设备重大故障（事故）报告表》上报，修复后填写《设施设备抢修记录表》，并在《设施设备故障登记表》中登记，在《机

　　　　住宅小区公共设备设施管理规程（十九）提要：

供配电系统设备：

高、低压配电柜、变压器、电气”三箱”（动力配电箱/柜，照明配电箱/柜，控制箱/柜）及附属配套设备（设施

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电设备台帐》记录主要零部件的更换。

对于责任事故由客户服务部汇同工程维修组遵循”三不放过”的原则组织处理。

”三不放过”指：

事故原因分析不清不放过；事故责任人及相关人员未受教育不放过；没有防范措施不放过。

　　对需要委外维修的设施、设备，费用在100元以内，由工程维修主任填写《设施设备对外委托工作单》，报服务中心经理审批后执行；费用在100元以上，需报请公司领导批准后执行。

如需要签订维修合同，则按照公司相关要求执行。

　　对在保修范围内的设施设备故障或质量问题，首先以书面的形式（《工作联系函》、《工程质量问题处理通知单》等）联系供应商或保修单位，按照相关协议条款执行。

　　维护保养制度

　　设备设施实行二级保养制度，即日常维护保养（小修）和定期维护保养（一级、二级保养）。

对保养的总体要求是：

整齐、清洁、润滑、安全。

日常维护保养的主要内容有：

清扫、除尘、擦试、润滑、紧固、检查、小修及对不经常运行的机械进行盘车、试车；定期维护保养除包含日常保养的所有内容外，还包括：

局部拆卸检查、调整、清洗、更换、防锈防腐、刷漆、绝缘遥测、参数测试整定及计划内检修。

　　设备责任人负责其责任范围内设施设备的日常维护保养（小修）及定期维护保养。

对日常维护保养在《维修工作日志》做好记录,对定期维护保养填写相应的检查保养记录表。

　　按照设施设备大、中修及更新改造计划，工程维修部组织相关人员进行项目的大、中修保养及更新改造，完成后填写《设施设备大中修（改造）记录表》，同时将主要零部件更换及大中修（改造）情况记录在《机电设备台帐》中。

　　已分包给各专业公司进行维护保养的设施、设备，责任人需按照签订的有关维护保养合同监督、检查其维保质量，确认维保费用。

　　设施、设备的维护保养及大中修（改造）费用及支付办法，按政府颁布的法规、条例、规定及物业管理合同的相关条款执行。

　　设备房的管理：

按照《设备房及设备使用管理规定》执行。

　　库存设备的管理

　　闲置设备和暂停使用设备，由所属部门负责管理，并做好记录。

存放地点要相对集中，保持干燥、通风，并加盖防尘罩，贴上标签。

　　库存设备重新启用前，须经机电人员进行保养、检测后，方可投入使用。

　　报废

　　设施、设备有下列情况之一者,应考虑报废:

　　a）超过规定使用年限,主要结构及部件严重磨损或破坏，设备效能达不到技术要求且无法修复；

　　b）设备技术性能陈旧落后，经济效果差，技术分析结论更新优于大修；

　　c）因意外灾害或事故使设备损坏严重而无法修复使用；

　　d）严重影响安全,继续使用将可能引发事故且不值得修复改造；

　　e）维修费用超过原资产净值或能耗大，污染严重。

　　报废由服务中心组织相关人员进行鉴定、确认，填写《报废申请单》交服务中心经理审核后，上报公司相关领导批准。

产权属业主的设备如有必要需报请业主委员会。

　　设备批准报废后,由工程维修部组织拆除及废件处理，并将回收残值上缴财务部，由服务中心并财务部完成资产注销及档案资料清理工作。

　　附件

　　附件一《部分机电设备通常的中修、大修周期》

　　附件二

《房屋及设施设备管理检查、考评周期》

　　支持性文件

　　《物业接管验收工作手册》06

　　《机电设备编号管理规程》09-19

　　《安全操作管理规定》09-05

　　《设备房及设备使用管理规定》09-08

　　《房屋本体及公共设施维护管理规定》09-06

　　《变配电设备管理规程》09-10

　　《给排水设备（设施）管理规程》09-11

　　《电梯系统管理规程》09-13

　　《消防系统设备管理规程》09-09

　　《弱电系统设备管理规程》09-14

　　《设备（设施）故障抢修管理规定》09-17

　　质量记录

　　《机电设备台帐》09-07001

　　《维修工作日志》09-07002

　　《设备设施故障登记表》09-07003

　　《设备设施维修记录表》09-07004

　　《设备设施定期保养计划表》

09-07005

　　《设施设备定期保养记录表》

09-07006

　　《设施设备大中修（改造）计划表》09-07007

　　《设施设备大中修（改造）记录表》09-07008

　　《设施设备对外委托工作单》

09-07009

　　《报废申请单》

　　　　住宅小区公共设备设施管理规程（十九）提要：

供配电系统设备：

高、低压配电柜、变压器、电气”三箱”（动力配电箱/柜，照明配电箱/柜，控制箱/柜）及附属配套设备（设施

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09-07010

　　附件一

部分机电设备通常的中修、大修周期　周期

　　设备名称中修周期大修周期

　　生活水泵三年六年

　　消防水泵五年八年

　　风机五年八年

　　电梯三年六年

　　附件二房屋及设施设备管理检查、考评周期

　　所属类别检查项目检查内容周期

　　弱电系统

　　楼宇对讲系统功能检查、测试及检查运行状况、保养情况。

　　功能检查：

对讲通话质量、可视图像质量；防盗报警动作正常、灵敏度适宜；监视图像质量、相互切换、录像及回放；读卡、道闸动作正常；电话通话质量，号码对应关系；巡更读卡、数据读取正常；门禁卡读写、开锁。

　　保养检查：

根据对应的检查保养内容及周期进行检查。

1次/季

　　防盗报警系统1次/季

　　闭路监视系统1次/季

　　停车场管理系统1次/季

　　内部电话系统1次/季

　　保安巡更系统1次/季

　　门禁管理系统1次/季

　　电视、电话、网络1次/年

　　消防系统

　　消防自动报警系统功能检查、测试及检查运行状况、保养情况。

　　抽查几个回路的报警情况。

报警显示及信号反馈正常，现场设备动作正常；中控室遥控启停及现场启停设备，动作正常，信号反馈正确；模拟动作正常。

　　保养检查：

根据对应的检查保养内容、周期及完好标准进行检查。

1次/季

　　水喷淋灭火系统1次/半年

　　消火栓系统1次/半年

　　七氟丙烷气体灭火系统1次/季

　　送风及防排烟系统1次/半年

　　卷帘门及消防疏散1次/半年

　　消防用具及灭火器材1次/半年

　　消防联动试验1次/年

　　供配电系

　　统发电机及附属设施功能检查、测试及运行状况检查。

　　自动/手动启停正常，联锁可靠，操作灵活；数据显示正常。

　　保养检查：

根据对应的检查保养内容、周期及完好标准进行检查。

1次/季

　　高、低压变配电设备1次/季

　　双电源切换箱、柜1次/半年

　　动力、照明、电表箱1次/半年

　　各类控制箱、柜1次/半年

　　给排水系统生活给水系统供水正常，功能测试、运行及保养情况检查1次/季

　　排水系统排水畅通，功能测试、运行及保养情况检查1次/半年

　　电梯系统运行状况及维保质量检查；管理情况检查1次/季

　　通风和空调系统功能和参数检查测试、运行及保养情况检查1次/半年

　　房屋本体及公用设施安全性、适用性及养护、修缮情况检查1次/半年

　　设施、设备环境卫生整洁、无杂物、无污染、卫生状况良好1次/季

　　工机具管理工机具台帐清晰、齐全；使用正常，保管妥当；积存物资适量，存放场所符合要求；1次/季

　　综合管理管理到位、维护及时、工作及使用状态良好，人员素质高、责任心强。

1次/季