房地产评估标准.docx

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房地产评估标准

房地产评估标准

GB/T50291-1999

1总那么

　　1.0.1为了标准房地产行为，统一估价程序和方式，做到估价结果客观、公正、合理，依照《中华人民共和国城市房地产治理法》、《中华人民共和国法》等法律、法规的有关规定，制定本标准。

　　1.0.2本标准适用于房地产估价活动。

　　1.0.3房地产估价应独立、客观、公正。

　　1.0.4房地产估价除应符合本标准外，尚应符合国家现行有关标准、标准的规定。

　　2术语

　　2.0.1房地产realestate，realproperty土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

　　2.0.2房地产估价realestateappraisal，propertyvaluation专业估价人员依照估价目的，遵循估价原那么，依照估价程序，选用适宜的估价方式，并在综合分析阻碍因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价钱或价值进行估算和判定的活动。

　　2.0.3估价对象subjectproperty一个具体估价项目中需要估价的房地产。

　　2.0.4估价目的appraisalpurpose估价结果的期望用途。

　　2.0.5估价时点appraisaldete，dateofValue估价结果对应的日期。

　　2.0.6客观合理价钱或价值value某种估价目的的特定条件下形成的正常价钱。

　　2.0.7公布市场openmarket在该市场上交易两边进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并把握必要的市场信息，有较丰裕的时刻进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公布并非具有排它性。

　　2.0.8公布市场价值openmarketvalue在公布市场上最可能形成的价钱。

采纳公布市场价值标准时，要求评估的客观合理价钱或价值应是公布市场价值。

　　2.0.9类似房地产similarproperty与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。

　　2.0.10同一供求圈comparablesearcharea与估价对象具有替代关系、价钱会彼此阻碍的适当范围。

　　2.0.11最高最正确利用highestandbestuse法律上许诺、技术上可能、经济上可行，通过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的利用。

　　2.0.12市场比较法marketcomparisonapproach,salescomparisonapproach将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价钱作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价钱或价值的方式。

　　2.0.13收益法incomeapproach,incomecapitalizationapproach估量估价对象以后的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价钱或价值的方式。

　　2.0.14本钱法costapproach求取估价对象在估价时点的重置价钱或重建价钱，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价钱或价值的方式。

　　2.0.15假设开发法hypotheticaldevelopmentmethod，residualmethod估量估价对象开发完成后的价值，扣除估量的正常开发本钱、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价钱或价值的方式。

　　2.0.16基准地价修正法landdatumvaluemethod在政府确信发布了基准地价的地域，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价钱的方式。

　　2.0.17潜在毛收入potentialgrossincome假定房地产在充分利用、无空置状态下可取得的收入。

　　2.0.18有效毛收入effectivegrossincome由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金和其他缘故造成的收入损失后所取得的收入。

　　2.0.19运营费用operatingexpenses维持房地产正常生产、经营或利用必需支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。

　　2.0.20净收益netincome，netoperatingincome由有效毛收入扣除合理运营费用后取得的归属于房地产的收益。

　　2.0.21建筑物重置价钱replacementcostofbuilding采纳估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价钱水平，从头建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价钱。

　　2.0.22建筑物重建价钱reproductioncostofbuilding采纳估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价钱水平，从头建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价钱。

　　2.0.23物质上的折旧physicaldepreciationphysicaldeterioration建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失。

　　2.0.24功能上的折旧functionaldepreciation，functionalobsolescence建筑物在功能方面的掉队所造成的建筑物价值的损失。

　　2.0.25经济上的折旧economicdepreciation，economicobsolescence建筑物之外的各类不利因素所造成的建筑物价值的损失。

　　2.0.26估价结果conclusionofvalue关于估价对象的客观合理价钱或价值的最终结论。

　　2.0.27估价报告appraisalreport全面、公正、客观、准确地记叙估价进程和估价功效的文件，给委托方的书面回答，关于估价对象的客观合理价钱或价值的研究报告。

　　3估价原那么

　　3.0.1房地产估价应遵循以下原那么：

1合法原那么;2最高最正确利用原那么;3替代原那么;4估价时点原那么。

　　3.0.2遵循合法原那么，应以估价对象的合法利用、合法处分为前提估价。

　　3.0.3遵循最高最正确利用原那么，应以估价对象的最高最正确利用为前提估价。

当估价对象已做了某种利用，估价时应依照最高最正确利用原那么对估价前提作出以下之一的判定和选择，并应在估价报告中予以说明：

l维持现状前提：

以为维持现状继续利用最为有利时，应以维持现状继续利用为前提估价;2转换用途前提：

以为转换用途再予以利用最为有利时，应以转换用途后再予以利用为前提估价;3装修改造前提：

以为装修改造但不转换用途再予以利用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以利用为前提估价;4从头利用前提：

以为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价;5上述情形的某种组合。

　　3.0.4遵循替代原那么，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在一样条件下的正常价钱。

　　3.0.5遵循估价时点原那么，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价钱或价值。

4估价程序

　　4.0.1自同意估价委托至完成估价报告期间，房地产估价应按以下程序进行：

l明确估价大体项;2拟定估价作业方案;3搜集估价所需资料;4实地查勘估价对象;5选定估价方式计算;6确信估价结果;7撰写估价报告;8估价资料归档。

　　4.0.2明确估价大体事项要紧应包括以下内l明确估价目的;2明确估价对象;3明确估价时点。

注：

1估价目的应由委托方提出;2明确估价对象应包括明确估价对象的物质实体状总和权益状况;3估价时点应依照估价目的确信，采纳公历表示，精准到日;4在明确估价大体事项时应与委托方一起商议，最后应征得委托方认可。

　　4.0.3在明确估价大体事项的基础上，应付估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。

估价作业方案要紧应包括以下内容：

1拟采纳的估价技术线路和估价方式;2拟调查搜集的资料及其来源渠道;3估量所需的时刻、人力、经费;4拟定作业步骤和作业进度。

　　4.0.4估价机构和估价人员应常常搜集估价所需资料，并进行核实、分析、整理。

估价所需资料要紧应包括以下方面：

1对房地产价钱有普遍阻碍的资料;2对估价对象所在地域的房地产价钱有阻碍的资料;3相关房地产交易、本钱、收益实例资料;4.反映估价对象状况的资料。

　　4.0.5估价人员必需到估价对象现场，切身感受估价对象的位置、周围环境、景观的好坏，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事前搜集的有关估价对象的座落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，和对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。

　　4.0.6完成并出具估价报告后，应付有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥帖保管。

　　5估价方式

　　估价方式选用

　　5.1.1估价人员应熟知、明白得并正确运用市场比较法、收益法、本钱法、假设开发法、基准地价修正法和这些估价方式的综合运用。

　　5.1.2对同一估价对象宜选用两种以上的估价方式进行估价。

　　5.1.3依照已明确的估价目的，假设估价对象适宜采纳多种估价方式进行估价，应同时采纳多种估价方式进行估价，不得随意取舍;假设必需取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。

　　5.1.4有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为要紧的估价方式。

　　5.1.5收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方式。

　　5.1.6具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方式。

　　5.1.7在无市场依据或市场依据不充分而不宜采纳市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情形下，可采纳本钱法作为要紧的估价方式。

　　市场比较法

　　运用市场比较法估价应按以下步骤进行:

1搜集交易实例;2选取可比实例;3成立价钱可比基础;4进行交易情形修正;5进行交易日期修正;6进行区域因素修正;7进行个别因素修正;8求出比准价钱。

　　5.2.2运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，把握正常市场价钱行情。

搜集交易实例应包括以下内容：

1交易两边情形及交易目的;2交易实例房地产状况;3成交价钱;4成交日期;5付款方式。

　　5.2.3依照估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例当选取三个以上的可比实例。

选取的可比实例应符合以下要求：

l是估价对象的类似房地产;2成交日期与估价时点相近，不直超过一年;3成交价钱为正常价钱或可修正为正常价钱。

　　5.2.4选取可比实例后，应付可比实例的成交价钱进行换算处置，成立价钱可比基础，统一，其表达方式和内涵。

换算处置应包括以下内容：

1统一付款方式;2统一采纳单价;3统一币种和货币单位;4统一面积内涵和面积单位。

注：

1统一付款方式应统一为在成交日期时一次总付清。

2不同市种之间的换算，应按中国人民银行发布的成交日期时的市场汇率中间价计算。

　　5.2.5进行交易情形修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价钱误差，将可比实例的成交价钱调整为正常价钱。

有以下情形之一的交易实例不宜选为可比实例：

l有利害关系人之间的交易;2急于出售或购买情形下的交易;3受债权债务关系阻碍的交易;4交易两边或一方对市场行情缺乏了解的交易;5交易两边或一方有专门动机或专门偏好的交易;6相邻房地产的归并交易;7特殊方式的交易;8交易税费非正常负担的交易;9其他非正常的交易。

注：

1当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的交易实例时，应付其进行交易情形修正;2对交易税费非正常负担的修正，应将成交价钱调整为依照政府有关规定，交易两边负担各自应负担的税费下的价钱。

　　5.2.6进行交易日期修正，应将可比实例在其成交日期时的价钱调整为估价时点的价钱。

交易日期修正直采纳类似房地产的价钱变更率或指数进行调整。

在无类似房地产的价钱变更率或指数的情形下，可依照本地房地产价钱的变更情形和趋势作出判定，给予调整。

　　5.2.7进行区域因素修正，应将可比实例在其外部环境状况下的价钱调整为估价对象外部环境状况下的价钱。

区域因素修正的内容要紧应包括：

繁华程度，交通便利程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市计划限制等阻碍房地产价钱的因素。

区域因素修正的具体内容应依照估价对象的用途确信。

进行区域因素修正时，应将可比实例与估价对象的区域因素逐项进行比较，找出由于区域因素好坏所造成的价钱不同进行调整。

　　5.2.8进行个别因素修正，应将可比实例在其个体状况下的价钱调整为估价对象个体状况下的价钱。

有关土地址面的个别因素修正的内容要紧应包括：

面积大小，形状，临路状况，基础设施完备程度，土地平整程度，地形，地质水文状况，计划管制条件，土地利用权年限等;有关建筑物方面的个别因素修正的内容要紧应包括：

折旧程度，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建筑结构，楼层，朝向等。

个别因素修正的具体内容应依照估价对象的用途确信。

进行个别因素修正时，应将可比实例与估价对象的个别因素逐项进行比较，找出由于个别因素好坏所造成的价钱不同进行调整。

　　5.2.9交易情形、交易日期、区域因素和个别因素的修正，视具体情形可采纳百分率法、差额法或回归分析法。

每项修正对可比实例成交价钱的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%。

5.2.10选取的多个可比实例的价钱通过上述各类修正以后，应依照具体情形计算求出一个综合结果，作为比准价钱。

市场比较法的原理和技术，也可用于其他估价方式中有关参数的求取。

　　收益法

　　5.3.1运用收益法估价应按以下步骤进行：

1搜集有关收入和费用的资料;2估算潜在毛收入;3估算有效毛收入;4估算运营费用;5估算净收益;6选用适当的资本比率;7选用适宜的计算公式求出收益价钱。

注：

潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。

　　5.3.2净收益应依照估价对象的具体情形，按以下规定求取：

l出租型房地产，应依照租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、治理费、保险费和税金。

租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。

维修费、治理费、保险费和税金应依照租赁契约规定的租金涵义决定取舍。

假设保证合法、平安、正常利用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全数扣除;假设维修、治理等费用全数或部份由承租方负担，应付四项费用中的部份项目作相应调整。

2商业经营型房地产，应依照经营资料计算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售本钱、经营费用、商品销售税金及附加、治理费用、财务费用和商业利润。

3生产型房地产，应依照产品市场价钱和原材料、人工费用等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产本钱、产品销售费用、产品销售税金及附加、治理费用、财务费用和厂商利润。

4尚未利用或自用的房地产，能够照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。

　　5.3.3估价中采纳的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采纳正常客观的数据。

有租约限制的，租约期内的租金宜采纳租约所确信的租金，租约期外的租金应采纳正常客观的租金。

利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情形下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。

假设与正常客观的情形不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。

　　5.3.4在求取净收益时，应依照净收益过去、此刻、以后的变更情形及可获收益的年限，确信以后净收益流量，并判定该以后净收益流量属于以下哪一种类型：

1每一年大体上固定不变;2每一年大体上按某个固走的数额递增或递减;3每一年大体上按某个固定的比率递增或递减;4其他有规那么的变更情形。

　　5.3.5资本化率应按以下方式分析确信：

l市场提取法：

应搜集市场上三宗以上类似房地产的价钱、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。

2平安利率加风险调整值法：

以平安利率加上风险调整值作为资本化率。

平安利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行发布的一年按期存款年利率;风险调整值应依照估价对象所在地域的经济现状及以后预测、估价对象的用途及新旧程度等确信。

3复合投资收益率法：

将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算：

R=M·Rm十（1-M）Re式中R----资本化率（%）;M----贷款价值比率（%），低押贷款额占房地产价值的比率;Rm--抵押贷款资本化率（%），第一年还本息额与抵押贷款额的比率;Re--自有资本要求的正常收益率（%）。

4投资收益率排序插入法：

找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判定、确信资本化率。

　　5.3.6资本化率分为综合伙本化率、土地资本化率、建筑物资本化率，他们之间的关系应按下式确信：

RO=L*RL+B*RB式中RO----综合伙本化率（%），适用于土地与建筑物合一的估价;RL----土地资本化率（%），适用于土地资本估价;RB----建筑物资本化率（%），适用于建筑物估价;L----土地价值占房地产价值的比率（%）;B----建筑物价值占房地价值的比率（%），L+B+100%。

　　5.3.7计算收益价钱时应依照以后净收益流量的类型，选用对应的收益法计算公式。

　　5.3.8关于单独土地和单独建筑物的估价，应别离依照土地利用权年限和建筑物耐用年限确信以后可获收益的年限，选用对应的有效年限收益法计算公式，净收益中不该扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。

关于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限擅长或等于土地利用权年限时，应依照土地利用权年限确信以后可获收益的年限，选用对应的有效年的收益法计算公式，净收益中不该扣除建筑物折旧的土地取得费用的摊销。

关于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于利用权年限时，可采纳以下方式之一处置：

1先依照建筑物耐用年限确信以后可获收益的年限，选用对应的有效年的收益法计算公式，净收益中不该扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销;然后再加上土地利用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余利用年限价值的折现值。

2将以后可获收益的年限假想为无穷年，选用无穷年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。

　　本钱法

　　5.4.1运用本钱法估价应按以下步骤进行：

1搜集有关本钱、税费、开发利润等资料;2估算重置价钱或重建价钱;3估算折旧;4求出积算价钱。

　　5.4.2重置价钱或重建价钱，应是从头取得或从头开发、从头建造全新状态的估价对象所需的各项必要本钱费用和应纳税金、正常开发利润之和，其组成包括以下内容：

l土地取得费用;2开发本钱;3治理费用;4投资利息;5销售税费;6开发利润。

注：

开发利润应以上地取得费用与开发本钱之和为基础，依照开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。

　　5.4.3具体估价中估价对象的重置价钱或重建价钱组成内容，应依照估价对象的实际情形，在第条列举的价钱组成内容的基础上酌予增减，并应在估价报告中予以说明。

　　5.4.4同一宗房地产，重置价钱或重建价钱在采取土地与建筑物别离估算、然后加总时，必需注意本钱组成划分和彼此衔接，避免漏项或重复计算。

　　5.4.5求取土地的重置价钱，应直接求取其在估价时点状况的重置价钱。

　　5.4.6建筑物的重置价钱重建价钱，可采纳本钱法、市场比较法求取，或通过政府确信发布的衡宇重置价钱扣除土地价钱后的比较修正来求取，也可按工程造价估算的方式具体计算。

建筑物的重置价钱，宜用于一样建筑物和因年代久远、已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技术变迁，使得旧有建筑物恢复建造有困难的建筑物的估价。

建筑物的重建价钱，宜用于有特殊爱惜价值的建筑物的估价。

5.4.7本钱法估价中的建筑物折旧，应是各类缘故造成的建筑物价值的损失，包括物质上的、功能上的和经济上的折旧。

　　5.4.8建筑物损耗分为可修复和不可修复两部份，修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的，为可修复部份;反之为不可修复部份。

关于可修复部份，可直接估算其修复所需的费用作为折旧额。

　　5.4.9扣除折旧后的建筑物现值可采纳以下公式求取：

l直线法下的建筑物理值计算公式：

V=C-（C-S）t/N1）2双倍余额递减法下的建筑物现值计算公式：

V=C-（1-Z/N3成新折扣法下的建筑物现值计算公式：

V=C·Q式中V----建筑物现值（元，元/M2）;C----建筑物重置价钱或重建价钱（元，元/M2）;S----建筑物估量净残值（元，元/M2;T----建筑物已利用年限（年）;N----建筑物耐用年限（年）;Q----建筑物成新率（%）。

注：

不管采纳上述哪一种折旧方式求取建筑物现值，估价人员都应亲临估价对象现场，观看、鉴定建筑物的实际新旧程度，依照建筑物的建成时刻，保护、保养、利用情形，和地基的稳固性等，最后确信应扣除的折旧额或成新率。

　　5.4.10建筑物耐用年限分为自然耐用年限和经济耐用年限。

估价采纳的耐用年限应为经济耐用年限。

经济耐用年限应依照建筑物的建筑结构、用途和维修保养情形，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判定。

　　5.4.11估价中确走建筑物耐用年限与折旧，遇有以下情形时的处置应为：

1建筑物的建设期不计八耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物完工验收合格之日起计;2建筑物耐用年限短于土地利用权年限时，应按建筑物耐用年限讨算折旧;3建筑物耐用年限擅长土地利用权年限时，应按土地利用权年限计算折旧;4建筑物显现于补办土地利用权出让手续之前，其耐用年限早于土地利用权年限而终止时，应按建筑物耐用年限计算折旧;5建筑物显现于补办土地利用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地利用权年限而终止时，应按建筑物已利用年限加上地利用权剩余年限计算折旧。

　　5.4.12积算价钱应为重置价钱或重建价钱扣除建筑物折旧，或为土地的重置价钱加上建筑的现值，必要时还应扣除由于旧有建筑物的存在而致使的土地价值损失。

　　5.4.13新开发土地和新建房地产可采纳本钱法估价，一样不该扣除折旧，但应考虑其工程质量和周围环境等因素给予适当修正。

　　假设开发法

　　运用假设开发法估价应按以下步骤进行：

l调查待开发房地产的大体情形;2选择最正确的开发利用方式;3估量开发建设期;4预测开发完成后的房地产价值;5估算开发本钱、治理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费;6进行具体计算。

　　5.5.2假设开发适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。

运用此方式应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，和投资开发后的房地产的经营方式。

待开发房地产投资开发前的状态，包括生地、毛地、熟地、旧房和在建工程等;投资开发后的状态，包括熟地和衡宇（含土地）等;投资开发后的房地产的经营方式，包括出售（含预售）上、租（含预租）和自营等。

　　5.5.3运用假设开发法估算的待开发房地产价值应为开发完成后的房地产价值扣除开发本钱、治理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应负担的税费。

　　5.5.4预测开发完成后的房地产价值，宜采纳市场比较法，并应考虑类似房地产价钱的以后变更趋势。

　　5.5.5开发利润的计算基数可取侍开发房地产价值与开发本钱之和，或取开发完成后的房地产价值。

利润率可取同一市场上类似房地产开发项目相应的平均利润率。

　　5.5.6运用假设开发法估价必需考虑资金的时刻价值。

在实际操作中宜采纳折现的方式;难以采纳折现的方式时，可采纳计算利息的方式。

　　基