房产登记讲课提纲要点.docx
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房产登记讲课提纲要点
2014年房产登记讲课提纲要点
雷传剑律师
一、2013年度房管局业务发现及咨询问题梳理
1、房屋登记方面
在房屋登记方面，2013年共经办撤销房屋登记2件（3月陈云、赵昌竹；8月陈忠义、陈东蓉），1件行政复议。
咨询的问题主要有多年未过户的房屋买卖转移登记问题，法院查封登记问题、抵押登记问题。
从这些涉及到的法律信息看，房管局登记质量有明显改善，大幅提高。
暴露出的问题主要还不是登记环节问题。
这里主要提一下法院查封登记问题和登记簿与文书保存问题
法院查封二证二书（工作证、执行公务证、裁定判决书、协助执行通知书）轮候查封问题。
2、市场管理方面
主要涉及到预售（湖北致远上城D区项目）。
这个后面专题讲在建工程预售问题
3、房屋征收方面
主要涉及到与征收房屋租赁户法律关系问题（教育宾馆、关公文化园）。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》没有具体关于承租人补偿安置的条
二、在建工程抵押与建设用地使用权抵押、商品房预售等之间的关系及风险防范
在建工程抵押作为一种重要的融资渠道，既能满足银行拓展金融业务的需要，同时又能解决房地产开发商融资的需求，对促进我国房地产市场的发展发挥了一定作用。
2010年4月30日，为防止炒地、炒房，特别是开发商恶意囤地、圈而不建的行为，银监会要求以在建工程抵押，取消土地抵押。
一时间，各地在建工程抵押登记的数量显著增加。
但由于在建工程抵押权的实现为将来建成的房屋，且其具有标的物价值大，建设周期长，需要资金量大，风险高等特点，一旦遇到融资困难或市场变化，资金链断裂，导致贷款无法偿还时，就会产生对抵押标的物进行处置的问题，若处理不当，势必会引起纠纷，给社会带来不安定因素。
因此，从房屋登记机构的角度，就在建工程抵押的风险及其防范较大。
（一）、在建工程抵押的法律依据
《物权法》出台以前，关于在建工程抵押并没有明确的法律和行政法规的依据。
1997年5月建设部《城市房地产抵押管理办法》第3条规定：
“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
” 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第47条规定：
“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
”由此可见：
首先，在建工程抵押的目的仅限于取得在建工程继续建造资金的贷款，贷款用途只能是工程建设贷款，而不能是流动资金贷款或者其他类型的贷款。
其次，在建工程抵押的抵押权人只能是银行等金融机构，而抵押人必须是借款合同的债务人，同时也是在建工程的建设者。
再次，在建工程抵押的抵押物必须为合法建造。
因此，抵押人必须已经取得在建工程的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等证件。
2007年10月，《物权法》颁布实施，为在建工程抵押确立了法律依据。
《物权法》第180条明确，正在建造的建筑物可以抵押。
如此规定，主要是为了解决建设者融资难，从而保证在建工程能够顺利完工。
因此，有人认为《城市房地产抵押管理办法》的规定已不适应现代社会对于在建工程抵押担保的需要，在建工程应该可以为抵押人自己的其他债务或他人的债务设定抵押担保，且在建工程的抵押权人也不必再局限于银行等金融机构。
笔者认为，在建工程抵押存在一定的风险，在国家还没有出台具体的规定之前，对于在建工程抵押，登记机构还是应谨慎办理。
目前，住建部已着手拟定新的《房地产抵押办法》，相信新规定出台后必将进一步明确在建工程的定义及适用范围。
（二）、在建工程抵押的风险
在建工程抵押的标的物是正在建造中的房屋，它是一个处在不断变化中的物体。
由于在建工程抵押涉及的法律关系复杂，可变因素与不确定因素较多，因此承担的风险也较大。
从抵押权人来讲，一方面，善意购房人的优先受偿权、建筑工程承包人工程款的优先受偿权及抵押权设定前的应缴税款均优于抵押权，不利于保障抵押权人的合法权益，另一方面，在建工程抵押、土地抵押、商品房期权抵押易造成冲突并引发风险，从而导致抵押权落空；从购房者来讲，购买尚未建成的房屋，将承担房屋不能交付的风险，购房合同无效的风险等等；从我们房屋登记机构来讲，面临的风险大致可分为以下几种：
一是在建工程抵押的特殊性导致登记机构的审查责任加大。
在建工程抵押与一般的房屋抵押不同，它涉及的法律关系较多，登记过程也比一般房屋登记要复杂，这无形中就增加了登记机构的审查责任。
再者，我国现行的法律制度并没有明确房屋登记机构在办理登记时究竟应采取何种审查方式，所谓“合理审慎”的审查职责也没有明确的界定标准，稍不谨慎就可能引发行政诉讼甚至为当事人之间的经济纠纷“买单”。
二是房屋登记系统与预售系统信息不畅引发的风险。
在建工程抵押涉及预售审批管理，预购商品房合同备案以及预告登记等业务的衔接与协调，而很多城市房屋登记系统与预售管理系统是分设的，两个系统间的信息不对称是引发在建工程抵押登记风险的又一隐患。
例如，房地产开发企业办理了预售许可证，一面在对外销售房屋，一面又在办理在建工程抵押，如果预售管理部门不知道在建工程抵押的情况，仍然任由开发企业对外销售房屋，就会最终导致银行的抵押权落空，使登记机构承担不必要的责任。
三是重复抵押的风险。
在建工程重复抵押的风险主要有两方面：
一是在建工程抵押与土地抵押形成重复抵押。
在建工程抵押时，绝大多数土地使用权已经抵押，而根据房地权利主体一致的原则，在建工程抵押时，占有范围内的土地使用权必须同时抵押，这就有可能造成部分土地价值的重复抵押。
虽然，我们从理论上可以将其理解为顺位抵押，土地抵押是第一顺位的，在建工程抵押是第二顺位的。
但现实中，两次抵押担保的主债权金额相加有可能会大于整个在建工程连同土地使用权的价值，一旦开发企业无法归还贷款，就会造成抵押权人的损失，进而把责任转嫁给登记机构。
二是在建工程抵押易于与商品房期权抵押形成重复抵押。
很多购房者在签订预售合同时，随即就要办理商品房期权抵押。
在办理商品房期权抵押的时间点上，可能是在在建工程抵押以前，也可能是在在建工程抵押以后，但无论属于哪种情况．都可能会形成重复抵押，这种重复抵押中抵押的标的看似一个是物、另一个是权利，但实际权益的重叠是显而易见的，这也增加了登记机关在登记中所承担的风险。
（三）建设用地使用权抵押与在建工程抵押的关系
《物权法》第143条规定“：
建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。
”第180条第1款规定，债务人或者第三人有权处分的建设用地使用权可以抵押。
所谓“法律另有规定的除外”是指，依据我国《城市房地产管理法》第40条的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。
有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
此外，《城市房地产管理法》第51条规定：
“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
”此外，依据《最高人民法院关于转发国土资源部<关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知>的通知》规定“：
以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。
”
就在建工程抵押而言，可能涉及的一个问题就是，房地产开发企业先以其建设用地使用权设定了抵押权，并在土地登记部门办理土地使用权抵押权设立登记，然后又以在建工程设定抵押权。
这时房屋登记机构是否能够为其办理在建工程抵押权设立登记?
我们认为，从我国法律来看，是可以办理的。
首先，《物权法》并不禁止重复抵押。
而且废止了《担保法》禁止超额抵押的规定，因此即便土地使用权抵押后又办理在建工程抵押，超过了抵押财产的价值，在建工程抵押也是有效的。
其次，《物权法》第200条规定“：
建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。
该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
”因此，土地使用权抵押给债权人A之后，又以在建工程抵押给债权人B的，抵押人在办理在建工程抵押时，除需要在土地登记部门为债权人B办理第二顺位的土地使用权抵押权的设定登记之外，还需要在房屋登记机构为债权人B办理第一顺位的在建工程抵押权设立登记。
当债务人无法履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的事由时，应当将土地使用权与在建工程一并拍卖，就土地使用权卖得的价款，债权人A首先受偿，剩余部分由债权人B受偿。
但是，就在建工程拍卖所得的价款，则只有债权人B能够优先受偿。
在我国一些省市，政府对土地登记和房屋登记的分工有明确规定，即单纯的土地使用权抵押权，其上没有建筑物或构筑物的，在土地部门登记；而一旦土地上存在建筑物，无论是在建工程还是已建成的房屋，抵押权一律在房屋登记部门办理。
这种情况下，土地使用权抵押后，抵押人如果想将此后新增的在建工程抵押，就要先在土地登记部门注销土地使用权抵押，然后在房屋登记部门办理在建工程抵押。
这种做法可能给抵押权人带来一定的风险，即土地使用权抵押权注销后，在建工程抵押权的登记尚未办理完毕，则土地使用权和在建工程都被法院查封。
因此，我们认为不应采取这一做法。
（四）在建工程抵押与商品房预售的关系
房地产开发企业以在建工程设定抵押权之后，能否进行商品房预售？
这涉及到抵押财产转让的问题，对此我国许多地方房屋登记机构的实践做法不一样。
有些地方规定，债权人（通常是银行）必须出具解除抵押权的书面同意，并且由抵押权人、抵押人及商品房预购人三方签订预售商品房协议书，购买者按协议书约定将款项足额汇入指定的银行帐户。
至于解除抵押权的方式，有些地方是一次性全部解除抵押权，有些地方则是预售一套，解除抵押一套。
对以在建工程抵押的能否进行商品房预售。
有些地方的做法是不同的。
首先，由当事人在抵押合同中约定（抵押当事人应当在抵押合同中约定：
抵押期间地上房屋是否准予预售或销售，售出后是否解除抵押权。
如约定同意预售或销售并约定售后即解除抵押权的，同时要约定同意预售或销售的房屋面积）。
如果合同没有约定，抵押权人事后又同意的，抵押权人应出具书面证明，该证明要明确准予预售或销售的房屋的部位、面积、售出后的房屋及其占用的土地是否解除抵押权等内容。
抵押当事人同意在抵押期间按套预售或销售房屋的，抵押人（开发商）在售出每套房屋后，不再分别办理变更抵押登记，而是每六个月办理一次注销登记手续。
对于这种抵押合同中约定同意预售并售后解除抵押权或事后同意预售并售后解除抵押权的，登记机构对于已售出的房屋可办理交易过户、房产登记手续。
其次，如果抵押合同中没有约定或者抵押权人事后也没有同意预售房屋，则不能预售；第三，如果抵押合同中约定可以预售或者事后抵押权人书面同意预售，但是售后房屋并不解除抵押权的，则该房屋可以预售，只是此时已售出的房屋仍设定有抵押权，购房人领取的房屋所有权证中应注记抵押情况。
我们认为，在《物权法》实施之后，对在建工程抵押后能否进行商品房预售的问题，应当按照《物权法》的规定处理。
《物权法》第191条第1款规定“：
抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
”第2款规定“：
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
”由此可知，在建工程抵押之后能否进行商品房预售应做如下处理：
1.在建工程抵押之后，如果抵押权人没有与抵押人在抵押合同中明确约定允许商品房预售，或者事后抵押权人也没有出具同意商品房预售的书面同意文件，则抵押人不能进行商品房预售，房屋登记机构也不能同意其进行预售。
对此，《房屋登记办法》第34条已有明文规定“：
抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。
”
2.如果抵押权人与抵押人在抵押合同中明确约定允许商品房预售或者事后抵押权人出具同意商品房预售的书面同意文件，此时无论抵押合同是否已经明确约定或者抵押权人出具的书面同意文件中是否已经明确说明房屋预售后抵押权消灭与否，都意味着抵押权人已经同意将预售的房屋排除在抵押财产的范围之外，也就是说，只要抵押权人同意转让抵押财产，就一定要消灭抵押权，办理抵押权的注销登记或者抵押权的变更登记。
此时房屋登记机构应当依据《房屋登记办法》的规定，要求抵押权人一次性办理在建工程抵押权的注销登记（即全部解除预售商品房上的抵押权），或者在每销售一套之前办理一次在建工程抵押权的变更登记。
（五）、在建工程抵押风险防范
在建工程抵押中存在的风险显而易见．作为房屋登记机构，笔者认为应当从以下几个方面来防范风险：
1、规范在建工程抵押登记的流程
（1）、严格审查在建工程抵押登记的收件材料
在建工程办理抵押登记时，应对申请材料的一致性、合法性、有效性等内容进行审查：
（1）确认在建工程是否为合法建造。
我们在收件时首先应要求申请人提供拟抵押在建工程合法建造的手续，如《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》等。
（2）认真审查土地的权属状况。
房地产权利主体一致是房屋登记应当遵循的原则，在建工程抵押登记也不例外。
在办理在建工程抵押登记时，应要求申请人提供土地使用证，并仔细核对土地权属的相关信息：
权利人是否与《建设工程规划许可证》相一致，在建工程是否在土地使用证载明的范围内，土地是否已办理过抵押，如已办理抵押，应避免土地价值的重复抵押，且在建工程抵押应作为第二顺位抵押。
（3）检查在建工程抵押合同载明的内容是否齐全。
根据《城市房地产抵押管理办法》第28条：
“以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：
（一）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；
（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；（三）已投入在建工程的工程款；（四）施工进度及工程竣工日期；（五）已完成的工作量和工程量。
”因此，在建工程抵押合同中除了一般抵押合同应包含的内容之外，还应当载明上述内容。
（4）注意在建工程禁止抵押的几种情形：
①已经预售的房屋；②预查封的房屋；③属于公益性质（如学校、幼儿园）等的房屋；④不符合土地使用和规划许可要求的房屋。
⑤其他违反法律法规规定的房屋。
（2）、按《房地产登记技术规程》的要求进行实地查看
在建工程抵押权登记是《房地产登记技术规程》要求的实地查看的情形之一，在建工程抵押登记的实地查看主要应注意以下问题：
（1）在建工程的坐落是否与证明材料记载的信息一致。
一般来讲，很多在建工程在办理抵押登记时并没有准确的公安编号，而（建设工程规划许可证》上的项目建设位置也只是一个大概的施工地点，为避免项目建成后公安编号与施工编号不匹配的问题，在建工程抵押时，最好使用房屋代码或丘地号进行同一性的匹配，确保实测数据与预测数据，公安编号与施工编号的一一对应。
（2）查看在建工程的占地范围是否在土地证涵盖的范围之内。
（3）记录在建工程的形象进度，确保在建工程抵押部分已建造。
很多城市在地方性规定中对在建工程设定抵押都有形象进度的要求，那么在实地查看时更应辨别是否满足该要求。
（4）对实地查看的结果应做好记录，并经当事人核对后由登记人员签字确认。
2、做好在建工程抵押登记与预售许可、商品房预购、预告登记、土地的衔接工作
（1）、抵押权设定时，在建工程抵押登记与预售许可的衔接
在建工程抵押并不以办理预售许可为前提，在建工程抵押既可以在办理预售许可之前也可以在办理预售许可之后，因此实践中应注意区别对待两种情况：
（1）在建工程抵押时，尚未办理商品房预售许可证的，应由开发商出具抵押房屋尚未销售的书面保证，并将在建工程抵押的情况告知预售管理部门。
在建工程抵押后，开发商申请商品房预售许可证的，应当向预售管理部门提交抵押权人同意转让的书面证明，否则不予办理预售许可证。
（2）对于已领取商品房预售许可证的开发项目办理在建工程抵押时，必须先由预售管理部门出具抵押房屋尚未销售的证明，并办理销售限制后，才能办理在建工程抵押登记。
而已办理了商品房合同备案和预告登记的房屋则不能作为抵押物。
上述两种情况主要是对于预售系统与房屋登记系统分设的情形而言的，如果两套系统合一的情况下，只要先在系统中查询是否存在预售、预告登记等情况即可。
（2）、已抵押的房屋对外销售时，抵押权注销、预售备案、预告登记的衔接
根据《物权法》第191条及《担保法》第49条规定，在建工程抵押期间，经抵押权人同意，并告知买受人房屋已抵押的情况，可以将已抵押的房屋对外销售。
实践中，开发商也往往将房屋销售款作为归还贷款的重要来源。
因此，在开发商将已抵押的房屋对外销售时，应做好抵押权注销、预售备案、预告登记的合理衔接。
具体而言，应建立“销售一户，注销一户抵押权，预售备案一户，预告登记一户”的衔接模式：
在建工程抵押登记以后，开发商对外销售在建房屋，首先必须取得抵押权人同意转让的书面证明，并凭借银行同意注销该户抵押权的申请材料到房屋登记机构办理该房屋的抵押权注销登记，然后到预售管理部门进行预售合同备案，最后买受人才能凭已登记备案的商品房预售合同办理预告登记。
房屋销售以后，在建工程抵押物的范围减少，应办理在建工程抵押权变更登记，如该房屋销售款已归还银行，则应同时减少抵押物担保的主债权金额。
这样，才能有效避免同一套房屋上既存在在建工程抵押又存在商品房预售备案及预告登记的情况。
3、在建工程竣工后，房屋初始登记与在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记应一并办理
根据《房屋登记办法》第62条及《房地产登记技术规程》第4．3．2条的规定，在建工程竣工后，房屋初始登记与在建工程抵押权登记转房屋抵押权登记可合并办理。
这样不仅有利于简化程序，提高工作效率，减轻当事人的负担，而且可以有效防范登记风险，有益于保护抵押权人的合法权益。
但在办理该业务时应注意以下几点：
1、抵押权的主体没有发生变化，即抵押人和抵押权人均未改变；2、抵押物的范围没有发生变化，如原先抵押标的为在建工程1-5层，转为抵押权登记以后，抵押的标的仍为1-5层。
此外，在建工程抵押物范围中如有部分房屋已经销售，应先办理在建工程抵押权变更再办理转抵押权登记。
3、主债权合同和抵押合同都没有发生变化。
借款合同和抵押合同是抵押权成立的原因文件，如果合同内容发生改变，相应的抵押登记的内容也随之改变，因此也就无法直接办理在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。
概言之，在建工程抵押登记转房屋抵押权登记必须遵循主体、客体和内容一致的原则，否则则不能直接办理。
考虑到在建工程抵押存在的风险，在业务操作中始终坚持依法办事、谨慎处理的原则，既不因为在建工程存在风险而行政不作为、又不因为当事人的要求而任意为之，为防范风险，登记处与房管局市场处建立了良好的沟通机制，利用局内网平台及时传递相关信息。
现市场处已将预售系统的接口直接连接到受理窗口，在在建工程申请办理抵押登记的同时就将预售系统中属于抵押物的房屋全部限制销售，真正实现了房屋登记系统与预售管理系统的无缝对接。
此外，对相关业务人员加强了业务知识的培训，让他们充分意识到在建工程抵押潜在的风险，并在办理业务时，依法依规，认真审查。
出现问题后怎么办？
依据预售及销售法规予以管理处罚
商品房销售管理办法36-43条、城市商品房预售管理办法13-15
三、产权式商铺销售与登记中的若干问题
（一）、产权式商铺特征
所谓“产权式商铺”，就是房地产开发商通过将其开发的商场分割成不同面积单位出售获取开发利润，同时保证小业主购买商铺后每年一定收益率的前提下，要求小业主与开发商签订与商家租期一致的承包经营合同，为开发商与大型商家签订整体租赁合同奠定基础。
其实际上是一种所有权和经营权分离的房地产商品形式。
产权式商铺是将大型商场分割成众多小商铺进行出售的。
产权式商铺是一种产权与经营权相分离的房地产产品形式，是近年来兴起的一种商业地产销售模式，同时也展现为一种全新的投资产品。
产权式商铺的基本操作模式是：
先由地产商开发建设一大型商业项目，然后按照一定的布局和设计，分割成面积较小的若干单元即产权式商铺，并将此出售给投资者；投资者拥有产权式商铺的产权，但并不独立经营，而以租赁或委托经营的方式将其交由开发商或者第三方经营使用，开发商或第三方按约定向投资者支付固定的租金或收益。
产权式商铺有两种类型：
一种是“独立产权式商铺”，即开发商将敞开式卖场进行物质形态上的实际分割，小商铺之间用内隔墙等彼此相互区分；另一种是“虚拟产权式商铺”，即开发商只对开放式卖场进行面积分割，小商铺间无内墙分隔，仅以划线、地钉或铜条等为区别界线。
出于统一经营的需要，委托经营期间发展商往往改变业主所购铺位的利用方式，或将相邻铺位合并使用，或将营业大厅的功能区域重新布局等。
由于“虚拟产权式商铺”无实体墙壁分割，此种利用方式的变更也 就非常普遍。
1．分割式销售。
对商铺分割式销售，已成为一些房地产商赢利的“模式”，它存在人为炒作的可能。
2．产权式商商铺不具有封闭、永久、固定维护结构为四至界限的特征。
3．一定时期零价值。
为单个的小块的商铺在没有经营起来之前，本身是没有价值的。
比方说，如果投资一套住宅，即使贬值，也可以用来居住、降价处理，不至于没有任何用处，由于住宅的使用价值不会为零，其房产价值不会是零；但在一个没有经营起来的商场大厅里，一个仅几平方米的空间是很难有其他用途的，商场没有经营起来，其产权铺面就只能空着，再低的价格也没有人愿意接手。
因此，这种没有其他使用价值的房产，在没有经营起来之前，其显著的特性是价值为零，其所有的价值在于预期的经营收入，是期货交易。
（二）、产权式商铺存在的问题
1．售后包租、允诺回报是许多开发商采取的销售模式。
零风险，高回报，降低首期款，承诺一定的反返租年限和年固定投资回报率，具有升值前景，其目的是套牢小业主，将未来的风险转嫁给银行和小业主。
2．产权式商铺铺位分割与实际经营卖场不吻合。
产权式商铺，绝大部分为大商家长期包租或者以百货卖场的形式经营，而超市、百货的开放式卖场布局，导致经营的铺位与销售分割的铺位完全不一致，投资者购买的铺位有的成了货架，有的成了通道，有的成了装饰物。
3．若没有留出足够的、必须的通道，一旦不能统一招租，将出现各商铺无法独立经营使用，从而造成业主权益得不到保障，权力无法行使。
4．开发商意识到将来小业主可能会由于收不到租金而断供或者闹事，进一步转移风险，成立所谓的销售经营管理公司，在与小业主签房地产买卖合同的同时，要求小业主与经营管理公司签一份委托经营管理合同，并说即使现在的商家经营不下去，还有经营管理公司帮助其进行再招商，不必担心将来的经营问题和收不到租金。
5．合同含糊其辞，回报率缩水。
如合同中不注明“税收”条款，导致回报率缩水。
6．包租期满后可能难以为继。
一是包租期满后，由于经营铺位与销售铺位不一致，业主在包租期满后根本找不到自己的铺位；二是超市百货大卖场一般采取统一收银扣点模式，而不是直接向租户收取租金，包租期满后，普通业主无法向租户收租；三是大商家整体租赁的租金相当于同地段租金的一半以下，包租期满后，小业主接受不了大商家过低的租金要求。
大商家谈不好租金撤走了，商场再经营出现问题，很可能就是宣布破产了事。
7．产权式商场在出售的分割单元上不具有封闭、永久、固定维护结构为四至界限的特
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