开发企业及物业责任.docx
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开发企业及物业责任
前期物业管理中房地产开发企业的责任
《中华人民共和国建筑法》及《临汾市前期物业管理责任规定》对房地产开发企业在前期物业管理中的责任和义务作了明确的规定，现摘抄部分内容以作参考。
《中华人民共和国建筑法》
第六十条 建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。
建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。
第六十一条 交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
第六十二条 建筑工程实行质量保修制度。
建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。
具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。
第六十三条 任何单位和个人对建筑工程的质量事故、质量缺陷都有权向建设行政主管部门或者其他有关部门进行检举、控告、投诉。
《临汾市前期物业管理责任规定》
第十九条 办理物业管理移交手续时，开发建设单位应当向业主委员会及供水、供电、供热等相关单位提交下列相关资料。
并办理物业及相关资料手续。
竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工验收资料；
供水、供电、供热等设施设备的安装、使用和维修保养等技术资料；
物业质量保修文件和物业使用说明文件；
物业管理所必需的其它资料。
第二十条 前期物业管理中所出现的矛盾和问题，由开发建设单位负责协调处理，并承担相关费用。
属工程质量问题的，依照质量保修办法执行。
未通过小区竣工综合验收并取得《住宅小区竣工验收备案证书》之前，一般不得使用小区专项维修资金。
物业接管验收标准作业规程
一、目的
规范新接物业的接管验收工作，确保接管物业的质量合格。
二、适用范围
适用于物业管理公司对新接物业的接管验收工作。
三、职责
（一）公司总经理负责组建物业接管验收小组并同开发商具体办理物业的接管手续。
（二）接管小组组长负责接管验收的工作质量。
（三）接管验收小组具体负责依据本规程进行物业的接管验收工作。
四、程序要点
（一）接管验收的准备工作
1．新建物业竣工后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。
2．成立物业接管小组：
（1）在接到总经理的接管验收指令后，公司各相关部门应立即按照总经理的要求抽调业务骨干组成物业接管小组：
（2）接管验收小组应当由公司以下部门人员组成：
①公司执行部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作：
②管理处公共事务部抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；
③管理处机电维修部抽调业务骨干具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。
3．接管验收前的准备：
接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：
（1）与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；
（2）派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划；
（3）提前参与开发准则申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数；
（4）准备好接管验收记录表格：
①《房屋本体接管验收表》：
②《公共配套设施接管验收表》：
③《机电设备接管验收表》：
④《接管验收问题整改表》。
（二）接管验收的工作程序
1．总经理下达接管验收指令。
2．公司组建接管验收小组。
3．作好接管验收准备。
4．进行资料验收移交。
5．验收是否合格。
（1）是否要求正确、真实补齐资料；
（2）是否进行硬件设施、设备验收。
6．是否合格
（1）是否要求开发商限时整改：
（2）是否记录归档。
（三）资料的接管验收。
开发商委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资1．物业产权资料：
（1）项目开发批准报告；
（2）规划许可证；
（3）投资许可证；
（4）土地使用合同；
（5）建筑开工许可证；
（6）用地红线图。
2．综合竣工验收资料：
——竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）；
（1）建设工程竣工验收证书；
（2）公共配套设施综合验收合格书；
（3）供水合同；
（4）供电协议书、许可证；
（5）供气协议书、许可证；
（6）有线电视合格证；
（7）通信设施合格证；
（8）电梯准用证。
3．施工设计资料：
（1）地质报告书；
（2）全套设计图纸：
（3）图纸会审通知单：
（4）设计变更通知单：
（5）工程预决算报告书：
（6）重要的施工会议纪要：
（7）隐蔽工程验收记录：
（8）沉降观测记录：
（9）其他可能会影响将来管理的原始记录。
4．机电设备资料：
（1）机电设备出厂合格证：
（2）机电设备使用说明书（要求中文）：
（3）机电设备安装、调试报告；
（4）设备保修卡、保修协议。
5．业主资料：
（1）已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等；
（2）已购房业主的付款情况或付款方式。
（四）物业硬件设施接管验收和竣工的区别
l．接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求；而竣工验收则是全方位的内外质量验收。
2．接管验收是物业管理公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。
（五）接管验收标准和验收方法
l．验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。
2．验收方法为观感验收法和使用验收法。
（六）楼宇本体硬件设施的具体验收标准
1．主体结构：
（1）外墙不得渗水；
（2）屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。
2．楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。
整体面层平整，无裂缝，无脱皮，无起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘帖牢固，色泽均匀一致，无明显色差。
3．内墙面：
（1）抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。
无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；
（2）块料（如瓷砖）面层：
粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。
4．顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无脱皮，无裂缝，无霉点，无泽水痕迹，无污渍。
5．卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水，倒泛水和渗漏。
6．木地板平整牢固，接缝连接牢固，色泽均匀、油漆完好光亮。
7．门、窗。
（1）门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形；
（2）门锁、窗销连接牢固，开启灵活；
（3）玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤：
（4）油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整：
（5）电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹：
（6）不锈钢防盗门光洁，线条顺直，对缝严密、牢固；
（7）高档装饰阂装饰完整。
8．楼梯、扶手：
（1）钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑；
（2）楼梯无裂缝，无表皮剥落。
9．木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。
10．饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。
11．油漆、刷浆色泽一致，无脱皮、漏刷现象。
12．电器插座安装牢固，符合"左零右火"规定，电源已接通正常。
13．有线电视已开通，收视良好。
14．开关安装牢固，开关灵活，接触良好。
15．灯个安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。
16．水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。
17．卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅。
18．给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹、流水通畅，有足够压力。
19．地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。
20．门铃、对讲电话安装牢崮，操作灵活，效果良好。
21．防盗网、晾衣架安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、锈迹，无裂纹、折损。
22．其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。
（七）公共配套设施接管验收标准
1．天台：
天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好。
2．散水坡无下陷、断裂、与墙体分离，坡度适宜、平整。
3．屋面避雷设施连接牢固。
4．路灯、装饰灯安装牢固，完好无损工作正常灯柱安装牢固，油漆完好。
5．绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。
6．道路：
（1）路面平整，无水泥块，无起砂、断裂；
（2）路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；
（3）块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角；
（4）交通标识线、路牌清楚完好。
7．室外消防栓：
（1）消防箱标识清楚，玻璃完好；
（2）消防设施配件齐全；
（3）消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，水压充足。
8．楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。
9．垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，泥沙完好，使用方便。
10．保安岗亭安装，配件齐全，标识清晰，完好无损。
11．保安道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。
12．停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施好，排水设施良好。
13．单车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。
14．明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。
15．沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。
16．护坡、挡土墙泄水畅通，砌筑牢固。
17．台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。
18．水池、水箱卫生清洁，无渗漏。
19．信报箱安装牢固，完好无损，标识清楚，表面平整光洁。
（八）机电设备的接管验收
1．电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。
2．变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。
3．中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光，降温良好，设备表面油漆完好，无损伤。
4．发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，防护设置完好，通风，采光良好。
5．消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。
6．给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。
7．保安监控设备．同消防监控设备。
（九）接管验收遗留问题的处理
1．遗留问题的登记确认：
（1）对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交开发商相关人员签字确认；
（2）对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请开发商相关人员签字确认；
2对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同开发商联系补齐，必要时公司总经理应当协助进行；
3对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求开发商在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求开发商在一个月内解决。
必要时公司总经理应当协助进行；
4对于长期解决不了，势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备：
忘的形式将问题登记后交给开发商进行备录。
（十）《接管验收资料遗留问题登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。
五、记录
（一）《接管验收遗留问题登记表》
（二）《接管验收没施、设备遗留问题登记表》
附：
物业工程验收移交项目
物业工程移交项目表
（一）
项目
评价
存在问题
整改建议
电气系统
高、低压配电室
主要机电配电箱
楼宇及公共区域照明、开关、插座及配电箱
防地接地系统
其它
空
调
系
统
中央空调机组
冷冻机组
水泵、换热器等设备
地热系统
暖通管路系统
公共区域暖通用管井
燃气设施管井
公共区域燃气设施管井
楼宇排气设施
其它
给
排
水
系
统
公共区域生活用水管井
蓄水箱（池）、管路
草坪等浇灌设施
卫生洁具等设施
排水管路等设施
公共区域排水管井
化粪池及排污设施
公共区域排污管井及管路
其它
物业工程移交项目表
（二）
专案
评价
存在问题
整改建议
电
梯
系
统
电梯轿厢及设备
井道与底坑附属设备
曳引及其它设备
井道照明等
井道门等
电气控制设备系统
其它
消
防
系
统
车库各种指示标志灯
喷淋头/烟、温感探头
消火栓管路及设备
灭火器等设备
消防水池（箱）
消防电气控制设备
监控中心设备
其它
物业工程移交项目表（三）
项目
评价
存在问题
整改建议
通
信
网
络
系统
电话系统设备
楼宇电话插座等
有线电视设备
楼宇有线电视插座等
公共广播/应急广播设备
音响设备
楼宇监控
系统
楼宇监控设备系统
楼宇监控用的各种传感器等
办公自动化系统
办工自动化系统设备
物业管理营运信息系统
办公和服务系统
信息服务系统
智能卡管理体制系统工程
计算机网络管理系统
安全防范系统
入侵报警系统
电视监控系统
出入口控制系统
电子巡更系统
车库管理系统
综合布线系统
建筑群主干线
建筑物主干线
水平布线
屋宇工作区布线
其它
各类编程手册、相关软件及ID地址码手册
物业工程移交项目表（四）
项目
评价
存在问题
整改建议
楼
宇
土
建
工
程
1.主体结构：
地基
钢筋混凝土结构
砖石结构
抗震性能
2.外墙：
防水
墙及墙面
3.屋面：
保温隔热性能
防水性能
排水设施
面层
4.楼宇地面
5.公共楼梯
6.门窗玻璃
7.卫生间防水
8.其它
物业设施交接书
序号
交接项目
型号规格
数量
接收意见
处理结果
确认
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
管理
公司
经办人签名：
管理公司盖章：
发
展
商
经办人签名：
发展商盖章：
房屋及公用设施竣工和接管验收交接表
年 月 日
基本情况
工程名称
建设单位
开工日期
设计单位
竣工验收日期
监理单位
移交验收日期
施工单位
占地面积
物业管理单位
建筑面积
建筑结构类型
移交内容
房屋清单
公用设施清单
单体建筑竣工图
公用设备清单
单体结构竣工图
公共场地清单
单体水电竣工图
绿化竣工图
单体设备竣工图
室外竣工图
住宅区规划图
其他
移交内容
住宅区竣工总平面图
钥匙移交数
其他
备注
监交人：
接收人：
移交人：
接管验收遗留问题登记表
设施、设备名称
位 置
遗留问题简述
备 注
工程项目验收单
1
工程项目名称
2
施工单位名称
3
工程建设时间
4
施工合同及图纸
5
工程主材来源及质量
6
工程项目负责人
7
工程项目质量监理人
8
工程项目验收人
主管部门意见：
主管部门盖章：
负责人签章：
房屋接管验收表
栋号：
接管验收时间：
年月日
编号
存在问题简述
备注
土建设施
照明
给排水
门窗
其他
验收人：
移交人：
设施、设备接管验收遗留问题登记表
年 月 日
设施、设备名称
位 置
遗留问题简述
备 注
验收人：
移交人：
升级会员 