日本土地记录制度.docx

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日本土地记录制度

日本土地记录制度

1．日本记录制度的现状

　　①记录所

　　在日本，记录事务是由隶属于法务省之法务局主管，包括法务局所属派出机关，全日本各地计約有550个记录所存在。

而由以法务局長为顶奌，统括记录官、记录官、记录专門职员等国家公事员同意申请人所提出之记录申请书后办理之。

不动产记录係依不动产所在地，商业记录那么依总店所在地來決定同意各该记录之记录所。

记录內容係採取將之登载于纸本记录簿而寄存在记录所之方式，或将之保留于电磁记录记录簿之方式。

被保留在电磁记录且得经由电脑为记录申请之记录所正显著增加中。

如欲知悉记录簿上所载记录內容而拟取得记录履历事项证明书时，以纸本为记录并保留之记录所虽無法提供，但以电磁记录保留于登記所之记录事项內容，那么有可能在少量时刻內于全国各记录所中取得。

（参照附件履历事项证明书1）

　　②记录对象

　　係以不动产记录及商业？

法人记录为要紧，其他尚有成年监护记录或动产？

债权转让记录等。

并分別以不动产记录法、商业记录法、监护记录等相关法律、关于动产及债权转让对抗要件之民法特例等相关法律为其依据。

有关不动产记录，詳如后述，其他记录简述如下，以为参考。

　　商业？

法人记录，係就以一样营利为目的之公司、或社団？

财団法人、学校法人、社会福祉法人、协同組合（合作社）等其他非营利法人之內容，进行记录之制度。

亦即将公司或法人之设立目的、所在地、董监事等事项登录于记录簿。

公司须経记录始能成立。

伴随扶植新兴投机企业之国家政策，透过2005年7月16日法律第86号公司法之实施，最低资本額制度被废弃，估量尔后之公司记录申请将日趋增加。

　　所谓成年监护记录，係指在日本以20歲以上成年人因精神残疾以致欠缺或不具充分辨识事理能力者为对象，对其指定类似爱惜人之制度。

法院基于申请，依照本人辨识事理能力之程度，审判其为被监护人、被保佐人或被补助人；而监护人、保佐人或补助人之姓名那么与上開受其爱惜者之姓名一同被记录于记录簿中。

　　所谓动产？

债权转让记录，係指針对随著今日经济的进展或複杂化，致转让契约书类及确按期日常無法適切因应之动产或债权之转让，透过记录形式而对其给予对抗要件之方式。

係出自经济界之要求，乃经历数年而成立之记录制度；而目前已有相当数量之申请记录件数。

　　③不动产记录法

　　不动产记录法〈2004年6月18日法律第123号〉第1条明文，为谋求国民权利之爱惜，并以增进交易平安与圆滑为目的，而有公示不动产表示和有关不动产权利并对之进行记录此一制度之制定。

明治初年所制定之不动产记录相关法律，在其后曾历经数度变迁，終上述法律作为新的不动产记录法而被制定。

不动产记录法除附那么之外，本文计有164个条文，又相关联法规之不动产记录令〈2004年12月1日政令第379号〉计有24个条文（所附附表计一页，相当長，可再细分为75个项目），不动产记录规那么〈2005年2月18日法务省令第18号〉计有246个条文（附件格式及附表计有12个），不动产记录事务处置程序准那么〈2005年2月25日民二第456号〉计有146个条文（附件格式及附表有120个）；而日本之不动产记录乃是依据上開法令而被運用。

　　2．不动产记录

　　①可为记录之权利

　　记录係針对土地及建物等不動产之表示，抑或就不动产为下述权利之保留、设定、移转、变更、限制处分或消灭为之。

　　所有权、地上权、永佃权、地役权、典权（优先购买权）、質权、抵押权、租借权（賃借权）、採矿权

　　所谓不动产之表示记录，在土地之场合，係将其所在、地号、地目、所占面積登载于记录簿；建物那么係就其所在、衡宇编号、種类、构造、建築面積加以记录。

土地之分笔、合笔、所占面積之更正、地目变更记录等，亦属之。

除关于分笔、合笔等创设性记录之外之建物新建、增建等之表示记录，其申请乃属义务；怠于此一申请义务者将被科以必然罚款。

为求不发生现地与记录簿不一致之情形，亦对所有权人课予责任（不动产记录法第47条第1项、同法164条等）.

　　在其他国家裡其土地记录簿或许尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未记录在记录簿上的，甚为稀少。

　　所谓权利记录之例，不胜列举，诸如因建物生意所为之所有权移转记录、因父母死亡所为土地等之継承记录、为确保通行之地役权设定记录、清偿借款时涂销抵押权记录等，均属之。

　　在日本，土地及建物各有其记录簿并採取个別记录方式，与其他国家不同。

唯，在设定抵押权之场合，为记录权利者之抵押权人为求多一层法律成效，而将土地及建物一路记录者甚多，自不待言。

　　②公的图面

　　记录所裡备有地图及建物所在地图（同法14条）。

缴纳必然规费，任何人都可阅览之；此乃透过对图面之确认來判定土地及建物之所在与正确面積之构造。

　　可是，实务上我等专家称之为14条地图之上開图面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是实情。

虽政府正积亟进行14条地图之整备，唯传言其至少须费时五十年以上。

　　因此，以利用所谓公图之方式來对之加以补充。

目前公图是跟记录簿一并放在记录所，但其本来是作为征收固定资产稅等稅金而由稅务署所保管之物。

所幸者是，公图几乎涵蓋全日本所有土地，故在进行土地分笔等记录时，作为资料而被利用。

在法律上存有标示不正确的图面上，不論在现地抑或记录簿上均应属面广大之土地，但卻比起相邻狭地被画的更为狭小的例子，散見遍地。

又，土地形狀标示与现地相异者，亦有之。

唯，关于如何场所上有何地号存在、邻接土地有何地号土地存在等，显现相左的地方并非多見；故实际为记录申请时，尚不感有不便的地方。

　　③申请人

　　记录当中，关于权利之记录申请，除法令还有规定外，记录权利者与记录义务者应一起为之（同法60条）。

所谓记录权利者，是指透过申请该记录而取得权利之生意契約之买方，而卖方即是记录义务者。

　　申请记录，除未成年人等部份例外外，因任何人都可自己为之，故表示记录之申请人或记录权利者？

记录义务者都可自己前去记录所，或以邮送方式提出记录申请。

唯，自己申请记录之案件，据推估仪占总记录案件之百分之五，大部份案件几乎是由以记录申请程序为职业并具有国家资格之专家为代理人，而由其代理为之，此为实际狀況.

　　表示记录可由具有土地家屋调查士此国家资格者为代理人代为提出申请，另一方面，司法书士那么可代为权利记录之申请。

亦即，表示记录之申请及权利记录之申请，係由法律所分別规定之不同资格者來提出。

　　不採亲持申请书类方式而利用电脑网路提出申请者的人数，包括作为代理人之专家在內，並不多見；目前尚在慢慢推行中。

　　④记录之效劳

　　权利记录乃是对抗要件，除部份例外外，其並非发生效劳之要件（契約生效要件）.举购买土地的例子來說，因为纵不为记录亦与效劳無关，故如生意契約在法律上成立的話，未必有提出记录申请之必要；只是，事实上在日本购买土地而未办理所有权移转记录的例子，除非有特殊情事，不然应不存在。

　　一样土地生意之交易，係由卖方提供办理所有权移转记录所必要之书类，交由司法书士确认后，由买方向卖方支付生意价金，再由司法书士担任代理人持上開申请书类迅速至记录所办理，乃为一样情形。

关于记录之申请，一个司法书士可同时担任买方和卖方两边的代理人。

　　在日本，不动产记录不具有公信力。

因为在不动产记录法制定那时，日本虽参考了其他国家法律，但或许在継受方式上有其缘故，而終仍是採取不付与公信力之立法；其详细那么让诸其他资料之說明。

　　⑤记录之申请

　　记录之申请，在备斉以下要件后为之：

　　·记录申请书之提出（参照附件申请书格式1）

　　·登录免许稅之缴纳原那么上以現金繳納，貼付印花稅紙亦可。

　　·附件书类之检附

　　申请记录之记录义务者其记录申请意思之确认，係由记录官检查申请书所检附之书面为之。

以土地生意之所有权移转來說，作为卖方之记录义务者，必須依据附件申请书类格式提出下述文件並检附于记录申请书中，以担保其申请意义。

检具下述所有书类后，记录始能完成。

（参照附件履历事项证明书1）

　　·证明记录缘故之资料（土地出卖证明书或生意契約书或其他类似书面）

　　·对司法书士之记录申请委任狀（由记录义务者填写并加蓋印章）

　　·印章证明书（证明确属印章之书面，並以发行日起三各月以內者为限）

　　·记录事项证明书（记录义务者为法人之场合，为证明其代理权限）

　　·记录识別資訊（或被称为权利証之记录完了证明）

　　·以第三者之许可、许诺或同意为必要之场合，可判定受有许可、许诺或同意之书面。

　　⑥记录之嘱托

　　承前所述，权利记录係以一起申请为原那么，但嘱托记录为其例外。

此限于一样被称为官公署，亦即国或地址公共集体或法院等为记录申请之场合，有被特別称为嘱托记录之记录存在。

作为县道用地而被县买收的土地，即属此例。

虽记录原那么上须一起为之，以如前述，但嘱托记录那么可由官公署单独提出记录申请。

（参照附件嘱托书格式1）

　　作为县道用地而由县所买收土地之嘱托记录，须检具下述书类：

　　·证明记录缘故之资料（土地出卖证明书或生意契約书或其他类似书面）

　　·对司法书士之记录申请委任狀（由记录义务者填写并加蓋印章）

　　·印章证明书（证明确属印章之书面）

　　·记录事项证明书（记录义务者为法人之场合，为证明其代理权限）

　　假设有來自官公署之嘱托记录，与一样申请案件不同，以有政府机关参与不至犯错为理由，仅需检附简单书类即可。

又，官公署为记录权利者之场合，不课征登录执照稅。

　　在嘱托记录中，为提升农地便利之土地改良记录、公共设施之新设修缮或为增进住宅用地利用之土地利用更新记录、为供公益事業利用而让用地事业者強制取得所有权等基于土地收用法所为之记录，均被包括在內。

其中，关于土地收用法部份，将只就其记录程序，略加介紹.

　　3．土地收用法之记录

　　裁決程序開始之決定作出后，收用委员会嘱托为開始收用裁決程序之记录（土地收用法第45条之2）.（参照附件嘱托书格式2）

　　此一记录是限制处分之记录，因之而诸多权利将被确信，以幸免权利变更之混乱。

（参照附件履历事项证明书2）

　　关于收用之各项程序，本文将予以省略；唯在最終作出收用裁決之场合，需用土地之事业者得单独为收用记录之申请（不动产记录法第118条第1项）.此项记录亦属一起申请原那么之例外之一。

又，国家或地址公共集体为需用土地之事业者之场合，官公署必需为收用记录之嘱托（同法同条第2项）。

　　因收用而取得之所有权虽被以为是原始取得，但其记录方式卻採取与生意等特定継承相同之所有权移转记录之形式。

又，依時效而取得所有权者虽亦属原始取得，但其记录亦同。

　　应检附之资料有收用裁決书正本（包括和解调解书正本等），和用以证明该裁決未失其效劳之书面或资料，诸如收用委员会之证明书等。

（参照附件嘱托书格式3）

　　申请或嘱托为所有权移转记录时，有必要指定已消灭权利或已失效抵押等之记录，而记录官同意上述指定后应依职权涂销该记录。

又，就開始裁決程序之记录，记录官亦应依职权涂销之。

　　4．全国公共嘱托记录司法书士协会

　　以县为單位，各县均设有一个属于社团法人之公共嘱托记录司法书士协会（司法书士法第68条）.该协会所属司法书士为官公署之代理人，为其作成嘱托记录申请书并为申请之代理。

此乃协助公益之司法书士的重要工作。

而为统合以县为单位之公共嘱托记录司法书士协会，另设有全国公共嘱托记录司法书士协会协议会。