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论中国房地产

摘要

随着市场经济的迅速发展，房地产业已成为发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一，对国民经济有着极其重要的拉动作用。

随着我国经济的快速发展，房地产投资由于具有相对较高的投资收益水平、易于获得金融机构的支持等优点，将成为今后几年内社会投资的一个持续热点。

但在这个投资过程中，又有投资数额巨大、变现性差等缺点,收益与风险同时存在，对处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。

特别全球金融危机爆发以后，全球房地产商均对房地产投资风险给予高度重视。

因此研究我国房地产投资风险，科学防范投资风险，对促进我国房地产业健康有序发展具有重要的现实意义。

本文通过对2008-2012年中美四家房地产公司财务实例的数据分析，最终得出中国房地产业应对世界金融危机的措施，这些措施对房地产企业应对波动的经济形势具有一定的参考价值。

关键词：

房地产；全球金融危机；房地产投资

1引言

改革开放尤其是住房制度货币化改革以来，我国房地产业如雨后春笋迅猛发展，房地产市场应运而生。

房地产业和房地产市场的发展，一方面对促进我国国民经济发展起到了积极地作用，另一方面对于经济动荡时房地产也存在的投资风险也是不容忽视的。

2中国房地产形势

房地产开发公司是中国房地产的主体，目前官方统计的数字是全国近3万家，占中国房地产公司总数的80％多。

中国城镇住房制度改革的不断深化，个人购房取代集团购买成为市场交易的主流，以及中国加入世贸组织，对外开放步伐大大迈进等内外因素，给中国房地产开发公司的未来发展带来前所未有的机遇和挑战。

宏观总体来看，目前中国房地产开发公司的现状不容乐观，其中许多问题都亟待解决，集中表现在所有制、规模、效益等三个方面。

2.1我国房地产所有制

所有制问题，也就是公司性质问题。

尽管国内学者对于国有公司问题的研究如火如荼并日益深化，但却少有人对国有房地产公司问题进行系统深入的研究。

实际上，工业国企中的问题和弊端房地产国企中都有，如预算软约束。

代理人内部控制，激励机制不合理、普遍存在着人才浪费和公司效率低下等。

并且，由于房地产业本身的特点以及它在国民经济中越来越重要的地位而对宏观经济的增长和波动造成的影响更大，如在经济增长中房地产业的重大贡献及其对宏观经济的拉动作用，以及在历次大的经济波动中房地产业所起的推波助澜的作用甚至是决定性的破坏作用，都正在为越来越多的经济学家所重视。

房地产国企退出房地产业的速度较之工业国企也许更快一些。

上个世纪80年代末90年代初是中国房地产公司发展的初期，国有房地产公司占了绝大多数；随着改革的深入和市场的发展，国有房地产公司的比例逐渐缩小，90年代中期下降至不到50％；到90年代末本世纪初，房地产国企的比例已然降至20％多。

然而，即使是只占总数的20％，由于其占有的土地、人才、资本等社会稀缺资源的数量巨大，国有房地产公司对市场的影响仍然举足轻重。

此外，如果加上大部分的集体公司、一部分并不规范的股份制公司——这些公司在性质上其实与房地产国有公司类似，即产权不清晰，公司与政府的边界模糊，此外，其数量在统计资料中无法明确显示——那么由于所有制问题给中国房地产公司发展带来的不利影响从而对中国房地产业的发展的制约效果就更加显著了。

　　2.2我国房地产规模

目前中国房地产开发公司“散、小、差”的特点已是有目共睹。

据有关的统计资料显示，全国房地产开发公司平均净资产不足1000万元，具有一级资质的1％多一点，二级资质的不到10％，大多数是小公司或者项目公司。

缺少大型房地产公司集团，即使是规模较大的开发公司也是资本少、市场份额小，如上海最大的房地产开发公司——陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司，也只有不到15亿美元的资本市值。

据统计，全国房地产开发公司平均每家年开发量只有1.6万平方米，即使最大的房地产开发公司所占的市场份额也不足0.5％。

然而，从理论上讲，房地产业所需资金量大、高投入、高回报、高风险的特性，以及房地产开发公司属于资金密集型。

管理技术密集型、人才密集型公司等特点，决定了房地产开发行业的进入门槛应该较高。

从国际经验看，一般大型房地产开发公司或房企集团是市场舞台的主角，占据市场的绝大份额，如香港“五大”地产商，公司资产市值都在百亿美元以上，占据了香港楼市的半壁江山。

与国际经验相比，大陆房地产业进入门槛过低、房地产开发公司规模过小等问题亟待改进。

2.3我国房地产效益

从《中国统计年鉴》中的数据看，与“经营总收入”、“商品房屋销售收入”等指标的稳步增长相比，我国房地产开发行业的“营业利润”以及“平均利润率”等指标波动剧烈，不容乐观。

我们简单地用“营业利润”除以“经营总收入”得到房地产“行业平均利润率”，可以明显地看出，1992、1993、1994年是中国房地产业发展的高峰，表现在行业利润率上是12%左右；而从1994年开始房地产公司经营利润和行业平均利润率都迅速下降，1996年行业平均利润率仅为0.91％，1997、1998、1999三年更是出现“全行业亏损”，1999年我国房地产行业平均利润率为-1.16％；2000年才开始“扭亏”为1.62%。

3分析方法介绍

3.1财务分析

3.1.1财务分析定义

财务分析是以会计核算和报表资料及其他相关资料为依据，采用一系列专门的分析技术和方法，对企业等经济组织过去和现在有关筹资活动、投资活动、经营活动、分配活动的盈利能力、营运能力、偿债能力和增长能力状况等进行分析与评价的经济管理活动。

它是为企业的投资者、债权人、经营者及其他关心企业的组织或个人了解企业过去、评价企业现状、预测企业未来做出正确决策提供准确的信息或依据的经济应用学科。

3.1.2财务分析内容

财务分析内容包括资金运作分析、财务政策分析、经营管理分析、投融资管理分析及财务分析报告

3.2杜邦分析

3.2.1杜邦分析定义

杜邦分析以净资产收益率为核心的财务指标，通过财务指标的内在联系，系统、综合的分析企业的盈利水平，具体很鲜明的层次结构，是典型的利用财务指标之间的关系对企业财务进行综合分析的方法。

杜邦分析就是利用几种主要的财务比率之间的关系来综合地分析企业的财务状况，这种分析方法最早由美国杜邦公司使用，故名杜邦分析法。

杜邦分析法是一种用来评价公司赢利能力和股东权益回报水平，从财务角度评价企业绩效的一种经典方法。

其基本思想是将企业净资产收益率逐级分解为多项财务比率乘积，这样有助于深入分析比较企业经营业绩。

3.2.2杜邦分析中财务指标的关系

杜邦分析法中的几种主要的财务指标关系为：

净资产收益率（ROE）=资产净利率（净利润/总资产）×权益乘数（总资产/总权益资本）

而：

资产净利率（净利润/总资产）=销售净利率（净利润/营业总收入）×资产周转率（营业总收入/总资产）

即：

净资产收益率（ROE）=销售净利率（NPM）×资产周转率（AU,资产利用率）×权益乘数（EM）

4中美房地产公司经营效益分析

4.1中国万通地产

4.1.1中国万通地产简介

万通地产（北京万通地产股份有限公司）是在上海证券交易所挂牌交易的A股上市公司，总股本为12.168亿股。

截至2010年12月31日，总资产为119.00亿元；净资产为29.83亿元。

万通地产具备一级开发资质，下设11家控股子公司和3家参股子公司，均为房地产开发公司。

万通地产是中国房地产行业领导品牌企业之一，是最受尊敬的行业品牌之一，也是“中国城市房地产开发商策略联盟”（简称“中城联盟”）的联合创始企业和轮值主席单位，是全国工商联房地产商会轮值主席单位。

作为房地产行业的创新者和开拓者，万通地产倡导房地产的“美国模式”，践行“反周期理论”，提出“低风险，中速度，高回报”的发展策略，发展以住宅开发和商用物业为核心的业务体系，成为开发与运营并重的地产公司，从而使公司具有稳定的利润来源和良好的反周期能力。

在多变的市场环境中，万通地产已经成为业界兼具稳健和发展双高能力的“龟兔”型标杆企业。

万通地产住宅业务以美国的托尔兄弟为标杆企业，以商品住宅为核心产品，提高产品附加值，做中国一流的专业住宅开发商和盈利水平一流的房地产上市公司。

公司住宅业务集中在京津地区，已经形成新新家园和新城国际两个成熟产品系列。

已经开发的项目绝大部分已经成为区域地标和知名物业。

开发主导、地域集中是万通地产在住宅业务的战略选择，公司将充分利用滨海新区的区位优势有效集聚各方资源，加大对京津地区投资力度，使得公司拥有在该区域领先的竞争优势。

4.1.2中国万通地产经营能力分析

（1）偿债能力分析

短期偿债能力分析

年份

流动比

255.735%

196.395%

195.038%

速动比

22.916%

34.358%

45.091%

流动比率：

流动比率是指流动资产与流动负债的比率。

它表明企业每1元流动负债有多少流动资产作为偿还保证。

从表中可以看出，08年至10年，虽然流动比率呈下降趋势。

但其高于100%，说明万通公司企业财务状况稳定可靠，有足够的偿债能力，但其流动速比率虽然这三年呈上升趋势，但低于一般公认标准。

说明企业流动资产中存货所占比重大，导致企业速动比率未达到一般公认标准。

说明万通公司实际短期偿债能力并不理想，需要采取相关措施，提高速动资产的比重，同时，以其现金比率来看万通公司，在实际经营中所产生的净现金流量也低于公认标准。

说明其盈利能力不是很强。

说明企业如果不改变现状况可能面临一定的短期偿债风险。

长期偿债能力分析

万通公司

资产负债率

54.962%

64.823%

69．469%

产权比率

122.035%

184.273%

227.535%

已获利息倍数

4719.468

19.743

9.37

从表中，可以看出万通企业08至09年，资产负债率、产权比率、呈上升趋势，同时，其数值高于公认标准，说明其长期负债总额偏大，不利于债权人对公司出借资金的信心。

虽然企业很好的利用财务杠杆，但其可能面临一定的财务风险，同时，从其已获利息倍数来看其为下降趋势，结合资产负债比率、产权比率来看，可能由于公司10年比08、09年的负债所有提高，导致期利息支出有所提高。

已获利息倍数越高、说明企业的长期偿债能力越强。

说明08年与09年的偿债都较强，但10年的偿债能力有所降低。

综合分析其偿债能力：

相对而言万通公司的偿债能力较好，并为最优化。

、，因此，为使企业能更好的利用财务杠杆，企业需对公司的结构稍微的调整，使其达到最优点。

（2）营运能力分析

流动资产周转

万通地产

年份

应收账款

周转率

391.46

378.20

83.71

周转天数

0.919

0.952

4.301

存货

周转率

57.05%

26.54%

35.70%

周转天数

631.08

1356.21

1008.43

龙元公司

应收账款

周转率

2.5269

2．2144

3.395

周转天数

142.467

162.57

106.04

存货

周转率

2.2388

2.4980

3.65

周转天数

160

144.115

98.63

从表中可以看出，08，、09、10年应收账款的周转率虽有所降低，但其周转率已同于公认标准，说明万通公司的营运能力是相对较强，并且与龙元公司相比万通公司的应收账款喂龙元公司的24~100倍，也充分的说明万通公司的营运能力较强。

（3）盈利能力分析

主营业务利润

年份

利率

22.9%

17.3%

18.9%

由上表可以看出08年的主营业务利润高于09、10年，而10年与09年相比又小幅的上升。

这由于08年的主营业务利润较高、成本较低。

09年、10年的利润较低，成本费用虽比08年降低，但其降幅小于利润降幅，因此在未来发展中应加以控制成本费用。

成本费用利润率

年份

利率

40.338%

31.896%

29.926%

营业利润

年份

利率

40.51%

30.27%

31.86%

成本费用利率：

代表企业为取得利润而付出的代价的大小，成本费用利润率越高表明成本控制带越好盈利能力越强。

万通公司08年至10年成本费用利润率呈下降趋势，同时，也证明了上面主营业务利润率分析的正确性，营业成本利润表也同样证明了万通公司的成本费用较高。

因此，万通公司在今后发展中应在成本控制方面采取措施。

总资产报酬

年份

收益率

15.74%

6.68%

8.01%

总资产报酬率：

09年、10年的资产综合利用效率略不如08年，因此万通公司需要对企业的资产使用情况，增产、节约工作等情况进一步的分析考察，以便改进管理，提高效益。

净资产收益率

年份

收益率

10.75%

4.085%

8.01%

万通公司09年、10年的净资产收益比率比08年下降了6.666%这是由于净利润下降导致其净值产收益率系数将，因此，万通公司应严格控制各项成本的费用的支出提高公司的利润。

资本保值增值率

年份

增值率

125.7965%

100.468%

108.505%

万通公司08年、09年的资本保值增长率均大于100%，虽然09年、10年比08年有所降低，但其增值率大于100%，表明万通公司资本保值和增值状况良好。

综合分析其盈利能力，万通公司08年至10年的盈利能力有所下降，在今后的发展过程中应加强对成本费用及各项支出的管理。

（4）发展能力分析

总资产增长率

年份

增长率

-8.545%

28.63%

25.018%

万通公司08年年末比年初的总资产增长率为负值，说明万通公司在08年的发展能力并不是很好，而09年、10年的总资产增长率分别为28.63%、25.018%，说明万通公司在09年、10年资产规模扩张，但其扩张的速度适中。

资本积累率

年份

积累率

25.796%

0.468%

8.505%

万通公司08年的总资产增长率虽为负值，但资本积累为正值，说明08年的负载减少较多。

而09年、10年有所降低，但其值为正值，说明万通公司，虽然在发展速度，并不快。

营业增长

年份

增长率

100.773%

-71.456%

33.049%

万通公司08年的营业增长率为100.773%说明其在08年发展较好，但09年的增长为负值，说明该公司在09年的企业份额萎缩，10年的营业增长率33.049%。

结合万通公司的历年经营水平、市场占有情况来考虑其增长率比较中等。

企业发展前景不错。

利润增长率

年份

增长率

172.842%

-55.974%

42.720%

万通公司08年比07年利润增长172.842%说明万通公司在08年的发展能力强，但09年的增长为负值。

由于市场的原因造成09年利润下降，相对于09年而言10年增长率为42.720%，其发展的能力较为适中。

综合分析其发展能力，结合市场及国家相关的政策，万通公司在08年、09年、10年三年中虽然09年各项发展指标为负值，但究其原因，主要应为公司对市场的变化及国家相关政策的出台并未做好充分的相对应的政策。

总体的而言，其发展能力为中等，企业的前景看好。

（5）杜邦分析

净利润收益率

16.96%

总资产净利润率权益乘数

5.179%1÷（1-资产负债率）

主营业务净利润×总资产周转率

15.51%33.39%

净利润÷主营业务收入主营业务收入÷平均资产总额

553520394.003568396779.003568396779.0010687858968.835

主营业务收入净额主营业务成本

3568396779.002118369305.00

－＋

成本费用总额销售费用

2554004996148361848.00

－＋

主营业务税金及附加管理费用

469604067.0015915514.00

＋＋

其他业务利润财务费用

0－91358329.00

所得税

210800330.00

＋

投资收益

129553642.00

＋

营业外收支净额

89498302

－

资产减值损失

-481064.00

杜邦体系各主要指标之间的关系如下

净资产收益率=总资产净利率×权益乘数

总资产净利率=主经营业务利率×总资产周转率

主营业务净利润=净利润÷主营业务收入

总资产周转率=主营业务收入÷平均资产总额

权益乘数=1÷（1－资产负债率）

净资产收益率=主营业务净利率×总资产周转率×权益乘数

2009年度指标13.00%×29.19%×2.843=10.78%①

第一次替代15.51%×29.19%×2.843=12.87%②

第二次替代15.51%×33.39%×2.843%=14.72%③

第三次替代15.51%×33.39%3.275=16.96%④

主营业务净利率上升对净资产收益的影响②-①=12.87%-10.78%=2.09%

总资产周转率上升对净资产收益率的影响③-②=14.72%-12.87%=1.85%

权益乘数上升对净资产收益率的影响④-③=16.96%-14.72%=2.24%

（6）附件

资产负债表

万通地产2010年12月31日（单位：

元）

资产

2008/12/31

2009/12/31

2010/12/31

流动资产：

货币资金

890,762,438.13

2,042,145,359.48

3,421,054,264.00

交易性金融资产

应收票据

应收账款

9,495,683.07

3,534,263.22

81,724,556.00

预付款项

1,018,123,156.61

204,352,517.52

400,268,624.00

其他应收款

23,282,815.57

63,988,029.73

215,998,333.00

应收关联公司款

应收利息

应收股利

存货

4,768,067,325.41

5,868,229,155.71

5,999,703,341.00

其中：

消耗性生物资产

一年内到期的非流动资产

6,612,183.20

6,055,880.95

1,355,429.00

其他流动资产

流动资产合计

6,716,343,601.99

8,188,305,206.61

10,120,104,547.00

非流动资产

可供出售金融资产

140,000,000.00

持有至到期投资

长期应收款

1,698,986.47

1,286,985.51

150,000,000.00

长期股权投资

381,257,361.37

423,248,520.98

591,712,054.00

投资性房地产

245,122,089.45

826,448,122.67

790,141,660.00

固定资产

17,168,261.82

50,451,170.20

49,814,052.00

在建工程

工程物资

固定资产清理

生产性生物资产

油气资产

无形资产

680,592.45

784,097.58

706,515.00

开发支出

商誉

长期待摊费用

15,053,497.18

7,299,421.42

30,355,570.00

递延所得税资产

7,841,223.86

1,742,833.70

3,317,181.00

其他非流动资产

非流动资产合计

668,822,012.60

1,311,261,152.06

1,756,047,032.00

资产总计

7,385,165,614.59

9,499,566,358.67

11,876,151,579.00

流动负债：

短期借款

16,135,486.00

交易性金融负债

应付票据

6,310,787.30

1,983,547.00

应付账款

675,178,641.16

661,908,121.32

1,020,694,841.00

预收款项

1,064,793,345.62

2,221,990,378.00

3,262,553,778.00

应付职工薪酬

54,853,349.69

60,219,751.77

74,325,022.00

应交税费

267,707,981.65

55,014,533.51

128,400,324.00

应付利息

3,219,132.50

18,935,624.58

21,720,982.00

应付股利

其他应付款

105,224,625.32

374,465,354.39

124,949,330.00

应付关联公司款

一年内到期的非流动负债

449,000,000.00

774,780,000.00

540,000,000.00

其他流动负债

流动负债合计

2,626,287,863.24

4,169,297,310.57

5,188,779,763.00

非流动负债：

长期借款

1,432,750,000.00

1,003,000,000.00

2,066,000,000.00

应付债券

985,560,403.10

988,190,906.00

长期应付款

专项应付款

预计负债

递延所得税负债

其他非流动负债

7,258,000.00

非流动负债合计

1,432,750,000.00

1,988,560,403.10

3,061,448,906.00

负债合计

4,059,037,863.24

6,157,857,713.67

8,250,228,669.00

实收资本（或股本）

507,000,000.00

1,014,000,000.00

1,216,800,000.00

资本公积

1,696,482,960.36

1,189,482,960.36

986,682,960.00

盈余公积

56,555,408.

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