碧桂园地产集团营销策划 运营管理 碧桂园新项目营销进度节点40标准化Word格式.docx

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C2.4售楼部设置建议

C2.5架空层（泛会所）设置建议

C2.6【主线】货量区交付标准确定及调整

C2.7装修材料变更及配送部件

【3展厅开放至开盘前45天】

1、交付确认，

2、风险规避；

1、配合宣传需要作为商品房买卖合同上与客户的约定，完成规划示意图、间隔示意图、合同图、合同装修标准等公示给客户；

C3.1科学定价指引

C3.2【主线】房屋合同交付标准制定

【4开盘前至示范区开放】

1、价格输出，

2、苑区验收；

核心目的：

1、前期价格工作筹备，付款方式、车位推售方案制定；

2、各阶段合理的输出价格口径，确保最大化的吸引客户，实现蓄客；

3、对示范区单位进行严格验收，确保来访参观客户现场体验感，实现溢价；

4、房源一房一价表备案，考虑货值最大化与销售最大化双重角度，实现利润最大化。

C4.1车位推售方案制定（车位成本分摊及车位券确定）

【5示范区开放至开盘】

1、价格策略，

2、成果评估；

1、通过对前期已认筹客户进行摸排，制定合理的开盘价格策略，实现最大化房源走量，同时对新项目的阶段性的营销成果进行评估，做好风险预警及计划铺排等工作。

C5.1【主线】价格策略及制定

C5.2【主线】新项目营销成果阶段性评估

【6开盘至二次开盘】

1、借势热销，

2、顺势调价；

1、利用首开热销氛围形成对观望客户挤压，合理制定二次开盘价格，实现客户氛围及价格双重逼定，促进加推大卖；

C6.1后续货量定价/调价/促销

C6.2在销售项目第N期地块户型配比

销售管理部

1、预算编制，

2、供需铺排。

1、及时反馈费用使用情况，提供项目费用管控依据；

2、明确买卖双方及银企双方的权利义务；

3、公众场所只顾责任风险转嫁保险公司；

4、对项目的全年销售计划及库存量铺排有整体性、前瞻性的预判和把握。

X2.1【主线】制定全年供需计划及销售计划

X2.2【主线】全年费用编制

X2.3营销费用管控

X2.4按揭银行及公积金的引入

X2.5【主线】销售法律文书及相关物料准备

X2.6“公众责任险”的投保

1、文书准备，

2、按揭筹备；

1、明确告知客户安全疏散、项目及单位情况、车位情况、降低公司风险；

2、确定按揭业务的流程及资料准备；

3、通过售楼系统操作整个销售流程。

X3.1【主线】优居公告的准备和公示

X3.2车位推售方案制定

X3.3安全疏散示意图的准备和公示

X3.4确定按揭业务的操作及办理流程

X3.5代理合作方案申请和培训

X3.6凤凰会开通

1、启动派筹，

2、开盘准备；

1、确定开盘人员，物料，场地准备；

2、完成派筹前的准备工作，为后续顺利派筹工作做好基础。

X4.1【主线】开盘方式的确定

X4.2派筹方案的确定

X4.3派筹前完成的准备工作

X4.4销售系统用户权限设置

X4.5售楼系统用户权限设置

X4.6筹纸设置

X4.7获取相关资料进行售楼系统设置

X4.8文件套打设置

X4.9政府网签系统设置

X4.10售楼系统新增项目

X4.11线上选房协议设置

X4.12分销准备工作

1、下定认筹，

2、推售筹备；

1、规范下定认购流程、规范开展签约、按揭工作；

2、完成推售前的准备工作，为后续的顺利开盘做好基础。

X5.1下定认购

X5.2《商品房买卖合同》及附件签署

X5.3按揭办理

X5.4【主线】推售前2天完成的工作

X5.5推售当天完成的工作

X5.6微信选房准备测试工作

X5.7开盘预留工作

X5.8微信选房准备开盘工作

1、合同审核，

2、开盘评估；

1、规范合同审核、备案及归档流程，并加强楼款回笼管控与规范收楼流程；

2、做好项目开盘后评估，可供后续的人员宣贯与借鉴学习；

3、完善销售中心每月专项培训机制，为后续供货做评估分析，确保后续供货节奏。

X6.1《商品房买卖合同》的审核、备案、归档

X6.2楼款回笼

X6.3每月专项培训考核结果反馈

X6.4开盘后货量评估

X6.5分销管理

市场管理部

1、推广调研，

2、案名拟定；

1、进行推广调研，分析市场、竞品情况合理的、针对性的制定项目营销推广方案；

2、延续集团标准化案名，或从当地文化挖掘、案名沿袭等拟定项目案名

S1.1项目前期定位报告

S1.2品牌导入户外广告投放方案报批及落实

S1.3【主线】确定案名

S1.4推广调研报告

S1.5品牌影视制作

S1.6筹备期户外、围挡设计及上画执行

S1.7品牌接待点装修设计及包装费用方案上报

S1.8品牌立势期工地包装方案上报

S1.9品牌软文设计

1、品牌包装

2、拓客执行

1、前期品牌及推广投放准备，确保摘牌后品牌落地执行；

2、前期输出品牌信息，以品牌形象形成市场的高度占位，同时树立项目的形象定位；

3、部分媒体渠道铺排品牌价值信息，塑造品牌认知，为后续项目产品输出奠定基础；

4、拓客前期物料的筹备，以便支撑后续全面拓客执行所需，最大化实现助力拓客；

并进行阶段拓客分析，广泛开拓渠道，拓展客户，储备充足有效客户。

S2.1【主线】LOGO及VI定稿

S2.2摘牌新闻发布会

S2.3筹备期与立势期推广预算计划表报批及落实

S2.4【主线】全年推广费用编制

S2.5影视拍片创作与制定

S2.6影视剪片制作

S2.73D影视制作

S2.8城市展厅/B-box悬念活动方案提报

S2.9拓客物料设计定稿及制作

S2.10新闻及自媒体输出

S2.11建立集团网标准页面

S2.12首次媒体采风

S2.13拓客方案制定

S2.14营销策略首次提报

S2.15展厅模型方案报批

S2.16项目品牌价值炒作

S2.17项目地段价值炒作

S2.18凤凰通平台开通

S2.19【主线】销售中心视频联网监控预留准备

S2.20【主线】“乐听”智能电话采购及安装

1、强势拓客

2、广告造势

1、展厅开放后，含物料准备、推广渠道的铺排及日常暖场活动提报等工作；

2、配合线下拓客工作须做好项目造势活动，并配合线上线下媒体的传播渠道进行整合宣传，实现最大化拓客的效果；

3、对阶段性的拓客进行效果分析与日常盘客，并根据各区域项目各自实际情况制定客户定级与筹货比指标设置、转化率设置等，定期做好盘客。

S3.1拓客阶段性成果分析

S3.2【主线】展厅开放/B-BOX活动验收

S3.3品牌立势期工地围挡和接待点包装执行验收

S3.4展厅开放后日常暖场活动提报

S3.5【主线】导视系统包装方案上线

S3.6体验馆方案上报

S3.7【主线】板房区包装方案上报（看楼通道泛会所、工法板房）

S3.8综合楼包装方案上报

S3.9商业街整体包装方案上报

S3.10【主线】销售中心模型方案报批

S3.11发布会广告制作

S3.12开放系列广告定稿

S3.13开楼巴士租赁执行

S3.14凤凰通平台使用

1、开放筹备

2、阵地包装

1、强化项目核心价值输出、拔高客户期望，储备充足有效客户；

2、强化项目阵地包装，对来访客户线下接触点进行包装方案的提报，做好合理规划和氛围营造。

S4.1产品发布会

S4.2示范区开放活动方案提报

S4.3开盘广告定稿

S4.4推广费用使用效果监控及动态调整

S4.5营销全策略二次提报

S4.6开盘推广预算计划表报批及落实

S4.7整体示范区包装执行

S4.8认筹启动活动方案提报

1、环境体验

2、洗客落地

1、以现场强有力的体验感契合客户预期，实现产品溢价，并借助线上线下媒介渠道释放开盘信息，广而告之；

2、对前期积累的客户进行一轮轮的洗客及做好客户挤压和合理落位，并做好开盘前货量进行优化，确保开盘货量的合理性，确保开盘货量去化；

S5.1综合楼开放活动预先体验

S5.2【主线】示范区开放活动执行与验收

S5.3开放报广及户外投放效果验收

S5.4二次媒体采风活动

S5.5【主线】认筹及开盘物料设计及制作（认筹、开盘购房流程、房源表等）

S5.6【主线】开盘活动方案提报与执行

1、开盘总结

2、二次拓客

1、对前期开盘进行总结，做好SWOT分析，以此制定后续的营销推广策略；

营造热销紧迫氛围，为下阶段推货进行客户储备。

S6.1开盘后推广预算计划表报批及落实

S6.2开盘物料出街效果验收

S6.3【主线】开盘总结及后续策略

S6.4月度营销总结提交

S6.5工地开放日

S6.6二次拓客全面启动