乌鲁木齐市城市规划管理系统技术规定.docx

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乌鲁木齐市城市规划管理系统技术规定

乌鲁木齐市城市规划管理技术规定

第一章总则

第1.1.1条为了加强乌鲁木齐市城乡规划管理，保证城乡规划的实施，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《新疆维吾尔自治区实施〈城乡规划法〉办法》、《乌鲁木齐市城市规划管理条例》、《新疆维吾尔自治区城市规划管理技术规定》等法律法规及有关技术规范，结合本市实际，制定本规定。

第1.1.2条本规定适用于本市规划区范围内的城乡规划、设计和管理活动。

第1.1.3条编制详细规划（含控制性详细规划和修建性详细规划）应符合国家、自治区相关法律、法规及有关技术规范和本规定。

第1.1.4条历史文化保护区、风景名胜区范围内的各项建设工程的规划管理，应当按照已批准的控制性详细规划执行；尚未批准控制性详细规划的，应当按照已批准的保护专项规划和本规定执行。

第1.1.5条城市规划区内个人建房按照《乌鲁木齐市个人建房规划审批管理办法》执行。

第1.1.6条乌鲁木齐市城市规划区根据经国务院批准的城市总体规划确定。

在本市范围内非城市规划区的区域，参照本规定执行。

第二章建设用地规划管理

2.1建设用地性质及兼容

第2.1.1条在城市建设用地规划管理中，对用地性质的确定应依据已批准的控制性详细规划。

无控制性详细规划或控制性详细规划尚未批准的，按已批准的上一级规划执行。

第2.1.2条城市用地，根据其使用的主要性质进行分类，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）执行。

建设用地的划分、使用应遵循兼容性原则。

控制性详细规划已明确兼容性内容的，按控制性详细规划执行；尚无经批准的控制性详细规划的，按上一级规划和本规定表2.1.2《各类建设用地适建范围表》的规定执行。

凡表2.1.2中未列入的建设项目，应由城市规划管理部门根据对周围环境的影响和基础设施的条件，具体核定适建范围。

凡需改变规划用地性质、超出表2.1.2规定范围的，应先提出调整规划，按规定程序和审批权限报批。

表2.1.2各类建设用地适建范围表

序

号

用地类别

建设项目

居住用地R

公共设施用地C

工业用地M

仓储用地W

市政公用设施用地

绿地G

第一类

第二类

第三类

商贸办公

C1C2

教科文卫

C3～C6

第一类

第二类

第三类

普通

危险品

低层居住建筑（1-3层）

√

○

多层居住建筑（4-6层）

√

○

中高层居住建筑（7-9层）

○

√

○

高层居住建筑（10层以上）

○

√

○

单身宿舍

√

○

居住小区

教育设施（中小学、幼托机构）

√

商业服务设施

○

√

○

文化设施（青少年和老年活动室、文化馆等）

○

√

体育设施

√

○

医疗卫生设施（卫生站、街道医院、养老院等）

√

○

市政公用设施

√

○

√

行政管理设施（派出所、居委会等）

√

○

√

○

小型农贸市场

○

√

○

小商品市场

○

√

○

√

○

居住区级以上（含居住区级、下同）行政办公建筑

√

○

居住区级以上商业服务设施

√

○

居住区级以上文化设施（图书馆、博物馆、美术馆、音乐厅、纪念性建筑等）

○

√

居住区级以上娱乐设施（影剧院、游乐场、俱乐部、舞厅、夜总会）

√

居住区级以上体育设施

○

√

○

居住区级以上医疗卫生设施

○

√

○

特殊病院（精神病院、传染病院）——需单独选址

○

办公建筑、商办综合楼

○

√

○

一般旅馆

○

√

○

旅游宾馆

○

√

○

商住综合楼

√

○

高等院校、中等专业学校

√

职业学校、技工学校、成人学校和业余学校

○

√

○

科研设计机构

○

√

○

对环境基本无干扰、污染的工厂

○

√

○

对环境有轻度干扰、污染的工厂

○

√

○

对环境有严重干扰、污染的工厂

√

普通储运仓库

√

○

√

○

危险品仓库

√

农、副、水产品批发市场

√

○

√

社会停车场、库

○

√

○

√

○

√

加油（气）站

○

√

汽车修理、专业保养场和机动车训练场

√

客、货运公司站场

√

施工维修设施及废品场

√

○

污水处理厂、殡仪馆、火葬场

√

○

√

其他市政公用设施

√

○

√

○

√

注：

√允许设置；×不允许设置；○为可兼容，需要根据具体情况提出有关限制条件和补充措施，经规划批准后可以设置的建设项目。

第2.1.3条建设用地范围内存在多种规划用地性质，且规划要求单独占地的，应按控制性详细规划将土地使用分类划定，并在《建设用地规划许可证》及附图中明确各类用地面积；不需要单独占地的，应在规划条件中明确配置规模及位置。

2.2建设用地规划控制

第2.2.1条城市用地按规划区位、交通条件、绿化环境等综合承载能力分为主城区、城北新区、乌鲁木齐米东区高新技术产业园（甘泉堡工业园）、米东区和头屯河区、小城镇组成。

第2.2.2条主城区由天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区的城市建设用地组成。

主城区划定三个控制区（详见附图一）:

第一控制区：

北至新医路、东至金银大道、南至团结路、西至阿勒泰路。

第二控制区：

北至苏州路、东至七道湾路、水磨沟路、中环路，南至珠江路，西至104团、九家湾。

第三控制区：

北至北站至石化铁路线，东至东过境路，南至城市一级饮用水源保护区，西至乌奎公路。

第2.2.2.1条主城第一控制区内采取从严控制新建项目，对重要区段实行“只拆不建”。

禁止新建住宅类项目，现有建筑不得加层。

加强基础设施建设，增加城市绿化空间，发展商业、金融、文化、娱乐、办公等项目，打造城市中央商务区。

第2.2.2.2条主城第二控制区内采取“成片开发，配套建设，增加绿地，降低密度，调整功能”的原则，适度开发建设，合理控制建设总量。

用地性质以金融、生产性服务业、商务办公、商贸、居住为主，严格控制大型仓储式商业设施和以批发为主的市场建设，不得再新建、扩建工厂、仓库。

第2.2.2.3条主城第三控制区内应对建设项目用地规模进行控制。

对于用地规模未达到本规定的经营性用地，应按用地规划条件确定的范围进行土地资源整合，实施拆迁，达到用地规模要求后，由市国土资源管理部门依法办理用地出让手续。

1.建设项目应当以规划道路宽15米或15米以上道路围合的街坊进行开发建设；

2.对无法成街坊整体改造的用地，应当在同一街坊内整合周边可开发用地。

其用地规模原则上不得小于10000平方米，主要商业街区非住宅项目除外；

3.用地规模小于10000平方米的，不宜进行商品住宅项目开发，用于环境绿化、道路和公益性公共设施、市政设施等建设；

4.临规划道路两侧的建设项目用地，规划道路红线外用地进深不得小于60米。

第2.2.3条城北新区由古牧地、安宁渠、五一三个片区组成。

安排商务金融、文化教育、行政办公、国际交流、体育休闲、生活居住等建设用地。

1.古牧地片区：

东至吐乌大高等级公路，南至北联络线，西至长春路北延段，北至新规划道路；

2.安宁渠片区：

东至长春路北延段，南至规划道路，西至乌五公路，北至规划道路；

3.五一片区：

东至规划道路，南至乌昌一级公路，西至头屯河，北至规划道路，结合五一农场小城镇东西部合作示范区、经济技术开发区十二师分区建设用地。

第2.2.4条乌鲁木齐米东区高新技术产业园（甘泉堡工业区）：

利用“500”水库地区水、土地和交通的优势，依托两个国家级开发区和米东区高新技术产业园进行开发建设。

第2.2.5条米东区包括米东区的建设用地、正在建设的米东区化工工业园区。

依托米东区现有公共设施，安排生活居住设施。

第2.2.6条头屯河区包括头屯河区、经济技术开发区农十二师分区的建设用地。

在乌昌一级公路以南，结合现有的基本农田保护，发展生态农业观光旅游。

第2.2.7条小城镇建设应统筹城乡基础设施建设，发展环境优美、宜于人居的小城镇。

1.达坂城区和乌鲁木齐县南郊的板房沟、水西沟、托里、甘沟等乡镇，作为城市生态涵养区和适度发展区，重点发展都市农业和休闲度假旅游业；

2.农十二师的团场、乌鲁木齐县北郊和米东区的乡镇发展以蔬菜副食品供应为主的都市近郊农业和休闲度假旅游区；

3.重点建设乌鲁木齐县新城及水西沟镇、安宁渠镇、达坂城镇、铁厂沟镇等中心城镇。

第2.2.8条工业用地规划中应调整、优化产业布局，促进区域

产业协调发展。

天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区不得安排新的工业园区，对有污染的企业停止批建新的项目，逐步搬迁。

2.3建筑容量控制指标

第2.3.1条新建、改建和扩建建设项目的建筑容量指标，应按照经批准的详细规划执行。

尚无批准的详细规划时，建设用地的面积大于（含）2公顷的建设项目，应编制详细规划，经批准后确定建筑容量指标。

建设用地面积小于2公顷的建设项目，在用地性质符合规划及附表2.1.2《各类建设用地适建范围表》的基础上，按表2.3.1.1、2.3.1.2《建筑容积率、建筑密度控制指标表》确定建筑容量指标。

表2.3.1.1第一控制区建筑容积率、建筑密度控制指标表

建筑类别

建筑密度

容积率

住宅建筑

（含公寓）

1-3层

35%

0.7

4-6层

28%

1.6

7-9层

25%

2.0

10-18层

22%

3.0

19层以上

20%

3.5

办公建筑

低、多层

40%

2.2

高层

35%

5.5

商业建筑

低、多层

40%

2.5

高层

35%

6.0

表2.3.1.2第一控制区以外建筑容积率、建筑密度控制指标表

建筑类别

建筑密度

容积率

住宅建筑

（含公寓）

1-3层

32%

0.8

4-6层

28%

1.7

7-9层

25%

2.2

10-18层

22%

3.3

19层以上

20%

4.2

办公建筑

低、多层

40%

2.0

高层

35%

4.5

商业建筑

低、多层

40%

2.0

高层

35%

5.0

注：

1.表中规定的指标为上限，单个建设项目的建筑容量，应由规划行政主管部门依据周边环境、交通、地价和配套服务设施等情况进行综合分析后确定。

2.当建设项目包含两个（含）以上不同用地性质的地块时，宜分别确定建筑容量指标。

3.当建设项目同一地块兼容不同用地性质或建筑层数混杂的建设项目，在符合相关规范的基础上，由规划行政主管部门依据实际情况参照表2.3.1.1和2.3.1.2确定建筑容量指标。

4.未列入表的学校、科研、体育场馆、医疗卫生、文化艺术、市政、绿地、工业建筑和仓储设施，可按专业规范确定建筑容量指标。

5.本表中建筑密度及容积率均为上限（有特殊标注的除外），因建设工程性质、功能、区位及用地情况的不同，相应指标可能达不到上限。

第2.3.2条第三控制区内的建筑基地在核定指标并满足消防、卫生、交通、日照等有关规定的前提下为社会提供公共开放空间的，可按表2.3.2的规定奖励增加建筑面积，但增加的建筑面积总计不应超过核定建筑面积（建筑基地面积乘以核定建筑容积率）的20%。

公共开放空间是指在建筑用地内，为社会公众提供的广场、绿地等公共使用的室外空间。

公共开放空间必须同时符合下列条件：

1.沿城市道路、广场建设；

2.在一方面的净宽度在6米以上，实际使用面积不小于150平方米；

3.向公众开放的绿地、广场，须设置座椅等休息设施；

4.不允许改变使用性质。

表2.3.2开放空间增加建筑面积指标

核定建筑容积率

每提供1平方米有效面积的开放空间，允许增加的建筑面积（平方米）

小于2.0

2.0

大于等于2.0

3.0

注：

核定容积率由城乡规划行政主管部门按2.3.1.1和2.3.1.2及本章的有关规定确定。

第2.3.3条建设用地最小面积小于表2.3.3《建设用地下限指标》的，不得单独建设。

表2.3.3建设用地下限指标

建设项目类型

低层居住建筑

低层公共建筑

多层居住建筑

多层公共建筑

高层居住建筑

高层公共建筑

建设用地面积

（平方米）

1000

2000

3000

注：

建设项目用地面积小于表第2.3.3的规定，但有下列情况之一，且不妨碍城市规划的实施，可由规划主管部门批准后实施。

1.社区配套用房、垃圾收集和中转、变配电房、泵房、公厕等涉及社会公益性的建设项目；

2.临接土地已完成规划或为既成道路、河道或有其他类似情况，确无法调整、合并的；

3.因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的；

4.被具有法定资质的机构鉴定为危险房屋拆后重建。

第2.3.4条为合理利用空间资源，鼓励相邻地块之间空间共享，在取得相关权益人同意的情况下可采取以下措施；

1.若相邻地块之间不设围墙，共用消防通道，相邻建筑之间只控制建筑间距；

2.若相邻地块采取建筑拼建，拼建部分可不退用地红线，但必须符合消防等相关规定，拼接建筑立面必须整体设计与实施；

3.相邻地块之间地下室可整体设计或通过通道连接、坡道共享。

第2.3.5条基地内原有建筑的建筑容量控制指标已超出或达到本技术规定要求的，除特定建设必须的公共配套设施外，不应在原有建筑基地范围内扩建、加层。

因城市建设需要设置供电配电柜（箱）和电信分支柜（箱）的，可以就近设置在单位用地范围内。

第2.3.6条建设项目的配套设施应按建设规模、性质确定，与项目统一规划、同步设计、同步实施、同步验收。

配建设施包括：

绿化、机动车、非机动车停车场（库）、门卫（收发）室、物管用房、市政设施、公厕、垃圾收集点、中水设施、雨污水分流、雨雪水收集设施等。

第2.3.7条危旧房屋的维修不得基础移位、不得增加建筑面积、层数、高度。

第二、第三控制区（含）内原有建筑的建筑容量控制指标已超出或达到本市规定要求的，除特定必须的公共配套设施外，不应在原有建筑基地范围内扩建、加层。

第2.3.8条因公共交通需要，建筑之间架设穿越城市道路的空中人行廊道的，应符合下列规定：

1.廊道净宽度不宜大于6.0米，但不宜小于1.5米，廊道下净空高度不应小于4.5米。

城市支路上穿越跨度小于16.0米且不通行公交车辆的廊道下净空高度不应小于4.0米；

2.廊道内严禁设置商业设施。

凡符合前款规定的廊道，其建筑面积可不计入建筑容量控制指标范围。

第2.3.9条新建居住建筑及10层（含10层）以上高层建筑，应按以下规定配建物业管理用房（包括物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主委员会活动用房等）。

1.总建筑面积在10万平方米以下，按总建筑面积0.4%配置，且建筑面积不小于50平方米；

2.总建筑面积在10万平方米以上、30万平方米以下，按总建筑面积0.3%配置，且建筑面积不小于400平方米；

3.总建筑面积在30万平方米以上，按总建筑面积0.2%配置，且建筑面积不小于900平方米；

4.物业管理用房可分处设置，但每处建筑面积不小于50平方米。

第2.3.10条新建的房地产开发项目必须按规定建设社区办公用房和服务设施（含社区医疗服务站）。

属经济适用房的，应按照总建筑面积1%的比例，无偿提供社区办公用房；属商品房的，总建筑面积在2-5万平方米的居住小区，应提供200平方米以上的社区办公用房；总建筑面积在5万平方米以上的居住小区，应提供400平方米以上的社区办公用房。

第2.3.11条建设用地内临规划道路的地下室，其顶板埋深除符合管线埋设深度要求外，还应符合下列规定：

1.超出建筑物范围的地下室顶板低于室外地坪不小于0.6米；

2.位于集中绿地范围内的地下室，其顶板覆土不小于1.2米。

第2.3.12条在规划的公共绿地上配建公共服务设施用房时，建筑形式为园林建筑小品，建筑高度不大于8米且满足以下控制要求：

1.公共绿地用地面积小于500平方米时，不能配建任何设施；

2.公共绿地用地面积小于1000平方米时，只能配建不大于50平方米的公厕；

3.公共绿地用地面积大于、等于1000平方米且小于2000平方米时，只能配建公厕及管理用房，且建筑密度小于5%；

4.公共绿地用地面积大于、等于2000平方米时，可配建公厕、管理用房及服务设施用房，且建筑密度小于6%，且建筑总面积不大于300平方米。

第2.3.13条对建设用地内的具有一定保护（存）价值的历史遗迹应予保护，并根据《文物保护法》的相关规定后退保护距离。

涉及保密单位周边的建设项目，应书面征求保密单位的意见。

第2.3.14条新建居住建筑（不含宿舍）阳台总长度不得超过建筑总长度的2/3。

第2.3.15条建设用地内应按表2.3.15的规定配建机动车停车场（库）。

表2.3.15建设用地配建机动车最小控制指标

建筑类别

计算单位

小型汽车

宾馆、酒店

车位/100m2建筑面积

0.5

办公建筑

行政办公

车位/100m2建筑面积

1.0

商务办公

车位/100m2建筑面积

0.8

工业类办公

车位/100m2建筑面积

0.5

商业零售

车位/100m2建筑面积

0.8

餐饮、娱乐

车位/100m2建筑面积

市场

批发交易市场

车位/100m2建筑面积

0.6

超市

车位/100m2建筑面积

医院

车位/100m2建筑面积

0.5

博物馆、图书馆、展览馆

车位/100m2建筑面积

0.5-1

体育馆

车位/100个座位

影剧院

车位/100个座位

公园、风景区、游览场所

车位/公顷占地面积

学校

中小学校

车位/100师生

0.4

大专院校

车位/100师生

0.5

工业

单层工业厂房

车位/100m2建筑面积

0.1

多层工业厂房

车位/100m2建筑面积

0.2

住宅

普通住宅（含公寓）

车位/100m2建筑面积

0.5

低层联排住宅

车位/100m2建筑面积

注：

本表机动车停车车位以小型汽车为标准当量表示，上述各项指标均为下限，其中居住区室外地面停车泊位一般不应超过总泊位的20%。

第2.3.16条幼儿园、中小学最小建筑规模按表2.3.16的规定执行。

表2.3.16幼儿园、中小学最小建筑规模表

类别

用地面积（平方米）

最小规模

最小建筑面积

幼儿园

（独立设置）

<2500

3班（90人）

1200

2500-3500

6班（180人）

1700

3500-4500

9班（270人）

2450

>4500

12班（360人）

3000

完全小学

<8500

6班（270人）

3600

8500-11800

12班（540人）

5200

11800-13600

18班（810人）

6700

13600-15500

24班（1080人）

8500

>15500

30班（1350人）

9700

完全中学

<15500

6班（300人）

4800

15500-22000

12班（600人）

6800

22000-27800

18班（900人）

9200

27800-31700

24班（1200人）

11900

31700-36200

30班（1500人）

13700

>36200

36班（1800）

15800

第三章一般地区建筑规划管理

3.1建筑间距

第3.1.1条同一建筑在同时满足建筑间距和后退道路建筑线、用地界线等控制要求的情况下，按最大的控制距离控制。

第3.1.2条建筑间距除必须满足消防、卫生、环保、防灾、交通需求、工程管线埋

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