房地产估价案例.docx
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房地产估价案例
房地产估价报告
项目名称：
沈阳市机械工业供销总公司房地产价值评估
受托估价方：
房地产评估事务所有限公司
估价人员：
委托估价方：
中国长城资产管理公司沈阳办事处
估价作业日期：
估价报告编号：
1、致委托方函
2、估价师声明
3、估价的假设和限制条件
4、估价结果报告
5、估价技术报告（仅供估价机构存档和有关管理部门查阅）
6、附件
致委托估价方函
沈阳市机械工业供销总公司：
受贵单位的委托，我评估事务所所派评估人员对贵单位所委估的位于沈阳市和平区文化路45号机械大厦6-13层，地下1、2层的沈阳市机械设备成套总公司的房地产价值进行评估，评估目的为现值评估。
现将评估结果函告如下：
评估人员根据评估目的，按照估价程序，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密的计算，并考虑各种影响房地产价格的因素，确定估价对象房地产在估价基准日2006年5月25日的总价值为人民币：
17，147，604元
人民币大写：
壹仟柒佰壹拾肆万柒仟陆佰零肆元整
详见附表。
房地产评估事务所有限公司
二○○六年五月二十五日
附表
序号
标的物名称
面积（m2）
结构
单价（元/m2）
评估值（元）
备注
1
写字楼
4866.6
钢混
3281
15，967，315
和房字第010782号
2
仓库
1408.46
钢混
838
1，180，289
和房字第008351号
合计
6275.06
17，147，604
估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的；
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制；
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人没有个人利害关系；
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告；
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。
除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任；
6、没有人对本估价报告提供了重要的专业帮助，委托方有关人员协助我们进入现场勘察；
7、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。
因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任；
8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。
未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任；
9、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。
参与本次评估人员：
国家注册房地产估价师：
签章
估价的假设和限制条件
报告限制条件及需要说明的事项：
1、本评估结论为估价对象在估价时点2006年5月25日的价值，一年内使用有效；
2、本次评估仅以现值评估，未考虑标的物的未来损益和短期内强制性处置所造成的非正常市场买卖风险；
3、本次估价不考虑权利限制等因素，以估价对象的房屋所有权不存在任何他项权利（包括租赁权、抵押权）及共有权人为假设前提；
4、由于报告使用不当而造成的损失，本事务所不承担任何责任；
5、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及有其他不可抗力对评估结论的影响；
6、本报告所采用的有关资料及数据由委托方提供，并以其资料是真实、准确、合法、有效为假设前提；
7、本评估报告和估价结果的使用权归委托方所有，本评估机构对估价结果有解释权。
未经我评估公司书面同意，本报告的全部或任何一部分不得提供给第三者使用。
估价结果报告
一、委托估价方
委托方：
沈阳市机械工业供销总公司
二、受理估价方
机构名称：
房地产评估事务所有限公司
机构地址：
法定代表人：
资格等级：
联系电话：
三、估价对象：
（一）自然情况
沈阳市是中国东北经济中心城市，是辽宁省省会和全省的政治经济文化中心，地处东北关内与东北各地的交通呷喉，以铁路、公路、航空、海运为轴心的海路空交通网络，形成了沈阳地区方便的对外交通条件。
公路交通：
境内有公路163条，与沈大、沈新、沈抚、沈山等六条国家级高等级公路形成“四通八达”的公路网络，铁路交通：
沈山、长大、沈吉、沈丹、沈抚等铁路地平线贯通沈阳，连接沈阳至全国各地，沈阳市区距离桃仙国际机场14公里。
（二）社会因素
近几年沈阳市旅游业继续贯彻了“强化第一产业、优化第二产业、发展第三产业、拓展城市功能的产业发展对策”，以提高经济效益为中心，保证旅游业健康持续、稳定、协调发展。
几年来接待海内外游客达几十万人次，旅游涉外饭店（宾馆）几十家，拥有客房4200多间，近来又增加如商贸饭店、凯莱大酒店、新世界酒店等四星级饭店。
沈阳市的旅游软硬件得到了大幅度提高，商业购买力大大提高。
（三）基础设施状况
道路：
沈阳市区道路规模已达2000多条，总长度1668.53公里。
绿化：
城内绿化覆盖率已达到35%，人均占有公共绿地面积5.9平方米。
能源：
电力总装机容量达70万千瓦时，年发电量35万千瓦小时，全市集中供热率已达60%以上。
通讯：
沈阳市电话交换机容量达Z00万门，市区电视用户达七十多万户。
供排水已达到工业、农业、民用水总量的98%。
（四）对外贸易发展
沈阳现在共有42个国家和地区在沈阳进行投资，使投资国家达到73家，外商派驻机构及人员不断增多，对高档次商务宾馆需求增加。
（五）房地产市场状况
随着社会主义市场经济的发展和房产制度的改革，沈阳市房地产市场已经开始发育并逐渐趋于完善，房地产市场的发展和完善，标志着沈阳市房地产市场正走向规范化、法制化、也为沈阳市的地方经济发展奠定了坚实的基础，随着企业经营机制改革的不断深入，房产资产为目的的转让、出租、抵押，以房产资产作价入股，合资合作第二、第三市场正悄然兴起，并呈蓬勃发展之势。
（六）估价对象抵债情况：
沈阳市机械工业供销总公司（借款人）于1995年和2000年在中国工商银行和平支行分别借款180万元和2078万元，两次共借款本金2258万元，其中2078万元由沈阳市机械设备成套总公司（抵押人）以其自有的位于沈阳市和平区文化路45号175栋6-13层、172栋全部，面积5447.8平方米提供担保。
借款人到期未能偿还借款本息，贷款转入中国工商银行沈阳市银信支行。
银信支行于2002年分别对两笔贷款进行了诉讼，其中第二笔2078万元部分，银信支行、沈阳机械工业供销总公司、沈阳市机械设备成套总公司三方在沈阳市中级人民法院调解下达成和解协议，并于2002年11月10日由法院下达[2002]沈民（3）初字第486号调解书。
但调解书生效后，债务人和抵押人未在履行期限内履行，银信支行申请法院执行。
法院对抵押物中175栋进行了查封，并裁定将6-13层，面积4866.6平方米的房产和地下1、2层面积1408.46平方米的房产所有权变更为银信支行所有。
2005年7月15日工行辽宁省分行与中国长城资产管理公司沈阳办事处签定了《债权转让协议》，现该物权资产为中国长城资产管理公司沈阳办事处所有。
（七）估价对象自然状况
（1）估价对象的产权状况
待估标的物为位于沈阳市和平区文化路45号175栋的机械大厦6-13层，建筑面积4866.6平方米，钢混结构。
房屋所有权证号：
和平房字第010782号，卷号1946-2号，建成于1998年。
《房屋所有权证》登记所有权单位为：
沈阳市机械设备成套总公司。
沈阳市和平区文化路45号，175栋的机械大厦地下1-2层，建筑面积1408.46平方米，钢混结构。
房屋所有权证号和平房字第008351号，卷号1103-1号，建成于1998年。
《房屋所有权证》登记所有权单位为：
沈阳市机械工业供销总公司。
（2）勘察标的物周围地理环境区
估价对象位于沈阳市和平区文化路45号机械大厦。
东临青年大街，南临音乐学院，西临三好街，北临冠芳园、盛京医院、鲁迅美术学院。
该区交通便利，配套设施比较完备，地理位置优越，可发展程度较高。
（3）房屋的自然状况：
序号
标的物名称
面积（M2）
结构
建成年代
标的物状况
备注
1
写字楼
4866.6
钢混
1998
外墙面为贴面砖饰面，室内墙面为大白，地面为水泥地面，木门，木窗。
共15层，本次评估范围为地上第6-13层。
配套设施相对齐全，房屋使用状况一般，根据沈房发[1994]149号文颁发的“沈阳市各类房屋成新评定标准”，及评估人员现场勘估的基础上确认该标的物的成新为八五成。
和房字第010782号
2
仓库
1408.46
钢混
1998
外墙面为贴面砖饰面，室内墙面为大白，地面为水泥地面，木门，木窗。
共15层，本次评估范围为地下1-2层。
地下2层严重积水，房屋使用状况较差，现已闲置，无法正常使用。
根据沈房发[1994]149号文颁发的“沈阳市各类房屋成新评定标准”，及评估人员现场勘估的基础上确认该标的物的成新为七五成。
和房字第008351号
四、估价目的：
为委托方提供标的物现时价值而评估其价格。
五、估价时点
2006年5月25日
六、价值定义
本评估报告结果为待估标的物在估价时点二○○六年五月二十五日的现状条件下的价值。
七、估价依据
（1）委托方签定的评估委托协议书；
（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
（3）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》；
（4）委托方提供的其它有关资料；
（5）评估人员现场勘估和收集的有关资料。
八、估价原则
（1）合法原则；
（2）最高最佳使用原则；
（3）替代原则；
（4）估价时点原则；
（5）公平原则。
九、估价方法：
在遵循上述估价原则的基础上，根据委托方提供的资料和估价人员现场勘察、调查、收集的有关资料分析，考虑该地区房地产市场状况结合估价对象房地产的具体情况，故采用市场比较法来确定其房地产的价值。
市场比较法
是指在求取估价对象房地产价格时，根据替代原则，将在较近时期内已经发生交易的类似房地产实例与待估房地产进行对照比较，依据前者已知的价格，参照该房地产的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估房地产在评估期日价格的估价方法。
市场比较法的基本公式：
PD=PB×A×B×D×E
其中：
PD—待估房地产价格
PB—比较案例房地产价格
A=待估房地产情况指数/比较案例房地产情况指数
=正常情况指数/比较案例房地产情况指数
B=待估房地产估价时点价格指数/比较案例房地产交易时点价格指数
D=待估房地产区域因素条件指数/比较案例房地产区域因素条件指数
E=待估房地产个别因素条件指数/比较案例房地产个别因素条件指数
十、估价结果
评估人员根据评估目的，按照估价程序，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密的测算，并考虑各种影响房地产价格的因素，确定在估价基准日2006年5月25日的房地产价值为：
17，147，604元
人民币大写：
壹仟柒佰壹拾肆万柒仟陆佰零肆元整
详见下表：
序号
标的物名称
面积（m2）
结构
单价（元/m2）
评估值（元）
备注
1
写字楼
4866.6
钢混
3281
15，967，315
和房字第010782号
2
仓库
1408.46
钢混
838
1，180，289
和房字第008351号
合计
6275.06
17，147，604
十一、估价人员：
房地产估价师：
房地产估价员：
十二、估价作业日期
2006年5月23日---2006年5月25日
十三、本评估结果有效期限一年
估价技术报告
（一）区域因素分析
（1）自然情况
沈阳市是中国东北经济中心城市，是辽宁省省会和全省的政治经济文化中心，地处东北关内与东北各地的交通呷喉，以铁路、公路、航空、海运为轴心的海路空交通网络，形成了沈阳地区方便的对外交通条件。
公路交通：
境内有公路163条，与沈大、沈新、沈抚、沈山等六条国家级高等级公路形成“四通八达”的公路网络，铁路交通：
沈山、长大、沈吉、沈丹、沈抚等铁路地平线贯通沈阳，连接沈阳至全国各地，沈阳市区距离桃仙国际机场14公里。
（2）社会因素
近几年沈阳市旅游业继续贯彻了“强化第一产业、优化第二产业、发展第三产业、拓展城市功能的产业发展对策”，以提高经济效益为中心，保证旅游业健康持续、稳定、协调发展。
几年来接待海内外游客达几十万人次，旅游涉外饭店（宾馆）几十家，拥有客房4200多间，近来又增加如商贸饭店、凯莱大酒店、新世界酒店等四星级饭店。
沈阳市的旅游软硬件得到了大幅度提高，商业购买力大大提高。
（3）基础设施状况
道路：
沈阳市区道路规模已达2000多条，总长度1668.53公里。
绿化：
城内绿化覆盖率已达到35%，人均占有公共绿地面积5.9平方米。
能源：
电力总装机容量达70万千瓦时，年发电量35万千瓦小时，全市集中供热率已达60%以上。
通讯：
沈阳市电话交换机容量达Z00万门，市区电视用户达七十多万户。
供排水已达到工业、农业、民用水总量的98%。
（4）对外贸易发展
沈阳现在共有42个国家和地区在沈阳进行投资，使投资国家达到73家，外商派驻机构及人员不断增多，对高档次商务宾馆需求增加。
（5）房地产市场状况
随着社会主义市场经济的发展和房产制度的改革，沈阳市房地产市场已经开始发育并逐渐趋于完善，房地产市场的发展和完善，标志着沈阳市房地产市场正走向规范化、法制化、也为沈阳市的地方经济发展奠定了坚实的基础，随着企业经营机制改革的不断深入，房产资产为目的的转让、出租、抵押，以房产资产作价入股，合资合作第二、第三市场正悄然兴起，并呈蓬勃发展之势。
（二）个别因素分析
（1）估价对象的产权状况
待估标的物为位于沈阳市和平区文化路45号175栋的机械大厦6-13层，地下1、2层的房地产。
建成于1998年。
《房屋所有权证》登记所有权单位为：
沈阳市机械设备成套总公司。
2002年，沈阳市机械工业供销总公司与中国工商银行沈阳市银信支行发生借款合同纠纷，因沈阳市机械设备成套总公司作为第三人以其自有的房产提供抵押担保而被中国工商银行沈阳市银信支行一并起诉并执行。
现已结案。
法院裁定沈阳市机械设备成套总公司将其位于沈阳市和平区文化路45号175栋6-13层、地下1、2层的房地产变更为银信支行所有。
抵债房产的房屋所有权证号分别为：
和房字第008351号、和房字第010782号。
总建筑面积6275.06平方米。
（2）勘察标的物周围地理环境区
估价对象位于沈阳市和平区文化路45号机械大厦。
东临青年大街，南临音乐学院，西临三好街，北临冠芳园、盛京医院、鲁迅美术学院。
该区交通便利，配套设施比较完备，地理位置优越，可发展程度较高。
（3）房屋的自然状况：
序号
标的物名称
面积（M2）
结构
建成年代
标的物状况
备注
1
办公楼
4866.6
钢混
1998
外墙面为贴面砖饰面，室内墙面为大白，地面为水泥地面，木门，木窗。
共15层，本次评估范围为地上第6-13层。
配套设施相对齐全，房屋使用状况一般，根据沈房发[1994]149号文颁发的“沈阳市各类房屋成新评定标准”，及评估人员现场勘估的基础上确认该标的物的成新为八五成。
和房字第010782号
2
仓库
1408.46
钢混
1998
外墙面为贴面砖饰面，室内墙面为大白，地面为水泥地面，木门，木窗。
共15层，本次评估范围为地下1-2层。
地下2层严重积水，房屋使用状况较差，现已闲置，无法正常使用。
根据沈房发[1994]149号文颁发的“沈阳市各类房屋成新评定标准”，及评估人员现场勘估的基础上确认该标的物的成新为七五成。
和房字第008351号
（三）最高最佳使用分析
估价对象现用途为其最高最佳使用方式。
（四）估价方法及计价过程
在遵循上述估价原则的基础上，根据委托方提供的资料和估价人员现场勘察、调查、收集的有关资料分析，考虑该地区房地产市场状况结合估价对象房地产的具体情况，故采用市场比较法来确定其房地产的价值。
市场比较法
是指在求取估价对象房地产价格时，根据替代原则，将在较近时期内已经发生交易的类似房地产实例与待估房地产进行对照比较，依据前者已知的价格，参照该房地产的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估房地产在评估期日价格的估价方法。
市场比较法的基本公式：
PD=PB×A×B×D×E
其中：
PD—待估房地产价格
PB—比较案例房地产价格
A=待估房地产情况指数/比较案例房地产情况指数
=正常情况指数/比较案例房地产情况指数
B=待估房地产估价时点价格指数/比较案例房地产交易时点价格指数
D=待估房地产区域因素条件指数/比较案例房地产区域因素条件指数
E=待估房地产个别因素条件指数/比较案例房地产个别因素条件指数
（五）估价过程
写字楼部分
1选取可比交易实例
我公司评估人员经过查询有关房产交易资料，按照可比交易实例的选取原则，选择了如下三个交易实例。
表一可比交易实例情况说明表
估价对象及可比实例
比较因素内容
估价对象
案例A
案例B
案例C
所处位置
文化路45号
三好街音乐学院附近
南五马路7256
文萃路附近
交易价格（元/M2）
3900元/m2
4291元/m2
4108元/m2
交易时间
2006．5
2006．5
2006．5
交易情况
正常
正常
正常
正常
区域
因
素
基础设施情况
七通一平
七通一平
七通一平
七通一平
离客运站距离
5．0公里
5．2公里
5．7公里
5．7公里
离主干道距离
15米
30米
15米
15米
环境条件
一般
一般
一般
一般
个
别
因
素
交通状况
较好
较好
较好
较好
用途
写字楼
写字楼
写字楼
写字楼
格局
较差
一般
较好
较好
建筑结构
钢混
混合
混合
混合
装修情况
较差
较好
一般
较好
投入使用年限
8
19
0
7
2比较因素修正
（1）交易情况修正
由于房地产具有不可移动的特性，房地产市场一般是个不完全市场，因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响，必须将个别的特殊交易剔除。
以上所选择的几个比较案例，均为自由竞争市场上的平均价格，故不用修正。
（2）交易日期修正
估价对象与可比实例的交易日期有时间差异时，随着时间的推移，房地产价格有较明显的变化趋势时，必须进行交易日期修正。
由于选取的均为近期成功的交易的案例，且目前沈阳市的房地产市场价格较为平稳，故不作修正。
（3）区域因素修正
以上选取的可比实例与估价对象相比，考虑交通便捷程度、环境、景观、公共设施、配套完备程度、城市规划限制等找出区域因素优劣造成的减价或增价修正。
（4）个别因素修正
这里我们主要考虑了物业的交通状况、用途、楼层、建筑结构、装修情况、投入使用年限、物业管理及服务等因素进行修正。
在本次评估过程中，由于评估对象的个别因素非常特殊，评估人员无法找到与评估标的个别因素相差不大的可比实例，所选择的可比实例待评对象相差较大，因此在进行个别因素修正时，其修正系数的幅度较大，虽然如此，修正价格并没有失去真实性和准确性。
表二比较因素条件指数表
估价对象及可比实例
比较因素内容
估价对象
案例A
案例B
案例C
所处位置
文化路45号
三好街音乐学院附近
南五马路7256
文萃路附近
交易价格（元/M2）
3900元/m2
4291元/m2
4108元/m2
交易时间
100
100
100
100
交易情况
100
100
100
100
区域
因
素
基础设施情况
100
100
100
100
离客运站距离
100
100
98
98
离主干道距离
100
97
100
100
环境条件
100
100
100
100
个
别
因
素
交通状况
100
100
100
100
用途
100
100
100
100
格局
100
110
115
115
建筑结构
100
100
100
100
装修情况
100
115
110
115
投入使用年限
100
96
103
100
表三因素修正系数表
估价对象及可比实例
比较因素内容
估价对象
案例A
案例B
案例C
交易时间
100／100
100／100
100／100
100／100
交易情况
100／100
100／100
100／100
区域
因
素
基础设施情况
100／100
100／100
100／100
离客运站距离
100／100
100／98
100／98
离主干道距离
100／97
100／100
100／100
环境条件
100／100
100／100
100／100
个
别
因
素
交通状况
100／100
100／100
100／100
用途
100／100
100／100
100／100
格局
100／110
100／115
100／115
建筑结构
100／100
100／100
100／100
装修情况
100／115
100／110
100／115
投入使用年限
100／96
100／103
100／100
修正系数
0.8489
0.7832
0.7716
修正后每平米价格
3311
3361
3170
采用简单算术平均值作为估价对象的价格，则：
估价对象1的评估单价=（3311元/M2+3361元/M2+3170元/M2）/3≈3281元/M211
估价对象1房地产评估总值=3281元/M2×4866.6M2≈15，967，315元
仓库部分
1选取可比交易实例
我公司评估人员经过查询有关房产交易资料，按照可比交易实例的选取原则，选择了如下三个交易实例。
表一可比交易实例情况说明表
估价对象及可比实例
比较因素内容
估价对象
案例A
案例B
案例C
所处位置
文化路45号
三好街附近
文化路附近
青年大街附近
交易价格（元/M2）
1139元/m2
升级会员 