项目合作资金管理实施细则房地产盈佳东方巴黎项目.docx
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项目合作资金管理实施细则房地产盈佳东方巴黎项目
项目合作资金管理实施细则-房地产盈佳·东方巴黎项目
盈佳·东方巴黎项目
资
金
管
理
实
施
细
则
湘乡市盈佳房地产开发有限责任公司
湘乡市盈佳房地产开发有限责任公司
盈佳·东方巴黎项目合作
《资金管理实施细则》
保密需知
本合作项目资金管理实施细则属商业机密，其所有权属于湘乡市盈佳房地产开发有限责任公司，其涉及的内容和资料只限于已签署投资意向的投资者适用。
收到本分析书后，收件人应即刻确认，并遵守以下规定：
1）若收件人不计划涉足本合作项目资金管理实施细则所述项目，请将合作项目资金管理实施细则完整退还湘乡市盈佳房地产开发有限责任公司；
2）在没有取得湘乡市盈佳房地产开发有限责任公司的书面同意前，收件人不得将本合作项目资金管理实施细则全部或部分内容予以复制、传递、影印、泄露或散布给他人；
3）应该像对待贵公司机密资料一样的态度对待合作项目资金管理实施细则所提供的所有机密资料。
本合作项目资金管理实施细则不可用作销售报价使用，也不可用作购买时的报价使用。
编制单位：
湘乡市盈佳房地产开发有限责任公司
电话：
9
★第一章总论
★一、项目简介
★二、项目投资方案
★
（一）资金用途
★
（二）融资情况
★第二章项目背景分析及规则
★一、项目单位概述
★
（一）项目单位概述
★
（二）项目单位现状
★二、项目规划分析
★
（一）项目建设内容
★
（二）项目建设方案
★第三章财务评价
★第四章融资策略分析
★第五章项目合作资金管理办法
★第六章项目合作资金管理实施细则
★一、每年度资金使用计划书
★二、每年每季度资金使用计划书
★三、每年每月资金使用计划书
★第七章资金还款计划书
★第八章项目分析结论
第一章总论
一、项目简介
（一）项目名称：
盈佳·东方巴黎项目
（二）项目单位：
湘乡市盈佳房地产开发有限责任公司
（三）项目实施地点：
中国·湖南省湘乡市东山新城中心
（四）项目负责人：
欧阳祖福
（五）项目融资计划：
10000万元人民币
（六）项目合作年限：
3年
二、项目投资方案
（一）资金用途
项目总投资33455万元，全部用于该项目的建设费用，具体使用情况见下表：
总投资估算表
项目
建筑面积（㎡）
单位成本（元/㎡）
总成本（万元）
建安成本
楼面面积㎡×1150元/㎡元=11862万元
地下室面积㎡×1500元/㎡=万元
报建费
按楼面面积㎡×168元/㎡=万元
设计费
按楼面面积㎡×22元/㎡=226万元
场地绿化、硬化工程、水电安装
按楼面面积㎡×100元/㎡=1031万元
监理
按楼面面积㎡×9元/㎡=万元
业务招待
按楼面面积㎡×22元/㎡=万元
办公费
按楼面面积㎡×10元/㎡=万元
办公设施
按楼面面积㎡×8元/㎡=万元
人员工资
按楼面面积㎡×15元/㎡=万元
销售费用
按楼面面积㎡×50元/㎡=万元
广告费
按楼面面积㎡×15元/㎡=万元
财务费用
按楼面面积㎡×150元/㎡=1547万元
消防
按楼面面积㎡×60元/㎡=万元
产权办理
按楼面面积㎡×15元/㎡=万元
土地成本
按楼面面积㎡×954元/㎡=9840万元
其他费用
1500万元
成本合计
33455万元
（二）融资情况
公司项目需要融资：
10000万元人民币，合作年限：
3年，融资年回报率%，到期偿还本金。
第二章项目背景分析及规划
一、项目单位概述
（一）项目单位基本情况
公司名称：
湘乡市盈佳房地产开发有限责任公司
公司地址：
湖南省湘乡市东山办事处励志大道湘房世纪城一期11栋
法定代表人：
欧阳祖福
注册资金：
1000万元
实收资本：
1000万元
公司类型：
有限责任公司
经营范围：
房地产开发经营（凭有效的资质证书经营）
（二）项目单位现状
1、公司简介
湘乡市盈佳房地产开发有限责任公司成立于2011年4月，经湘乡市工商局管理部门注册登记。
公司的法人代表为欧阳祖福，注册资本为人民币1000万元。
湘乡市盈佳房地产开发有限责任公司由三个股东共同合资组成。
公司目前专门负责盈佳·东方巴黎项目的筹建和开发工作，该地块占地亩，公司力争此工程为优良。
同时，为了适应市场经济发展的需要，公司积极探索房地产开发新思路，拓宽经营领域，以提供优质住宅为己任。
公司坚持“以人为本”的设计理念，营造居住消费新时尚，创造居住生活新感受。
为住户创造一个优美、安全、舒适、方便、文明和具有较高文化品位的生活环境。
公司致力于湘乡市房地产开发与发展，为湘乡市房地产开发做出自己的贡献；着力开拓创新，培养一支完全具备打造高端项目的能力、引导湘乡房地产的综合素质优良的精英团队；坚持企业的长远发展，提高产品质量，创立房地产品牌，用诚信、专业赢得客户信任；自始至终以客户为中心，为客户创造更高、更远的社会及经济价值，为企业、为自己创造更多的财富与利益，回报、感恩于社会。
公司竭诚希望与社会各界携手并进，共谋发展，同创美好未来。
2、人员配备情况
企业管理，实质上就是要调动“人”的主观能动性。
企业的成功与失败。
关键在于用“人”的机制上和制度完善的好与坏。
企业的竞争实际就是“人才”的竞争，公司在用人上主要采取挖掘人才、留住人才、善用人才的用人机制。
用人以德才兼备为标准，有德有才破格使用，有德无才培育使用，有才无德限制使用，无德无才坚决不用的用人方针，与此同时公司还完善了各个管理部门的具体工作。
企业现有员工经过长期磨合，团队内部团结合作，业务熟练，吃苦肯干，兢兢业业。
企业领导非常重视人才资源的开发，因为企业的竞争归根到底就是人才的竞争。
对于技术人员，企业采取送出去请回来的办法提升总体技术水平，培养一批技术过硬的人员委以重任，成为企业坚实的技术后盾。
3、组织机构
公司组织机构健全。
能够做到分工明确、层次分明，构建了一套科学的经营管理系统，企业运作高效有序。
在“以人为本、以项目为中心”的思想指导下，公司确立了“诚实做人、用心做事、同心协力、携手共进”的企业理念。
在公司文化建设上，以打造一支能征善战的优秀团队为目标，点燃激情、奋进斗志，不断增强企业的凝聚力，弘扬团队精神。
（三）公司发展规划
公司将抓住中国加入WTO的机遇，按照经济全球化的要求，调整思路，更新观念，依托当地政府的大力支持，加快企业发展，努力培育企业竞争力，推进企业管理现代化，实现营销工作创新，提高技术创新的能力，加快现代化制度建设，促进企业的全面进步，开创企业的美好未来。
1、发展原则
不断进取，不断创新，保持先进理念，使企业从全方位、多方面发展，加强企业在市场中的竞争力，保持经济效益不断增长，从而实现企业长远发展目标。
2、公司经营原则
公司在不断发展中将逐步建立起完善、先进的市场营销机制，始终站在时代的前列，同时以先进的市场营销理念确保企业在行业中的领先地位，争取为社会创造价值，为员工创造空间，为企业创造利润，实现三者之间的良性循环。
指导思想：
抓住机遇，勇于探索，敢担风险，开拓向前。
（四）发展战略
1、公司依靠设备更新、技术进步，支持公司进一步发展的需要。
2、扩大公司市场的知名度，进一步拓展国内外市场。
3、加强公司内部管理，进一步完善各种管理制度，增强公司的活力。
4、通过各种方式增加公司资本积累，扩大营业的规模，不断增强公司的经济实力。
5、提高员工的素质，建立一支懂得现代化管理，掌握高新技术和营销策略的骨干队伍，为公司的成长壮大做好组织上的准备。
二、项目规划分析
（一）项目建设内容
盈佳·东方巴黎项目建设用地位于湘乡市东山新城中心，项目总用地规模为平方米（约亩），建筑总面积为平方米。
其中，住宅面积为平方米；沿街商业建筑面积为平方米；公建用房平方米；地下停车车库建筑面积为19907平方米。
建设停车位677个，其中地面停车位178个，地下停车位499个。
（二）项目建设方案
1、设计指导思想
该项目设计要力图体现以人为本的设计指导思想，设计定位为中高档的高住房地产项目。
项目以“充分利用大环境资源，与城市绿化景观充分融合，并使之自然渗透进住宅区”作为该项目设计的首要出发点，以安全性、健康性、便利性为设计的基本原则，力求通过合理设计，将项目打造出以人为本、高品位、具备现代特色商场及现代人居住的品位、特色鲜明、优雅别致、方便宽松的商住房地产项目。
该项目坚持“花园中建城市”的理念：
保护原有自然资源，使人工环境和自然环境融为一体，创建有特色、有潜力的都市环境；保证规划的完整性、综合性，使规划富有弹性而易于分期发展建设。
参照联合国可持续社区标准，充分体现尊重自然、塑造高品位生活环境的规划理念，按“私密空间”、“半私密空间”和“公共空间”进行科学布局，建设具有特色的生态商住小区。
该项目有以下特点：
该项目为中高档住宅小区，户外花园空间大，保障小区居民丰富户外生活，方便小区居民交流，有利于营造和谐的小区环境。
合理配置各种公共设施，特别是文化活动设施，并重视促进人际交往，互助和社区的建设。
满足人们多样化价值观与生活方式的要求。
以整合的方法提供环境无害化的基础设施和服务，增进人口的总体健康水平。
通过精心设计避免对人的健康影响和不良环境伤害，建设环境优质、卫生与完全的商住小区。
2、项目建设目标
该项目的建设，将满足湘乡市日益增长的房地产需求，改善居民的日常生活环境条件，独具特色、引导城市房地产开发建设的样板工程，同时也为公司带来较好的经济效益。
3、总体布局
该项目不但注重以人为本，更以自然为本，体现现代高尚居住、休闲理念，努力创造阳光、空气、绿化等自然景观，整体建筑布局舒展蜿蜒，以独到之匠心，塑造出居者诗意的栖居情境。
该项目根据建设用地情况，合理利用土地资源。
因此，根据建设用地的具体情况，规划用地内住宅建筑由点式和板式组成，主要朝向南北向，临城市道路设2-3层商业建筑，9栋建筑中除10号楼为2层的幼儿园外，其余均为高层建筑，其中2栋25层，6栋15层。
该项目建筑外部空间在总体布局上张弛有度，既然提供大面积空间营造绿化，形成户外休闲与交流的场所空间；又能使得建筑外部空间融合城市景观，无限延展，使区内景观与周围的城市景观浑然一体。
小区出入口的位置，充分考虑到项目用地周边的道路状况，临励志大道设置小区主入口；位于场址北面的城市支路设置小区次入口，做到人车分离。
机动车道路贯通整个小区，脉络清晰，联系便捷。
区内道路与周边城市道路相结合，形成流畅的消防环路。
小区内道路净宽4米，并按照铺装路面设置，可环通院内，并可达至每一单体，道路承载按消防车道标准，以满足庭院景观道在紧急情况下成为消防车道。
该项目建筑群美观大方、朝气蓬勃。
在小区中心花园、生态停车场等处配合小品、雕塑做室外环境设计，营造清新舒适的区域环境。
4、建筑单体设计
（1）在户型设计上适当拉大面宽，南北通风，方正实用，坐拥优美景观，健康舒适。
（2）设置大面积凸窗，视野宽阔，最大程度引入阳光与室外景观大阳台提供休闲、景观的写意空间，与自然充分交流。
（3）户内卧室区布局紧凑，并与客厅、餐厅分开，保证良好动静分区。
（4）公共活动区交通动线组织，空间利用十分合理，避免了面积浪费。
（5）立面造型以创造新颖、个性、实用为目的，用简洁利落的建筑语汇，调和现代生活的居住理念，演绎着“少即是多”的完美建筑风范。
（6）住宅户型有二房二厅和三房二厅等户型以供客户选择，均为明厅、明厨、明卧、明卫。
每个单元均设置住宅专用电梯兼作消防电梯。
该项目在立面造型的设计中采用现代建筑风格设计，体现出项目简约、优雅和清新，建筑的色彩以明快为主基调，墙体采用浅色面砖或涂料有机组合的布置方法，配以透明的双层中空白色玻璃及中高档铝合金门窗，争取该项目最大限度的与周边建筑物高度统一。
5、结构设计方案
该项目上部结构采用短肢剪力墙结构，短肢剪力墙抗震等级为三级。
基础采用人工挖孔桩基础，桩端持力层拟选微风或中风化泥质粉砂岩。
该项目建筑安全等级为二级，完全使用年限50年。
结构设计要确保建筑物的绝对安全，采用现浇钢筋混凝土梁板。
（1）荷截作用
基本风压：
m2；
基本雪压：
KN/m2；
地面粗糙程度类别为C类。
（2）抗震设防烈度：
小于6度（设计地震分组为第一组，设计基本地震加速度为）.
（3）楼地面均布活荷载：
人防顶板：
KN/m2
上人层面：
KN/m2
不上人层面：
KN/m2
设备用房：
按实际计算
商业用房：
KN/m2
住宅卧室、客厅：
KN/m2
住宅卫生间、厨房：
KN/m2
阳台：
KN/m2
6、给、排水工程
（1）供水工程
该项目中共有住宅626套，每户人口按人计，日用水量按200L/人·日计，住户生活日消耗水量总量约为400m3，综合考虑商业用房及绿化用水等，该项目总计最高日用水量为600m3。
该项目中水源接自凤路的市政给水管网，管径为DN200的给水管道通过止回阀和水表后，与小区给水管网相连接，给水管在小区内布置成环状。
（2）生活给水系统
为了保障供水安全、可靠，该项目拟采用分区供水。
（3）消防给水系统
消防水源采用城市自来水，由于室外给水环管（DN200）能满足该项目室外消防用水的水量和水压要求，故该项目消防水池仅储存室内消防水量。
（4）排水工程
1）室内（外）排水系统采用雨、污分流制，雨水排至室外雨水沟，经雨水沟汇集后排入雨水管道。
2）该项目生活污水排入化粪池处理后排入市政污水管网。
3）地下室及消防电梯基坑排水设潜污水泵排除。
4）排水系统采用雨、污水分流制，雨水管采用DN300-500主管、污水管采用DN300-500主管，分别连接起凤路和励志大道城市污水管和雨水干管。
第三章 财务评价
项目的财务数据论证是在项目市场、资源、技术条件论证的基础上，从项目的角度出发，依据现行的经济法规和价格政策，对一系列有关财务数据进行调查、搜集、整理和测算、并编制有关财务数据估算表格。
而利润的获得是项目财务论证的主要内容。
一、公司财务管理
（一）总则
为加强财务工作，发挥财务在经营管理和提高经济效益中的作用，特制定本规定。
1、财务职能
（1）认真贯彻执行国家有关财务管理制度。
（2）建立健全财务管理的各种规章制度，编制财务计划，加强经营核算管理，反映、分析财务计划的执行情况，检查监督财务纪律。
（3）积极为经营管理服务，促进项目取得较好的经济效益。
（4）厉行节约，合理使用资金。
（5）合理分配财务收入，及时完成需要上缴的税收及管理费用。
（6）对有关机构和财政、税务、银行部门，了解检查财务工作，主动提供有关资料，如实反映情况。
（7）完成管理者交给的其他工作。
2、财务部成员
财务部由总会计师、会计、出纳和审计工作人员组成。
（二）岗位责任
总会计师、会计、出纳和审计工作人员相关职责参照国家相关法律法规执行。
二、计划与评价方法的选择及依据
1、国家计划委员会建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》；
2、国家现行的财务、税收文件；
3、项目单位提供的有关资料。
三、综合经济效益分析
（一）销售收入
考虑到该项目地理位置、建筑、环境、配套设施、周边同类项目情况等因素，估算项目销售收入可达到万元，具体如下：
销售收入表
项目
面积（㎡）
价格（元/㎡）
总价（万元）
住宅
3280
商铺
7500
车位
319
70000
2233
车库
131
100000
1310
总计
（二）成本费用核算
成本费用表
项目
建筑面积（㎡）
单位成本（元/㎡）
总成本（万元）
建安成本
楼面面积㎡×1150元/㎡元=11862万元
地下室面积㎡×1500元/㎡=万元
报建费
按楼面面积㎡×168元/㎡=万元
设计费
按楼面面积㎡×22元/㎡=226万元
场地绿化、硬化工程、水电安装
按楼面面积㎡×100元/㎡=1031万元
监理
按楼面面积㎡×9元/㎡=万元
业务招待
按楼面面积㎡×22元/㎡=万元
办公费
按楼面面积㎡×10元/㎡=万元
办公设施
按楼面面积㎡×8元/㎡=万元
人员工资
按楼面面积㎡×15元/㎡=万元
销售费用
按楼面面积㎡×50元/㎡=万元
广告费
按楼面面积㎡×15元/㎡=万元
财务费用
按楼面面积㎡×150元/㎡=1547万元
消防
按楼面面积㎡×60元/㎡=万元
产权办理
按楼面面积㎡×15元/㎡=万元
土地成本
按楼面面积㎡×954元/㎡=9840万元
其他费用
1500万元
成本合计
33455万元
（三）项目利润分析
利润分析表
单位：
万元
序号
项目名称
金额
1
销售收入
2
总成本费用
33455
3
销售税金及附加
4
利润总额
5
所得税
6
净利润
四、财务盈利能力分析
项目建成后，公司达到设定的规模，各项财务指标估算如下：
项目主要经济指标
序号
指标名称
指标值（万元）
备注
01
项目产值
02
总投资额
33455
03
融资额
10000
04
总成本费用
33455
05
净利润
06
融资回收期
（年）
07
销售利润率
%
08
投资利润率
%
五、项目财务效益论证
（一）财务效益论证，是根据项目财务与建设基础数据，对项目在整个合作期内的财务成本与收益进行评估，从而论证项目是否具有经济上的可行性。
（二）财务结论
通过对该公司年度财务收支分析预测，财务状况良好，依据财务效益分析结果与国家或行业的基准指标对比，投资利税率、投资利润率，均高于行业平均水平，说明项目对国家积累的贡献水平超过了行业平均水平。
项目能够按设计要求收回投资。
从财务角度上看项目是可行的。
项目符合国家产业政策，极具投资价值。
第四章融资策略分析
一、资金筹措
项目建设资金由公司向投资商合作融资解决。
二、资金来源
向投资商以合作形式融资10000万元人民币。
三、融资方式
项目单位以在建项目作抵押，合作期限为3年，每年按融资额的%支付利息，到期偿还本金。
第五章项目合作资金管理办法
第一章 总则
第一条 为加强本公司资金管理，强化内部控制，提高公司管理水平，确保资金顺畅运行,提高使用效率，实现开发经营战略目标，结合公司实际情况，特制定本办法。
第二条 本办法适用于本公司资金管理。
第三条 公司对开发项目全过程及全部经营活动的资金收支实行全面的预算管理，使资金的运行处于有效的监控之下。
第四条 资金管理的基本任务是依托公司整体的经营计划、投资计划，制定资金收支计划，并对资金计划的执行情况进行控制、监督、分析和考核等工作。
第五条 资金管理实行收支两条线，公司所有收入上交财务部，或直接存入财务部指定公司账户，由财务部统一归集核算。
公司所有支出制定资金计划，严格进行事前计划、事中控制、事后分析。
第六条 资金管理的基本原则是：
量入为出、综合平衡；效益优先、确保重点；全面预算、过程控制。
第二章 资金计划的编制依据和内容
第七条 资金收支计划的编制依据包括：
国家有关政策法规和公司有关规章制度；公司的经营发展战略和目标；公司经营计划等。
第八条 资金收支计划体系包括：
年度计划、季度计划、月度计划。
采用“自下而上”的方式编制，由各项目部和有关部门归口管理，共同编制，由财务部汇总，并对资金收支进行初步平衡，不得出现赤字计划，上报公司总会计师和总经理，并由经理办公会讨论通过执行。
第九条 资金收支计划的编制过程中，应依据各个项目的“最低支付额、最晚支付时间”的原则，并结合项目的工程进度，分年、季、月度编制。
各项目部、有关部门具体编制内容包括：
（一）各项目部，由各项目经理牵头，组织合约预算部和、工程管理部、规划设计部、市场拓展部、营销策划部，共同编制各项目的资金收入和资金支出计划。
其中资金支出计划涵盖开发项目各阶段的全部成本费用支出，具体包括：
土地补偿费用、拆迁费用、土地投标相关费用、规划设计费、前期费用、市政建设费、建安工程款、材料设备采购款、水电费、配套建设费等。
资金支出计划应分项目、分内、外部单位编制。
（二）资产管理部，负责编写全部房屋销售收入计划。
（三）财务部，负责编写税费、财务费、日常管理费、上级管理费、偿还贷款等支出计划；同时牵头组织市场拓展部和法律事务部共同编制合作款和应收款的收入计划。
第三章 资金收支计划的编制程序与审批
第十条 年度资金收支计划编制程序和审批：
（一）各项目部、有关部门按统一格式要求，依据公司年度生产经营计划确定目标，于每年11月20日前编制完成，并上报财务部。
（二）财务部汇总并初步审核有关数据，就发现问题与责任部门进行充分沟通、初步协调，于12月10日前上报经理办公会讨论审查。
（三）经理办公会讨论未通过项目，由各项目部、有关部门进行调整，直至经理办公会审议通过。
于12月20日前提交董事会审议。
（四）董事会原则上于每年12月31日前审议通过下一年度资金收支计划。
（五）经董事会审批通过后，财务部于每年1月10日前下达各项目部、有关部门执行。
第十一条 季、月度资金收支计划在年度资金计划框架内编制，由各项目部、各部门分别编写，于每月月初的五个工作日内编制完成，上报财务部。
财务部依据年度资金计划，并结合上期计划完成情况对其进行初步审核、发现问题及时与编制沟通更正，两个工作日内完成数据汇总，并上报总会计师及总经理。
由总经理召开资金平衡会进行协调，审批通过后最终下达执行。
凡每个季度的首个月度，上报月度资金收支计划的同时，还需上报季度资金收支计划。
第十二条 计划调整的审批权限：
公司正式批准执行的年度资金计划，已有项目和总金额在计划期内原则上不予调整。
如遇市场变化、政策调整等客观因素，导致资金收支计划内容发生变化，需逐项审查、逐级上报审批。
年度资金计划变更需提请董事会进行审批，季度、月度资金计划变更需提请总经理或经理办公会审批。
第四章 资金的筹集
第十三条：
为了保证公司生产经营的有续进行，财务管理部根据年度生产计划，制定相应的筹资计划。
第十四条：
在制订和实施筹资方案的过程中，应尝试多种筹资方式，积极加强资本运作,从而达到拓宽融资渠道、优化资金结构、降低资金成本，提高公司盈利能力的目标。
第十五条：
公司各部门有义务在筹资过程中提供相关信息资料和其他必要的配合。
第五章 资金收支计划的执行与监督
第十六条 资金收支计划一经批准下达，即具有指令性，各项目部、各部门必须认真遵照执行。
凡计划内资金的支付可按公司相应管理办法的审批权限和程序执行。
第十七条 计划外资金支出的程序和审批权限：
（一）除特殊情况外，原则上不能发生计划外支出。
（二）各项目部、各部门发生预算外资金支出，需以书面形式提出申请，上报审批通过后，方可办理资金支付。
第十八条 关于年度、季度、月度预算的执行情况，由财务部根据各项经济业务的实际发生情况，统计各项资金的收入、支出，汇总编制《资金收支计划完成情况表》。
月度预算完成情况于每个预算月度结束后十日内编制完成。
季度预算完成情况于预算每个季度结束后二十日内编制完成。
年度预算完成情况于每个预算年度结束后三十日内编制完成。
各项目部和各部门应建立执
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